::निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- सौ.चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या )
(पारीत दिनांक–04 नोव्‍हेंबर, 2016)
01. उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांनी मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली दाखल केलेल्‍या चारही तक्रारी हया जरी स्‍वतंत्ररित्‍या वेगवेगळया दाखल केलेल्‍या असल्‍या तरी नमुद चारही तक्रारींमधील विरुध्‍दपक्ष हे एकच आहेत आणि तपशिलाचा थोडाफार भाग वगळता ज्‍या कायदे विषयक तरतुदींचे आधारे हया तक्रारी निकाली निघणार आहेत, त्‍या कायदे विषयक तरतुदी सुध्‍दा नमुद तक्रारींमध्‍ये एक सारख्‍याच आहेत आणि म्‍हणून आम्‍ही नमुद चारही तक्रारीं मध्‍ये एकत्रितरित्‍या निकाल पारीत करीत आहोत.
02. तक्रारदारांचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
तक्रारदारांनी विरुध्‍दपक्ष फर्मचे प्रस्‍तावित मौजा वागधरा, तालुका जिल्‍हा नागपूर खसरा क्रं-108 व 109, पटवारी हलका क्रं-46, कन्‍हैयासिटी-I & II या आवास योजने मधील सदनीका खरेदी बाबत खरेदी करार विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे कार्यकारी संचालक श्री हेमंत झाम यांचे सोबत केलेत. कराराचे तपशिल परिशिष्‍ट-अ मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे आहे-
“परिशिष्‍ट-अ”
अक्रं | ग्राहक तक्रार क्रमांक व तक्रारकर्त्‍याचे नाव | खरेदी करार दिनांक | करारा नुसार खरेदी किंम्‍मत | सदनीका क्रमांक | सदनीकेचे क्षेत्रफळ | शेरा |
1) | CC/15/276 Samir Sonkusare | 16/11/2010 | 7,64,750/- | Flat No.-102 (2BHK) | 665 Sq.Ft. | Kanhaiya City-I |
2) | CC/15/293 Suhas Vishnu Khankhoje | 07/12/2010 | 7,99,000/- | Row House No.-267 (JASMINE) (1 BHK) | Plot 647 Sq.Ft. along with Construction Super Built up Area-390 Sq.Ft. | Kanhaiya City-II |
अक्रं | ग्राहक तक्रार क्रमांक व तक्रारकर्त्‍याचे नाव | खरेदी करार दिनांक | करारा नुसार खरेदी किंम्‍मत | सदनीका क्रमांक | सदनीकेचे क्षेत्रफळ | शेरा |
3) | CC/15/294 Sarang Vishnu Khankhoje | 23/11/2010 | 7,51,000/- | Row House No.-268 (JASMINE) (1 BHK) | Plot 647 Sq.Ft. along with Construction Super Built up Area-390 Sq.Ft. | Kanhaiya City-II |
4) | CC/15/295 Mr.Sarjoj Kumar Nandi | 20/07/2011 | 8,51,000/- | Row House No.-263 (JASMINE) (1 BHK) | Plot 647 Sq.Ft. along with Construction Super Built up Area-390 Sq.Ft. | Kanhaiya City-II |
करारा प्रमाणे बांधकामाचे प्रगती नुसार वेळोवेळी रक्‍कम देण्‍याचे ठरविण्‍यात आले. रो-हाऊसचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍या नंतर तसेच सदनीकेची संपूर्ण किम्‍मत खरेदीदाराने अदा केल्‍या नंतर शेवटचे पेमेंटचे हप्‍त्‍या पासून 15 दिवसाचे आत विक्रीपत्र खरेदीदाराचे नावे नोंदवून देण्‍यात येईल. खरेदीचा खर्च, विद्दुत खर्च, पाणी खर्च, देखभाल शुल्‍क, सर्व्‍हीस टॅक्‍स इत्‍यादीचा खर्च खरेदीदारा कडे राहिल
उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांनी, त्‍यांचे तक्रारी नुसार विरुध्‍दपक्ष फर्मला करारातील मालमत्‍तेपोटी वेळोवेळी दिलेल्‍या रकमांचा तपशिल परिशिष्‍ट-ब मध्‍ये खालील प्रमाणे नमुद आहे-
“परिशिष्‍ट-ब”
अक्रं | ग्राहक तक्रार क्रमांक व तक्रारकर्त्‍याचे नाव | पावती क्रमांक | पावती दिनांक | अदा केलेली रक्‍कम | शेरा |
1) | CC/15/276 Samir Sonkusare | 1616 | 22/09/2010 | 11000/- | Booking Amount |
| | 1884 | 17/10/2010 | 1,00,000/- | Part Payment |
| | 2165 | 30/10/2010 | 80,000/- | Part Payment |
| | | Total | 1,91,000/- | |
“परिशिष्‍ट-ब”
अक्रं | ग्राहक तक्रार क्रमांक व तक्रारकर्त्‍याचे नाव | पावती क्रमांक | पावती दिनांक | अदा केलेली रक्‍कम | शेरा |
2) | CC/15/293 Suhas Vishnu Khankhoje | 2048 | 26/11/2010 | 5000/- | Mentioned in the Agreement |
| | 1699 | 07/12/2010 | 1,55,000/- | Mentioned in the Agreement |
| | | Total | 1,60,000/- | |
“परिशिष्‍ट-ब”
अक्रं | ग्राहक तक्रार क्रमांक व तक्रारकर्त्‍याचे नाव | पावती क्रमांक | पावती दिनांक | अदा केलेली रक्‍कम | शेरा |
3) | CC/15/294 Sarang Vishnu Khankhoje | 2477 | 12/11/2010 | 11000/- | Mentioned in the Agreement |
| | 2496 | 23/11/2010 | 1,39,200/- | Mentioned in the Agreement |
| | | Total | 1,50,200/- | |
“परिशिष्‍ट-ब”
अक्रं | ग्राहक तक्रार क्रमांक व तक्रारकर्त्‍याचे नाव | पावती क्रमांक | पावती दिनांक | अदा केलेली रक्‍कम | शेरा |
4) | CC/15/295 Mr.Sarjoj Kumar Nandi | 4357 | 30/05/2011 | 11000/- | Mentioned in the Agreement |
| | 4647 | 13/07/2011 | 1,59.200/- | Mentioned in the Agreement |
| | | Total | 1,71,200/- | |
तक्रारदारांनी पुढे असे नमुद केले की, ते सतत चार वर्षा पासून उर्वरीत रक्‍कम घेऊन करारातील नमुद मालमत्‍तेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी विरुध्‍दपक्ष फर्मचे कार्यालयात भेटी देत आहेत परंतु विरुध्‍दपक्षा तर्फे अकृषक परवानगी आदेश तसेच नगररचनाकार यांची मंजुरी अप्राप्‍त असल्‍याचे तसेच नागपूर महानगरपालिका आणि नागपूर सुधार प्रन्‍यास तर्फे दिरंगाई होत असल्‍याचे सांगण्‍यात आले. शासनमान्‍य प्रक्रिया पूर्ण झाल्‍या नंतर मालमत्‍तेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षा तर्फे वेळोवेळी आश्‍वासने देण्‍यात आलीत. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्ष मालमत्‍तेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारदारांचे नावे नोंदवून देण्‍याचे मनःस्थितीत नाही व तो टाळाटाळ करीत आहे. म्‍हणून तक्रारदारांनी वकीलांचे मार्फतीने विरुध्‍दपक्षास दिनांक-29/09/2015 रोजीची कायदेशीर नोटीस पाठवून मालमत्‍तेपोटी जमा रक्‍कम परत करण्‍याची मागणी केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने कायदेशीर नोटीसला उत्‍तर दिले नाही व प्रतिसाद दिला नाही. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने तक्रारदारांना दोषपूर्ण सेवा दिली. म्‍हणून शेवटी तक्रारदारांनी विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द स्‍वतंत्ररित्‍या प्रस्‍तुत तक्रार मंचा समक्ष दाखल केल्‍यात.
