तक्रारदार : प्रतिनिधी श्री.राजेश सावंत, वकील श्रीमती आर डिसोझा सोबत हजर. सामनेवाले : गैर हजर. -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- निकालपत्रः- श्री.ज.ल.देशपांडे, अध्‍यक्ष ठिकाणः बांद्रा *-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- न्‍यायनिर्णय 1. तक्रारदार क्र.2 हया तक्रारदार क्र.1 यांचे मुखत्‍यार आहेत.सा.वाले हे विकासक/बिल्‍डर आहेत. तक्रारदारांनी सा.वाले बांधत असलेल्‍या इमारतीमध्‍ये 1600 चौरसफुट चटई क्षेत्र असलेली सदनिका क्रमांक 9, 9 वा मजला, एकूण किंमत रु.1,08,00,000/- खरेदी करण्‍याचे ठरविले. व त्‍याबद्दल करारनामा दिनांक 1.9.2005 रोजी नोंदविण्‍यात आला. तक्रारदारांनी सा.वाले यांना सदनिकेची संपूर्ण किंमत अदा केली. तक्रारदारांना सदनिकेचा ताबा देण्‍यात आला. 2. तक्रारदारांचे तक्रारीतील कथना प्रमाणे सा.वाले यांनी करारनाम्‍याचे कलम 7 (2) प्रमाणे नोकरांसाठी स्‍वच्‍छतागृह पुरविले नाही. तसेच करारनाम्‍याचे कलम 7.4 प्रमाणे स्‍वाइपकार्ड सुविधा असलेले उदवाहन पुरविले नाही. करारनाम्‍याचे कलम 7.5 प्रमाणे इमारतीस लिप्‍टची खोली, व्‍यायामशाळा, संस्‍थेचे कार्यालय व इतर सुविधा पुरवावयाच्‍या होत्‍या. परंतू सा.वाले यांनी त्‍या पुरविल्‍या नाहीत. सा.वाले यांनी इमारतीत बसविलेले उदवाहन चांगल्‍या दर्जाचे नाही. व ते सतत नादुरुस्‍त असते. व तक्रारदार ज्‍येष्‍ट नागरीत असल्‍याने तक्रारदारांची गैरसोय व कुचुंबणा होते. 3. तक्रारदारांचे तक्रारीतील कथनाप्रमाणे इमारतीचे तळ मजल्‍यावर वाहनांकरीता वाहनतळ देण्‍यात येणार होता. व तो वाहनतळ भुखंडाचे मालक यांना असलेल्‍या वाहनतळापेक्षा वेगळा होता. तथापी भुखंडाचे मालक देखील तळ मजल्‍यावरील वाहनतळ वापरत असल्‍याने तळ मजल्‍यावर वाहन लावण्‍यास जागा शिल्‍लक रहात नाही. त्‍यावरुन देखील तक्रारदारांची कुचंबणा होते. वास्‍तविक पहाता महानगर पालिकेच्‍या विकास नियमावलीप्रमाणे विकासकाने वाहने लावणेकामी पुरेशी जागा उपलब्‍ध करुन देणे आवश्‍यक आहे. परंतु सा.वाले यांनी ही सुविधा तक्रारदारांना उपलब्‍ध करुन दिली नाही. या व्‍यतिरिक्‍त पाईप गॅसची सुविधा देखील सा.वाले यांनी तक्रारदारांना उपलब्‍ध करुन दिली नाही. 4. तक्रारदारांनी सा.वाले यांना दिनांक 9.10.2007 रोजी वकीलामार्फत नोटीस दिली. व करारनाम्‍याप्रमाणे सोईसुवीधा पुरविणेत याव्‍यात अशी मागणी केली. सा.वाले यांनी या नोटीसीला खोटया मजकुराचे उत्‍तर दिले. व तक्रारदारांची नुकसान भरपाईची मागणी फेटाळली. 5. तक्रारदारांचे कथना प्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारदारांना ज्‍या सोई सुविधा पूरविल्‍या नाहीत त्‍याची किंमत रु.13,27,500/- व त्‍या प्रकारचा तज्ञाचा अहवाल तक्रारदारांनी प्राप्‍त केलेला आहे. सा.वाले यांनी तक्रारदारांच्‍या मागणीची पुर्तता केलेली नसल्‍याने तक्रारदारांनी प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली व सा.वाले यांनी तक्रारदारांना आवश्‍यक त्‍या सोई सुविधा पुरविण्‍यात याव्‍यात व नुकसान भरपाई बद्दल रु.8 लाख अदा करावेत व मानसीक त्रास, कुचंबणा हयाबद्दल अधिकचे रु.8 लाख असे एकुण रु.16 लाख नुकसान भरपाई अदा करावी अशी दाद मागीतली. 6. सा.वाले यांनी आपली कैफीयत दाखल केली. व त्‍यामध्‍ये करारनाम्‍याप्रमाणे सर्व सोई सुविधा पुरविण्‍यात आल्‍या आहेत असे कथन केले. तसेच सा.वाले यांचे कथनाप्रमाणे महानगर पालिकेने दिनांक 7.10.2005 रोजी भोगवटा प्रमाणपत्र दिले आहे. व सा.वाले यांनी सदनिकाधारकांना आपल्‍या सदनिकांचे ताबेही दिलेले आहेत. तक्रारदारांनी आपल्‍या सदनिकेचा ताबा घेतल्‍यानंतर दोन वर्षे होऊन गेल्‍यानंतर प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केलेली असल्‍याने तक्रार मुदतबाहय आहे. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये प्रत्‍येक सेवा सुविधेच्‍या संदर्भात सविस्‍तर कथन केले असून तक्रारदारांना करारनाम्‍या प्रमाणे सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर झाली नाही असे कथन केले. 