न्‍या य नि र्ण य

                                                                                                  (दि.09-10-2024)

व्‍दाराः- मा. श्रीम. अमृता नि.भोसले, सदस्या

1.     तक्रारदारांनी प्रस्तुत तक्रार अर्ज सामनेवालाकडून वादातील मिळकतीचे कव्हेअन्स डिड करुन मिळणेसाठी व सिकिंग फंड, मेन्टेनन्स ची देय रक्कम मिळणेसाठी दाखल केला आहे. तक्रार अर्जातील कथन थोडक्यात पुढील प्रमाणे-

      तक्रारदार ही एक सहकार कायदयाअंतर्गत नोदंणीकृत असलेली गृहनिर्माण संस्था असून तिचा नोंदणी क्र.आरटीजी/(आरटीजी)/एचएसजी/टीसी/3254/2018-19/सन2019 दि.18/12/19 असा आहे.  सामनेवाला यांचे मालकीची मौजे खंडाळा/वाटद/ता.जि.रत्नागिरी येथील मिळकत भूमापन   क्र.145 उपविभाग 2ब/1अ/11क्षेत्र 0-15-00 (1500 चौ.मी.) या मिळकतीवर सामनेवाला यांनी अनंत कॉम्प्लेक्स या बहूमजली इमारतीचे बांधकाम केले व सदर इमारतीमधील सर्व सदनिकांचे योग्य मोबदला घेऊन सामनेवाला यांनी विविध इसमांना नोंदणीकृत दस्तावेज करुन दिलेले आहेत. सदर बहूमजली इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर सदनिकाधारकांची अनंत कॉम्प्लेक्स ही सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाली. वस्तुत: महाराष्ट्र फ्लॅटस ओनरशिप ॲक्टचे तरतुदीप्रमाणे सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करुन त्या संस्थेच्या नांवे कन्व्हेअन्स डीड (अंतिम खरेदीखत) करुन देणे सामनेवाला यांचेवर बंधनकारक होते. परंतु सामनेवाला यांचेशी अनेकवेळा संपर्क साधून तक्रारदार संस्थेच्या नांवे कन्व्हेअन्स डीड (अंतिम खरेदीखत) करुन देणेबाबत विनंती करुनही सामनेवाला यांनी त्याकडे हेतुत: व जाणूनबुजून दुर्लक्ष केलेले आहे. त्यामुळे तक्रारदार संस्थेने त्यांचे वकीलांमार्फत दि.29/11/2022 रोजी सामनेवाला यांना कन्व्हेअन्स डीड करुन देणेसाठी तसेच सामनेवाला यांच्या ताब्यात असलेल्या एकूण 13 निवासी सदनिकांची सिकिंग फंड व सोसायटी मेन्टेनन्सचे मार्च-2023 पर्यंतची एकूण देय रक्कम रु.78,447/- देणेबाबत मागणी केली. सदरची नोटीस सामनेवाला यांना दि.02/12/2022 रोजी नोटीस मिळूनदेखील त्याबाबत सामनेवाला यांनी कोणतीही कार्यवाही केलेली नाही. त्यामुळे प्रस्तुतची तक्रार दाखल करणे भाग पडले आहे. सबब तक्रारदार संस्थेस तक्रारीत नमुद वाद मिळकतीचे सामनेवाला यांचेकडून रजिस्टर्ड कन्व्हेअन्स डीड तक्रारदार संस्थेच्या नांवे करुन देणेबाबत सामनेवाला यांना आदेश व्हावा. तसेच मानसिक, आर्थिक त्रासांबद्रदल व तक्रारीच्या खर्चापोटी एकूण रक्कम रु.2,00,000/- असे एकूण रक्क्म रु.2,78,447/- सामनेवालाकडून तक्रारदार संस्थेस मिळावेत अशी विनंती केली आहे.