तक्रारदारांची विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍दची मागणी-
1) विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे तक्रारदारांना करुन दिलेल्‍या मालमत्‍ता विक्री करारा प्रमाणे नमुद मालमत्‍तेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे अथवा तक्रारदारांनी करारातील सदनीकेपोटी जमा केलेली रक्‍कम त्‍या-त्‍या तक्रारदारांना द.सा.द.शे.18% दराने व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे.
2) तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रु.-1,00,000/- व तक्रारीचा खर्च प्रत्‍येकी रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
या शिवाय योग्‍य ती दाद तक्रारदारांचे बाजूने मिळावी.
03. तक्रारदारांनी निशाणी क्रं 3 वरील यादी नुसार दस्‍तऐवज दाखल केले, ज्‍यामध्‍ये प्रामुख्‍याने विक्रीचा करारनामा, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमित पेमेंट मिळाल्‍या बद्दलच्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती, तक्रारदारांनी विरुध्‍दपक्षास रजिस्‍टर पोस्‍टाने दिनांक-29/09/2015 रोजी पाठविलेली कायदेशीर नोटीसची प्रत, पोस्‍टाच्‍या पावत्‍या व पोच पावत्‍या अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात.
04. तक्रारनिहाय, या न्‍यायमंचाचे मार्फतीने विरुध्‍दपक्षास नोंदणीकृत डाकेने नोटीस पाठविण्‍यात आली. तक्रारनिहाय नोटीस विरुध्‍दपक्षास मिळाल्‍या बाबत पोस्‍ट डिपार्टमेंटचे “Track Reports” अभिलेखावर दाखल आहेत परंतु विरुध्‍दपक्ष मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही व त्‍याने आपले लेखी उत्‍तरही तक्रारनिहाय दाखल केलेले नाही म्‍हणून नमुद तक्रारी विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश मंचा तर्फे दिनांक-05/04/2016 रोजी पारीत करण्‍यात आला.
05. नमुद तक्रारीं मध्‍ये तर्फे तक्रारदारां तर्फे अधिवक्‍ता श्री सरक यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला.
06. तक्रारदारांच्‍या प्रतिज्ञालेखावरील तक्रारी तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध विक्री कराराच्‍या प्रती, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमित पेमेंट मिळाल्‍या बद्दल पावत्‍यांच्‍या प्रती इत्‍यादींचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले असता न्‍यायमंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे आहे-
::निष्‍कर्ष::
07. तक्रारदारांनी “परिशिष्‍ट- अ” मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे करारारातील नमुद सदनीकां पोटी “परिशिष्‍ट-ब” मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्ष फर्म (“विरुध्‍दपक्ष” म्‍हणजे मे.झाम बिल्‍डर्स आणि डेव्‍हलपर्स प्रा.लि. नागपूर व्‍दारा कार्यकारी संचालक- हेमंत झाम असे समजण्‍यात यावे) मध्‍ये सदनीकां पोटी रकमा जमा केल्‍या बाबत पेमेंट मिळाल्‍या बाबत विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमित पावत्‍यांच्‍या प्रती तक्रारनिहाय अभिलेखावर दाखल केलेल्‍या आहेत तसेच करारा मध्‍ये सुध्‍दा विरुध्‍दपक्षाने करारातील नमुद सदनीकां पोटी पेमेंट मिळाल्‍याची बाब मान्‍य केलेली आहे. सदनीकेचे करार हे सन-2010 मधील असून आता सन-2017 उजाडण्‍याच्‍या स्थितीत आहे. तक्रारदारां कडून प्रस्‍तावित सदनीकेपोटी सन-2010 व सन-2011 मध्‍ये रकमा स्विकारुनही सदनीकेचे कोणतेही बांधकाम न करणे तसेच प्रस्‍तावित सदनीकेचे जागे बाबत महाराष्‍ट्र शासनाकडून मंजूरी आदेश विहित मुदतीत प्राप्‍त करण्‍यासाठी कोणताही प्रयत्‍न न करुन तक्रारदारांना प्रस्‍तावित सदनीकेपोटी ताटकळत ठेवणे, त्‍यांच्‍या जमा रकमा परत करण्‍याचे सौजन्‍य न दाखविणे, इतकेच नव्‍हे तर, कायदेशीर नोटीस प्राप्‍त होऊनही त्‍याला कोणताही प्रतिसाद न देणे वा उत्‍तर न देणे हा सर्व प्रकार विरुध्‍दपक्षा तर्फे अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब यामध्‍ये मोडतो. विरुध्‍दपक्षाचे अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तसेच दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारदारांना निश्‍चीतच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागत आहे.