7. तक्रारदारांनी सा.वाले यांचे कैफीयतीला प्रतिउत्‍तराचे शपथपत्र दाखल केले. व तक्रारीतील आपल्‍या कथनांचा पुर्नउच्‍चार केला. तक्रारदार व सा.वाले यांनी आपले पुरावे शपथपत्र व कागदपत्र दाखल केले. तक्रारदारांनी वास्‍तु विषारद श्री.शिर्के यांच्‍या अहवालाची प्रत सादर केलेली आहे. दोन्‍ही बाजुंनी आपला लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. 8. प्रस्‍तुतचे मंचाने तक्रार, कैफीयत, शपथपत्र, कागदपत्र, व लेखी युक्‍तीवाद यांचे वाचन केले व त्‍यानुसार तक्रारीचे निकाली कामी पुढील मुद्दे कायम करण्‍यात येतात. क्र. | मुद्दे | उत्‍तर | 1 | प्रस्‍तुतची तक्रार मुदतीत आहे काय ? | होय | 2 | सा.वाले यांनी तक्रारदारांना करारनामा दिनांक 1.9.2005 प्रमाणे तक्रारदारांना करारनाम्‍यात नमुद केल्‍याप्रमाणे सोई सुविधा उपलब्‍ध करुन दिल्‍या नाहीत व तक्रारदारांना सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली ही बाब तक्रारदार सिध्‍द करतात काय ? | होय. | 3 | तक्रारदार सा.वाले यांचेकडून नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र आहेत काय ? | होय- रक्‍कम रु. दहा लाख. | 4 | अंतीम आदेश | तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते. |
कारण मिमांसा 9. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीसोबत तक्रारदार व सा.वाले यांचे दरम्‍यान सदनिकेच्‍या संदर्भात दिनांक 1.9.2005 रोजी झालेल्‍या करारनाम्‍याची प्रत हजर केलेली आहे. सा.वाले यांनी तो करारनामा व त्‍यातील अटी व शर्ती यास नकार दिला नाही. या उलट सा.वाले यांचे असे कथन आहे की, करारनाम्‍याचे अटी व शर्तीप्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेच्‍या संदर्भात सेवा सुविधा पुरविलेली आहे. मुद्दा क्र.1 10. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये असे स्‍पष्‍टपणे कथन केले आहे की, तक्रारदारांनी सदनिकेचा ताबा घेतल्‍यानंतर दोन वर्षाचे आत प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केलेली नसल्‍याने ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या कलम 24(1) प्रमाणे तक्रार रद्द होणे आवश्‍यक आहे. सा.वाले यांनी कैफीयतीचे परिच्‍छेद क्र.1 मध्‍ये त्‍याबद्दल स्‍पष्‍ट कथन केलेले आहे तसेच आपल्‍या कथनाचे पृष्‍टयर्थ मा.राज्‍य आयोगाच्‍या 2006(4) ऑल महाराष्‍ट्र जर्नल पृष्‍ट क्र.14 या निर्णयाचा संदर्भ दिलेला आहे. त्‍यामध्‍ये मा.राज्‍य आयोगाने असा निष्‍कर्ष नोंदविला की, तक्रारीसोबत विलंब माफीचा अर्ज नसेल तर व तक्रार दोन वर्षाचे मुदतीत पेक्षा अधिक काळानंतर दाखल केली असेल तर ती रद्द करण्‍यात यावी. तक्रारदारांनी प्रस्‍तुत प्रकरणात तक्रार प्रलंबीत असतांना विलंब माफीचा अर्ज दाखल केला यात सा.वाले यांनी आपल्‍या आक्षेपाचे म्‍हणणे दाखल केलेले आहे. 11. सा.वाले यांनी मुदतीच्‍या आक्षेपाचे संदर्भात असे कथन केले आहे की, सदनिकाधारकांनी ताबा मिळाल्‍यापासून तक्रार दोन वर्षाचे आत दाखल करावयाची होती. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीचे सोबत सदनिकाधारकांना सदनिकेचा ताबा घेण्‍याबद्दलची पत्रे दिली. त्‍याची प्रत हजर केलेली आहे. ती सर्व पत्रे दिनांक 1.7.2007 रोजीची आहेत. परंतु त्‍यामध्‍ये तक्रारदारांना दिलेल्‍या पत्राची प्रत उपलब्‍ध नाही. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये तक्रारदारांना सदनिकेचा ताबा कधी दिला याचा स्‍पष्‍ट उल्‍लेख केलेला नाही. क्षणभर असे जर गृहीत धरले की, अन्‍य सदनिकाधारकांप्रमाणे तक्रादारांना त्‍यांच्‍या सदनिकेचा ताबा दिनांक 1.4.2007 रोजी प्राप्‍त झाला तर प्रस्‍तुतची तक्रार जी दिनांक 7.3.2008 रोजी दाखल केलेली आहे ती सदनिकेच्‍या ताब्‍याच्‍या दिनांकापासून दोन वर्षाचे मुदतीत दाखल केलेली आहे. या व्‍यतिरिक्‍त तक्रारदारांनी आपल्‍या लेखी युक्‍तीवादात परिच्‍छेद क्र.16 मध्‍ये असे कथन केलेले आहे की, मोफा मायद्याचे कलम 7(2) प्रमाणे सदनिकेमध्‍ये काही दोष असतील तर सदनिकाधारकांनी तो दोष सदनिकेचा ताबा घेतल्‍यापासून तिन वर्षाचे आत विकासकांचे नजरेस आणावा व विकासकांनी त्‍या प्रमाणे तो दोष दूर करावा. या प्रमाणे मोफा कायद्याचे कलम 7(2) प्रमाणे सदनिकाधारकांनी सदनिकेच्‍या संदर्भात व सोई सुविधांचे संदर्भात काही दोष असतील तर ते विकासकांचे नजरेस सदनिकेचा ताबा घेतल्‍यापासून तिन वर्षाचे आत आणावेत अशी मुभा दिलेली आहे. तक्रारदारांनी किंवा सा.वाले यांनी आपली तक्रार व कैफीयतमध्‍ये सा.वाले यांचेकडून तक्रारदारांना सदनिकेचा ताबा नेमका कधी मिळाला याचा उल्‍लेख नसल्‍याने व सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीसोबत ताब्‍याचे पत्र दाखल केलेले आहे त्‍याचा दिनांक 1.4.2007 असल्‍याने असे गृहीत धरावे लागते की, सा.वाले यांचे कथना प्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेचा ताबा दिनांक 1.4.2007 चे जवळपास दिला. तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण एप्रिल, 2007 मध्‍ये निर्माण झाले असे गृहीत धरले तर तक्रारदारांनी मार्च, 2008 मध्‍ये दाखल केलेली तक्रार निश्चितच मुदतीमध्‍ये आहे असा निष्‍कर्ष नोंदवावा लागतो. मुद्दा क्र.2 12. तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील कलम 4 मध्‍ये असे कथन कले आहे की, करारनाम्‍याचे कलम 7.2 प्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारदारांचे सदनिकेजवळ तसेच इमारतीमध्‍ये नोकरांसाठी प्रसाधनगृह पुरविलेले नव्‍हते. करारनाम्‍याचे कलम 7.2 हे करारनाम्‍याचे पृष्‍ट क्र.9 वर आहे. त्‍याचे वाचन केले असतांना असे दिसून येते की, मुळ तरतुद पुढील प्रमाणे आहे. ( 2) The servant toilets adjacent to the said premises, which would belong to the Purchaser, will be fully furnished and provided by the Developer. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीचे पच्छिेद क्र.4 मध्‍ये असे कथन केले आहे की, सा.वाले यांनी त्‍या करारातील तरतुदींची पुर्तता केली आहे. या प्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारीच्‍या कलम 4 मधील मजकुर नाकारला. 13. तक्रारदारांचे प्रतिउत्‍तराचे शपथपत्र दिनांक 27.1.2009 यामध्‍ये पुन्‍हा असे स्‍पष्‍ट कथन करण्‍यात आले आहे की, सा.वाले यांनी नोकरांसाठी प्रसाधनगृह पुरविलेले नाही. या कथनाचे पृष्‍टयर्थ तक्रारदारांनी आपल्‍या प्रतिउत्‍तराचे शपथपत्राचे कलम 4 मध्‍ये असे कथन केले आहे की, महानगर पालिकेने इमारतीचे संदर्भात जे भोगवटा प्रमाणपत्र दिलेले आहे त्‍यामध्‍ये प्रसाधनगृहाचा उल्‍लेख केलेला नाही. तक्रारदारांनी आपल्‍या प्रतिउत्‍तराचे शपथपत्रासोबत इमारतीचा नकाशा निशाणी 1 वर दाखल केलेला आहे. त्‍यामध्‍ये तक्रारदारांच्‍या सदनिकेस नोकरांसाठी दिलेल्‍या प्रसाधनगृहाचा उल्‍लेख नाही. तक्रारदारांची सदनिका ही 9 व्‍या मजल्‍यावर सदनिका क्रमांक 9 आहे. त्‍यावर महानगर पालिकेचा दिनांक 7.10.2005 रोजीचा शिक्‍का उमटविलेला आहे. तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या नकाशाच्‍या प्रतीवरुन तरी सा.वाले यांनी या प्रकारची सुविधा पुरविली असे दिसून येत नाही. सा.वाले यांनी आपले कथनाचे पृष्‍टयर्थ वास्‍तु विषारद यांचे शपथपत्र किंवा अहवाल दाखल केलेला नाही. ज्‍यावरुन सा.वाले यांचे कथनास पुष्‍टी मिळू शकेल. या उलट तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीसोबत पत्रव्‍यवहाराच्‍या प्रती हजर केलेल्‍या आहेत. त्‍यामध्‍ये तक्रारीचे पृष्‍ट क्र.61 वर तक्रारदारांनी सा.वाले यांना दिनांक 4.7.2007 रोजी दिलेल्‍या पत्राची प्रत हजर केलेली आहे. त्‍यामध्‍ये तक्रारदारांनी तक्रारदारांची सदनिका असलेल्‍या इमारतीत नोकर व वाहन चालक यांचेकरीता प्रसाधनगृह पुरविण्‍यात आलेले नाही अशी तक्रार केलेली होती. त्‍याचप्रमाणे वाहन ठेवण्‍याकरीता पार्कींग देण्‍यात आलेले नव्‍हते अशी देखील तक्रार केलेली होती. सा.