श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. मे. वास्‍तू विहार डेव्‍हलपर्स प्राय. लिमि. हे जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्‍यातील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार वि.प. विरुध्‍द भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे व दिलेली रक्कम परत न केल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्तीची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.चे मौजा-डोंगरगाव, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर, प.ह.क्र. 73, ख.क्र.11/1, 152/2 वर स्थित असलेल्या ‘’वास्‍तूसृष्‍टी’’ (डी 7/4) योजनेतील भुखंड क्र. 14 एकूण क्षेत्रफळ 1889.06 चौ.फु. किंमत रु.6,04,509/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे करारनामा सन 2007 मध्‍ये वि.प.सोबत केला. तक्रारकर्तीने वि.प.ला वेळोवेळी 27.02.2007 पासून 18.01.2009 पर्यंत भुखंडाची एकूण रक्कम रु.6,04,509/- चे भुगातान केले व त्‍याबाबतच्‍या पावत्‍या वि.प.ने दिलेल्या आहेत. तक्रारकर्तीने वि.प.कडे शासकीय परवानगी मिळाल्‍याबाबतची कागदपत्रे दाखवून विक्रीपत्र करुन देण्‍याची वारंवार मागणी केली. परंतू गैरअर्जदार विविध कारणे सांगून टाळाटाळ करीत राहीले. पुढे वि.प.ने दि.10.03.2011 ला कब्‍जापत्र नोंदवून दिले व लवकरच नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आश्‍वासन दिले. वि.प. हे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास टाळाटाळ करीत असल्यामुळे तक्रारकर्तीने वकीलामार्फत वादातील भुखंडाच्‍या मालमत्‍तेची चौकशी केली असता सदर मालमत्‍ता ही वि.प.चे मालकीची नसल्‍याचे दिसून आले. त्‍यानंतरही आश्‍वासनानुसार वि.प.ने तक्रारकर्तीला वादातील भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही, म्हणून तक्रारकर्तीने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली असून सदर नोटीस वि.प.ला दि.21.11.2019 रोजी प्राप्‍त झाला. वि.प.ने सदर नोटीसची अंमलबजावणी केली नाही, म्हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल केली असून, भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन प्रत्यक्ष ताबा देण्‍याचे आदेश व्‍हावे किंवा दिलेली रक्कम ही व्याजासह परत मिळावी. तसेच वि.प.कडून मानसिक, शारिरीक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा या करीता सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
3. आयोगाद्वारे पाठविलेला नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीस विरोध केला. वि.प.ने त्‍याचे लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्तीसोबत केलेला विक्रीचा करारनामा मान्‍य केला असून त्‍यानुसार तक्रारकर्तीला ताबापत्र लिहून दिल्याचे मान्‍य केले आहे. वि.प.ने पावत्‍या अदा केल्‍यानुसार तक्रारकर्तीने भुखंडाची रक्कम भरल्‍याची बाब मान्‍य केली आहे. वि.प.ने तक्रारीतील इतर बाबी नाकारीत असे नमूद केले की, तक्रारकर्तीला दि.10.03.2011 रोजी भुखंडाचा ताबा देतांना तक्रारकर्तीने ताबापत्रातील संपूर्ण अटी व शर्ती मान्‍य केल्‍या होत्‍या. त्‍यानंतर तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ही 2019 मध्‍ये सात वर्षानंतर आयोगासमक्ष दाखल केलेली असल्याने सदर तक्रार ही मुदतीत नाही असा प्राथमिक आक्षेप नोंदविला आहे. सदर आक्षेपावर प्रकरण खारीज करण्‍यात यावे अशी विनंती वि.प.ने त्याच्या लेखी उत्‍तरात केलेली आहे.
