| Final Order / Judgement | निकालपत्र (पारित दिनांक 18.08.2016) (मा.सदस्‍या, श्रीमती स्मिता एन. चांदेकर.यांच्‍या आदेशान्‍वये) तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या कलम 12 अन्‍वये प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केलेली आहे. - तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीचा आशय थोडक्‍यात असा की, तक्रारकर्ता हा सेवानिवृत्‍त असून तो वर्धा येथील रहिवासी आहे. विरुध्द पक्ष ही 1 व 2 यांची व्‍ही.एम.व्‍ही.होम्‍स नांवाची पार्टनरशीप फर्म असून ते बिल्‍डरचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्ता हा नौकरीतून सेवानिवृत्‍त झाल्‍यावर राहण्‍यासाठी घराची आवश्‍यकता असल्‍याने त्‍याने विरुध्द पक्षाने दाखविलेल्‍या ब्राऊचरप्रमाणे वि.प.चे शेत सर्व्‍हे नं. 149 मध्‍ये मंजूर ले-आऊट मधील प्‍लॉट क्रं. 27 व 28 वर हॅपी टॉवर नावाची इमारतीमधील पहिल्‍या मजल्‍यावरील फ्लॅट सी-108 विकत घेण्‍याचा सौदा केला. सदर फ्लॅटची करारनामानुसार किंमत रुपये 10,1000/- ठरविण्‍यात आली होती व दि. 06.10.2011 रोजी रुपये 11,000/- वि.प. यांना देऊन त.क.ने सदर फ्लॅटची बुकिंग केली. त.क.ने त्‍याच्‍या तक्रारीत असे नमूद केले आहे की, दि. 08.10.2011 रोजी त्‍याने वि.प.ला रुपये 40,000/- नगदी दिले व त्‍याच दिवशी वि.प.ने वरील स्‍थावर मालमत्‍ता विकत घेण्‍याचा करारनामा त.क. ला लिहून दिला. त्‍यानंतर त.क.ने स्‍टेट बँक ऑफ इंडिया, शाखा सावंगी (मेघे) बँकेचा रुपये 5,00,000/- चा धनादेश क्रं. 218177 दि. 27.10.2011 रोजी व दि. 28.12.2011 रोजी रुपये 4,50,000/- चा धनादेश क्रं. 218178 नुसार वि.प.ला दिला, अशाप्रकारे त.क.ने सौद्याची संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिली. त.क. ने असे ही नमूद केले आहे की, सदर करारनामानुसार दि. 20.04.2012 रोजी फ्लॅटची रजिस्‍ट्रर विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे ठरले होते. तसेच विक्रीच्‍या वेळेस सदर फ्लॅटचा ताबा देण्‍याचे सुध्‍दा करारपत्रानुसार वि.प.ने कबूल केले होते. फ्लॅटची संपूर्ण किंमत देऊन ही वेळोवेळी विनंती करुन सुध्‍दा वि.प.ने त.क.ला फ्लॅटची विक्री करुन ताबा दिला नाही असे त.क.चे म्‍हणणे आहे. शेवटी वि.प.ने दि. 26.02.2013 रोजी फ्लॅट नं. सी-108 चे रजिस्‍टर्ड विक्रीपत्र दस्‍त न. 1629/2013 प्रमाणे त.क.च्‍या नांवे करुन दिले. परंतु फ्लॅटची विक्रीपत्र करुन दिल्‍यावर फ्लॅटचा ताबा मागितला असता वि.प.ने त.क.कडून बेकायदेशीररित्‍या टॅक्‍स, व्‍हॅट, तीन वर्षाचे एकमुस्‍त मेन्‍टनन्‍स पार्किंग इत्‍यादी करिता त.क.कडून पैशाची मागणी केली असे त.क.ने तक्रारीत नमूद केले आहे. त.क.कडे पर्यायी घर नसल्‍यामुळे व कुटुंबासह इतरत्र राहावे लागत असल्‍यामुळे नाईलाजास्‍तव त.क.ला वि.प. च्‍या मागणीप्रमाणे अवाजवी रक्‍कम द्यावी लागली. सदर रक्‍कमेचे विवरण त.क.ने खालीलप्रमाणे तक्रारीत नमूद केलेले आहे.
तक्रारकर्त्‍याने विरुध्द पक्षास दिलेली रक्‍कम | व्‍हॅट 1% | रुपये 14,250/- | सर्विस टॅक्‍स 3.09% | रुपये 43,894/- | ग्रामपंचायत टॅक्‍स | रुपये 3,321/- | प्रोसेसींग फीस | रुपये 5,000/- | तीन वर्षाचे मेन्‍टनन्‍स | रुपये 50,000/- | पार्किंग | रुपये 30,000/- | इलेक्‍ट्रीक मीटर/वॉटर चार्जेस | रुपये 25,000/- | इतर | रुपये 5,000/- | एकूण | रुपये 1,76,465/- |
त.क.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार वरीलप्रमाणे एकूण रुपये 1,76,465/- वि.प. ला दिल्‍यावर पावती मागितली असता वि.प.ने सदर रक्‍कमेची पावती दिली नाही तसेच सदर रक्‍कमेचा हिशोब सुध्‍दा दिला नाही. कुठलेही अधिकार नसतांना वरीलप्रमाणे बेकायदेशीररित्‍या रक्‍कम घेतल्‍यावर वि.प.ने सदर फ्लॅटचा ताबा दि. 26.10.2014 रोजी त.क.ला दिला. करारानुसार सदर फ्लॅटचा ताबा हा दि. 20.04.2012 रोजी द्यावयास पाहिजे होता. वि.प. ने हेतूपुरस्‍सर वरील रक्‍कम हडपण्‍याकरिता फ्लॅटचा ताबा देण्‍यास टाळाटाळ केली असे त.क.चे म्‍हणणे आहे. - तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे कथन केले की, विरुध्द पक्षाने सदर फ्लॅटचा ताबा उशिराने दिल्‍यामुळे त.क.ला दि. 20.04.2012 ते 26.10.2014 या कालावधीत फार मोठा शारीरिक, मानसिक त्रास व आर्थिक नुकसान सहन करावे लागले. याकरिता वि.प. जबाबदार असल्‍यामुळे त.क.ला उशिरा दिलेल्‍या फ्लॅटच्‍या ताब्‍याचे नुकसान म्‍हणून दरदिवसाला रुपये 2000/-प्रमाणे नुकसान भरपाई व शारीरिक, मानसिक त्रासाकरिता रुपये 1,00,000/- मिळणे आवश्‍यक आहे.
- तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे ही नमूद केले की, सदर फ्लॅटचा ताबा घेते वेळी त.क.ला इमारतीचे बांधकाम व फ्लॅटमध्‍ये ब्राऊचरप्रमाणे दाखविलेल्‍या कोणत्‍याही सुविधा दिसून न आल्‍याने त.क.ची फसवणूक झाल्‍याचे लक्षात आले. ब्राऊचरनुसार वि.प. हे प्रत्‍येक रुममध्‍ये सिलींग फॅन, मास्‍टर बेडरुममध्‍ये ए.सी., लिव्‍हींग रुम मध्‍ये एल.सी.डी. टी.व्‍ही., किचनमध्‍ये वॉटर प्‍युरिफॉयर, सिक्‍युरटीसाठी इन्‍टरकॉम कनेक्‍टीवीटी , मॉडयुलर स्‍वीचेस देणार होते. परंतु वि.प.ने यौपकी मास्‍टर बेडरुम मध्‍ये व किचन/डायनिंग रुम मध्‍ये सिलिंग फॅन दिलेले नाही. तसेच लिव्‍हींग रुम मध्‍ये एल.सी.डी., टी.व्‍ही. आजपर्यंत दिले नाही. त्‍याचप्रमाणे वि.प. ने फ्लॅट मध्‍ये वापरलेल्‍या वस्‍तू अत्‍यंत निकृष्‍ठ दर्जाच्‍या आहे व त्‍यांची बिल्‍स, वॉरन्‍टी कार्ड दिलेले नाही. ब्राऊचरप्रमाणे वॉरन्‍टी कार्ड, बिल्‍स व वस्‍तू मिळणे आवश्‍यक होते असे त.क. चे म्‍हणणे आहे. त्‍याप्रमाणे वि.प.ने फ्लॅटच्‍या दरवाज्‍यांची फ्रेम व पल्‍ल्‍यासाठी वापरलेले लाकूड अत्‍यंत निकृष्‍ठ दर्जाचे असल्‍यामुळे दरवाज्‍याचे पल्‍ले व्‍यवस्थित लागत नाही. मेन दरवाज्‍याचे लॉक बसवून दिलेले नाही, स्‍लॉईडिंग विंडोजी फिटींग सुध्‍दा बरोबर नसल्‍याने पावसाचे पाणी आत येते. त्‍यामुळे दरवाज्‍याची फ्रेम, पल्‍ले व स्‍लाइडींग विन्‍डो बदलवून मिळणे आवश्‍यक आहे असे त.क.ने तक्रारीत नमूद केले आहे.
- तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमूद केले की, वि.प.ने इमारतीतील एकूण 32 फ्लॅट धारकांकडून इलेक्‍ट्रीक मीटरचे पैसे घेतले असून ही काही फ्लॅट धारकाचे मीटर बसविलेले नाही व केवळ 16 इलेक्‍ट्रीक मीटर बसविलेले आहे व काही फ्लॅटस मध्‍ये गुप्‍त पध्‍दतीने विजेचा पुरवठा करण्‍यात आला आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यास व इतर फ्लॅटधारकास जास्‍तीचा वीज भरणा करावा लागत आहे. तसेच वि.प. यांनी मीटर पेटी अत्‍यंत निकृष्‍ठ दर्जाची बसविलेली असल्‍यामुळे सुरक्षितेच्‍या दृष्‍टीकोनातून धोकादायक आहे. त्‍यामुळे सर्व फ्लॅटधारकांना इलेक्‍ट्रीक मीटर बसवून देणे आवश्‍यक आहे. त्‍याचप्रमाणे इमारतीला कॉमन एरियाचे मीटर सुध्‍दा बसविलेले नाही. वि.प.ने त.क. व इतर फ्लॅट धारकांकडून वॉटर चार्जेस घेतलेले असून देखील पिण्‍याच्‍या पाण्‍याची, वापरण्‍याच्‍या पाण्‍याची, व सांड पाण्‍याची व्‍यवस्‍था केलेली नाही. ब्राउचरप्रमाणे सदर बिल्‍डींगमध्‍ये सी.सी.टी.व्‍ही. कॅमेरा, जनरेटर जिमची व्‍यवस्‍था, लिफ्ट सुरु केलेली नाही. तसेच सुरक्षा कर्मचा-याची नियुक्‍ती देखील केलेली नाही. मुलाच्‍या खेळण्‍याची जागा वेगळी करुन उत्‍तर-दक्षिण भिंत घातलेली आहे. चिल्‍ड्रेन पार्कच्‍या जागेवर अतिक्रमण करुन सदर जागा हडप करीत आहे. सदर इमारतीचा वरचा स्‍लॅपमधून पाणी गळत असून ती दुरुस्‍त करुन वरच्‍या स्‍लॉपवरची पाण्‍याची पाईप लाईन व्‍यवस्थित करणे आवश्‍यक आहे असे त.क.ने तक्रारीत नमूद केले आहे.
