श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प.क्र. 1 ही प्रायव्‍हेट लिमिटेड कंपनी असून ‘’वास्‍तू विश्‍व डेव्‍हलपर्स प्रा.लिमि.’’ या नावाने जमिन खरेदी करुन त्‍यावर भुखंड पाडून व ते विकसित करुन विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.क्र. 2 व 3 वि.प.क्र. 1 चे डायरेक्‍टर म्‍हणून काम बघतात.
2. तक्रारकर्त्याने वि.प.क्र. 1 व 2 कडून त्‍यांच्‍या मौजा-कान्‍होली, ता.हिंगणा, जि.नागपूर मधील ‘’वास्‍तुसृष्‍टी-12‘’ ख.क्र.88/3 (ए), 88/3(बी), प.ह.क्र. 48 मधील भुखंड क्र. 17 हा 157.50 चौ. मी. (1695.314 चौ.फु.) चा रु.5,09,554/- मध्ये घेण्‍याचा उभय पक्षामध्‍ये करार होऊन दि.13.11.2009 रोजी तक्रारकर्त्याला वि.प.ने ताबापत्र करुन दिले. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.02.08.2007 पासून दि.10.11.2009 पर्यंत भुखंडाची संपूर्ण रक्कम रु.5,09,554/- दिली. यानंतर तक्रारकर्त्याने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी वि.प.ला केली. दि.29.04.2010 रोजी वि.प.ने तक्रारकर्त्याला पत्र पाठवून महाराष्‍ट्र शासनाच्‍या निर्णयानुसार विक्रीपत्र थांबविल्‍याचे कळवून डिसेंबर 2010 पर्यंत थांबण्‍यास सांगितले. त्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्याने डिसेंबर 2010 पर्यंत वाट पाहिली. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्याने दि.24.01.2011 रोजी वि.प.ला विनंती करुन विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा बाजारभावाप्रमाणे रक्कम मिळावी अशी मागणी केली. यावर वि.प.ने दि.10.05.2011 च्‍या पत्रानुसार त्‍यांना विविध विभागाकडून मंजूरी व परवानग्‍या मिळण्‍याकरीता विनाकारण विलंब होत असल्याचे कळविले. परंतू वि.प.ने पुढे सदर मंजूरी व परवानगी मिळण्‍याकरीता कुठलेही विशेष प्रयत्न केले नाही. तसेच पुढे त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यांनी संपर्क साधला असता प्रतिसाद देण्याचे टाळले. तक्रारकर्त्याने वांरवार वि.प.सोबत पत्रव्‍यवहार करुन लेआऊटची सद्यस्थिती जाणून घेण्‍याचा प्रयत्न केला असता वि.प.ने त्‍यास प्रतिसाद न देता त्‍यांच्‍या प्रश्‍नांचे निराकरण केले नाही. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे त्‍यांची इतकी मोठी रक्कम ब-याच कालावधीपासून वि.प.कडे पडून असल्‍याने त्‍यांचे आर्थिक विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागत आहे, म्‍हणून त्याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन, वि.प.ने विवादित भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत दिलेली रक्कम 12 टक्‍के व्याजासह द्यावी, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई द्यावी आणि तक्रारीचा खर्च द्यावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांना प्राप्‍त झाली असता त्‍यांनी तक्रारीस लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.क्र. 1 व 2 त्‍यांच्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये त्‍यांचा व्‍यवसाय मान्य केलेला आहे. परंतू तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील कथन ताबापत्र, दिलेल्‍या रकमा वि.प.ने नाकारल्‍या असून वि.प.ने दि.29.04.2010 रोजी दिलेले पत्र हा अभिलेखाचा भाग असल्याचे नमूद केले आहे. तसेच 06.06.2015 रोजी तक्रारकर्त्याने भुखंडाच्‍या स्थितीबाबत विचारणा केल्याचे मान्य केले आहे. वि.प.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारकर्ता कधीही त्‍यांच्‍याकडे रक्कम परत मागण्‍याकरीता आला नाही. पुढे त्‍यांनी त्‍यांचे लेआऊट मेट्रो रीजनमध्‍ये मंजूर झाल्‍यावर ते तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र करुन देतील. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्याला आधिच माहीती दिली होती की, मंजूरीकरणाला वेळ लागेल व त्यामुळे विक्रीपत्राला उशिरा होईल. त्यामुळे तक्रारकर्त्याला सदर तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण नव्‍हते. म्‍हणून सदर तक्रार खारिज करण्याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे.
4. वि.प.क्र. 3 यांना तक्रारीची नोटीस प्राप्‍त होऊनही ते मंचासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.
