आदेश पारीत व्‍दारा - श्री अविनाश वि. प्रभुणे, मा. सदस्‍य -

1.          प्रस्‍तुत तक्रार तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम – 12 अंतर्गत विरुध्‍दपक्षाने दिलेल्‍या सेवेतील त्रुटीसंबंधी दाखल केली आहे. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार थोडक्‍यात खालील प्रमाणे.

2.          तक्रारकर्त्‍याच्‍या कथनानुसार तो एक सरकारी कर्मचारी असुन त्‍याने विरुध्‍दपक्षाच्‍या ‘कांचन गंगा’ या गृह वसाहतीमध्‍ये सदनिका खरेदीसाठी नोंदणी केली होती. मौजा – मोंधा, खसरा नंबर 121, 175, 194/1, 194/2, 194/3, 194/4, 194/5,, P.S.K. 49, क्षेत्रफळ 68.900 चौ.मी. वरील ग्राउंड फ्लोअर अपार्टमेंट विंग-F Cluster –IV, सदनिका क्रं.001, ज्‍याचा कारपेट एरिया 35.38 चौ.मी. (बिल्‍ट अप एरिया 40.30 चौ.मी.), सुपर बिल्‍टअप एरिया 55.09 चौ.मी. चे सदनिकेपोटी देय असलेली रक्‍कम रुपये 6,22,650/- तक्रारकर्त्‍याने पुर्ण दिलेली आहे. विरुध्‍दपक्षाने सदनिकेचा ताबा व विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याला करुन दिलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला कायदेशिर नोटीस पाठवून देखील विरुध्‍दपक्षाने कुठलिही कार्यवाही न केल्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केली, तसेच सदनिकेचा ताबा न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला भाड्याच्‍या घरात राहावे लागले त्‍यासाठी त्‍याला दरमहा रुपये 6,500/- खर्च करावे लागले. तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीनुसार सदनिकेचा ताबा व विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आदेश तसेच तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेल्‍या अतिरिक्त रुपये 58,000/- त्यावर द.सा.द.शे. 12 % तसेच मानसिक, शारिरीक त्रासापोटी रुपये 75,000/- नुकसान भरपाई व दिनांक 10.12.2014 पासुन प्रत्‍यक्ष ताबा मिळेपर्यंत दरमहा रुपये 6,500/- घरभाड्याची रक्‍कम व तक्रारीचा खर्च रुपये 20,000/- देण्‍याची मागणी केली.

3.          तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर मंचातर्फे नोटीस बजाविण्‍यात आली व त्‍यानुसार वि.प. ने लेखी उत्‍तर दाखल ‘कांचन गंगा’ या गृह वसाहतीत बहुमजली घर बांधणी प्रकल्प असल्‍याची बाब मान्‍य केली. परंतु, करारानुसार तक्रारकर्त्‍याने देय रकमेचे प्रदान केले नसल्‍यामुळे त्‍याला सदनिकेचा ताबा दिला नसल्‍याचे नमुद केले. उभय पक्षात झालेल्‍या विक्रीपत्राचा करारनामा मान्‍य केला असुन करारपत्राच्‍या अटींनुसार देय रकमेचे वेळेवर प्रदान करणे ही महत्‍वाची बाब असुनही तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम दिली नसल्‍याने सदर विक्रीपत्राचा करारनामा रद्द झालेला आहे आणि त्‍यानुसार तक्रारकर्ता त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम रुपये 30,000/- च्‍या कपातीसह बिनव्‍याजी परत मिळण्‍यास पात्र आहे. सरकारी धोरणातील बदल व स्‍थानिक नागपुर इंम्‍प्रुमेंट ट्रस्‍ट व इतर संबंधीत संस्था कडून मंजूरी मिळण्‍यास विलंब झाला त्‍यामुळे गृह प्रकल्पाकरीता झालेला विलंब हा हेतुपुरस्‍पर नसून केवळ विरुध्‍दपक्ष त्‍यासाठी जबाबदार नसल्‍याचे नमुद केले. तक्रारकर्त्‍याने रुपये 6,80,786/- जमा केल्‍याची बाब अमान्‍य केली. करारातील अटीनुसार तक्रारकर्ता सर्विस टॅक्‍स, वॅट देण्‍यास बाध्‍य असल्याचे व पाणी आणि वीज जोडणी साठी देय असलेली रक्‍कम रुपये 70,000/- वारंवार स्‍मरणपत्र पाठवून मागणी करुन देखील तक्रारकर्त्‍याने दिली नसल्याचे नमूद केले. तक्रारकर्त्‍याने देय रक्‍कम वेळेत दिली नसल्‍याने व करारातील अटीचा भंग केल्‍यामुळे प्रस्‍तुत परिस्थितीसाठी तक्रारकर्ताच जबाबदार असल्‍याचे निवेदन देत विरुध्‍दपक्षाच्‍या सेवेत कुठलिही त्रुटी नसल्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार खर्चासह खारीज करण्‍याची विनंती केली.