2.    तक्रारदार यांनी तक्रारीच्या पुष्टयर्थ नि.6 कडे कागदयादीने एकूण 6 कागदपत्रे दाखल केली आहेत. त्यामध्ये तक्रारदार संस्थेचे नोंदणी प्रमाणपत्र दाखल आहे, वाद मिळकतीचा डिजीटल साईन्ड 7/12 उतारा, दि.28/09/2022 रोजीच्या सभेतील ठराव क्र.6 ची प्रत, सामनेवाला यांनी तक्रारदार डॉ. वैदय यांस दिलेल्या अनंत कॉम्प्लेक्स मधील व्यापारी गाळयाच्या खरेदीखताची प्रत, सामनेवाला यांना वकीलांमार्फत दि.29/11/2022 रोजी पाठविलेली नोटीस, सदरची नोटीस सामनेवाला यांना पोहोचलेची पोष्टाची पोहोच पावती इत्यादी कागदपत्रे दाखल केली आहेत. सदर नि.6/1, 6/3, 6/4 यास कागदपत्रांच्या सत्यप्रती तक्रारदार यांनी नि.15 कडे दाखल केल्या आहेत. नि.23 कडे सरतपासाचे प्रतिज्ञापत्र दाखल केले आहे. नि.24 कडे पुरावा संपलेची पुरसिस दाखल केली आहे. नि.31 कडे लेखी युक्तीवाद व केस लॉ दाखल केला आहे. 

3.    सामनेवाला हे त्यांचे वकीलांमार्फत याकामी हजर झाले व त्यांनी नि.12 कडे लेखी म्हणणे दाखल केलेले आहे. सामनेवाला यांनी तक्रारदाराची तक्रार मान्य नसून खर्चासह रद्द करणेत यावी असे कथन केले आहे. सामनेवाला पुढे कथन करतात की, तक्रारदार ही को ऑपरेटीव्ह सोसायटी आहे. सामनेवाला हे सदर सोसायटीच्या इमारतीचे विकासक व सोसायटी प्रमोटर आहेत. त्यामुळे सदरची तक्रार को ऑपरेटिव्ह कोर्टात दाखल करणे आवश्यक असलेने सदरची तक्रार चालविण्याचा मा. आयोगाला अधिकार (ज्युरिसडिक्शन) येत नाही. तसेच सहकार खात्याकडून मान्यता मिळालेले उपविधी प्रमाणे कन्व्हेअन्स डीड म्हणजे मालमत्तेचे संस्थेच्या नांवे अभिहस्तांतरण पत्र करणेबाबतचा वाद असलेने तो दिवाणी न्यायालयात करणे आवश्यक आहे. वाद इमारतीमध्ये तळ मजल्यावर 16 दुकान गाळे व 17 रहिवासी फ्लॅट असे एकूण 33 गाळे आहेत. त्यापैकी 16 दुकान गाळे विक्री झालेले आहेत व 17 फ्लॅटपैकी 10 सदनिका विकल्या गेलेल्या नाहीत. सर्व सदनिका विकल्या गेलेल्या नसलेने कन्व्हेअन्स डीड करता येणार नाही. तक्रारदार यांनी सिंकींग फंड व सोसायटी मेन्टेनन्सची एकत्रीत रक्कमेची मागणी केलेली आहे. त्यापैकी सिकिंग फंडाची रक्कम किती व सोसायटी मेंन्टेनन्सची रक्क्म किती याचा तपशील तक्रारदाराने दिलेला नाही. सिकिंग फंड बाबत निराळे नियम आहेत. सोसायटीच्या मेन्टेनन्सबाबत सामनेवाला कोणतीही रक्कम देय नाही. तसेच सदरची तक्रार दाखल करणेचा श्री मधुसुदन नरहरी वैदय यांना कोणताही कायदेशीर अधिकार नाही. तक्रारदार यांनी सामनेवाला यांना पाठविलेली नोटीस ही पूर्णत: बेकादेशीर असलेने त्यास कोणतेही उत्तर दिलेले नाही. तसेच सामनेवाला यांचेकडून मागणी केलेल्या रकमा बेकायदेशीर असलेने तक्रारदाराची तक्रार खर्चासह फेटाळण्यात यावी अशी विनंती सामनेवाला यांनी सदर आयोगास केली आहे.

4.    सामनेवाला यांनी त्यांचे लेखी म्हणणेच्या पुष्टयर्थ नि.20 कडे कुलमुखत्यारपत्राची प्रत दाखल केली आहे. नि.26 कडे तक्रारदार सोसायटीचे उपविधी दाखल केले आहेत. नि.28 कडे सरतपासाचे प्रतिज्ञापत्र दाखल केले आहे. नि.29 कडे पुरावा संपलेची पुरसिस दाखल केली आहे. नि.32 कडे लेखी युक्तीवाद दाखल केला आहे.