- तक्रारकर्त्‍याने पुढे नमूद केले की, खरेदीचा करारनामा व खरेदीखत करते वेळी इमारतीचा प्‍लॅन ब्राउचर सदर करारनाम्‍यासोबत रजिस्‍ट्रर केलेले नाही. तसे करणे महाराष्‍ट्र अपार्टमेन्‍ट अॅक्‍ट 1970 च्‍या कलम 13 नुसार अनिवार्य आहे. त्‍याचप्रमाणे सदर कायद्याच्‍या कलम 11 व 12 नुसार खरेदीखत केलेले नसल्‍यामुळे सदर खरेदीखतात दुरुस्‍ती करण्‍यात यावी. त्‍याचप्रमाणे वि.प.ने फ्लॅट धारकांची को-ऑप. सोसायटी किंवा अपार्टमेन्‍ट ओव्‍हनर असोसिएशन रजिस्‍टर्ड केलेले नाही. तसेच सदर फ्लॅटची इमारत ही प्‍लॉट क्रं. 27 व 28 वर बांधलेली असून दोन्‍ही प्‍लॉटचे एकत्रिकरण वि.प. यांनी केलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ने कायद्याचे उल्‍लंघन करुन त.क.ची फसवणूक केलेली आहे. दोन्‍ही प्‍लॉटचे एकत्रीकरण झालेले नसल्‍याने त.क.चे नांव रेव्‍हेन्‍यू रेकॉर्डला वरील फ्लॅटचे फेरफार त.क.च्‍या नावाने झालेले नाही. त्‍यामुळे वरील दोन्‍ही प्‍लॉटचे एकत्रीकरण करुन त्‍याबाबतच्‍या आदेशाची प्रमाणित प्रत त.क.ला देऊन विक्रीपत्रात दुरुस्‍ती करुन मिळणे आवश्‍यक आहे असे त.क. ने नमूद केले आहे. तसेच सदर इमारतीत पार्किंग व्‍यवस्‍था करुन दिलेली नसल्‍यामुळे ती करुन देणे आवश्‍यक आहे. त्‍याचबरोबर बुकिंग करते वेळी रुपये 5,00,000/-चा जीवन सुरक्षा विमा मुफ्त देणार होते ते वि.प. ने आजपर्यंत दिलेले नाही. त.क.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार वरील सर्व बाबींचा उल्‍लेख फ्लॅट बुक करते वेळी दाखविलेल्‍या ब्राउचर मध्‍ये असल्‍याचे सदर सोयी न पुरवून वि.प.ने सेवेत निष्‍काळजीपणा केलेला आहे. सदर सोयी उपलब्‍ध करुन देण्‍याकरिता दि. 07.06.2015 रोजी फ्लॅट धारकांनी बैठकीला बोलाविले असता वि.प. सदर बैठकीला व इतर बैठकिला हजर राहीले नाही. त्‍यामुळे सर्व फ्लॅट धारकांनी दि.07.06.2015 रोजी हॅपी टॉवर असोसिऐशनची स्‍थापना करुन दि. 06.07.2015 रोजी सदर असोसिऐशन तर्फे विरुध्द पक्षाला रजिस्‍टर पत्र देऊन वरील बाबींची पूर्तता करुन देण्‍याचे सूचित केले. त्‍याचप्रमाणे दि. 22.07.2015 रोजी वि.प.ला वकिलामार्फत रजिस्‍टर पोस्‍टाने नोटीस पाठविला. परंतु वि.प.ने वरील पैकी कोणत्‍याही बाबीची पूर्तता केली नाही. त्‍यामुळे फसवणूक झाल्‍याबाबत दि. 02.08.2015 रोजी वि.प. विरुध्द पोलिस स्‍टेशन, सेवाग्राम येथे लेखी रिपोर्ट दिली. परंतु पोलिसांनी विरुध्द पक्षा विरुध्द कोणतीही कारवाई न केल्‍यामुळे वि..प. विरुध्द एफ.आय.आर. रजिस्‍टर्ड करण्‍याचे निर्देश पोलिस स्‍टेशन सेवाग्रामला देण्‍याकरिता फ्लॅट धारकांनी न्‍यायालयात अर्ज दाखल केला असून सदर अर्ज न्‍याय प्रविष्‍ट आहे.
- त.क.च्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प.ने त.क.ला करारनाम्‍यानुसार द्यावयाच्‍या सेवेचा भंग केल्‍यामुळे त.क.ने नाईलाजास्‍तव सदर तक्रार मंचात दाखल केली आहे. त.क.ला फ्लॅटचा ताबा उशिरा दिल्‍यामुळे सदर कालावधीत दर दिवसाला रुपये 2000/-प्रमाणे नुकसान भरपाई मिळावी,विरुध्द पक्षाने बेकायदेशीररित्‍या घेतलेली रक्‍कम रुपये 1,76,465/- परत मिळावी, त्‍याचप्रमाणे तक्रार अर्जातील परिच्‍छेद क्रं. 5(अ ते ज ) मध्‍ये नमूद केलेल्‍या सर्व बाबींची विरुध्द पक्षाकडून करुन मिळावी, शारीरिक, मानसिक त्रासाकरिता नुकसान भरपाई म्‍हणून रुपये 1,00,000/- मिळावे अशी मागणी त.क.ने आपल्‍या तक्रारीत केली आहे.