4.          तक्रारकर्त्‍याने प्रतीउत्‍तर दाखल केले. तक्रारीत नमुद बाबीचा पुर्नःउच्‍चार केला व वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाला केलेल्‍या प्रदानाबद्दल सविस्‍तर विवरण दिले आणि प्रस्‍तुत गृह प्रकल्प दोन वर्षाच्‍या विलंबानंतर सुरु झाला असल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला प्रदानातील विलंबाबद्दल जबाबदार धरणे योग्य नसल्याचे निवेदन दिले. तसेच, गृह प्रकल्प पूर्ण करण्याची वेळ मर्यादा विरुध्‍दपक्षाने त्‍याच्‍या सोईनुसार वाढवून घेतल्‍याने व करारतील अटींचा फायदा घेऊन तक्रारकर्त्‍याला सदनिका मिळण्याच्या हक्‍कापासुन वंचित ठेवण्‍याचा प्रयत्‍न केला आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्याची तक्रार मंजूर करण्याची विनंती केली.  

5.          उभयपक्षांनी लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. तसेच, विरुध्‍दपक्षाने अतिरिक्‍त दस्‍तऐवज दाखल केले त्‍यानुसार दिनांक 1.11.2010 ते 2.11.2015 दरम्‍यान विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला पाठविलेल्‍या 27 पत्राच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात.

6.          दोन्‍ही पक्षाचे वकीलांचा युक्‍तीवाद मंचाने ऐकला. सदर प्रकरणी अभिलेखावर दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे देण्‍यात येतात.

//  निष्‍कर्ष  //

7.                तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीनुसार विरुध्‍दपक्षाच्‍या ‘कांचन गंगा’ या गृह वसाहतीमध्‍ये सदनिका खरेदीसाठी नोंदणी केल्याचे दिसते. विवादीत सदनिका मौजा – मोंधा, खसरा नंबर 121, 175, 194/1, 194/2, 194/3, 194/4, 194/5,, P.S.K. 49, क्षेत्रफळ 68.900 चौ.मी. वरील ग्राउंड फ्लोअर अपार्टमेंट विंग - F Cluster– IV, सदनिका क्रं.001, ज्‍याचा कारपेट एरिया 35.38 चौ.मी. (बिल्‍ट अप एरिया 40.30 चौ.मी.), सुपर बिल्‍टअप एरिया 55.09 चौ.मी. चे सदनिका रु.6,22,650/- ला विकत घेण्‍याबाबत दि. 23.11.2010 रोजी (तक्रार दस्तऐवज क्रं B) विक्रीचा करारनामा केल्याचे व त्यासाठी रु.1,24,000/- मिळाल्याचे वि.प.ने मान्‍य केल्याचे स्पष्ट होते. वरील वस्तुस्थितीचा विचार करता उभय पक्षात ‘ग्राहक’ व ‘सेवा पुरवठादार’ संबंध असल्याचे स्पष्ट होते. तसेच तक्रारकर्त्‍याच्या मागण्या मंचाच्या अधिकार क्षेत्रात असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

