श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. मे. वास्‍तू विहार डेव्‍हलपर्स प्राय. लिमि. हे जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्‍यातील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार वि.प. विरुध्‍द भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे व दिलेली रक्कम परत न केल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍यांने वि.प.चे मौजा-रुई, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर, प.ह.क्र. 41, स.क्र.14/4 वर स्थित असलेल्या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 21 A ½ , + 22 एकूण क्षेत्रफळ 1801.25 चौ.फु. किंमत रु.2,52,175/- मध्‍ये विक्रीचा करारनामा दि.19.09.2005 रोजी वि.प.सोबत एकूण रु.55,400/- अग्रीम देऊन केला. करारनाम्‍यानुसार उर्वरित रक्कम तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.19.09.2005 ते 15.12.2008 पर्यंत एकूण रु.2,52,175/- वेळोवेळी अदा केले. वि.प. डिसेंबर 2010 पर्यंत भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देणार होते. तक्रारकर्त्याने वि.प.कडे वेळोवेळी भुखंडाचा ताबा देण्‍याची आणि विक्रीपत्राची मागणी केली असता वि.प.ने खोटी कारणे देऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍याची जबाबदारी पार पाडली नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला वादग्रस्‍त भुखंडांचे ताबा व विक्रीपत्र करुन दिले नाही, म्हणून तक्रारकर्त्याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविला असता वि.प.ने त्याला प्रतिसाद दिला नाही. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल केली असून, भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन प्रत्यक्ष ताबा देण्‍याचे आदेश व्‍हावे किंवा ते शक्‍य नसल्यास भुखंडाची आजच्‍या बाजार भावाने रक्कम मिळावी. वि.प.कडून मानसिक, शारिरीक नुकसान भरपाई मिळावी आणि कार्यवाहीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.
3. आयोगाद्वारे पाठविलेला नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर वि.प.ने लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रारकर्त्याने उभय पक्षामध्‍ये भुखंड विक्रीचा करार, दिलेल्या पावत्‍या मान्‍य केल्‍या आहेत. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीतील इतर बाबी नाकारीत असे नमूद केले की, तक्रारकर्त्‍याला भुखंड नोंदणी करतांना लेआऊटच्‍या मंजूरीबाबत व सद्यस्थितीबाबत माहिती होती. सरकारच्‍या बदलत्‍या धोरणामुळे वि.प.चे सदर लेआऊट हे मेट्रो रीजनमध्‍ये गेले असल्याने मेट्रो रीजनची मंजूरी/स्विकृती मिळाल्‍यावर लेआऊट मंजूर झाल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन मिळणार असल्याचे व स्विकृती प्राधिकरण बदलल्‍याने विक्रीपत्र करुन देण्‍यास विलंब होत असल्याचे निवेदन दिले. सदर प्रमाणपत्र व इतर कायदेशीर बाबीची पूर्तता व तसेच मंजूरी प्राप्‍त झाल्‍यावरच वि.प. हे सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देतील व तक्रारकर्त्याने दिलेली रक्कम मुळ जमीन मालकास दिल्याचे नमूद केले. तक्रारकर्त्याने एकापेक्षा जास्त भुखंड घेतल्‍याने ते व्‍यावसायिक उपयोगाकरीता घेतले आणि त्यामुळे तो ग्राहक या व्‍याख्‍येत येत नाही. तक्रारकर्त्‍याची संपूर्ण तक्रार ही खोटी व विनाआधार आहे. वि.प.ने कोणतीही सेवेत त्रुटी केली नाही. तसेच तथ्‍यहीन असल्याने खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केली आहे.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता तक्रारकर्त्‍यातर्फे त्‍यांच्‍या अधिवक्‍त्‍यांचा व वि.प.च्या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. आयोगाने सदर प्रकरणी उभय पक्षांची कथने व दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे व निष्कर्ष.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचे ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्याने वि.प.सोबत मौजा-रुई, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर, प.ह.क्र. 41, स.क्र.14/4 वरील भुखंड क्र. 21 A ½ , + 22 एकूण क्षेत्रफळ 1801.25 चौ.फु. चा रु.2,52,175/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता विक्रीचा करारनामा दि.19.09.2005 रोजी वि.प.सोबत केला ही बाब उभय पक्षांना मान्‍य आहे. वि.प. हा तक्रारकर्त्याकडून खर्चाची रक्कम घेऊन सदर भुखंड अकृषक करुन देणार होता. वि.प.ने विकास खर्चाची रक्कम वेगळी द्यावी लागेल असे मासिक किस्‍त पुस्तिका यामध्‍ये नमूद केले आहे. सदर जमिन अकृषक करुन लेआऊट विकसित करण्‍याची संपूर्ण जबाबदारी ही वि.प.ची होती. तसेच विवादित लेआऊट हे प्रस्तावित असल्याचे लक्षात घेता त्याची मंजुरी मिळविण्याची जबाबदारी वि.प.