श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. ईमॅजिंग इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि दिलेली रक्कम परत केली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍यांने वि.प.ची आकर्षक आणि सुलभ हप्‍तेवारीने भुखंड विक्रीची आणि सन 2020 पर्यंत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची जाहिरात पाहून वि.प.च्या मौजा-परसोडा, सर्वे नं. 68/1-अ,ब मधील भुखंड क्र. 24 हा रु.1,45,925/- किमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता रु.11,500/- बयाना देऊन दि.10.04.2015 रोजी विक्रीचा करारनामा केला. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने मासिक हप्‍त्‍याने रु.24,300/- वि.प.ला दिले. असे एकूण रु.35,800/- दि.20.02.2016 पर्यंत दिले आणि त्‍यांच्‍या पावत्‍या वि.प.ने त्याला दिल्‍या. वि.प.ला जेव्‍हा कुही पोलिस स्‍टेशनमध्‍ये जमिनीच्या खोट्या विक्री प्रकरणामध्‍ये अटक करण्‍यात आली, तेव्‍हा तक्रारकर्त्याच्या मनात संशय निर्माण झाला आणि तयाने चौकशी केली असता असे आढळून आले की, तक्रारकर्त्याला विकलेली जमीन ही वि.प.ची नसून ती अंबादे परिवार, रामटेक यांची होती. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला त्याने दिलेली रक्कम परत मागितली असता वि.प.ने त्याला धमकी दिली. वि.प.च्या घरी जाऊन त्याला भेटण्‍याचा प्रयत्‍न केला असता वि.प. तयाला प्रतिसाद देत नव्हता. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगसमोर दाखल करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा द्यावा, असे करण्‍यास वि.प. असमर्थ असेल तर व्याजासह रक्कम परत करावी, शारिरीक, आर्थिक आणि मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि न्‍यायालयीन कार्यवाहीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.वर बजावण्‍यात आली असता वि.प.ची नोटीस ‘’नोटीस घेण्‍यास नकार’’ या पोस्‍टाच्‍या शे-यासह परत आली. वि.प. आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्‍हणून आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.
4. प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकिलांमार्फत ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे निदर्शनास खालील बाबी आल्‍या. वि.प. गैरहजर, त्‍यांनी तोंडी युक्‍तीवाद केला नाही. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्तऐवज क्र. 1 वर विक्रीचा करारनामा दाखल केलेला आहे, त्‍याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-परसोडा, ता.रामटेक, ग्रा.पं.सितलवाडी (परसोडा) जि.नागपूर येथील प.ह.क्र. 38, सर्वे नं. 68/1-अ,ब मधील 2098.98 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 24 हा रु.1,57,425/- किमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता रु.11,500/- बयाना देऊन दि.10.04.2015 रोजी विक्रीचा करारनामा केल्‍याचे दिसून येते. सदर करारनाम्‍यासोबत वि.प.च्या ‘’इंस्‍पायर सिटी’’ लेआऊटचा नकाशा असून त्‍यामध्‍ये तो रहिवासी उपयोगाकरीता असलेला प्रस्‍तावित नकाशा असल्याचे निदर्शनास येते. त्‍यामध्‍ये रस्‍ते, मोकळी जागा, सार्वजनिक उपयोगाची जागा अशा सोयी उपलब्‍ध करण्‍यात आल्‍याचे या नकाशावरुन दिसून येते. यावरुन वि.प. हा विकासक असून तक्रारकर्त्याकडून खर्च आकारुन वि.प. भुखंडाचा विकास करुन देणार असल्याचे दिसून येते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाच्‍या किमतीबाबत आंशिक रक्कम स्विकारुनही तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने किंवा लेखी सुचना देऊन विक्रीपत्राकरीता अवगत न केल्‍याने वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्याचे आणि त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही मुदतबाह्य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC))”. सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत ज्‍या रक्कम दिल्‍याच्‍या पावत्‍या सादर केलेल्‍या आहेत, त्‍यावरुन वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने एकूण रु.36,300/- दिल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने ही रक्कम दिल्‍यावर जेव्‍हा वि.प.ला कुही पोलिस स्‍टेशनने अटक केली तेव्‍हा चौकशी केल्‍यावर असे कळले की, जी जमिन वि.प.ने तक्रारकर्त्याला विकली ती मुळात त्‍याच्‍या नावावर नसून श्री. अंबादे, रा. रामटेक यांची जमिन आहे. वि.प.ने स्‍वतःच्‍या नावावर जमिन नसतांनाही त्‍याचा लेआऊट नकाशा तयार केला आणि त्‍यातील भुखंड विक्रीस काढून ग्राहकांकडून रकमा स्विकाल्‍या. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी आहे.
8. तक्रारकर्ता उर्वरित रक्कम देण्‍यास तयार असतांनाही वि.प.ने कधीही त्याला विक्रीपत्राकरीता बोलाविले असल्याचे दस्‍तऐवजांवरुन दिसून येत नाही. वि.प.ने भुखंडाची एकूण किंमत रु.1,57,425/- पैकी रु.36,300/- स्विकारल्याचे दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज आयोगासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याला आंशिक रक्कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. आयोगाचे मते वि.प.जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून स्विकारलेली रक्कम ही व्याजासह परत करणे आवश्यक होते. परंतू वि.प. तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणुन मुद्दा क्र. 3 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
9. सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल झाल्‍यावर आयोगाने वि.प.ला नोटीस पाठविली असता वि.प. आयोगासमोर हजर झाले नाही किंवा कागदोपत्री पुराव्‍यासह लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रार नाकारलेली नाही. यावरुन वि.प.ला सदर तक्रार मान्‍य असल्याचे दिसून येते आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
10. मुद्दा क्र. 4 – सदर प्रकरणी लेआऊट विकास/मंजूरी संबंधी कामे पूर्ण झाल्याबद्दल कुठलेच दस्तऐवज सादर नाहीत. वि.प.च्या नावावर प्रत्यक्षात विवादित लेआऊटची जमीन नसल्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याच्या मागणीनुसार अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्याने अदा केलेली एकूण रक्कम रु.36,300/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध राहील.
11. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्कम सन 2015 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरीक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
12. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
- तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्याला रु.36,300/- दि.20.02.2016 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्याजासह परत करावे.
2. वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 90 दिवसात करावी.
4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