8.                तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी दिलेल्या रकमेनुसार दि. 12.11.2012 पर्यन्त रु. 5,10,800/- (एकूण सौदयाच्या जवळपास 82%) दिल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्‍याने पुढे दि. 16.12.2014 (तक्रार दस्तऐवज क्रं C -पृष्ठ क्र 42,44,45, 49) पर्यन्त रु. 6,80,786/- (जास्तीचे रु 58000/-) दिल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.ने लेखी उत्तरात तक्रारकर्त्‍याकडून रु.6,80,786/- मिळाल्याचे नाकबुल केले पण तक्रारकर्त्‍याकडून प्रत्यक्ष किती रक्कम मिळाली याबद्दल संपूर्ण उत्तरात हुशारीने जाणीवपूर्वक मौन बाळगल्याचे दिसते. वि.प.ने वकिलांमार्फत पाठविलेल्या दि. 02.11.2015 रोजीच्या नोटिसमध्ये रु 5,60,000/- मिळाल्याचे मान्य केले आणि डिसेंबर 2014 पर्यन्त पैसे स्वीकारून देखील वरील वस्तुस्थितीकडे संपूर्ण दुर्लक्ष करून कुठलेही विवरण न देता उर्वरित रु 1,95,243/- देय असल्याचे नमूद केले. सदर निवेदन पूर्णतः चुकीचे असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.ने वकिलाच्या सदर नोटीस संबंधी कुठलाही उल्लेख दि. 23.03.2017 रोजी सादर केलेल्या लेखी उत्तरात केला नाही आणि त्यातील त्रुटींचे निवारण जवळपास 14 महिन्यांनी सादर केलेल्या दि. 22.0.2018 रोजीच्या लेखी युक्तीवादात प्रथमच केल्याचे दिसते. तसेच वेगळा अर्ज देऊन त्यासोबत अतिरिक्त 27 दस्तऐवज दाखल केले पण सदर दस्तऐवज मोघम स्वरूपाचे असून लेखी उत्तरात नमूद वस्तुस्थितीशी सुसंगत नसल्याचे  दिसते त्यामुळे लेखी उत्तरातील त्रुटी भरून काढण्यासाठी केलेला प्रयत्न दिसतो.  