ची होती. सबब, वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाच्‍या विक्रीचा करारनामा करुन दिलेला आहे. परंतु पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. संपूर्ण रक्कम सन 2008 पर्यंत घेतलेली आहे. वि.प.ने करारानुसार आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नसल्‍याने वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाची पूर्ण रक्कम सन 2005 ते 2008 या कालावधी दरम्यान घेतलेली आहे. त्‍यानंतर बराच कालावधी उलटून गेल्‍यावरही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला वारंवार मागणी केल्‍यावरही करारपत्रानुसार विक्रीपत्र करुन दिले नसल्‍याचे कागदपत्रावरुन दिसून येते. वि.प.ने सदर जमीन ही मेट्रो रीजनमध्‍ये गेल्‍याने व स्विकृती प्राधिकरण बदलल्‍याने विक्रीपत्र करुन देता आले नाही असा बचाव घेतलेला आहे. परंतू तक्रारकर्त्याने दि.28.01.2019 रोजी दाखल केलेल्या दस्‍तऐवजाच्‍या यादीनुसार दि.21.02.2006 व दि.04.10.2018 चा विवादित लेआउटच्‍या जमिनीचा (मौजा-रुई, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर, प.ह.क्र. 41, स.क्र.14/4) 7/12 दाखल केला आहे. सदर दोन्‍ही दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, दि.21.02.2006 वर वास्‍तू विहार डेव्‍हलपर्स तर्फे संचालक प्रफुल गाडगे आणि योगेश कैकाडे यांची मालकी खरेदी केल्‍यामुळे फेरफार क्र. 318 दि.20.02.2006 असे दर्शविण्‍यात आले आहे. परंतू पुढे दि.04.10.2018 रोजीच्‍या अधिकार अभिलेख पत्रानुसार वि.प.चे नाव कोठेही आढळून येत नाही आणि त्‍यांचे फेरफार क्र. 318 दि.20.02.2006 नंतर फेरफार क्र. 375 दि.01.06.2007 रोजी खरेदी प्रकरणी असा शेरा असून जमिनीचा मालकी हक्‍क इतर अन्य व्‍यक्‍तींची नावे नोंदवून त्‍यांना दिल्याचे दिसून येते. यावरुन असा निष्कर्ष निघतो की, वि.प.ने सदर जमिन ही सन 2006 नंतर अन्य त्रयस्‍थ व्यक्तीस विकली आणि त्‍यानंतरही तो तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रकमा स्विकारीत होता. तक्रारकर्त्याने बयानापत्रासोबत जोडलेल्‍या लेआऊटच्‍या नकाशावरुन असे दिसून येते की, वादातील भुखंडाचा लेआऊट हा प्रस्तावित होता. वि.प.ने आवश्यक परवानग्‍या न घेता भुखंडाची किंमत वसुल केलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेत मोडणारी असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ने भुखंडाची संपूर्ण रक्कम घेऊनही विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या रु.2,52,175/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्त्याने वि.प. ला रक्कम रु. 2,52,175/- दिल्याचे उभय पक्षांना मान्‍य आहे. तक्रारकर्त्याने भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र आणि प्रत्यक्ष ताबा मिळण्‍याची मागणी केली आहे. तक्रारकर्त्याने भुखंडाच्‍या मोबदल्‍याची संपूर्ण रक्कम सन 2008 मध्‍ये वि.प.ला अदा केलेली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा मिळण्‍याची मागणी रास्‍त आहे. परंतू दि.04.10.2018 च्या 7/12 अभिलेखानुसार वि.प.च्या नावावर सदर जमिन आढळून येत नसल्‍याने विकीपत्राचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता दिसते त्यामुळे विकीपत्राचे आदेश न देता पर्यायी आदेश देणे उचित व कायदेशीर असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रक्कम रु.2,52,175/- (100%) दिल्याचे दिसते. विवादीत जमीनीबाबतची रक्कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2005 ते 2008 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्याने रु.2,52,175/- (100%) दिल्याचे दाखल पावतींचे प्रतींवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.2,52,175/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. वि.प.ने सन 2005 पासून तक्रारकर्त्याकडून मोबदल्‍याची रक्कम घेऊन, तक्रारकर्त्याने त्‍याबद्दल विचारणा केल्यानंतर विक्रीपत्र करुन दिले नाही व दिलेली रक्कम परत न करुन तक्रारकर्त्‍याला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा केलेला आहे. सध्‍याच्‍या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीकच्या प्‍लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्त्‍याला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्‍लॉटच्‍या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला आणि भुखंडाचा तो उपभोग घेऊ शकला नाही. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, अ) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1801.25 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
किेंवा
ब) तक्रारकर्त्याकडून घेतलेली रु.2,52,175/- ही शेवटची रक्कम दिल्‍याचा दि.15.12.2008 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्यास परत करावी.
वरील अ व ब पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.
वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