वाले यांनी 7 दिवसाचे आत या प्रकारची सुविधा पुरवावी व कराराची पुर्तता करावी अशी विनंती सा.वाले यांना पत्राव्‍दारे केलेली होती. 14. तक्रारदारांनी आपल्‍या प्रतिउत्‍तराचे शपथपत्र परिच्‍छेद क्र.4 मध्‍ये महानगर पालिकेने भोगवटा प्रमाणपत्राचा जो नकाशा मंजूर केला त्‍याच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. त्‍यामध्‍ये नोकरांसाठी व वाहन चालकांसाठीचे प्रसाधनगृह कोठेही दाखविण्‍यात आलेले नाही. सा.वाले यांनी करारनाम्‍यात कबुल केल्‍यापमाणे जर नोकरांसाठी व वाहन चालकांनसाठी इमारतीमध्‍ये प्रसाधनगृह बांधले असते तर निच्छितच सा.वाले यांनी त्‍या बद्दलचा नकाशा दाखल केला असता. सा.वाले यांनी त्‍या बद्दलचा कुठलाही पुरावा उपलब्‍ध केला नाही. यावरुन सा.वाले यांनी तकारदारांना करारनाम्‍याचे परिच्‍छेद क्र.7.2 मध्‍ये कबुल केल्‍याप्रमाणे नोकर व वाहन चालकांकरीता प्रसाधनगृह बांधले नाही व या प्रकारची सेवा सुविधा पुरविली नाही हे सिध्‍द करतात. 15. तकारदारांनी तक्रारीच्‍या परिच्‍छेद क्र.5 मध्‍ये असे कथन केले आहे की, करारनाम्‍याचे कलम 7.4 मध्‍ये सा.वाले यांनी असे कबुल केले की, तक्रारदारांचे इमारतीला उदवाहन स्‍वाईप सुविधा असलेले देण्‍यात येईल. तक्रारदारांनी असेही कथन केले आहे की, सा.वाले यांनी बसविलेले उदवाहन हे योग्‍य दर्जाचे नाही, त्‍यात सतत बिघाड होतो व तक्रारदार जेष्‍ट नागरीक असल्‍याने तक्रारदारांची कुचंबणा होते. या संबंधात सा.वाले यांनी करारनाम्‍याचे परिच्‍छेद क्र.7.4 मध्‍ये इमारतीस पुरविण्‍यात येणारे उदवाहन स्‍वाईप कार्ड असलेले पुरविण्‍यात येईल असे नमुद करण्‍यात आलेले होते. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीच्‍या परिच्‍छेद क्र.5 मध्‍ये या संबंधात असे कथन केलेले आहे की, या प्रकारची सुविधा देण्‍याचा करार झाला होता, व करारनाम्‍याचे परिच्‍छेद क्र.7.4 मध्‍ये असे नमुद करण्‍यात आले आहे. तथापी भुखंडाचे मुळचे मालक यांनी असे सुचविले की, स्‍वाईप कार्डमुळे लहान मुलांची, व जेष्‍ट नागरीकांची गैरसोय होईल. व त्‍यामुळे स्‍वाईप कार्डची सुविधा असलेले उदवाहन बसविण्‍यात आलेले नाही. सा.वाले यांचे कथनामध्‍ये तथ्‍य दिसते. कारण स्‍वाईप कार्डचा वापर करणे लहान मुलांना, जेष्‍ट नागरीकांना, अशिक्षीत कर्मचा-यांना त्रासदायक ठरले असते. त्‍यातही उदवाहनामध्‍ये स्‍वाईप कार्डची सुविधा नसल्‍याने नेमकी कुठल्‍या प्रकारची गैरसोय होत आहे याचा खुलासा तक्रारीतील कथनावरुन तसेच तक्रारदारांच्‍या शपथपत्रावरुन होत नाही. तक्रारदारांनी या बाबतीत कुठलाही पुरावा दाखल केलेला नाही. या व्‍यतिरिक्‍त तक्रारदारांचे उदवाहनाचे संदर्भात असेही कथन आहे की, सा.वाले यांनी इमारतीत बसविलेले उदवाहन बंद पडले व ते हलक्‍या दर्जाचे होते. व त्‍यामुळे तक्रारदार 9 व्‍या मजल्‍यावर रहात असल्‍याने तक्रारदारांची गैरसोय व कुचंबणा होत होती. तक्रारदारांनी या कथनाचे पृष्‍टयर्थ इमारतीमधील अन्‍य सदनिकाधारकांची शपथपत्रे दाखल केलेली नाहीत. तक्रारदारांना सदनिका प्राप्‍त होऊन बरेच दिवस झाले असल्‍याने सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन झालेली असेल. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीमध्‍ये असे कथन केले नाही की, संस्‍थेने या गैरसोईची नोंद घेतली असून सा.वाले यांचेकडे तक्रार नोंदविलेली आहे. तक्रारदारांनी तक्रारीमध्‍ये तक्रारदारांच्‍या पत्‍त्यामध्‍ये उगम प्रेसीडेन्‍सी सोसायटी असे नमुद केलेले आहे. यावरुन सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन झाली आहे असा निष्‍कर्ष काढावा लागतो. सहकारी गृह निर्माण संस्‍था जर स्‍थापन झाली असेल तर ती गृह निर्माण संस्‍था तक्रारदारांच्‍या सदनिकेच्‍या संदर्भातील तक्रारीची दखल घेत असेल, उदवाहनामध्‍ये वारंवार बिघाड होतो व त्‍यामुळे सदनिकाधारकांची कुचंबणा होते ही वैयक्तिक तसेच सदनिकाधारकांची तक्रार असू शकते. परंतु या संबंधात संस्‍थेचे पदाधिकारी किंवा अन्‍य सदनिकाधारक यांनी सा.