9.          प्रस्तुत प्रकरणात करारातील अटीनुसार तक्रारकर्ता पाणी आणि वीज जोडणी साठी तसेच सर्विस टॅक्‍स, वॅट देण्‍यास बाध्‍य असला तरी त्यापोटी असलेली देय रकमेचे योग्य विवरण तक्रारकर्त्‍यास देऊन वि.प.ने सामोपचाराने वाद सोडवणे आवश्यक होते पण दुर्दैवाने तसे झाल्याचे दिसत नाही. वि.प.ने जरी पाणी आणि वीज जोडणीसाठी रु 70000/- देय असल्याचे निवेदन दिले असले तरी करारातील पृष्ठ क्रं 10 वरील तरतुदींनुसार रु 15000 एक बीएचके सदनिका, रु 20000 दोन बीएचके सदनिका व रु 30000 बंगलो साठी देय असल्याचे स्पष्ट होते त्यामुळे वरील विसंगतीबाबत वि.प.ने कुठलेही मान्य करण्यायोग्य स्पष्टीकरण दिले नसल्याने संभ्रम निर्माण होतो व निश्चित निष्कर्ष नोंदविता येत नाही. वास्तविक दि. 23.11.2010 रोजीच्या विक्री करारनाम्यानुसार 24 महिन्यात सदनिकेचा ताबा देणे अपेक्षित होते. वि.प.ने सरकारी धोरणातील बदल व स्‍थानिक नागपुर इंम्‍प्रुमेंट ट्रस्‍ट व इतर संबंधीत संस्था कडून मंजूरी मिळण्‍यास विलंब झाल्याचे आणि त्‍यामुळे गृह प्रकल्पाकरीता झालेला विलंब हा हेतुपुरस्‍पर नसल्याचे नमूद करत एकप्रकारे जबाबदारी ढकलण्याचा प्रयत्न केल्याचे दिसते. वि.प.चा सदर बचाव मान्य करण्यायोग्य नसल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. विवादीत सदनिका पूर्ण करण्यास व ताबा देण्यात झालेल्या विलंबामुळे तक्रारकर्ता भाड्याच्या घरात राहत असल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्‍याचे कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य आहे कारण एकूण किंमतीबाबत जास्‍त रक्‍कम दिल्‍यावर एखाद्या छोटयाशा रकमेकरीता तक्रारकर्ता वाद निर्माण करेल हे शक्य वाटत नाही. मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्त्‍याने करारपत्राच्‍या अटींनुसार रक्‍कम दिली नसल्‍याने सदर विक्रीपत्राचा करारनामा रद्द झाला आणि त्‍यानुसार तक्रारकर्ता त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम रुपये 30,000/- च्‍या कपातीसह बिनव्‍याजी परत मिळण्‍यास पात्र असल्याचे निवेदन जरी वि.प.ने दिले असले तरी वि.प.ने करारनामा प्रत्यक्ष रद्द करून तक्रारकर्त्‍याचे पैसे परत केले नाहीत व त्याचा आजतागायत वापर करीत आहे त्यामुळे वि.प.ला त्याच्या सोयीनुसार अश्याप्रकारे करारपत्रातील अटींचा आसरा घेता येणार नाही. सबब वि.प.चे निवेदन अमान्य करून फेटाळण्यात येते. प्रस्तुत प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर सदनिकेच्या उपभोगापासून वंचित राहिल्याचे दिसते. मंचाचे मते वि.प.ला जर सदर प्रकल्प वेळेत पूर्ण करण्यास अडचण होती तर तसे वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून सामंजस्याची भूमिका घेऊन वाद निस्तारणे अपेक्षित होते पण तसे केल्याचे दिसत नाही. त्यामुळे वि.प.ची संपूर्ण कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. त्यामुळे तक्रारकर्त्याची तक्रार दाद मिळण्यास पत्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

10.               मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी नुकत्‍याच दिलेला निवाड्यामधील नोंदविलेल्‍या विविध निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवत प्रस्‍तुत प्रकरणी वि.प.ने लवकरात लवकर विवादित सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याचा आदेश देणे न्‍यायोचित व कायदेशीर असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

“Shri. Shaukat Yusuf Deora – Versus- M/s. Aakash Associates Infrastructures, Mumbai & Ors., Complaint No. CC/16/485, Judgment Dated 28.01.2019.”)

[5] It is fact of common knowledge that builder/developer/promoter do promise construction of building in the city of Mumbai or around accepts vast amounts as advance from the gullible flat purchasers and try to hoodwink the flat purchasers by denying the transaction and diverting the amount by misappropriating the same or otherwise. .................................. . Considering the provisions of Maharashtra Ownership of Flats Act, 1963 it is the duty of the builder/ developer/ promoter to construct the building in accordance with sanctioned plan and to fulfil the promise, enter into sale agreement with the flat purchaser and to deliver the vacant and peaceful possession of the flat constructed to the prospective flat purchaser. If this is not done then it is a case of not only deficiency in service but also unfair trade practice on the part of builder/ promoter/ developer who failed to fulfil the promise made to the innocent flat purchaser. Such builder/ developer/promoter must compensate justly and reasonably.

प्रस्तुत प्रकरणात जवळपास संपूर्ण रक्कम मिळूनही तक्रारकर्त्याला सदनिकेचा ताबा व विक्री पत्र करून न देण्यासाठी व प्रस्तुत वाद प्रलंबित राहण्यासाठी वि.प. जबाबदार असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

11.               तक्रारकर्त्याची अतिरिक्त जमा रक्कम रु 58000/- व्याजासह परतीची मागणी मान्य करण्यायोग्य नाही कारण करारातील अटीनुसार तक्रारकर्ता पाणी आणि वीज जोडणीसाठी शुल्क तसेच सर्विस टॅक्‍स, वॅट देण्‍यास बाध्‍य आहे त्यामुळे वि.प.ने त्यासंबंधी तक्रारकर्त्यास संपूर्ण विवरण देऊन तक्रारकर्त्याने जमा केलेल्या अतिरिक्त रु 58000/- चे योग्य समायोजन करण्याचे आदेश देणे न्यायसंगत असल्याचे मंचाचे मत आहे.