08. तक्रारदारांच्‍या तक्रारी या प्रतिज्ञालेखांवर दाखल आहेत. तक्रारदारांचे असेही कथन आहे की, ते करारा प्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम देऊन नमुद मालमत्‍तेचे विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍यास तयार आहेत, त्‍या अनुषंगाने ते सतत 04 वर्षां पासून विरुध्‍दपक्षाचे कार्यालयात भेटी देत आहेत परंतु त्‍यांना कोणताही प्रतिसाद विरुध्‍दपक्षा कडून मिळत नाही.
09. विरुध्‍दपक्षाचे कार्यपध्‍दती संबधाने हे न्‍यायमंच पुढील मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे
निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.
10. वरील नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन आम्‍ही उपरोक्‍त नमुद तक्रारीं मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत आहोत.
::आदेश::
1) ग्राहक तक्रार क्रं-CC/15/276 आणि ग्राहक तक्रार क्रं-CC/15/293 ते CC/15/295 या तक्रारदारांच्‍या तक्रारी विरुध्‍दपक्ष झाम बिल्‍डर्स आणि डेव्‍हलपर्स प्रायव्‍हेट लिमिटेड,नागपूर तर्फे कार्यकारी संचालक हेमंत झाम यांचे विरुध्‍द अंशतः मंजूर करण्‍यात येत आहेत.
2) “विरुध्‍दपक्षास” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने निकालपत्रातील “परिशिष्‍ट-अ” मध्‍ये नमुद मालमत्‍तेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या करारातील अटी व शर्ती नुसार, “परिशिष्‍ट-ब” मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे करारा प्रमाणे नमुद मालमत्‍तेपोटी तक्रारदारांनी भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा केलेल्‍या रकमां व्‍यतिरिक्‍त तक्रारदारां कडून अद्दापही करारा प्रमाणे नमुद मालमत्‍तेपोटी घेणे असलेली उर्वरीत रक्‍कम तक्रारदारां कडून स्विकारुन त्‍या-त्‍या तक्रारदारांचे नावे नोंदवून द्दावेत. विक्रीपत्र नोंदणी व मुद्रांक शुल्‍काचा खर्च तक्रारदारांनी सहन करावा. तसेच करारात नमुद केल्‍या प्रमाणे अन्‍य देय नमुद रकमांचा खर्च तक्रारदारांनी सहन करावा.
3) “विरुध्‍दपक्षास” करारातील नमुद मालमत्‍तेचे विक्रीपत्र तक्रारदारांना करुन देणे काही शासकीय तांत्रिक कारणां मुळे अशक्‍य असल्‍यास त्‍या परिस्थितीत तक्रारदारांनी “परिशिष्‍ट-ब” मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे त्‍यांच्‍या त्‍यांच्‍या मालमत्‍तेपोटी विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा केलेल्‍या रकमा, त्‍या-त्‍या रकमा जमा केल्‍याच्‍या दिनांकां पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.12% दराने व्‍याजासह त्‍या-त्‍या तक्रारदारांना विरुध्‍दपक्षाने परत कराव्‍यात.
4) तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रुपये-5000/- (अक्षरी प्रत्‍येकी रुपये पाच हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-5000/-(अक्षरी प्रत्‍येकी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारदारांना द्दावेत.
5) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
6) निकालपत्राची प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन
देण्‍यात याव्‍यात. निकालपत्राची मूळ प्रत ग्राहक तक्रार क्रं-CC/15/276 मध्‍ये लावण्‍यात यावी आणि अन्‍य ग्राहक तक्रारी क्रं- CC/15/293 ते CC/15/295 मध्‍ये निकालपत्राची प्रमाणित प्रत लावण्‍यात यावी.
