श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. हे लेआऊट आखून भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय एकता हाऊसिंग एजंसी या नावाने करतात. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ही वि.प.कडून घेतलेल्‍या दोन भुखंडांची मोजणी व ताबा न दिल्‍याने सादर केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.कडून मौजा-वाठोडा, ता.नागपूर ग्रामीण, जि.नागपूर प.ह.क्र. 81, ख.क्र.125 मधील भुखंड क्र. 15 व 16 अनुक्रमे 1200 व 2000 चौ.फु.चे रु.23,000/- मोबदला देऊन दि. 30.03.2007 च्या विक्रीपत्रांन्‍वये खरेदी केले. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदविल्‍यानंतर अनेकवेळा भुखंडाची मोजणी करुन ताबा मागितला, परंतू वि.प.ने वारंवार मोजणी करुन देण्‍याचे मान्‍य करुन वेळ काढला. विक्रीपत्रामध्‍ये सदर मालमत्‍तेचे विवरण मौजा वाठोडा, प.ह.क्र. 81, ख.क्र.125 असे असले तरी लेआऊटच्‍या प्रस्‍तावित नकाशामध्‍ये मात्र ख.क्र.109/1, 109/2, 110, 111/1, 111/2, 115/2 असा दर्शविण्‍यात आला होता आणि विक्रीपत्रात नमूद असलेल्या खस-यानुसार ती जागा ही रेल्‍वेच्‍या मालकीची दिसून येत होती. यावरुन असा संशय निर्माण झाला की, वि.प.ने रेल्‍वेची जागा ही तक्रारकर्त्याला वेगळया खस-याचा नकाशा जोडून विकली की काय. त्यामुळे तक्रारकर्ता हा भुखंडापासून वंचित आहे. म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल करुन संबंधित संपूर्ण विभागाची परवानगी घेऊन वि.प.ने नियमाप्रमाणे संपूर्ण अभिन्‍यासाची मोजणी करुन, भुखंड आरेखीत करुन सिमांकन करुन द्यावे, लेआऊटचा प्रमाणित नकाशा, अकृषीकरणाची मंजूरी, नगर रचना विभगाची मंजूरी, भुखंडाचा ताबा, ग्रामपंचायतचे ना हरकत प्रमाणपत्र, सर्च रीपोर्ट इ. तक्रारकर्त्याला द्यावे, नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा या सर्व बाबी करण्‍यास वि.प. असमर्थ ठरले तर आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे 3200 चौ.फु.चा मोबदला मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना पाठविली असता त्‍यांचेतर्फे वि.प. देवेंद्र नारायणराव बरडे हजर होऊन त्‍यांनी आयोगाला त्‍यांची बाजू मांडण्‍याकरीता वेळ मिळण्‍याबाबत अर्ज सादर केला. परंतू पुढे ते आयोगासमोर हजर झाले नाही किंवा तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही, म्हणून वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचेविरुध्‍द प्रकरणात विना लेखी जवाब कारवाईचा आदेश पारित करण्‍यात आला.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता वि.प. गैरहजर, तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तसेच आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय? होय.
2.तक्रार ग्रा.सं.का.नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.ने सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. काय आदेश अंतिम आदेशाप्रमाणे.
- निष्कर्ष –
5. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत नोंदणीकृत विक्रीपत्राची प्रत दाखल केलेली आहे. सदर प्रतीचे अवलोकन केले असता मौजा-वाठोडा, ता.नागपूर ग्रामीण, जि.नागपूर प.ह.क्र. 81, ख.क्र.125 मधील भुखंड क्र. 15 व 16 अनुक्रमे 1200 व 2000 चौ.फु.चे दि.30.03.2007 च्या विक्रीपत्रांन्‍वये खरेदी केल्याचे दिसून येते. सदर विक्रीपत्रामध्‍ये वि.प.ने भुखंडावरील विकास शुल्‍क हे संस्‍थेच्‍या नियमानुसार संस्‍थेमार्फत भरण्‍याचे खरेदीदाराने मान्‍य केल्याचे म्‍हटले आहे. यावरुन वि.प.हा तक्रारकर्त्याकडून विकास शुल्‍क स्विकारुन अभिन्‍यासाचा विकास करुन देण्याची सेवा तक्रारकर्त्याला पुरविणार असल्याचे दिसून येते. त्यानुसार वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC)’ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहारात तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 ते 3 यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र.1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याच्या म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प.ने आश्वासित केल्‍याप्रमाणे लेआऊटची आखणी करुन भुखंडांचे सिमांकन करुन प्रत्यक्ष मोजणी करुन ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”-2005(2) CPR-1 (NC).” सदर निवाडयामध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्यायोग्य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या लेखी निवेदनावरुन सन 1995 पासून ते सन 2007 पर्यंत वि.प.ला मासिक हप्‍त्‍यांनी रकमा दिलेलेल्‍या आहेत व विवादित भुखंड खरेदी केलेले आहेत. वि.प.ने सन 2007 मध्ये संपूर्ण रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन दिले असले तरी प्रत्‍यक्षात खरेदी केलेल्या लेआऊटचा नकाशा तक्रारकर्त्याला पुरविला नाही आणि दोन्‍ही भुखंडाचा ताबा दिलेला नाही, त्यामुळे तक्रारकर्ता योग्य दस्‍तऐवजाअभावी भुखंडाचा उपयोग करु शकत नाही. तक्रारकर्त्याने विक्रीपत्राची प्रत व सोबत वि.प.ने प्रस्‍तावित लेआऊटच्‍या नकाशाची प्रत तक्रारीसोबत जोडलेली आहे. सदर दोन्‍ही दस्‍तऐवजांवरुन व तक्रारकर्त्याने आरेखक यांचेकडून मौजा वाठोडामधील विवादित खसरा क्रमांक यांचे आरेखन पृ.