12.               प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याला सदनिकेचा ताबा न मिळाल्याने दि. 10.12.2014 पासून भाड्याच्या घरात राहावे लागल्याचे व त्यासाठी दरमहा रु 6500/- भाडे मिळण्याची मागणी केल्याचे दिसते पण त्यासाठी मान्य करण्यायोग्य पुरावा सादर केला नाही तसेच सादर केलेले भाडे करारपत्र दि 01.03.2016 पासून 11 महिन्यासाठी असल्याचे दिसते त्यामुळे आधीच्या कालावधी बाबत कुठलाही दस्तऐवज मंचासमोर सादर नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याची मागणी संपूर्णता: मान्य करण्यायोग्य नसल्याचे पण सदनिकेचा ताबा देण्यास विलंब केल्याने तक्रारकर्त्यास झालेल्या आर्थिक (घरभाडे, सदनिका खरेदी साठी दिलेली रक्कम व त्यावरील व्याज, इत्यादी) नुकसानाचा विचार करता माफक आर्थिक नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक त्रास होणे साहजिक आहे. सदर त्रासाबद्दल रु 75,000/- नुकसान भरपाई तक्रारकर्त्याने मागितल्याचे दिसते पण त्यासाठी मान्य करण्यायोग्य पुरावा अथवा निवेदन दिले नाही त्यामुळे सदर मागणी अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे पण तक्रारकर्त्यास झालेल्या आर्थिक, मानसिक व शारीरिक त्रासासाठी एकत्रित माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारकर्त्याने दि. 02.02.2016 रोजीच्या वकिला मार्फत पाठविलेल्या नोटिसला वि.प.ने उत्तर दिल्याचे दिसत नाही त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला मंचासमोर आपला वाद मांडावा लागला व पर्यायाने तक्रारीच्‍या कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. मंचाचे मते तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे.

13.               सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आदेश –

1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.क्र. 1 ते 6 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला मौजा – मोंधा, खसरा नंबर 121, 175, 194/1, 194/2, 194/3, 194/4, 194/5,, P.S.K. 49, क्षेत्रफळ 68.900 चौ.मी. वरील वि.प.च्या ‘कांचन गंगा’ नावाच्या गृह वसाहतीत, ग्राउंड फ्लोअर अपार्टमेंट विंग-F Cluster –IV, सदनिका क्रं.001, कारपेट एरिया 35.38 चौ.मी. (बिल्‍ट अप एरिया 40.30 चौ.मी.), सुपर बिल्‍टअप एरिया 55.09 चौ.मी. सदनिकेचे संपूर्ण कायदेशिर बाबींची पुर्तता करून नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन ताबा द्यावा.

2)  वि.प.क्र. 1 ते 6 ला आदेश देण्‍यात येतो की, शासनाच्‍या निर्धारित दराप्रमाणे कर आकारुन व त्यासंबंधीचे दस्तऐवज/विवरण तक्रारकर्त्याला पुरवावे. तसेच त्यानुसार तक्रारकर्त्याने जमा केलेल्या अतिरिक्त रकमेचे समायोजन करून जास्त रक्कम असल्यास तक्रारकर्त्यास बिनव्याजी परत करावी. तक्रारकर्त्याकडून रक्कम देय असल्यास उर्वरित रक्कम जमा करण्यास तक्रारकर्त्यास 30 दिवसांचा अवधी द्यावा.

3)    वि.प.क्र. 1 ते 6 यांनी तक्रारकर्त्‍याला आर्थिक, मानसिक व शारिरीक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु. 1,00,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु. 5000/- द्यावेत.

4)    सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 6 यांनी आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे 30 दिवसाचे आत करावी. वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त नुकसान भरपाई रुपये 100/- प्रतीदिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.

6)    आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.