5.   वर नमुद तक्रारदार यांनी दाखल केले तक्रार अर्ज व सर्व कागदपत्रांचे तसेच सामनेवाला यांचे लेखी म्हणणे व कागदपत्रे आणि उभय पक्षकारांच्या लेखी व तोंडी युक्तीवादाचे अवलोकन करुन मे. आयोगाने सदर तक्रार अर्जाचे निराकरणार्थ पुढील मुददे विचारात घेतले. 

-वि वे च न –

6.   मुददा क्र.1 :- तक्रारदार यांनी नि.6/1 कडे दाखल केलेले तक्रारदार संस्थेचे नोंदणी प्रमाणपत्र तसेच नि.6/5 कडील तक्रारदार संस्थेने सामनेवाला यांना दि.29/11/2022 रोजी पाठविलेली वकीलांमार्फतची कायदेशीर नोटीस पाहता अनंत कॉम्प्लेक्स या नावाने बांधलेल्या इमारतीतील सदनिकाधारकांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करुन तीची नोंदणी करुन घेतली.त्याचानोंदणीक्र.आरटीजी/(आरटीजी)/एचएसजी/टीसी/3254/2018-19/सन2019दि.18/12/19 असा असलेचे स्पष्टपणे दिसून येते. तसेच सामनेवाला यांनी बांधलेल्या सदर बहूमजली इमारतीतील सदनिका तक्रारदार संस्थेच्या सदस्यांना रजिस्टर साठेकरार तसेच खरेदीखताने मोबदला घेऊन विकलेल्या आहेत. ही बाब सामनेवालाने म्हणणेमध्ये कोठेही नाकारलेली नाही. यावरुन तक्रारदार हे सामनेवाला यांचे ग्राहक असलेचे सिध्द होते. तसेच तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्ये ग्राहक व सेवापुरवठादार असे नाते असलेचे स्पष्ट होते. सबब मुद्रदा क्र.1 चे उत्तर हे आयोग होकारार्थी देत आहे. 

7.    मुददा क्र.2 :-  सामनेवाला यांनी त्यांचे लेखी म्हणणेमध्ये सदरची तक्रार को ऑपरेटिव्ह कोर्टात दाखल करणे आवश्यक असलेने सदरची तक्रार चालविण्याचा मा. आयोगाला अधिकार (ज्युरिसडिक्शन) येत नाही असा आक्षेप घेतला आहे. वास्तविक ग्राहक संरक्षण कायदयातील कलम 100 चे अवलोकन करता-

Section 100- Act not in derogation of any other law. The provisions of this Act shall be in addition to and not in derogation of the provisions of any other law for the time being in force.

      सामनेवाला यांनी तक्रारदार यांना आजअखेर प्रस्तुत वादमिळकतीचे नोंदणीकृत अंतिम खरेदीखत (कन्व्हेन्स डीड) अदयाप करुन दिलेले नाही. त्यामुळे सदरची तक्रार चालवविण्याचे अधिकारक्षेत्र या आयोगास येत असलेचे या आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. सबब मुद्दा क्र.2 चे उत्‍तर हे आयोग होकारार्थी देत आहे.

