श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.क्र. 1 मे. व्‍यंकटेश असेट्स मॅक्‍झीमायजर प्रा.लि. या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून ते विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.क्र. 2 ते 4 हे वि.प.क्र. 1 चे व्‍यवस्‍थापक व भागीदार आहेत. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यासोबत करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा चिचोली, ता.समुद्रपूर, जि.वर्धा ख.क्र. 94, मधील भुखंड क्र. 8 हा 200 चौ.मी.चा हा रु.1,50,000/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार दि.07.01.2014 रोजी केला व भुखंडांची संपूर्ण किंमत वि.प.ला दिली. वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम ही एकमुस्‍त दिल्‍यास सदर भुखंड हा रु.1,50,000/- किमतीत देण्‍यात येईल असे सांगितल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला संपूर्ण किंमत करारनाम्‍याचे वेळेस दिली. तसेच त्‍याच वेळेस जाहिरातीमध्‍ये दर्शविल्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याचा विदर्भ अॅलो ट्रेडींग कंपनीसोबत 6 वर्षाकरीता दि.15.12.2013 ते 14.11.2018 या कालावधीकरीता लिज अॅग्रीमेंट व्‍यवस्‍थापनाकरीता करुन दिला आणि विदर्भ अॅलो ट्रेडींग कंपनी सदर भुखंडाचा फार्मलँड म्‍हणून उपयोग करणार होती. वि.प. प्रस्‍तुत भुखंडावर रु.1800/- प्रतीमाह तक्रारकर्त्‍यास देणार होते. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला सहा महिने रु.1800/- नियमितपणे दिले. पुढे मात्र सदर रकमा न दिल्‍याने त्‍या कालावधीची थकबाकी रु.97,200/- वि.प.कडे राहीली. तसेच वि.प.ने सदर भुखंडाची किंमत ही दुप्‍पट होईल असेही सांगितल्‍याने त्‍याला भुखंडाची रक्कमसुध्‍दा मिळाली नाही. विक्रीच्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍यावर व कराराप्रमाणे प्रतिमाह रक्‍कम न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला थकबाकीची रक्‍कम व भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मागितले. परंतू वि.प.ने त्‍याच्‍या विनंतीला प्रतिसाद न दिल्‍याने कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. वि.प.ने सदर नोटीसचीही दखल घेतली नाही. शेवटी तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने त्‍याला भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत वाढलेली रक्‍कम रु.3,00,000/-, ही रक्‍कम  18% व्‍याजासह परत मिळावी, लीज अॅग्रीमेंटप्रमाणे थकबाकीची रक्‍कम रु.97,200/- 18% व्‍याजासह मिळावी, शारिरीक, मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई द्यावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1, 2 व 4 यांचेवर बजावण्‍यात आली असता नोटीस तामिल होऊनही ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. तसेच वि.प.क्र. 3 यांना वर्तमानपत्रात नोटीस प्रकाशित करण्‍यात आला असता ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने वि.प.क्र. 3 विरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगासमोर तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत पृ. क्र. 8 ते 15 पर्यंत वि.प.ने करुन दिलेला विक्रीचा करारनामा, लीज अॅग्रीमेंट यांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत.  सदर करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, वि.प.च्‍या मौजा-चिचोली, ता.समुद्रपूर, जि.वर्धा येथील ख.क्र.94 मधील किंग्‍स ईस्‍टेट – 1 या योजनेतील फार्मलँड 04 मधील 200 चौ.मी. क्षेत्रफळाचा फार्मलँड क्र. 8 हा रु.1,50,000/- किमतीत विकत घेण्‍याचा करार उभय पक्षांमध्‍ये दि.14.12.2013 रोजी संपूर्ण रक्‍कम देऊन झाल्‍याचे दिसून येते. सदर करारनाम्‍याचे आणि नकाशाचे सुक्ष्‍म अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, सदर व्‍यवहार हा केवळ भुखंड विक्रीचा नसून वि.प.ने जमिनीचे छोटे-छोटे तुकडे करुन त्‍यावर फार्मलँडची योजना आखून ते विक्रीस काढलेले आहे. तसेच सदर फार्मलँडच्‍या देखरेखीचा खर्च हा खरेदीदाराला वि.प.ला द्यावयाचा आहे. वि.प.क्र.1 भुखंड धारकास रोड कनेक्‍शन, रोडसाईड प्‍लांटेशन, कॉमन फेंसिंग, सिक्‍युरीटी गार्ड, कॉमन गेस्‍ट हाऊस इ. सेवा पुरविणार होता. त्‍यावरुन वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प.ने आश्‍वासित केल्‍याप्रमाणे तसेच वारंवार मागणी करुनही विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही आणि लीजची करारनाम्‍यानुसार रक्‍कम दिलेली नाही. फार्मलँडचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्‍कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).  सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या प्रस्‍तावित फार्मलँडच्‍या नकाशावरुन वि.प.ची फार्मलँडची योजना ही दोन भुखंड धारकांना एका जमिनीचे दोन तुकडे करुन त्‍यांना सामाईकरीत्‍या विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची आहे. परंतू सदर फार्मलँडमध्‍ये वि.प.क्र. 1 ते 4 कुठल्‍या झाडांची लागवड करुन देणार होता, लीज अॅग्रीमेंटमध्‍ये विदर्भ अॅलो कंपनी काय योजना आखुन तक्रारकर्त्‍याला प्रतीमाह रक्‍कम देणार याची माहिती विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात किंवा इतर कुठल्‍याही दस्‍तऐवजांमध्‍ये आढळून येत नाही. वि.प.ने स्‍वतःच्‍या आर्थिक फायद्याकरीता फार्मलँडचे लोभस प्रलोभन ग्राहकांना दिलेले आहे. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात तो रस्‍त्‍याच्‍या दुतर्फा झाडांची लागवड करणार असल्‍याचे नमूद केले आहे आणि प्रस्‍तावित नकाशामध्‍ये आणि केलेल्‍या प्रस्‍तावनेमध्‍ये सुध्‍दा तसे चित्र रेखाटलेले आहे. मात्र वि.प. कुठलीही योजना प्रत्‍यक्षात अंमलात आणत नाही. केवळ वि.प. विविध योजना कागदोपत्री आखून खरेदीदार ग्राहकाची फसवणूक करीत आहे. आयोगासमोर असलेल्‍या अनेक प्रकरणातून ही बाब प्रामुख्‍याने दिसून येत आहे. वि.प.चा उद्देश्‍य हा फक्त संबधित ग्राहकांना आमीष दाखवून पैसे जमा करणे व त्‍यानंतर योजनेसंदर्भात कोणतीही कार्यवाही न करता पैसे कमविण्याचा/वापरण्याचा असल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