क्र. 36 वर सादर केलेले आहे त्‍यावरुन वाठोडावरुन नागपूर ते चंद्रपूर रोड व रेल्‍वे फाटक यांना जोडणारा जो रस्‍ता आहे त्‍याचे डावे बाजूला उत्‍तरेकडे ख.क्र.125 असून उजव्‍या बाजूस दक्षिणेकडे ख.क्र.109, 110 आहे. दोन्‍ही खसरे हे एका रस्‍त्‍यामुळे विभागलेले आहेत. त्यामुळे वि.प.ने खरेदी खतामध्‍ये 125 व नकाशामध्‍ये 109 व 110 दर्शवून तक्रारकर्त्याची फसवणूक केलेली आहे. प्रत्‍येक दस्‍तऐवजांमध्‍ये भिन्‍न भिन्‍न खसरा क्रमांक नमूद करुन तक्रारकर्त्याला दस्‍तऐवज करुन देऊन वि.प.ने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केलेला आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील तक्रारकर्त्याने दोन्‍ही भुखंडाची पूर्ण 100% रक्कम, रु.23,000/- दि.30.03.2007 मध्ये देऊन देखील भुखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. आयोगाचे मते वि.प.कडे सदर खसरा क्रमांकामध्‍ये त्‍याचा अभिन्‍यास नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍याचेकडून स्विकारलेल्या रक्कमेवर व्‍याज देणे आवश्यक होते. परंतू तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.ने आजतागायत केल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब व सेवेतील त्रुटी असल्याने आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
8. तक्रारकर्त्याने वि.प.कडून रेल्‍वे विभागाचे नियमानुसार नगर भुमापन विभाग, ना.सु.प्र., मनपा, नगर रचना विभाग, नागपूर मेट्रो रीजन विकास प्राधिकरण यांचे नियमांचे अधिन राहून संपूर्ण अभिन्‍यासाची पुन्‍हा मोजणी, आरेखन, सिमांकन करुन संबंधित सर्व विभागाकडून मंजूरी घेऊन विवादित भुखंडांचे एकूण क्षेत्रफळ 3200 चौ.फु. ताब्यात देण्याची मागणी केलेली आहे. तसेच पटवारी/सातबारा उतारा, ग्रामपंचायत/पटवारी ना हरकत प्रमाणपत्र, गावनकाशा, संपूर्ण अभिन्‍यासाचा अकृषीकरण, नगर रचना विभागाचा प्रमाणित नकाशा, दुरुस्‍ती खरेदीखत, सर्च रीपोर्ट इ. ची सुध्‍दा मागणी केलेली आहे. परंतू वि.प. आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने तो ही सर्व दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍यास उपलब्‍ध करुन देण्‍यास समर्थ आहे किंवा नाही याचा उलगडा होत नाही त्यामुळे कोणत्याही संस्था/ व्यक्तीची मालकी नसलेली व अतिक्रमण विरहीत भूखंडाचा ताबा देण्याची तक्रारकर्त्याची मागणी कागदोपत्री राहण्याची शक्यता दिसते. अशावेळेस रक्कम परत करण्याचे आदेश देणे किंवा बाजारभावाप्रमाणे भुखंडांची किंमत देणे कायदेशीर व न्यायोचित ठरते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”
विवादीत जमीनीबाबतची रक्कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून संपूर्ण रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्‍याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.23,000/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. वि.प.ने सन 1995 पासून तक्रारकर्त्याकडून मोबदल्‍याची रक्कम घेऊन, चुकीच्‍या खसरा क्रमांकाची नोंद करुन विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले आहे आणि भुखंडांचा ताबा किंवा मोजणी न करुन तक्रारकर्त्याला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा केलेला आहे. तक्रारकर्त्याने आर्थिक नुकसान, मानसिक व शारीरिक त्रासासाठी नुकसान भरपाई मिळण्याची व तक्रारीचा खर्च मिळण्याची मागणी केली आहे. सध्याच्या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीकच्या प्‍लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. तक्रारकर्त्याला पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्‍लॉटच्‍या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला आणि भुखंडाचा तो उपभोग घेऊ शकला नाही. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक त्रासाची नुकसान भरपाई वि.प.कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.क्र. 1 व 2 तर्फे आमु मुखत्‍यार पत्रधारक वि.प.क्र. 3 यांनी संपूर्ण भुखंड विक्रीचा व्यवहार व खरेदी खत केलेले आहे आणि वि.प.क्र. 1 व 2 ने सुध्‍दा आयोगासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही. त्यामुळे सदर अनुचित व्‍यापारी प्रथेस वि.प.क्र. 1 ते 3 समानरीत्‍या जबाबदार असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
10. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- अं ति म आ दे श –
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला (एकूण क्षेत्रफळ 3200 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मूल्य द्यावे.
किेंवा
वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्याकडून स्विकारलेली रक्कम रु.23,000/- ही शेवटची रक्कम दिल्‍याचा दि.30.03.2007 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.
वरील दोन्‍ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्याला द्यावी.
2) वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
- ) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