- विरुध्द पक्ष यांना मंचामार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली. त्‍याप्रमाणे विरुध्द पक्ष हजर होऊन ही त्‍यांनी आपला लेखी जबाब दाखल केला नाही. म्‍हणून विरुध्द पक्षा विरुध्द प्रस्‍तुत तक्रार विना लेखी जबाब पुढे चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.
- तक्रारकर्त्‍याने त्‍याच्‍या कथनाच्‍या पृष्‍ठयर्थ वर्णनयादी नि.क्रं. 2 नुसार एकूण 14 कागदपत्रे दाखल केले असून त्‍याचे शपथपत्र नि.क्रं. 13 वर दाखल केले आहे. त्‍याचप्रमाणे वर्णनयादी नि.क्रं. 16 प्रमाणे सदर इमारतीच्‍या प्‍लॅनबाबतचे ब्राउचर दाखल केले आहे. तक्रारकर्त्‍यानी त्‍याचा लेखी युक्तिवाद नि.क्रं. 14 वर दाखल केला. तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकिलाचा तोंडी युक्तिवाद ऐकून घेण्‍यात आला. युक्तिवादाच्‍या वेळेस विरुध्द पक्ष व त्‍यांचे वकील गैरहजर.
- वरीलप्रमाणे तक्रारकर्ता यानी दाखल केलेली तक्रार, दस्‍ताऐवज, शपथपत्र व युक्तिवाद यांचे काळजीपूर्वक अवलोकन केले असता मंचाने खालील मुद्दे विचारार्थ काढून त्‍यावरील कारणमिमांसा पुढीलप्रमाणे आहे.
अ.क्रं | मुद्दे | उत्‍तर | 1 | विरुध्द पक्षाने फ्लॅटचा ताबा उशिरा देऊन सेवेत त्रृटीपूर्ण व्यवहार व अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला आहे काय ? | होय | 2 | तक्रारकर्ता मागणीप्रमाणे लाभ मिळण्‍यास पात्र आहे काय ? | होय, अंशतः | 3 | अंतिम आदेश काय ? | अंशतः मंजूर |
: कारणमिमांसा :- - मुद्दा क्रं.1 व 2 बाबतः- तक्रारकर्त्‍याने हॅपी टॉवर या इमारती मध्‍ये फ्लॅट नं. सी-108 दि. 06.10.2011 रोजी बुक केला असे तक्रारीत नमूद केले आहे. त्‍याबाबतची पावती नि.क्रं. 2(1) वर दाखल केली आहे. त्‍याचप्रमाणे दि. 08.10.2011 रोजी त.क.ने वि.प.ला फ्लॅटची मोबदला रक्‍कमे पैकी रुपये 40,000/- दिले, हे नि.क्र. 2(2) वरील पावतीवरुन स्‍पष्‍ट होते. तसेच तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार सदर फ्लॅटच्‍या बुकिंगच्‍या वेळेस विरुध्द पक्षाने दि.08.10.2011 रोजी करारनामा लिहून दिला होता, तक्रारकर्त्‍याने करारनाम्‍याची प्रत नि.क्रं. 2(3) वर दाखल केलेली आहे. सदर करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता त.क.ने दि. 27.10.2011 रोजी रुपये 5,00,000/-व दि. 28.12.2011 रोजी रुपये 4,50,000/-फ्लॅटचा मोबदला रक्‍कम विरुध्द पक्षाला दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. याप्रमाणे अभिलेखावरुन त.क.ने फ्लॅटची एकूण किंमत रुपये 10,1000/- वि.प. यांना दिल्‍याचे दिसून येते. म्‍हणून तक्रारकर्ता हा विरुध्द पक्षाचा ग्राहक ठरतो.
- तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार विरुध्द पक्षाने करारनाम्‍यात ठरल्‍याप्रमाणे दि. 20.04.2012 रोजी फ्लॅटचे रजिस्‍टर्ड विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प. यांना वारंवांर विनंती केल्‍यावर त्‍यांनी त.क.ला फ्लॅटचे विक्रीपत्र करुन दिले. सदर विक्रीपत्राची छायाकिंत प्रत नि.क्रं. 2(4) वर दाखल केली आहे. सदर विक्रीपत्राचे अवलोकन केले असता वि.प.ने फ्लॅटची रजिस्‍ट्री ही दि. 26.02.2013 रोजी करुन दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. परंतु त.क.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार ठरल्‍याप्रमाणे विक्रीच्‍या वेळी विरुध्द पक्षाने फ्लॅटचा ताबा तक्रारकर्त्‍याला दिला नाही. उलट त्‍याकरिता वि.प. ने त.क.कडून टॅक्‍स, व्‍हॅट, तीन वर्षाचे एकमुस्‍त मेन्‍टनन्‍स पार्किंग इत्‍यादी करिता पैशाची मागणी केली. त.क.ने नाईलाजास्‍तव वि.प.च्‍या मागणीनुसार तक्रारीत नमूद केल्‍याप्रमाणे रुपये 1,76,465/- दिल्‍यावर वि.प.ने दि. 26.10.2014 रोजी त.क.ला फ्लॅटचा ताबा दिला असे त.क.चे कथन आहे. त्‍याबाबतचे ताबा पत्रक तक्रारकर्त्‍याने नि.क्रं. 2(5) वर दाखल केले आहे. सदर पत्रावरुन वि.प. यांनी दि. 26.10.2014 रोजी त.क.ला फ्लॅटचा ताबा दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.