अशाप्रकारे वि.प. अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करीत आहे हे स्‍पष्‍ट होते.

8.               तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्‍यानंतर वि.प.क्र. 1 ते 4 ने आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्‍याचे कथन खोडून काढलेले नाही, त्‍यामुळे त्‍यांना तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मान्‍य असल्‍याचे दिसून येते. तसेच वि.प.क्र. 1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍याने फार्मलँड नोंदणी केल्‍यापासून तर तक्रार दाखल करेपर्यंत त्‍याने फार्मलँडचा विकास केला किंवा रस्‍त्‍याच्‍या बाजूला झाडांची तो लागवड करणार होता, त्‍याची लागवड केली व त्‍या लागवडीची प्रगती होऊन झाडांची किती वाढ झाली, रस्‍त्‍याचे बांधकाम, सामुहिक कुंपण, सिक्‍युरीटी गार्ड आणि सामुहिक गेस्‍ट हाऊस या सुविधा उपलब्ध केल्‍या किंवा त्‍या उपलब्‍ध करुन देण्‍याचे काम सुरु असल्‍याबाबतचा खुलासा तक्रारकर्त्‍याला पत्र पाठवून किंवा सुचित करुन केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने जे कथन तक्रारीत केले आहे ते सत्‍य समजण्‍यास आयोगाला हरकत वाटत नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.  वि.प.क्र. 1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍याला आश्‍वासित केलेली सेवा न देऊन सेवेत निष्‍काळजीपणा केल्‍याचे दिसून येते.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून फार्मलँडच्‍या किमतीबाबत रक्‍कम दि.22.11.2013 पासून दि.10.12.2013 पर्यंत स्विकारल्‍याचे दाखल पावत्‍यांवरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत असे नमूद केले आहे की, वि.प.ने त्‍याला एकमुस्‍त रक्‍कम दिल्‍यास रु.3,00,000/- वरुन रु.1,50,000/- अशी किमतीची रक्‍कम ठरविली. परंतू अशी किंमत कमी केल्‍याबाबत कुठलाही पुरावा दाखल केलेला नाही. करारनाम्‍यामध्‍ये रु.1,50,000/- किंमत दर्शविण्‍यात आलेली आहे. वि.प.ने फार्मलँडचे संयुक्‍तरीत्‍या विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे कारण वि.प. छोटया जमिनीच्‍या तुकडयाचे विक्रीपत्र होत नसल्‍याने मोठा जमिनीचा तुकडा दोन व्‍यक्‍तींना विभागून विक्रीपत्र नोंदवून देणार असे करारनाम्‍यामध्‍ये जरी नमूद केले असले तरी दुसरा फार्मलॅंडचा भागीदार कोण होता आणि त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले कींवा नाही याबाबत दस्‍तऐवज उपलब्‍ध नसल्‍याने अनभिज्ञता आहे. यावरुन वि.प. शासनाचे नियम धाब्‍यावर बसवून आणि त्‍यातून पळवाटा काढून जमिनीची विक्री करीत असल्‍याचे दिसून येते.  यावरुन वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत निष्‍काळजीपणा करीत असल्‍याचे दिसून येते आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

10.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत लावलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन रु.1,50,000/- वि.प.ला दिल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने फार्मलँडचा विकासही केलेला नाही आणि फार्मलँडचा ताबा दिलेला नाही. सदर प्रकरणी मुळात वि.प.ची योजना ही शासन मान्‍य होती किंवा नाही, लेआऊट नकाशा हा मंजूर होता किंवा नाही याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज उपलब्‍ध नसल्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश देणे उचित होणार नाही. त्‍याऐवजी तक्रारकर्त्‍याने मागणी केल्‍याप्रमाणे वि.प.ला दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायोचित आणि कायदेशीर राहील असे आयोगाचे मत आहे.  मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅटचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

     मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प. ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

11.        वि.प.क्र.1 ते 4 ने दि.22.11.2013 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारलेली आहे. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्‍कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्याला फार्मलँडच्‍या उपभोगापासून वंचित ठेवित आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने सन 2013 मध्‍ये संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍यावरही त्‍याला फार्मलॅंडचा उपयोग करता आला नाही. तक्रारकर्त्याला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्त्‍याला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

12.              सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.क्र. 1 ते 4 ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

                         - अं ति म आ दे श –

1)      तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र.1 ते 4 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.1,50,000/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह दि.10.12.2013 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)       वि.प.क्र.1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.20,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र.1 ते 4 ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे 45 दिवसाचे आत करावी.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.