4. तक्रारकर्तीने वि.प.चे लेखी उत्‍तरास प्रतीउत्‍तर दाखल केले. उभय पक्षांनी त्‍यांचा लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता उभय पक्षांच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्तीची तक्रार, लेखी उत्‍तर, लेखी युक्‍तीवाद व दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे व निष्कर्ष.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाचे ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्तीने वि.प. वास्‍तूविश्‍व डेव्‍हलपर्स कडून वि.प.चे मौजा-डोंगरगाव, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर, प.ह.क्र. 73, ख.क्र.11/1, 152/2 वर स्थित असलेल्या ‘’वास्‍तूसृष्‍टी’’ (डी 7/4) योजनेतील भुखंड क्र. 14 एकूण क्षेत्रफळ 1889.06 चौ.फु. किंमत रु.6,04,509/- मध्‍ये विकत घेतल्‍याची बाब उभय पक्षांना मान्‍य आहे. त्‍याचप्रमाणे तक्रारकर्त्याने वि.प.ला वेळोवेळी संपूर्ण रक्कम दिल्याचे अभिलेखावर दाखल पावत्‍यांवरुन आणि कब्‍जापत्रावरुन दिसून येते. तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या कब्‍जापत्रातील परि. 7 मध्‍ये भविष्यात शासकीय परवानगीनुसार लेआऊट/भुखंडाचे क्षेत्रफळात बदल झाल्‍यास सदरचा बदल हा खरेदीदारास (तक्रारकर्तीस) मान्‍य असेल व त्‍यानुसार फरकाची किंमत विक्रीपत्राच्‍या करारनाम्‍यानुसार तक्रारकर्तीस देणे पात्र राहील असे नमूद केले आहे. यावरुन निदर्शनास येते की, वि.प.च्या लेआऊटची जमीन ही अकृषक केलेली नव्हती. तसेच लेआऊटला शासकीय मंजूरी प्राप्‍त झालेली नव्हती. सदर जमिन अकृषक करुन लेआऊट विकसित करण्‍याची संपूर्ण जबाबदारी ही वि.प.ची होती. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने त्‍याचे लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्तीची तक्रार ही मुदतीत नाही असा प्राथमिक आक्षेप घेतलेला आहे. वि.प.च्या म्‍हणण्‍यानुसार त्‍यांनी सन 2011 मध्‍ये तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास अडचणी असल्यामुळे वादातील भुखंडाचे कब्‍जापत्र करुन दिलेले होते. त्‍यानंतर तब्‍बल सात वर्षांनी तक्रारकर्तीने आयोगासमक्ष दाखल केल्‍यामुळे ती मुदतबाह्य आहे. अभिलेखावर दाखल कब्‍जापत्राचे अवलोकन केले असता असे दिसते की, वि.प.ने विक्रीपत्रास आवश्यक शासकीय परवानग्‍या घेतलेल्‍या नव्‍हत्‍या. तसेच वि.प.चा लेआऊटदेखील मंजूर झालेला नव्‍हता. त्यामुळे वि.प.ने तक्रारकर्तीला सदर कब्‍जापत्र लिहून दिल्याचे दिसून येते. परंतु वि.प.ने आजपर्यंत तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. याशिवाय, वि.प.ने तो विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असल्यामुळे रक्कम परत केलेली नाही. वि.प.ने करारानुसार आजपावेतो विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नसल्‍याने वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील तक्रारकर्तीची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून भुखंडाची पूर्ण रक्कम सन 2007 ते 2009 या कालावधी दरम्यान वसुल केलेली आहे. त्‍यानंतर बरेच वर्ष लोटून गेल्‍यावरही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला वारंवार मागणी केल्‍यावरही करारपत्रानुसार विक्रीपत्र करुन दिले नाही. तसेच विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने तक्रारकर्तीला दि.10 मार्च, 2011 रोजी सदर भुखंडाचे ताबा पत्र करुन दिल्याचे अभिलेखावरुन दिसून येते. सदर ताबापत्रात नमूद मजकूरावरुन स्पष्ट होते की, वि.प.चा लेआऊट हा मंजूर नसून अकृषक करण्‍यात आलेला नव्‍हता. अशा परिस्थितीत करुन दिलेले कब्‍जापत्र हे केवळ कागदोपत्री असून तक्रारकर्ती ही सदर भुखंडाची कायेदशीररीत्‍या उपभोग व फायदा घेऊ शकत नाही हे स्पष्ट होते. वि.प.