तक्रारकर्त्‍याने नि.क्रं.2(3) वर दाखल केलेल्‍या करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता त्‍यातील अटी व शर्तीवरुन असे दिसून येते की, विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला दि. 20.04.2012 रोजी फ्लॅटची रजिस्‍ट्री करुन त्‍याच दिवशी फ्लॅटचा ताबा तक्रारकर्त्‍याला द्यायला पाहिजे होता. परंतु वि.प.ने त.क.कडून रुपये 10,1000/- फ्लॅटची संपूर्ण रक्‍कम घेऊन ही ठरल्‍याप्रमाणे मुदतीत त.क.ला फ्लॅटचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही हे अभिलेखावरील कागदपत्रावरुन स्‍पष्‍ट होते. सदर कालावधीत तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेल्‍या रक्‍कमेचा विरुध्द पक्ष यांनी स्‍वतःच्‍या फायद्याकरिता उपयोग करुन घेतला. त्‍यामुळे संपूर्ण रक्‍कम घेऊनही ठरलेल्‍या वेळेत फ्लॅटची विक्रीपत्र करुन ताबा न देणे ही निश्चितच विरुध्द पक्ष यांच्‍या सेवेतील त्रृटी असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. - दि. 20.04.2012 ते 26.10.2014 या कालावधीत स्‍वतःच्‍या फ्लॅटचा ताबा न मिळाल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला इतरत्र राहावे लागले. त्‍यामुळे साहजिकच त्‍याला शारीरिक, मानसिक त्रास व आर्थिक नुकसान झाले असावे. त.क.ला सदर कालावधीत इतरत्र राहण्‍याकरिता निश्चितपणे घर भाडयाचा व इतर खर्च आलेला असावा. परंतु तक्रारकर्त्‍याने घरभाडे व खर्च याबाबतचा कुठलाही कागदोपत्री पुरावा मंचासमक्ष दाखल केलेला नाही. त्‍यामुळे सदर कालावधीत फ्लॅट स्थित असलेल्‍या परिसरातील अंदाजे प्रचलित दरानुसार दि. 20.04.2012 ते 26.10.2014 या कालावधीकरिता दरमहा रुपये 4,000/- याप्रमाणे विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास रक्‍कम देणे न्‍यायोचित राहील.
- तक्रारकर्त्‍याने आपली तक्रार शपथपत्रावर दाखल केलेली आहे. सदर प्रकरणात विरुध्द पक्ष हजर झाले ही बाब रोजनाम्‍यावरुन स्‍पष्‍ट होते. तक्रारीतील तथ्‍य व दस्‍ताऐवज याची जाणीव विरुध्द पक्ष यांना होऊन ही त्‍यांनी कोणताही आक्षेप दाखल केला नाही व लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही. यावरुन तक्रारीतील कथन, दस्‍ताऐवज व पुरावा याबाबत विरुध्द पक्षाला कुठलाही आक्षेप नाही असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.
- त.क.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार वि.प. यांनी फ्लॅटची विक्रीकरुन दिल्‍यावर देखील आगाऊ रक्‍कम रुपये 1,76,465/- त.क.कडून घेतल्‍यावरच वि.प.ने फ्लॅटचा ताबा दिला. सदर रक्‍कम ही वि.प.ने व्‍हॅट, सर्विस टॅक्‍स, ग्रामपंचायत टॅक्‍स, प्रोससींग फीस, तीन वर्षाचे मेन्‍टनन्‍स, पार्किंग, इलेक्‍ट्रीक मीटर/वॉटर चार्जेस व इतर या सदराखाली घेतल्‍याचे त.क. ने आपल्‍या तक्रारीत नमूद केलेले आहे. त.क.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार वि.प.ने सदर रक्‍कमेची पावती त्‍यास दिलेली नाही. परंतु त.क.ने सदर रक्‍कम दिल्‍याबाबतचा कोणताही कागदोपत्री पुरावा किंवा दस्‍ताऐवज मंचासमोर दाखल केलेला नाही. त्‍यामुळे योग्‍य पुराव्‍या अभावी तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीनुसार सदर रक्‍कम वि.प.कडून त.क.ला देण्‍याचा आदेश करणे न्‍यायोचित होणार नाही असे मंचाचे मत आहे.