5. प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर मंचाने तक्रारकर्ता, वि.प.क्र. 1 व 2 यांचा युक्‍तीवाद त्‍यांच्‍या वकिलांमार्फत ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
6. सदर प्रकरणी उभय पक्षांमध्‍ये विवादित भुखंड घेण्‍याचा करार झाला होता ही बाब वि.प.क्र. 1 व 2 ने नाकारलेली आहे. परंतू ताबापत्राचे अवलोकन केले असता वि.प.क्र. 1 च्‍या वतीने वि.प.क्र. 2 व 3 ने विवादित भुखंडाचा ताबा तक्रारकर्त्याला दिलेला आहे. तसेच सदर भुखंडाच्‍या किमतीदाखल वि.प.ने रु.5,59,554/- स्विकारल्‍याचे दि.13.11.2009 रोजीच्‍या ताबापत्रात नमूद आहे. तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 ते 3 मध्ये सेवादाता आणि ग्राहक हा स्पष्ट संबंध दिसून येतो त्यामुळे सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे मंचाचे मत आहे.
7. वि.प.ने तक्रारकर्त्याला ताबापत्र देतांना तक्रारकर्त्याने प्‍लॉटची संपूर्ण रक्कम त्‍यांना अदा केल्याचे नमूद केले आहे. तसेच त्याच्या रीतसर पावत्‍याही त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला दिलेल्‍या आहेत. ताबापत्रात विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता कुठल्‍याही प्रकारची मंजूरी किंवा परवानगी वा ना हरकत आणण्‍याची तयारी वि.प.ने दर्शविल्‍याचे सदर ताबापत्रामध्‍ये दिसून येत नाही. फक्‍त तक्रारकर्त्याला ताबा दिला व तो तेथे घर बांधण्‍यास पात्र आहे असे नमूद केले आहे. एकूण ताबापत्र हे मोघमपणे कुठल्‍याही अटी किंवा शर्तीशिवाय करण्‍यात आले असून वि.प.ने लेआऊट नियमितीकरण करण्यासाठी वेगवेगळया शासनाच्‍या अखत्‍यारीतील मंजूरी किंवा परवानग्‍या आणण्‍याची बाब नमूद करण्‍याचे हेतूपूरस्‍सर टाळलेले दिसते. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे त्‍यांनी भुखंडाची संपूर्ण रक्कम वि.प.ला दिलेली आहे. दाखल पावत्‍यांवरुन वि.प.ने रक्कम स्विकारलेली आहे. परंतू वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत कुठलीही पावले उचलली नाहीत.
8. सदर प्रकरण मंचासमोर कार्यवाहीकरीता प्रलंबित असतांना वि.प.क्र. 1 व 2 ने दि.17.09.2018 रोजी विवादित लेआऊटचा 7/12 चा उतारा, अकृषक परवानगी आणि नगर रचना विभागाकडून शिफारस देण्‍यात आलेल्या नकाशाची प्रत अशा दस्‍तऐवजांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. सदर प्रतींचे अवलोकन केले असता विवादित लेआऊटची जमीन ही 7/12 च्‍या उता-यानुसार वि.प.क्र. 1 व 3 च्‍या नावावर आहे. तसेच अकृषक परवानगी संबंधाने दाखल करण्‍यात आलेले जिल्‍हाधिकारी कार्यालय, नागपूर दि.18 जानेवारी, 2007 चे पत्रानुसार सदर जमिनीला अकृषीक परवानगी देण्‍यात आलेली आहे. नगर रचना, नागपूर यांनीसुध्‍दा दि.17.03.2007 च्‍या आदेशानुसार निवासी वापराकरीता शिफारस केलेली आहे. याचाच अर्थ वि.प.कडे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता कोणतीही तांत्रिक अडचण नव्‍हती आणि तक्रारकर्त्‍यानेही त्‍याला भुखंडाची पूर्ण किंमत दिलेली होती. तक्रारकर्त्याने भुखंडाची रक्कम सन 2009 पर्यंत दिली होती त्यामुळे जवळपास 9 वर्षे विक्रीपत्र करुन न दिल्यामुळे वि.प.ने ग्राहकाला द्यावयाच्‍या सेवेत उणीव ठेवली आहे.
9. तक्रारकर्त्याने विक्रीपत्र करुन देण्यासाठी अथवा रक्कम परत मिळण्यासाठी वि.प.ला दि 24.01.2011 ते 28.06.2017 दरम्यान वेळोवेळी जवळपास 11 पत्रे पाठविल्याचे दिसते पण वि.प. ने कुठलीही कारवाई केली नाही व पत्रास दिलेले उत्तर अतिशय मोघम स्वरूपाचे असल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने दि.31.07.2017 रोजी वकिलांमार्फत कायदेशीर नोटिस पाठविल्याचे दिसते पण वि.प. ने कुठलेही उत्तर दिल्याचे दिसत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्या आधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“It would be unfair trade practice, if the builder, without any planning and without obtaining any effective permission to construct building/apartments, invites offers and collects money from the buyers.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून प्‍लॉटची किमतीदाखल रक्कम रु. 5,09,554/- स्वीकारलेली आहे व ताबापत्रात नमूद प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन दिले नसल्‍याने तक्रारकर्त्याला रक्कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे.
10. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, नुकत्‍याच मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील, (“Shri Shekhar Madhukar Patwardhan – Versus- Shri Pravin Krishnarao Chaoji, Complaint No. CC/15/87, Order Dated 6.8.2018.”) नोंदविलेल्‍या निरीक्षणावर (जमीन/घर मालमत्ता कायदेशीर शीर्षक/ हक्क नियमितीकरण (clear legal title/rights/interests), ताबा व विक्रीपत्र करण्याची कायदेशीर जबाबदारी, जर त्याबद्दल ग्राहकाचे समाधान नसेल तर व्याजासह पैसे परत मागण्याचा अधिकार) भिस्‍त ठेवण्यात येते. वि.प.ने सदर भूखंड आणि ले-आऊटचे नियमीतीकरण न झाल्याबद्दल नागपुर सुधार प्रन्यास/मेट्रो रीजन चे कारण दर्शवत जबाबदारी ढकलण्याचा प्रयत्न केळ्याचे दिसते. वास्तविक, तक्रारकर्त्याने भुखंडाची संपूर्ण रक्कम सन 2009 पर्यंत दिली होती त्यामुळे वि.प.ने जवळपास 9 वर्षे विक्रीपत्र करुन दिले नसल्याचे स्पष्ट होते व सादर विलंबासाठी मान्य करण्यायोग्य पुरावा व निवेदन सादर केले नाही. मंचाच्या मते इतक्या प्रदीर्घ/अनिर्बंधित कालावधीसाठी वि.प.ला त्याच्या जबाबदारीतुन सूट देता येणार नाही कारण तक्रारकर्त्‍याची रक्कम वि.प.क्र. 1 ते 3 कडे जमा आहे व वि.प. त्‍याचा स्‍वतःकरीता उपयोग करुन घेत आहे आणि तक्रारकर्ता मात्र भुखंडाच्‍या लाभापासून वंचित आहे. तक्रारकर्त्याने तक्रारीत काही ठिकाणी दिलेले रक्कम रु. 5,59,554/- नोंद केल्याचे दिसते पण सादर पावत्यानुसार व त्याच्या प्रार्थनेनुसार रक्कम रु. 5,09,554/- असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे देय रक्कम रु. 5,09,554/- असल्याचे गृहीत धरण्यात येते. सदर भूखंड आणि ले-आऊटचे नियमीतीकरण नजीकच्या काळात होण्याबाबत कुठलेही दस्तऐवज मंचासमोर सादर नाहीत त्यामुळे प्‍लॉट क्र. 17 चे विक्रीपत्र करून देण्याचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दिलेली रक्कम रु.5,09,554/- शेवटच्‍या हप्‍ता दिल्‍याच्‍या दि.10.11.2009 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत त्याच्या प्रार्थंनेनुसार द.सा.द.शे.12 टक्‍के व्याजासह परत देण्याचे आदेश न्‍यायोचित असल्याचे मंचाचे मत आहे.
11. वि.प.क्र. 1 ते 3 ने सन 2009 पासून तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रक्कम स्विकारुन आजतागायत विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प.च्‍या सदर वर्तनाने तक्रारकर्त्याला भुखंडाच्‍या वैधानिक मालकी हक्‍कापासून आणि उपयोगापासून वंचित राहावे लागले व त्‍याची रक्कम वि.प.कडे इतके वर्ष पडून आहे. विक्रीपत्र नोंदविले नसल्‍याने त्‍या भुखंडाचा तो कोणत्‍याही प्रकारे उपयोग करु शकत नाही. त्यामुळे त्‍याचे आर्थिक नुकसान होत आहे. तसेच ज्‍या कारणाकरीता भुखंड विकत घेतला होता तो तक्रारकर्त्‍याचा हेतू सफल न झाल्‍याने त्‍याला मानसिक, शारिरीक त्रास सहन करावा लागला पण त्यासाठी त्याने मागितलेली रु 1,00,000/- नुकसानभरपाई अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे. तक्रारकर्ता सदर त्रासाची माफक नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च वि.प.क्र. 1 ते 3 कडून मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
12. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच पुढीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
1 )वि.प.क्र.1 ते 3ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी प्रस्तुत सौदा प्रकरणी तक्रारकर्त्याकडून घेतलेली रक्कम रु.5,09,554/- शेवटचे भुगतान केल्याचा दि.10.11.2009 पासून ते रकमेचे प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे.12% व्‍याजदराने मिळून येणार्‍या रक्कमेसह तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.
- वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु. 25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुद्धपक्षाने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी अन्यथा वि.प. ग्रा.सं.कायद्याच्या कलम 25/27 मधील तरतुदींनुसार कारवाईस पात्र राहतील.
वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्याला नुकसानभरपाई रुपये 100/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत.
आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
