श्री. अतुल दि. आळशी, मा. प्रभारी अध्‍यक्ष यांचे आदेशान्‍वये.
1. तक्रारकर्ता हा जेष्‍ठ नागरीक असुन त्याने सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986, कलम 12 अन्‍वये विरुध्‍द पक्षांचे सेवेतील त्रुटीबाबत दाखल केलेली असुन. विरुध्‍द पक्ष जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्‍यातील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.
2. तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्याने विरुध्‍द पक्षाच्‍या मौजा-खुमारी, प.ह.नं.25, सर्व्‍हे नं.124,126/1, 126/2, ता. रामटेक, जि.नागपूर येथे असलेल्‍या ले-आउटमधील भुखंड क्र. 73 एकूण रु.3,37,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा विक्रीचा करारनामा दि.16.04.2021 रोजी केला. तसेच तक्रारकर्त्याने वेळोवेळी विरुध्‍द पक्षाकडे संपूर्ण रकमेचा भरणा केल्‍यानंतर शासकीय परवानग्या घेऊन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केली असता त्‍यांनी ले-आऊट मंजूरीकरीता प्रलंबित असल्याने नंतर भुखंडाचा ताबा आणि विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यात येईल असे सांगितले. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याला विरुध्‍द पक्षाने सदरी भुखंड दुस-यास विकल्‍याचे कळल्‍यानंतर विरुध्‍द पक्षाशी संपर्क साधला व जमा केलेली रक्कम परत करण्‍याची मागणी केली असता विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याची मागणी मान्‍य केली. मात्र आजतागायत फक्‍त रु.1,20,000/- दिल्‍याचे नमुद केले.
3. तक्रारकर्ता हा जेष्‍ठ नागरीक असुन त्याने सदरची तक्रार दाखल करुन त्याला विरुध्‍द पक्षाकडून घेणे असलेली रक्कम रु.2,17,000/- द.सा.द.शे.18% व्याजासह परत मिळावी. तसेच तक्रारकर्त्यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्चाकरीता रु.1,00,000/- भरपाई मिळावी अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
4. सदर तक्रारीची नोटीस विरुध्‍द पक्षास बजावण्‍यात आली असता विरुध्‍द पक्षास नोटीस प्राप्त होऊनही ते आयोगासमोर हजर झाले नाही व 45 दिवसांचा अवधी होऊनही आयोगात उपस्‍थीत होऊन तक्रारीला उत्‍तर सादर केले नाहीनाही, म्‍हणून आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द तक्रार ‘एकतर्फी’ कारवाई चालविण्‍याचा आदेश निशाणी क्र.1 वर पारीत केला.
5. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याचा त्‍यांचे वकीलामार्फत युक्तिवाद ऐकण्‍यांत आला. आयोगाने तक्रारीसोबत तक्रारकर्त्याने दाखल केलेले दस्तऐवज आणि तक्रारीचे अवलोकन केले असता खालील मुद्दे विचारात घेण्यात येतात. आयोगाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 2019 नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय
3. विरुध्‍द पक्षच्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. अंतिम आदेश काय ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
6. मुद्दा क्र. 1 ते 3 - तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत दि.16.04.2021 रोजी उभय पक्षांमध्‍ये करण्‍यात आलेल्‍या करारनाम्‍याची प्रत जोडलेली आहे, त्‍यावरुन असे निदर्शनास येते की, पूर्वी तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षसोबत मौजा-खुमारी, प.ह.नं.25, सर्व्‍हे नं.124,126/1, 126/2, ता. रामटेक, जि.नागपूर येथे असलेल्‍या ले-आउटमधील भुखंड क्र. 73 एकूण रु.3,37,000/- मध्‍ये घेण्‍याचा करारनामा झाल्‍याचे स्पष्ट होते. तसेच तक्रारकर्त्‍याचा भुखंड विरुध्‍द पक्षाने दुस-यास विकल्‍याचे विकल्‍याचे माहीती मिळाल्‍यानंतर तक्रारकर्त्याने भुखंडादाखल दिलेली रक्कम परत मागितली असता ती देण्याचे मान्‍य करुन विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्यास रु.1,20,000/- परत केल्‍याचे तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांवरुन स्पष्ट होते. त्यानुसार विरुध्‍द पक्ष बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी विरुध्‍द पक्षाची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी विरुध्‍द पक्षाद्वारे ले-आऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍द पक्ष यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो.
7. तक्रारकर्त्‍याचा भुखंड विरुध्‍द पक्षाने दुस-यास विकल्‍याचे विकल्‍याचे माहीती मिळाल्‍यानंतर तक्रारकर्त्याने भुखंडादाखल दिलेली रक्कम परत मागितली असता ती देण्याचे मान्‍य करुन विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्यास रु.1,20,000/- परत केल्‍याचे तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांवरुन स्पष्ट होते. त्यानुसार विरुध्‍द पक्ष बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. तक्रारकर्त्याने वारंवार विक्रीपत्राची मागणी केली असता विरुध्‍द पक्षाने त्याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही अथवा प्रस्‍तावित ले-आऊट मंजूर करुन घेतल्‍याबाबत कुठलेही दस्तऐवज तक्रारकर्त्यास पुरविले नाही अथवा आयोगासमोर उपस्थित होऊन सादर केले नाही. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
8. दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाला एकूण रु.3,37,000/- दिल्‍याचे स्पष्ट दिसून येते. विरुध्‍द पक्षाने नोटीस प्राप्त होऊनही आयोगासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही किंवा उभय पक्षातील विक्रीचा करार, समझोता करार वा निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍या नाकारलेल्‍या नसल्‍याने सदर बाब त्‍यांना मान्‍य असल्याचे त्‍यांच्‍या कृतीतून स्पष्ट होते. तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित लेआऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्या मिळाल्‍याचे कधीही कळविल्‍याचे दिसून येत नाही. केवळ भुखंडाची रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन देण्याचे आश्‍वासन विरुध्‍द पक्षाने दिलेले आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर विरुध्‍द पक्ष आजतागायत करत आहे. विरुध्‍द पक्षाची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
9. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/ फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज उभय पक्षांनी आयोगासमोर सादर केले नाहीत, त्यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. विरुध्‍द पक्ष योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता व विरुध्‍द पक्षक्र. 1 ते 4 यांचे वर्तन (conduct) लक्षात घेता अशा परि‍स्थितीत तक्रारकर्त्‍याची विरुध्‍द पक्षाकडे जमा असलेली रक्कम रु.2,17,000/- द.सा.द.शे.18% दंडात्मक व्याजासह परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न मिळाल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. विरुध्‍द पक्षाला विचारणा करण्‍याकरीता त्‍याचे कार्यालयात जावे लागले व शेवटी त्‍यांचेशी पत्रव्‍यवहार करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागल्‍याने तक्रारकर्ता या सर्व कार्यवाहीचा खर्च व मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई देण्‍यांस विरुध्‍द पक्ष जबाबदार असल्याने त्‍यांचेकडून नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 1 ते 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
11. प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- // अंतिम आदेश // -
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून विरुध्‍द पक्षाला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला उर्वरीत रक्कम रु.2,17,000/- ही रक्कम शेवटचे भुगतान केल्याचा दि.10.06.2021 पासून प्रत्‍यक्ष रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे. 18% व्याजासह द्यावी.
- विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावा.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुध्‍द पक्षाने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.
4. निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