- तक्रारकर्त्‍याने असे ही म्‍हटले आहे की, विरुध्द पक्षाने इमारतीचे बांधकाम अत्‍यंत निकृष्‍ठ दर्जाचे केले असून ब्राउचरप्रमाणे फ्लॅटमधील कोणतीही सेवा व सुविधा पुरविलेली नसून त्‍यांची फसवणूक केलेली आहे. ब्राउचरप्रमाणे सिलींग फॅन, मास्‍टर बेडरुम मध्‍ये ए.सी. लिव्‍हींग रुम मध्‍ये एल.सी.डी.टी.व्‍ही., किचन मध्‍ये वॉटर प्‍युरिफायर , सिक्‍युरटीसाठी इंटरकॉम कनेक्‍टीव्‍हीटी, मॉडयुलर स्‍वीचस देण्‍यात येणार होते. परंतु वि.प. यांनी यापैकी मास्‍टर बेडरुममध्‍ये व किचन/डायनिंग रुम मध्‍ये सिलींग फॅन दिले नाही. तसेच लिव्‍हींग रुम मध्‍ये एल.सी.डी.टी.व्‍ही. दिलेला नाही. तसेच पुरविलेल्‍या वस्‍तू अत्‍यंत निकृष्‍ट दर्जाचे आहे व त्‍याचे बिल तसेच वॉरन्‍टी कार्ड तक्रारकर्त्‍याला दिलेले नाही. त्‍याचप्रमाणे त.क.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार फ्लॅटच्‍या दरवाज्‍याची फ्रेम व पल्‍ल्‍यासाठी वापरलेले लाकूड अत्‍यंत निकृष्‍ट दर्जाचे आहे. खिडक्‍यांना लावलेले स्‍लॉईडींग विन्‍डोची फिटींग बरोबर नसल्‍यामुळे पावसाचे पाणी आत मध्‍ये येते, म्‍हणून सदर दरवाज्‍याची फ्रेम तसेच विन्‍डो स्‍लाईडींग बदलून मिळावे अशी देखील त.क.ने आपल्‍या तक्रारीत मागणी केलेली आहे.
त्‍याचप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने त्‍याच्‍या तक्रारीत विरुध्द पक्षाने फ्लॅट धारकांकडून वॉटर चार्जेस घेतलेले असून पिण्‍याच्‍या पाण्‍याची, वापरण्‍याच्‍या पाण्‍याची व सांड पाण्‍याची व्‍यवस्‍था केलेली नाही. सदर पाण्‍याची व्‍यवस्‍था/सोय उपलब्‍ध करुन मिळण्‍याबाबत तक्रारीत विनंती केली आहे. परंतु वरील बाबी सिध्‍द करण्‍याकरिता तक्रारकर्त्‍याने ठोस पुरावा मंचासमोर दाखल केलेला नाही. - तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प.ने फ्लॅटची विक्री करते वेळी दिलेल्‍या ब्राउचरमध्‍ये नमूद सोयीनुसार सदर बिल्‍डींगमध्‍ये सी.सी.टी.व्‍ही.कॅमेरा, जनरेटर, जीमची व्‍यवस्‍था व लिफ्ट सुरु केलेली नाही. तसेच बिल्‍डींगच्‍या सुरक्षितेकरिता सुरक्षा कर्मचा-याची नेमणूक केलेली नाही व मुलांच्‍या खेळण्‍याच्‍या जागेवर अतिक्रमण केल्‍याबाबत देखील विरुध्द पक्षा विरुध्द तक्रार केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार सदर इमारतीच्‍या वरील स्‍लॅब मधून पाणी गळते ते देखील दुरुस्‍त करुन स्‍लॅबवरील पाण्‍याची पाईप लाईन दुरुस्‍त करण्‍याची मागणी तक्रारकर्त्‍याने केलेली आहे. वरील सर्व मागण्‍या तक्रारकर्त्‍याने त्‍याच्‍या तक्रारीतील परिच्‍छेद 5 (अ) ते (झ) पर्यंत नमूद केलेल्‍या आहेत. तक्रारकर्त्‍याच्‍या वरील मागण्‍याबाबत विचार करावयाचा झाल्‍यास उभय पक्षात झालेला करारनामा व विरुध्द पक्षाने सदर फ्लॅटच्‍या विक्री वेळी जाहिरात दिलेले ब्राउचर याचे अवलोकन करणे आवश्‍यक आहे. तक्रारकर्त्‍याने वर्णनयादी नि.क्रं. 16 नुसार विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला दिलेल्‍या ब्राउचरची छायांकिंत प्रत दाखल केलेली आहे. सदर ब्राउचरचे अवलोकन केले असता पान क्रं. 67 वरील मागील बाजूस इमारतीमध्‍ये पुरविण्‍यात येणा-या विविध सोयींचे वर्णन दिलेले आहे. तसेच पान क्रं. 70 च्‍या मागील बाजूस Specifications मथळयाखाली खालीलप्रमाणे सोयी पुरविण्‍याबाबत नमूद केलेले आहे.
Specifications - Earthquake resistant design and premium quality RCC framed construction.
- External walls 230 mm thick and internal walls 115 mm thick.
- All internal walls to be plastered with 12 mm fanti plaster and external walls with 20 mm sand face plaster.
- POP work on ceiling in each living room.
- Concealed Electrification with sufficient electrical points as per requirement in each room with modular switches.
- Cable TV point & telephone point should be given in drawing room.
- Provision for drinking water purification unit in Kitchen.
- Provision for AC in one master bedroom.
- Complete vitrified tile flooring .
- Balconies to have anti skid ceramic tiles MS Railing parapet.
- Main door to be out of solid teak with teak wood panels and door frame.
- Rest of the door frames to be Teak wood with Flush doors 35mm polished.
- Granite cooking platform with stainless steel sink and dado up to 1350 mm height.
- Powder coated aluminium windows with Ms grills.
- Designer tiles in toilets with premium quality fittings.
- PVC finish Branded Doors to be provided in toilets.
- Polished Kota stone on staircase steps.
- Internal walls of the drawing halls to be painted in plastic Emulsion.
- All external walls should be painted in Weather Shield Paint.
- 24 hour water supply from over head tank & underground sump.
- Plumbing in PVC Pipes.
- Car parking for all flats.