8.    मुददा क्र.3 :- सदर‍ वादातील मिळकतीवर  “अंनत कॉम्प्लेक्स” या नावाने सामनेवाला यांनी बांधलेल्या इमारतीतील सर्व सदनिकाधारकांचे नांवे सामनेवाला यांनी नोंदणीकृत दस्तावेज लिहून दिलेले आहेत. मात्र सामनेवाला यांनी वादातील मिळकतीतील इमारतीचे बांधकाम पूर्ण केले नंतर इमारतीतील सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था करुन देणेची आवश्यकता असतानाही सामनेवाला यांनी ती करुन देणेची टाळाटाळ केलेने सदनिकाधारकांनाच पुढाकार घेऊन सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करुन तीची नोंदणी करुन घ्यावी लागली. त्याचा नोंदणी क्र.आरटीजी/(आरटीजी)/एचएसजी/टीसी/3254/2018-19/सन-2019/दि.18/12/19 असा आहे. महाराष्ट्र फ्लॅट ओनरशिप ॲक्टचे तरतुदीं प्रमाणे कायदेशीर तरतुदींनुसार सर्व सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करणे, सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या लाभात बहुमजली इमारत व तदनुषंगिक हक्कअधिकार सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नांवे वर्ग करणेचे संदर्भातील कन्व्हेअन्स डीड (अंतिम खरेदीखत) लिहून देणेचे कायदेशीर बंधन सामनेवाला यांचे वर असून त्यांनी हेतुत: टाळाटाळ केलेली आहे. तक्रारदार सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी झालेनंतरसुध्दा सामनेवाला यांचेशी अनेकवेळा संपर्क साधून तक्रारदार संस्थेच्या नांवे कन्व्हेअन्स डीड करुन देणेबाबत विनंती करुनसुध्दा त्याकडे सामनेवाला यांनी जाणूनबुजून दुर्लक्ष केलेले आहे. त्यामुळे तक्रारदार संस्थेच्या वतीने दि.29/11/2022 रोजी सामनेवाला यांना रजि.पोष्टाने कायदेशीर नोटीस पाठविली होती. सदरची नोटीस तक्रारदाराने नि.6/5 कडे दाखल केली आहे. सदरची नोटीस सामनेवाला यांनी स्विकारुनही त्यास कोणतेही उत्तर दिलेले नाही किंवा त्याबाबतची कोणतीही पूर्तता सामनेवाला यांनी करुन दिली नाही. सबब सामनेवाला यांचेकडून तक्रारदार संस्थेच्या नांवे अंतिम खरेदीखत करुन देणेचे कामी सेवेतील त्रूटी घडलेली आहे. त्यामुळे प्रस्तुतची तक्रार तक्रारदाराने दाखल केलेली असून सामनेवाला यांनी तक्रारदार संस्थेच्या नांवे अंतीम खरेदीखत (कन्व्हेअन्स डीड) करुन देणेची जबाबदारी सामनेवाला यांचेवर होती असे या आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.    तक्रारदाराचे तक्रार अर्जातील कथने,तक्रारदाराने दाखल केलेली सर्व कागदपत्रे व सामनेवाला यांचे लेखी म्हणणे व दाखल कागदपत्रे व लेखी युक्तीवाद विचारात घेता, सामनेवाला यांनी सोसायटीचे मेन्टेनन्स चार्जेस व सिकिंग फंड दिलेले नाहीत. सिकिंग फंडाची रक्कम किती व सोसायटी मेंन्टेनन्सची रक्कम किती याचा तपशील तक्रारदाराने दिलेला नाही असे कथन केले आहे. याचाच अर्थ सामनेवाला यांनी सिकिंग फंड व सोसायटी मेन्टेनन्स दिलेला नाही ही बाब स्पष्ट होते. तसेच तक्रारदाराने दि.18/12/2023 रोजी सामनेवाला यांचेकडून तक्रारदार संस्थेला येणेबाकी असलेल्या रक्कमेचा तपशील दिलेला आहे. सदरची रक्कम सामनेवाला यांनी तक्रारदार संस्थेला अदा केलेबाबतचा कोणताही पुरावा सामनेवाला यांनी याकामी दाखल केलेला नाही. सदर तपशीलाचे अवलोकन करता सामनेवाला हे तक्रारदार सोसायटीला सिकिंग फंड व सोसायटी मेन्टेनन्स देणे लागतात या निष्कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे.

10.   तक्रारदार संस्थेस सामनेवाला यांनी वाद मिळकतीचे अंतिम खरेदीपत्र नोंद करुन दिले नाही ही बाब स्‍पष्‍ट होते. त्यासाठी हे आयोग मा.राज्य ग्राहक तक्रार निवारण आयोग, मुंबई महाराष्ट्र राज्य यांचेकडील खालील न्यायनिवाडा आधार घेत आहे.

      2014 (4) ALL MR (JOURNAL)23 CONSUMER DISPUTES REDRESSAL COMMISSION, MAHARASHTRA STATE, MUMBAI-

Mr. Amratlal Chganlal Mistry V/s Kasturi Tower Co-operative Housing Society Ltd.-

Consumer Protection Act (1986), s.2-Maharashtra Ownership Flats (Regulation of Promotion of Construction, Sale, Management and Transfer Act (1963), S.11-Deficiency in service- Alleged against opponent builder for not executing conveyance in favour of complainant building as per agreement and handed over possession of flats- Held, as per MOF Act, to execute conveyance is statutory obligation of opponent which he failed to comply with-Hence opponent is deficient in service.

