श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 35 (i) अन्‍वये  वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने, रक्‍कम परत करण्‍याचे आश्‍वासन देऊनसुध्‍दा रक्‍कम परत केल्‍याने  दाखल केलेली आहे. वि.प. व्‍हीक्‍ट्री कमर्शियल अँड प्रॉपर्टीज प्रा. लि.,  नागपूर या नावाने ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, जमिन विकसित करुन त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा द्रुगधामना, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर, ख.क्र.51/1, 51/2 (जुना) 107 (नविन), प.ह.क्र.5-अ, भुखंड क्र.132-आर, क्षेत्रफळ 1617 चौ.फु. रु.58,200/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचे उभय पक्षात ठरले आणि परंतू लेआऊट रीकामे असल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने बांधकामाची घाई केली नाही व भुखंडाची मोजणीसुध्‍दा केली नाही. तक्रारकर्त्‍याने दि.29.07.2004 रोजी रु.15,000/- अग्रीम देऊन भुखंड क्र. 132-आर खरेदी करण्‍याचा व्‍यवहार केला. वि.प.ने त्‍याला लेटर ऑफ अलॉटमेंट लिहून दिले. उर्वरित रक्‍कम रु.43,200/- वेळोवेळी वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने दिली आणि वि.प.ने त्‍याच्‍या पावत्‍या निर्गमित केल्‍या. सन 2019 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याला घर बांधावयाचे असल्‍याने त्‍याने भुखंड क्र. 132-आर चे विक्रीपत्र आणि भुखंडाची मोजणी व सिमांकन करण्‍याकरीता वि.प.ला प्रत्‍यक्ष भेट देऊन विचारणा केली. वि.प.ने त्‍यांना मोजणीकरीता त्‍यांना सध्‍या वेळ नाही आणि विक्रीपत्र सध्‍या करुन देता येणार नाही असे सांगितले. तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाची पाहणी केली असता तेथे झुडपी जंगल वाढलेले दिसले. त्‍यामुळे त्‍याने परत वि.प.ला भुखंडाची मोजणी व सिमांकन करण्‍याकरीता विनंती केली असता वि.प.ने उडवा-उडवीची उत्‍तरे दिली. तक्रारकर्त्‍याला इतर ग्राहकांनी अशी माहिती दिली की, सदर शेतमालका सोबतचा वि.प.चा करार रद्द झालेला आहे. वि.प.ला याबाबत विचारणा केली असता त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाबाबत जमा केलेली रक्‍कम ही विक्रीपत्राचे खर्चासह परत करण्‍याचे मान्‍य केले. तसेच उभय पक्षात समझोता होऊन भुखंडाबाबत  रु.2,62,000/- चा धनादेश वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दि.20.02.2020 रोजी दिला आणि त्‍याचबरोबर वि.प.च्‍या दुस-या लेआऊटमधील मौजा दवलामेटी, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर, ख.क्र.35/1, प.ह.क्र.5-अ, भुखंड क्र.5, अनुक्रमे क्षेत्रफळ 1250 चौ.फु. चे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या नावे 30 दिवसाचे आत करुन देण्‍याचे मान्‍य केले. परंतू अनेकवेळा मागणी केल्‍यावरही प्रत्‍येक वेळी नविन कारण सांगुन विक्रीपत्र करुन देण्‍यास टाळाटाळ केली. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने करारनामा रद्द लेखाप्रमाणे रक्‍कम परत घेण्‍याशिवाय पर्याय नसल्‍याने वि.प.ने दिलेला धनादेश दिला असता सदर धनादेश हा ‘’खाते बंद’’ या कारणासह दि.26.02.2020 रोजी वटल्‍या गेला नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम परत केली नाही आणि भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही, म्‍हणून वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करण्‍यात आली. परंतू वि.प.ने सदर नोटीसला उत्‍तर दिले नाही. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ने त्‍याला भुखंड विक्री करार रद्द लेखानुसार रु.2,62,000/- ही रक्‍कम व्‍याजासह परत करावी, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांचेवर बजावली असता त्‍यांनी नोटीस तामिल झाल्‍याचा पोस्‍टाचा अहवाल तक्रारकर्त्‍याने सादर केला. वि.प.क्र. 1 व 2 गैरहजर असल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे ऐकला. आयोगाने अभिलेखावर दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