- सदर ब्राउचरवर वि.प. यांचे नांव व पत्‍ता तसेच वि.प. तर्फे चंद्रसेन यादव व रमेश साटोने यांचे नांव नमूद आहे. सदर ब्राउचरमध्‍ये हॅपी टॉवर या इमारतीचा प्‍लॅन देखील दर्शविण्‍यात आला आहे. सदर ब्राउचरचे अवलोकन केले असता वि.प.ने ग्राहकांना आकर्षित करण्‍याकरिता सदर जाहिरात प्रकाशित केल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. त्‍यामुळे सदर जाहिरातीत नमूद सोयी ग्राहकांना उपलब्‍ध करुन देणे ही विरुध्द पक्ष यांची जबाबदारी आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. त्‍याचप्रमाणे वादातीत फ्लॅट खरेदीबाबत तक्रारकर्ता व विरुध्द पक्ष यांच्‍यामध्‍ये झालेल्‍या करारनाम्‍याची छायांकिंत प्रत वर्णनयादी नि.क्रं. 3 नुसार तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेली असून सदर करारानाम्‍याचे अवलोकन केले असता ब्राउचर हे सदर कराराचा भाग असल्‍याचे नमूद करण्‍यात आले आहे. त्‍यामुळे ब्राउचरमध्‍ये नमूद केलेल्‍या सर्व सोयी उपलब्‍ध करुन देणे ही विरुध्द पक्ष यांची जबाबदारी आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.
- तक्रारकर्त्‍याने परिच्‍छेद 5 क मध्‍ये असे नमूद केले आहे की, सदर इमारतीत एकूण 32 फ्लॅट असून केवळ 16 इलेक्‍ट्रीक मीटर बसविण्‍यात आले आहे व काही फ्लॅटमध्‍ये गुप्‍त पध्‍दतीने वीजपुरवठा होतो त्‍यामुळे त्‍यांना जास्‍त विजेचा भरणा करावा लागत आहे. तसेच विरुध्द पक्ष यांनी इमारतीत कॉमन एरियाचे मीटर सुध्‍दा बसविलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने त्‍याला वापरा पेक्षा जास्‍तीचे वीज बील येते अशी विद्युत विभागाकडे तक्रार केल्‍याबाबतचा कागदोपत्री पुरावा मंचासमोर दाखल केलेला नाही. त्‍यामुळे तशी तक्रार विद्युत विभागाकडे त.क. ने केली किंवा नाही याबाबतचा कुठलाही खुलासा होत नाही. तसेच इमारतीत मीटर नसलेल्‍या फ्लॅटमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याच्‍या मीटरमधून विद्युतपुरवठा होत असल्‍याबाबतचा ही कुठलाही पुरावा तक्रारकर्त्‍याने मंचासमोर दाखल केलेला नाही. त्‍यामुळे 16 इलेक्‍ट्रीक मीटर मधून गुप्‍त पध्‍दतीने इतर फ्लॅट मध्‍ये विजपुरवठा होतो हे तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे पुराव्‍या अभावी ग्राहय धरणे उचित होणार नाही असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.
- तक्रारकर्त्‍याने परिच्‍छेद 5 (च) मध्‍ये विरुध्द पक्ष याने फ्लॅट धारकांची को-ऑप. सोसायटी किंवा अपार्टमेंट असोसिएशन रजिस्‍टर्ड केलेली नाही असे नमूद केलेले आहे. नि.क्रं. 2 (4) वरील विक्रीपत्राच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता त्‍यातील परिच्‍छेद अ.क्रं. 27 मध्‍ये को -ऑप. सोसायटी तयार करण्‍याबाबतची तरतूद नमूद केलेली आहे. त्‍यानुसार वि.प. यांनी फ्लॅट धारकांची को-ऑप. सोसायटी रजिस्‍टर्ड करणे कायद्यानुसार गरजेचे आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.
- तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीतील परिच्‍छेद 5 (छ) मध्‍ये वादातीत इमारत ही प्‍लॉट क्रं. 27 व 28 वर बांधलेली आहे व सदर प्‍लॉटचे एकत्रिकरण न केल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यास रेव्‍हेन्‍यू रेकॉर्डला फ्लॅटची फेरफार त्‍याच्‍या नांवाने होऊ शकत नाही असे नमूद केलेले आहे. दोन्‍ही प्‍लॉटचे एकत्रीकरण करुन त्‍याबाबतच्‍या आदेशाची प्रमाणित प्रत तक्रारकर्त्‍यास देऊन फ्लॅटच्‍या विक्रीपत्रात दुरुस्‍ती करुन मिळण्‍याची विनंती केलेली आहे. अभिलेखावरील दस्‍ताऐवजाचे अवलोकन केले असता नि.क्रं. 2(4) वरील पा.क्रं. 31 व 32 वर प्‍लॉट क्रं. 27 व 28 याचा 7/12 विक्रीपत्रा सोबत जोडलेला आहे. सदर प्‍लॉट क्रं. 27 व 28 हे भूमापन क्रं. 149/2 या एकाच भूखंडामधील असल्‍याचे दिसून येते. तसेच सदर प्‍लॉटवर इमारतीचे बांधकाम करण्‍याकरिता आवश्‍यक असलेला बांधकाम मंजुरी प्रमाणपत्र ग्रामपंचायत सावंगी मेघे यांनी दिल्‍याचे पान क्रं.34 वरुन स्‍पष्‍ट होते. प्‍लॉटचे एकत्रिकरण करणे व फेरफार करणे ही बाब महसूल विभागाच्‍या अधिकार क्षेत्रातील आहे. त.क.ने फ्लॅट त्‍याचे नांवावर फेरफार करण्‍याकरिता संबंधित विभागाकडे आवेदन दिले अथवा नाही याबद्दल कुठलेही कथन आपल्‍या तक्रारीत केलेले नाही. महसूल विभागातर्फे त.क.च्‍या नावाने फ्लॅट फेरफार करण्‍यास नकार दिल्‍याबाबतचे कुठलेही दस्‍ताऐवज मंचासमक्ष दाखल केलेले नाही.वास्‍तविक पाहता वि.प. व त.क. यांनी फ्लॅट धारकांची को-ऑप. सोसायटी रजिस्‍टर्ड करुन सदर सोसायटी मार्फत फेरफार करण्‍याकरिता संबंधित विभागाकडे पाठपुरावा करावयास पाहिजे होता.सदर बाब ही महसूल विभागाच्‍या अ‍खत्‍यारित येत असल्‍यामुळे त्‍याबाबतचा आदेश करणे उचित होणार नाही असे मंचाचे मत आहे.