वाले यांचेकडे पत्र व्‍यवहार केला किंवा अन्‍य कार्यवाही केली असे तक्रारदारांचे कथन नाही.सबब तक्रारदारांचे या मुंद्यावरील कथन स्विकारता येत नाही. 16. तक्रारदारांच्‍या तक्रारीच्‍या परिच्‍छेद क्र.6 मध्‍ये असे कथन आहे की, करारनामा कलम 7.5 प्रमाणे इमारतीचे बेसमेंटमध्‍ये लिप्‍टरुम,जिम(व्‍यायामशाळा), संस्‍थेचे कार्यालय व अन्‍य सुविधा पुरविल्‍या जातील असे नमुद केले होते. तथापी सा.वाले यांनी ही सुविधा पुरविली नाही. करारनाम्‍याचे कलम 7.5 हया संदर्भात स्‍पष्‍ट असून त्‍यामध्‍ये असे स्‍पष्‍ट नमुद करण्‍यात आलेले आहे की, इमारतीच्‍या तळमजल्‍यामध्‍ये लिप्‍टरुम, जिम, व संस्‍थेचे कार्यालय इत्‍यादी सुविधा पुरविण्‍यात येतील. 17. सा.वाले यांनी आपले कैफीयतीचे परिच्‍छेद क्र.6 मध्‍ये या मुद्याच्‍या संदर्भात केलेले कथन असे दर्शविते की, सा.वाले यांचे कथनाप्रमाणे इमारतीला लिप्‍ट रुम देण्‍यात आलेला आहे. व लिप्‍ट रुम दिल्‍याशिवाय महानगर पालिकेने भोगवटा प्रमाणपत्र दिलेच नसते. सा.वाले यांचे असेही कथन आहे की, संस्‍थेकरीता कार्यालय दिलेले असून ते तक्रारदारांना उपलब्‍ध आहे. 18. तक्रारदारांनी आपल्‍या प्रतिउत्‍तराचे शपथपत्रात परिच्‍छेद क्र.4 मध्‍ये असे नमुद केलेले आहे की, महानगर पालिकेने मंजूर केलेल्‍या नकाशामध्‍ये व्‍यायामशाळा व संस्‍थेचे ऑफीस व इतर सुविधा दाखविलेल्‍या नाहीत. व या प्रमाणे करारनामा कलम 7.5 मध्‍ये नमुद केलेल्‍या सुविधा सा.वाले यांनी तक्रारदारांना दिलेल्‍या नाहीत. तक्रारदारांनी आपले प्रतिउत्‍तराचे शपथपत्रात सोबत महानगर पालिकेने भोगवटा प्रमाणपत्र, सोबत मंजूर केलेल्‍या नकाशाची प्रत हजर केलेली आहे. यामध्‍ये इमारतीच्‍या तळ मजल्‍यावर दिल्‍या जाणा-या सुविधा नमुद केलेल्‍या आहेत. त्‍यामध्‍ये व्‍यायामशाळा व संस्‍थेचे ऑफीस दर्शविलेले नाही. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयमतीमध्‍ये किंवा शपथपत्रामध्‍ये नेमके विशिष्‍ट ठिकाणी व्‍यायामशाळा व संस्‍थेचे कार्यालय, तसेच लिप्‍टरुम देण्‍यात आलेले आहे हे नमुद केलेले नाही. नकाशामध्‍ये वरील बाबींचा असलेला अभाव तक्रारदारांचे कथनास पुष्‍टी देतो. तक्रारदारांनी आपल्‍या लेखी युक्‍तीवादाचे परिच्‍छेद क्र.23 मध्‍ये या बाबी स्‍पष्‍ट केलेल्‍या असून सा.वाले यांनी करारनाम्‍याचा भंग केला व सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली असे नमुद केलेले आहे. तक्रारदारांनी या बद्दल सा.वाले यांना पत्र पाठवून वरील बाबीकडे लक्ष वेधले होते. परंतु सा.वाले यांनी त्‍यांचे वकीलांचे पत्र दिनाक 30.10.2007 व्‍दारे उत्‍तर देवून सुविधा पुरविण्‍यात आलेल्‍या आहेत असे कथन केले. त्‍या नोटीसीच्‍या उत्‍तरामध्‍ये सा.वाले यांनी तक्रारदारांना व इतर सदनिकाधारकांना इमारतीचे तळ मजल्‍यावर लिप्‍टरुम, व्‍यायामशाळा व कार्यालयीन ऑफीस पुरविण्‍यात आलेले आहे असे कथन केले नव्‍हते. परंतु कैफीयतीमध्‍ये त्‍या प्रकारचे कथन आहे. सा.वाले यांनी त्‍या प्रकारचे कथन सिध्‍द करणेकामी कुठलाही पुरावा दाखल केलेला नाही. व सा.वाले यांचे कैफीयतीशिवाय इतर कुठलेली कथन उपलब्‍ध नाही. सबब या मुद्यांवर सा.वाले यांनी करारनाम्‍याचा भंग करुन तक्रारदारांना सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली असा निष्‍कर्ष नोंदवावा लागतो. 19. तक्रारदारांच्‍या तक्रारीच्‍या परिच्‍छेद क्र.8 मध्‍ये असे कथन आहे की, करारनाम्‍यामध्‍ये सा.वाले यांनी स्‍टील्‍ट पार्कींग पुरविण्‍यात आले आहे असे नमुद केलेले आहे. करारनाम्‍याचे परिच्‍छेद क्र.11 मध्‍ये असे नमुद करण्‍यात आलेले आहे की, विकासकांना पार्किगचे वाटप करण्‍याचा अधिकार राहील व ते वाटप विकासकांचे मर्जीप्रमाणे एक किंवा अनेक व्‍यक्‍तीचे नांवे होऊ शकेल. करारनाम्‍याचे मजकूरावरुन असे दिसते की, सा.