      सदरची बाब विचारात घेता, सामनेवाला यांनी तक्रारदार संस्थेला वादमिळकतीचे अंतिम नोंद खरेदीपत्र (कन्व्हेअन्स डीड) करुन दिलेले नाही.  सबब, सामनेवाला यांनी तक्रारदाराला अंतिम नोंद खरेदीखत (कन्व्हेअन्स डीड) न करुन देऊन सदोष सेवा दिली आहे या निष्‍कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे. सबब मुद्रदा क्र.3 चे उत्तर हे आयोग होकारार्थी देत आहे.

11.   सबब, सामनेवाला यांचेकडून वादमिळकतीचे अंतिम नोंद खरेदीपत्र (कन्व्हेअन्स डीड) करुन मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत. तसेच नि.17 सोबत तक्रारदाराने सिकिंग फंड व मेटेंनन्सबाबत तपशीलाची पुरसिस दाखल केली आहे. त्यामध्ये एप्रिल-2021 ते मार्च-2023 अखेर भाडे या सदराखाली रु.7,200/- रकमेची मागणी केली आहे. परंतु ती रक्कम कशाबाबत आहे याचा खुलासा तक्रारीमध्ये केलेला नाही. सदर रकमेबाबत कोणताही खुलासा तक्रारदाराने न दिल्याने सदरची रक्क्म या आयोगास मंजूर करता येणार नाही. त्यामुळे तक्रारदार संस्था सामनेवालाकडून सिकिंग फंडाची व सोसायटी मेन्टेनन्सची होणारी रक्कम एकूण रक्कम रु.71,247/- मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत. तसेच मानसिक व आर्थिक त्रासापोटी रक्‍कम रु.10,000/-व अर्जाचे खर्चापोटी रु.5,000/- अशी रक्‍कम सामनेवाला यांचेकडून वसूल होवून मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत या निष्‍कर्षाप्रत हे आयोग मंच येत आहे. सबब मुद्दा क्र.4 चे उत्तर हे आयोग होकारार्थी देत आहे.  

12.   मुददा क्र.5 :- सबब, प्रस्‍तुत कामी हे आयोग पुढीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करीत आहोत. 

आदेश

1)    तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज अंशत: मंजूर करणेत येते.

2)    सामनेवाला यांनी तक्रारदार संस्थेस यांचे मालकीची मौजे खंडाळा/वाटद/ता.जि.रत्नागिरी येथील मिळकत भूमापन क्र.145 उपविभाग 2ब/1अ/11क्षेत्र 0-15-00 (1500 चौ.मी.) या मिळकतीवरील बांधलेल्या अनंत कॉम्प्लेक्स या बहूमजली इमारतीचे अंतीम खरेदीखत (कन्व्हेअन्स डीड) करुन दयावे.

3)    सामनेवाला यांनी तक्रारदार संस्थेस सिकिंग फंडाची व सोसायटी मेन्टेनन्सची देय असणारी रक्कम रु.71,247/- (रक्कम रुपये एकाहत्तर हजार दोनशे सत्तेचाळीस फक्त) अदा करावेत

4)    सामनेवाला यांनी तक्रारदारास मानसिक व आर्थिक त्रासापोटी रक्कम रु.10,000/-(रक्कम रुपये दहा हजार फक्त) व तक्रार अर्जाचा खर्च रक्कम रु.5,000/- (रक्कम रुपये पाच हजार फक्त) अदा करावेत.

5)    वर नमुद सर्व आदेशांची पूर्तता सामनेवाला यांनी आदेशाची प्रत मिळालेपासून 45 दिवसांत करावी.

6)    विहीत मुदतीत आदेशांची पूर्तता न केलेस तक्रारदार ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 चे कलम 71 व 72 अन्वये कारवाई करणेची मुभा तक्रारदाराला देणेत येते.

7)    आदेशाची सत्यप्रती उभयपक्षकारांना विनामुल्य दयाव्यात.