- परिच्‍छेद (ज) मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने पार्किंगची रक्‍कम देऊन ही विरुध्द पक्षाने पार्किंग उपलब्‍ध न करुन दिल्‍याचे म्‍हटले आहे. तसेच 5 झ मध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे विरुध्द पक्ष यांनी फ्लॅट बुक करतांना रुपये 5,00,000/-चा जीवन सुरक्षा विमा आजपर्यंत दिलेला नाही.
तक्रारकर्त्‍याने परिच्‍छेद 5 (अ) ते (झ) मध्‍ये नमूद केलेल्‍या कथनाबाबत लेखी पुरावा मंचासमक्ष दाखल केलेला नाही. त्‍याचप्रमाणे सदर फ्लॅटची/इमारतीची आजच्‍या घडीला असलेली प्रत्‍यक्ष वस्‍तुस्थिती बाबत कुठलाही पुरावा मंचासमक्ष नाही. परंतु फ्लॅट खरेदी करतांना दाखविण्‍यात आलेले ब्राउचर मध्‍ये सर्व फ्लॅटकरिता कार पार्किंगची सोय तसेच फ्लॅट बुक करतांना रुपये 5 लाखाचा मोफत जीवन सुरक्षा विमा देण्‍याबाबत नमूद केलेले आहे हे सदर ब्राउचरवरुन स्‍पष्‍ट होते. त्‍यानुसार पार्किंगची सोय उपलब्‍ध करुन देणे तसेच रुपये 5 लाखाचा जीवन सुरक्षा विमा पुरविणे ही वि.प.ची जबाबदारी आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा सदर ब्राउचरमधील नमूद असलेल्‍या सर्व सोयी विरुध्द पक्षाकडून उपलब्‍ध करुन घेण्‍यास पात्र आहे. त्‍यानुसार विरुध्द पक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍यास सर्व सोयी उपलब्‍ध करुन द्याव्‍या. वि.प.ने त.क.ला फ्लॅटचा ताबा उशिरा दिल्‍यामुळे व करारनाम्‍यानुसार संपूर्ण सोयी उपलब्‍ध करुन न दिल्‍यामुळे साहजिकच त.क.ला शारीरिक,मानसिक त्रासा सहन करावा लागला. त.क. ने सदर सदराखाली रुपये 1,00,000/- ची मागणी केलेली आहे. सदर मागणी ही अवाजवी असल्‍यामुळे त.क.हा शारीरिक व मानसिक त्रासापोटी रुपये 15,000/- विरुध्द पक्षाकडून मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. उपरोक्‍त विवेचनाच्‍या आधारे मंचाद्वारे खालील प्रमाणे आदेश पारित करण्‍यात येते. आदेश - तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2 विरुध्द पक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍याला फ्लॅटचा ताबा उशिरा देऊन सेवेत त्रृटी केल्‍याचे घोषित करण्‍यात येते. 3 विरुध्द पक्ष यांनी दि. 20.04.2012 ते 26.10.2014 या कालावधीचे तक्रारकर्त्‍यास दरमहा रुपये 4,000/- प्रमाणे नुकसानभरपाई रक्‍कम द्यावी. 4 विरुध्द पक्षाने फ्लॅट धारकांची कॉ-ऑप. सोसायटी रजिस्‍टर्ड करुन द्यावी. 5 विरुध्द पक्ष यांनी ब्राउचरमधील स्‍पेसिफिकेशन मध्‍ये नमूद असलेल्‍या संपूर्ण सोयी व सुविधा उपलब्‍ध करुन तक्रारकर्त्‍याचे परिच्‍छेद 5 अ ते झ मधील बाबींची पूर्तता करुन द्यावी. 6 विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला शारीरिक, मानसिक त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई म्‍हणून रुपये 15,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये 5000/- द्यावे. उपरोक्‍त आदेशाची अमंलबजावणी विरुध्द पक्ष यांनी सदर आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍याच्‍या तारखेपासून 45 दिवसाच्‍या आत करावी. अन्‍यथा वरील नमूद एकूण रक्‍कमेवर तक्रार दाखल तारखेपासून तर प्रत्‍यक्ष रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याच्‍या हातात पडेपर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के दराने व्‍याजासह रक्‍कम देय राहील. 7 मा.सदस्‍यांसाठीच्‍या ‘ब’ व ‘क’ फाईल्‍स संबंधितांनी परत घेवून जाव्‍यात. 8 निकालपत्राच्‍या प्रति सर्व संबंधित पक्षांना माहितीस्‍तव व उचित कार्यवाही करिता पाठविण्‍यात याव्‍यात . | |