वाले यांनी स्‍वतंत्र असे पार्किंग दिले नव्‍हते व समाईक सुविधा गृहीत धरुन तक्रारदारांना त्‍याचा वापर करण्‍याचा अधिकार दिला होता. करारनाम्‍याचे परिच्‍छेद क्र.27 मध्‍ये असे नमुद करण्‍यात आलेले आहे की, सदनिकेच्‍या व्‍यतिरिक्‍त खुली जागा, पार्किंज, लॉबींग,पाय-या, छज्‍जे, इत्‍यादी भाग सा.वाले विकासक/बिल्‍डर यांचे राहील. विकास नियमावलीतील तरतुदीप्रमाणे सदनिकेच्‍या क्षेत्राप्रमाणे विकासकांनी पार्किंगची सुविधा सदनिकाधारकांना उपलब्‍ध करुन देणे आवश्‍यक असते. प्रस्‍तुतच्‍या विकासकांनी तक्रारदारांकडून एक कोटीपेक्षा अधिक रक्‍कम सदनिकेच्‍या किंमतीपोटी स्विकारली. परंतु तक्रारदारांना पार्किंगची सुविधा दिली नाही किंवा करारनाम्‍यामध्‍ये तसे नमुद केलेले नाही. या उलट करारनाम्‍याचे कलम 28 मध्‍ये नमुद केल्‍याप्रमाणे विकासक असे म्‍हणतात की, सदनिकेच्‍या व्‍यतिरिक्‍त इतर सर्व भाग विकासकांचा आहे. या प्रकारची करारनाम्‍यातील तरतुद ही मोफा कायद्यातील तसेच विकास नियमावलीमधील तरतुदीचे विरुध्‍द आहे. कारण इमारतीचे बांधकाम केल्‍यानंतर विकासक/बिल्‍डर फक्‍त सदनिका विकू शकतात व मोफा कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे विकासक, मुदतीत सदनिकाधारकांची संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यानंतर सदनिकेच्‍या व्‍यतिरिक्‍त शिल्‍लक भागांचे म्‍हणजे जमीनीचे व इमारतीच्‍या इतर भागांची मालकी संस्‍थेकडे जाते. व त्‍यानंतर विकासकांनी संस्‍थेच्‍या किंवा कंपनीचे हक्‍कामध्‍ये मोफा कायद्याच्‍या कलम 11 नियम 9 प्रमाणे अभिहस्‍तांतरण करुन द्यावयाचे असते. पार्किंगचे संदर्भात विकासक पार्किंग वाटपाचा अधिकार स्‍वतःकडे घेवू शकत नाही. व तसेच सदनिकाधारका व्‍यतिरिक्‍त इतर व्‍यक्‍तीचे हितसंबंध निर्माण करु शकत नाही. या संबंधात सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या नाहलचंद लालूचंद प्रा.लि. विरुध्‍द पांचाली सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था , सिव्‍हील अपील क्रमांक 2544/2010 या निकालपत्रामध्‍ये नमुद करण्‍यात आल्‍याप्रमाणे सदनिके व्‍यतिरिक्‍त इमारतीच्‍या कुठल्‍याही भागावर विकासकांची मालकी असू शकत नाही व विकासक स्टिल्‍ट पार्किंग विक्री करु शकत नाही. या प्रमाणे करारनाम्‍यातील पार्किंग व खुल्‍या जागेच्‍या व मोकळया जागेच्‍या संबंधात विकासकांचे अधिकारा बद्दलची विधारे कायद्याचे विरुध्‍द आहेत. 20. सा.वाले विकासक असे म्‍हणतात की, त्‍यांनी तक्रारदारांना पार्किंग वाटप करणेकामी पार्किंग दाखविले होते. व त्‍यानंतर आपले पार्किंग सांभाळण्‍याची जबाबदारी तक्रारदार यांचेवर होती. परंतु तेथे तक्रारदारांना कुठले पार्किंग दिले होते किंवा वाटप करण्‍यात आले होते याचा खुलासा सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये केलेला नाही. या प्रमाणे केवळ मोघम विधाने करुन सा.वाले यांनी आपली जबाबदारी झटकण्‍याचा प्रयत्‍न केला. तक्रारदारांनी आपले प्रतिउत्‍तराचे परिच्‍छेद क्र.7 मध्‍ये असे स्‍पष्‍ट कथन केले आहे की, सा.वाले यांनी तक्रारदारांना वाहन तळाचे वाटप केले नाही व त्‍याबद्दल कुठलेही पत्र दिले नाही. या उलट भुखंड मालकांना मात्र सा.वाले यांनी पार्किंगचे खुल्‍या भागाचे वाटप केले व अन्‍य व्‍यक्‍तींनाही कराराप्रमाणे पार्किंग विक्री केले नाही. या वरुन असे दिसते की, पार्किंगचे संदर्भात सा.वाले यांनी तक्रारदारांना कुठलीही सुविधा पुरविली नाही. 21. तक्रारदारांच्‍या या मुद्यावर तक्रारीच्‍या परिच्‍छेद क्र.8 मध्‍ये असे कथन आहे की, करारनामा दिनांक 1.9.2005 च्‍या तरतुदीप्रमाणे स्‍टील्‍ट पार्किंगची सुविधा सर्व सदनिकाधारकांना उपलब्‍ध होती व भुखंड मालकांना उपलब्‍ध नव्‍हती. कारण भुखंड मालकांना पोडीयम पार्किंग उपलब्‍ध करुन देण्‍यात आले होते. तथापी भुखंडाचे मालक हे इमारतीच्‍या भोवतालची खुली जागा व स्टिल पार्किंग यांचा वापर त्‍याचे वाहन उभे करण्‍याकरीता करत असल्‍याने इमारतीच्‍या भोवती वाहनांची गर्दी होते व इमारतीमधुन तक्रारदारांना वाहन काढणे अवघड होते. तक्रारदारांचे असेही कथन आहे की, सा.