ने त्‍यांच्‍या लेखी युक्‍तीवादात असे नमूद केले आहे की, ताबापत्रानुसार सदर भुखंड अकृषक झाल्‍यानंतर व नगर विकास खात्‍याने परवानगी दिल्‍यानंतर सदर भुखंडाचे क्षेत्रफळ बदलू शकते. वि.प.ने लेआऊटसाठी मंजूरी मिळण्‍याकरीता अर्ज केला असून शासनाची मंजूरी मिळाल्‍यावरच ते तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र करुन देतील ही बाब ताबापत्राच्‍या वेळेस तक्रारकर्तीला सांगितली होती. वि.प.चे युक्‍तीवादावरुन हे स्पष्ट होते की, लेआऊटची जमीन अकृषक न करता तसेच शासकीय परवानग्‍या न मिळविता वि.प.ने तक्रारकर्तीसोबत भुखंड विक्रीचा करारनामा करुन भुखंडाची संपूर्ण रक्कम वसुल केली आहे. भुखंडाची संपूर्ण रक्कम मिळाल्‍यावर वि.प.ने भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देणे क्रमप्राप्‍त होते. परंतू संपूर्ण रक्कम घेऊनसुध्‍दा अनेक वर्ष लोटल्‍यावरही वि.प.ने आवश्यक मंजूरी घेऊन विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच शासकीय परवानगी अभावी विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ असल्यामुळे तक्रारकर्तीला तिने दिलेली भुखंडाची रक्कम परत दिलेली नाही. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेत मोडणारी असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ने भुखंडाची संपूर्ण रक्कम घेऊनही विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या रु.6,04,509/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्तीने वि.प. ला रक्कम रु.6,04,509/- दिल्याचे उभय पक्षांना मान्‍य आहे. तक्रारकर्त्याने भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र आणि प्रत्यक्ष ताबा मिळण्‍याची मागणी केली आहे. तक्रारकर्त्याने भुखंडाच्‍या मोबदल्‍याची संपूर्ण रक्कम सन 2009 मध्‍ये वि.प.ला अदा केलेली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा मिळण्‍याची मागणी रास्‍त आहे. परंतू उभय पक्षांनी लेआऊटला मंजूरी मिळाल्‍याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केले नाही. वि.प.ने केलेल्‍या युक्‍तीवादावरुन हे स्पष्ट होते की, विक्रीसाठी आवश्यक असलेल्या शासकीय परवानग्‍या आजदेखील मिळालेल्‍या नाही. त्यामुळे विक्रीपत्राचा आदेश न देता पर्यायी आदेश देणे उचित व कायदेशीर होईल असे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी दंडात्मक व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2007 ते 2009 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रक्कम रु.6,04,509/- (100%) दिल्याचे निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली एकूण रक्कम रु.6,04,509/- द.सा.द.शे. 18 टक्‍के दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. वि.प.ने सन 2007 पासून तक्रारकर्त्याकडून मोबदल्‍याची रक्कम घेऊन, तक्रारकर्त्याने त्‍याबद्दल विचारणा केल्यानंतर विक्रीपत्र करुन दिले नाही व दिलेली रक्कम परत न करुन तक्रारकर्त्‍याला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा केलेला आहे. सध्‍याच्‍या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीकच्या प्‍लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्त्‍याला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्‍लॉटच्‍या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला आणि भुखंडाचा तो उपभोग घेऊ शकला नाही. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1889.06 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
किेंवा
वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.6,04,509/- ही रक्कम शेवटची रक्कम दिलेल्या दि.08.01.2009 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह परत करावी.
वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.
वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.75,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