4.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.30.06.2004 रोजीच्‍या विक्रीपत्राची प्रत सादर केली आहे. सदर  प्रतीचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, वि.प.ने मौजा द्रुगधामना, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर, ख.क्र.51/1, 51/2 (जुना) 107 (नविन), प.ह.क्र.5-अ, भुखंड क्र. 132-आर, क्षेत्रफळ 1617 चौ.फु. हा तक्रारकर्त्‍याला त्‍याचा मोबदला घेऊन आवंटन केल्‍याबाबत पत्र दिले आहे. वि.प.ची जाहिरात पाहिली असता वि.प.ने ‘’माधव हिल्‍स’’ नावाची योजना 27 एकरावर संपूर्ण विकसित अशी जाहिरात केलेली आहे. त्‍यामध्‍ये ग्राहकास विकासाचा खर्च वेगळा भरावा लागेल असे नमूद आहे. यावरुन वि.प. संपूर्ण विकसित योजना ग्राहकांकडून विकास खर्च आकारुन अंमलात आणणार असल्‍याचे दिसून येते. तसेच आधुनिक प्‍लॉट्स व बंगले यांचा आधुनिक प्रकल्‍प वि.प. राबवित असल्‍याचेही त्‍यावरुन दिसून येते. नगरातील संपूर्ण डांबरीकरण, योग्‍य व सुरक्षीत अंतरावर विद्युत खांब, दुतर्फा वृक्ष असणारे रस्‍ते असे आकर्षक प्रलोभन जाहिरातीमध्‍ये नमूद आहे.  त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

5.                              मुद्दा क्र. 2 –  वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाबाबत फक्‍त आवंटन पत्र दिलेले आहे. परंतु पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. तसेच भुखंडाची मोजणी करुन सिमांकन करुन दिलेले नाही. याशिवाय, वि.प.ने तो विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असलयामुळे उभय पक्षांमध्‍ये ठरल्‍याप्रमाणे रु.2,62,000/- परत करण्‍याचे किंवा वि.प.च्‍या दुस-या लेआऊटमधील मौजा दवलामेटी, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर, ख.क्र.35/1,  भुखंड क्र.5, क्षेत्रफळ 1250 चौ.फु. चे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या नावे 30 दिवसाचे आत करुन देण्‍याचे मान्‍य केले. परंतू दोन्‍ही बाबी या आजतागायत वि.प.ने पूर्ण केलेल्‍या नसल्‍याने वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील वादाचे कारण सतत सुरु असल्‍याने व तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 3 –  दाखल दस्‍तऐवज दि.08.12.2019 करारनामा रद्द केल्‍याचा लेखावरुन वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम स्विकारल्‍याचे कबुल केले आहे.  वि.प.ने भुखंडाचे आवंटन पत्र करुन दिले आहे. परंतू पुढे वि.प. सदर लेआऊटची जमीन ही त्‍याच्‍या नावावर करु शकला नसल्‍याने तो ताबा देण्‍यास असमर्थ होता, म्‍हणून त्‍याने उभय पक्षात झालेला करारनामा रद्द करुन तक्रारकर्त्‍याला रु.2,62,000/- ही रक्‍कम 30 दिवसात परत करण्‍याचे कबुल केले आहे आणि 30 दिवसांमध्‍ये रक्‍कम परत केली नाहीतर वि.प.च्‍या दुस-या लेआऊटमधील मौजा दवलामेटी, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर, ख.क्र.35/1, भुखंड क्र.5 क्षेत्रफळ 1250 चौ.फु. चे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या नावे 30 दिवसाचे आत करुन देण्‍याचे वि.प.ने मान्‍य केले आहे. परंतू वि.प.ने विक्रीपत्र किंवा रक्‍कम यापैकी एकाही अटीचे पालन केलेले नाही. उलटपक्षी, तक्रारकर्त्‍याने कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता त्‍यास लेखी उत्‍तरसुध्‍दा वि.प.ने दिलेले नाही. वि.प.ने रक्‍कम परत करण्‍याकरीता दिलेला धनादेश हा न वटता परत आलेला आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही वि.प.कडे आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,  बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. परंतू तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. सबब, तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

7.               तक्रारकर्त्‍याने मोजणी, सिमांकन आणि विक्रीपत्राचा तगादा लावल्‍यावर वि.प.ने त्‍याचा मुळ जमिन मालकासोबत वाद असल्‍याचे नमूद केले आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम परत करण्‍याकरीता दिलेला धनादेशसुध्‍दा वटलेला नाही किंवा इतरत्र भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. यावरुन वि.प. तक्रारकर्त्‍याला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत असल्‍याचे निदर्शनास येते. वि.प.ने करारनामा रद्द करतांना स्‍वतःच ही बाब नमूद केली आहे की, त्‍याच्‍या नावावर जमीन नाही आणि दाखल 7/12 च्‍या उता-यावरुन ही बाब स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम उचित दंडात्मक व्‍याजासह परत करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर राहील असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

                 मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला संपूर्ण रक्‍कम (जवळपास 100%) दिल्‍याचे दाखल दस्तऐवजानुसार स्पष्ट होते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला देण्‍याकरीता मान्‍य केलेली रक्‍कम रु.2,62,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

8.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2004 पासून स्वीकारून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे आणि तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

9.               उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

                                                       - आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,62,000/- ही रक्‍कम दि.08.12.2019 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह परत करावी.

किंवा

वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1617 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.

वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   वि.प.क्र. 1 व 2 ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.