वाले यांनी तक्रारदारांना इमारतीमध्‍ये दोन वाहन तळ देण्‍याचे कबुल केले होते. परंतु सा.वाले यांनी त्‍या प्रकारची सुविधा पुरविली नाही. या संदर्भात तक्रारदारांनी करारनाम्‍यातील विशिष्‍ट तरतुदींचा दोन वाहन तळांचे संदर्भ दिला नाही तर ते तक्रारदारांच्‍या कथनाप्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारदारांना द्यावयाचे कबुल केले होते असे कथन आहे. तथापी करारनाम्‍याचे कलम 11 प्रमाणे सा.वाले यांनी वाहन तळाचे हक्‍क (पार्किंगची जागा) वाटप करण्‍याचे अधिकार स्‍वतःकडे ठेवले होते. या प्रमाणे विशिष्‍ट वाहन तळाचा करारनाम्‍यामध्‍ये उल्‍लेख केलेला नसला तरी एक बाब स्‍पष्‍ट होते की, सा.वाले यांनी तक्रारदारांना वाहन तळाची सेवा सुविधा करुन देण्‍यात येईल व त्‍याचे वाटप सा.वाले करतील असे कबुल केले होते. 22. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये असे कबुल केले आहे की, भुखंडाचे मालकांना पोडीयममधील वाहनतळ किंवा वाहनाची जागा देण्‍याचे कबुल केले होते. व बेसमेंट व स्‍टील पार्किंग मधील अर्धाभाग व इमारतीच्‍या बाहेरची खुली जागा याचा वापर सदनिकाधारकांना त्‍यांचे वाहन लावणेकामी करावयाचा होता. भुखंडाचे मालकांना पोडीयम मधील वाहन तळाचे हक्‍क देण्‍याबद्दलचा उल्‍लेख करारनाम्‍याचे पृष्‍ट क्र.4 कलम J V या मध्‍ये दिलेले आहे. व सदनिकाधारकांच्‍या वाहन तळाचे हक्‍काचे संदर्भात वर उल्‍लेख केल्‍याप्रमाणे करारनाम्‍याचे परिच्‍छेद क्र.11 मध्‍ये उल्‍लेख आहे. सा.वाले आपले कैफीयतीचे कलम 7 मध्‍ये पुढे असे म्‍हणतात की, सा.वाले यांनी तक्रारदारांना वाहन तळाची सेवा उपलब्‍ध करुन दिली. परंतु भुखंड मालक हे त्‍यांचे वाहन सदनिकाधारकांकरीता राखून ठेवलेल्‍या जागेमध्‍ये आपले वाहन लावत असल्‍याने तक्रारदारांनी ही बाब इमारतीचे नियोजन करणा-या व्‍यक्‍तीकडे उपस्थित करावी. सा.वाले यांनी असेही कथन केले की, सदनिकेचा ताबा दिल्‍यानंतर वाहनतळाचा प्रश्‍न सोडविण्‍याची जबाबदारी सदनिकाधारकांच्‍या व्‍यवस्‍थापक समितीची असल्‍याने या संदर्भात सा.वाले यांची कुठलीही जबाबदारी येत नाही. सा.वाले यांनी कैफीयतीचे परिच्‍छेद क्र.7 मध्‍ये तक्रारदारांना नेमका कुठला वाहनतळ देण्‍यात आलेला होता असे स्‍पष्‍टपणे कथन केलेले नाही. करारनाम्‍यामध्‍ये मात्र वाहन तळाचे वाटप करण्‍याचा अधिकार सा.वाले यांनी आपल्‍याकडे ठेवला होता. परंतु अधिकाराचा वापर करुन वाहन तळाचे वाटप करण्‍यात आले व तक्रारदारांना विशिष्‍ट मजल्‍यावरील विशिष्‍ट क्रमांकाचे वाहनतळाचे वाटत करण्‍यात आले असे कथन सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयेतीमध्‍ये केलेले नाही. या उलट वाहन तळाचे नियंत्रण करण्‍याची जबाबदारी व्‍यवस्‍थापक समितीकडे असेल असे कथन केले. तक्रारदारांनी किंवा सा.वाले यांनी संपूर्ण प्रकरणामध्‍ये सदनिकाधारकांची सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन झाले आहे असे कथन केलेले नाही व असल्‍यास संस्‍थेला पक्षकारसुध्‍दा केलेले नाही. या प्रकारची परिस्थिती असतांना देखील सा.वाले मात्र वाहन तळाचे नियंत्रण करण्‍याचा अधिकार व्‍यवस्‍थापक समितीचा असेल असे कथन करतात. सा.वाले हे देखील कबुल करतात की, भुखंडाचे मालक पोडीयम भागात वाहन लावण्‍याऐवजी अन्‍य भागामध्‍ये म्‍हणजे सदनिकाधारकांकरीता राखून ठेवलेल्‍या भागामध्‍ये आपले वाहन लावतात. सा.वाले यांच्‍या या सर्व संदिग्‍ध विधानावरुन सा.वाले यांनी तक्रारदारांना वाहन तळाचे संदर्भात सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली ही बाब स्‍पष्‍ट होते. विकास नियमावलीप्रमाणे वाहन तळाचा भाग सदनिकाधारकांना पुरविणे ही विकासकाची जबाबदारी आहे व ही जबाबदारी सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीचे परिच्‍छेद क्र.8 ओळ क्र.3 व 4 मध्‍ये कबुल कलेले आहे. 23. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीतील सर्व कथनाचे पृष्‍टयर्थ अधिकृत सर्व्‍हेक्षक शेट्टी आणि असोशियेटस् यांनी तक्रारीचे कथनाचे संदर्भात दिलेल्‍या अहवालाची प्रत तक्रारीसोबत पृष्‍ट क्र.71 वर दाखल केली आहे. सर्व्‍हेक्षक श्री.शेट्टी आणि असोशियेटस् यांनी तक्रारदारांची सदनिका असलेल्‍या इमारतीस भेट देवून तक्रारदारांच्‍या कथनाचे संदर्भात आपला अहवाल तंयार केला. ज्‍याची प्रत वर उल्‍लेख केल्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनी हजर केलेली आहे. त्‍यातील निष्‍कर्ष तकारदारांच्‍या कथनास संपुर्णपणे पुष्‍टी देतात. तथापी तक्रारदारांनी सर्व्‍हेक्षकांचे शपथपत्र अथवा मुळचा अहवाल दाखल केला नाही व त्‍या अहवालाच्‍या छायांकित प्रती हजर केलेल्‍या आहेत. संबंधीत सर्व्‍हेक्षकांचा मुळचा अहवाल किंवा छायांकित प्रती सोबत सर्व्‍हेक्षकांचे शपथपत्र दाखल केलेले नसल्‍याने त्‍या अहवालास प्रस्‍तुत मंचाने विशेष महत्‍व दिलेले नाही. तथापी त्‍यातील निष्‍कर्ष तक्रारीच्‍या कथनास पुष्‍टी देतात ही बाब येथे नमुद केली जाते. 24. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीमध्‍ये सा.वाले यांना तक्रारदारांनी सदनिकेच्‍या संदर्भात व करारनाम्‍याप्रमाणे सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली अशी तक्रार केली आहे. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीमध्‍ये मानसिक व शाररिक कुचंबणा व गैरसोय या बद्दल नुकसान भरपाई रु.8 लाख व सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली या बद्दल नुकसान भरपाई रु.8 लाख असे एकंदरीत रु.16 लाख रुपये नुकसान भरपाईची मागणी केलेली आहे. सर्व्‍हेक्षकांनी आपल्‍या अहवालामध्‍ये सदनिकेची किंमत तसेच सा.वाले यांनी तक्रारदारांना ज्‍या सेवा सुविधा पुरविल्‍या नाहीत त्‍याची किंमत रु.13,27,500/- गृहीत धरली आहे. सा.वाले यांनी करारनाम्‍याप्रमाणे तक्रारदार यांचेकडून सदनिकेच्‍या किंमतीपोटी 1 कोटी 8 लाख वसुल केलेले आहेत, या बद्दल उभय पक्षकारात वाद नाही. या प्रमाणे सदनिकेची एकूण किंमत सा.वाले यांना तक्रारदारांनी देवूनही सेवा सुविधेचे स्‍वरुप, ती सेवा सुविधा उपलब्‍ध करुन न दिल्‍याने तक्रारदारांची झालेली कुचंबणा व गैरसोय या सर्व बाबी लक्षात घेता सा.वाले यांनी तक्रारदारांना रु.10 लाख नुकसान भरपाई देणे योग्‍य राहील असे प्रस्‍तुत मंचाचे मत झाले आहे. तक्रारदारांनी तक्रारीचा खर्चाबद्दल रुपये 1 लाखाची मागणी केलेली आहे. परंतु ती मागणी गैरवाजवी वाटते. 25. या प्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारदारांना करानाम्‍याप्रमाणे सदनिकेच्‍या संदर्भात वेगवेगळया सुविधा उपलब्‍ध करुन दिल्‍या नाहीत ही तक्रारदारांची कथने उपलब्‍ध पुराव्‍यावरुन व कागदपत्रावरुन सिध्‍द होतात असा निष्‍कर्ष नोंदवावा लागतो. 26. वरील निष्‍कर्षावरुन पुढील आदेश करण्‍यात येतो. आदेश 1. तक्रार क्रमांक 129/2008 अंशतः मंजूर करण्‍यात येते. 2. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेच्‍या संदर्भात सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली असे जाहीर करण्‍यात येते. व सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना त्‍या बद्दलची नुकसान भरपाई बद्दल एकूण रुपये 10,00,000/-(रु.दहा लाख फक्‍त) प्रस्‍तुत आदेशाची प्रमाणीत प्रत मिळाल्‍यापासून आठ आठवडयाचे आत अदा करावी असा आदेश देण्‍यात येतो. 3. सामनेवाले यांनी विशिष्‍ट मुदतीत प्रस्‍तुत आदेशाची पुर्तता केली नाही तर त्‍यावर विहीत मुदत संपल्‍यापासून 9 टक्‍के दराने व्‍याज द्यावे असा आदेश देण्‍यात येतो. 4. या व्‍यतिरिक्‍त सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना तक्रारीच्‍या खर्चाबद्दल रु.5000/- अदा करावेत. 5. आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य पाठविण्‍यात याव्‍यात.
| | [HONABLE MRS. Mrs.DEEPA BIDNURKAR] Member[HONABLE MR. Mr. J. L. Deshpande] PRESIDENT | | 
