श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.

1.         वि.प.क्र. 1 व 2 हे शेत जमीनीचा विकास करुन त्‍यामध्‍ये अभिन्‍यास पाडून भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.क्र. 2 ही अरुण वांदिले यांची विधवा पत्‍नी असून तिचे पतीचे मृत्‍युनंतर ती पतीच्‍या व्‍यवसायामध्‍ये कार्यरत असून वादातील जमिनीची मुख्‍य प्रवर्तक आहे.  वि.प.क्र. 1 व 2 च्‍या सामाईक मालकीची मौजा-परसोडी, प.ह.क्र. 45, ख.क्र. 40 वर वि.प.ने नविन बालाजी नगर या नावाने निवासी उपयोगाकरीता भुखंड पाडलेले होते. त्‍यामध्‍ये तक्रारकर्तीने भुखंड क्र. 44, एकूण क्षेत्रफळ 1001.12 चौ.फु. प्रती फुट रु.250/- प्रमाणे एकूण रक्‍कम रु.2,50,281/- किमतीमध्‍ये दि.12.04.2013 रोजी पूर्ण रक्‍कम देऊन विकत घेण्‍याचा करार वि.प.सोबत केला.  वि.प.ला भुखंडाच्‍या मोबदल्‍याची संपूर्ण रक्‍कम मिळाल्‍याबाबतची नोंद इसार पत्रात घेण्‍यात आली आहे. त्‍यानंतर तक्रारकर्तीने वि.प.ला वारंवार भेट देऊन सदर भुखंड क्र. 44 चे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने आश्‍वासने दिली मात्र तक्रारकर्तीस आजपर्यंत भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. संपूर्ण रक्‍कम स्विकारुनही वि.प.ने तक्रारकर्तीला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. तसेच तिने दिलेली रक्‍कमदेखील परत केलेली नाही व सेवेत त्रुटी केली आहे.  त्‍यामुळे तक्रारकर्तीने आयोगासमक्ष सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.ने वादातील भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा द्यावा किंवा तक्रारकर्तीने भरणा केलेली रक्‍कम रु.2,50,281/- दि.12.04.2013 पासून 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश व्हावे. तसेच तक्रारकर्तीस शारिरीक, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशी मागणी केलेली आहे.     

2.         वि.प.क्र. 1 यांचेवर वर्तमान पत्रात नोटीस प्रकाशित करण्‍यात आला होता व वि.प.क्र. 2 यांचेवर नोटीस बजावण्‍यात आला असता सदर नोटीस ‘’अनक्‍लेम’’ या पोस्‍टाच्‍या शे-यासह परत आला. वि.प.क्र. 1 व 2 गैरहजर असल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

3.         सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता तक्रारकर्तीचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. वि.प.क्र. 1 व 2  गैरहजर. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्तीने दाखल केलेले कथन व दाखल दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता त्‍यांचे विचारार्थ काही मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ?                                               होय

2.       तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 1986 नुसार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक       मर्यादेत आहे काय ?                                                होय

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?       होय

4.       तक्रारकर्ती कुठला आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?                        अंतिम आदेशाप्रमाणे.

                                                     - नि ष्‍क र्ष –

4.                              मुद्दा क्र. 1 ते 3  – निर्विवादपणे उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-परसोडी, प.ह.क्र. 45, ख.क्र. 40 वरील नविन बालाजी नगर मधील भुखंड क्र. 44, एकूण क्षेत्रफळ 1001.12 चौ.फु. एकूण रक्‍कम रु.2,50,281/- किमतीमध्‍ये दि.12.04.2013 रोजी  तक्रारकर्तीने पूर्ण रक्‍कम देऊन विकत घेण्‍याचा करार वि.प.सोबत केल्‍याचे इसारपत्रावरुन स्‍पष्‍ट दिसून येते. सदर इसारपत्रावर तक्रारकर्ती व वि.प.क्र. 1 व वि.प.क्र. 2 चे पतीची स्‍वाक्षरी आहे. सदर ईसारपत्रामध्‍ये भुखंड विक्रीची मुदत 31.10.2013 पर्यंत नमूद केली असून पुढे शासनाचे आदेशानुसार भुखंड व क्षेत्रफळ बदलल्‍यास ते तक्रारकर्तीस मान्‍य राहील असे नमूद केले आहे. यावरुन हे स्‍पष्‍ट होते की, इसारपत्र करीत असतांना सदर जमीन ही विकसित करण्‍यात आली नव्‍हती व शासनाच्‍या आवश्‍यक मंजू-या प्राप्‍त करण्‍यात आल्‍या नव्‍हत्‍या. भुखंडाची जमीन विकसित करणे व शासनाकडून आवश्‍यक मंजू-या घेणे ही जबाबदारी विका‍सकाची/वि.प.ची असते.  मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो म्‍हणून या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहे. सबब, मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

5.               मुद्दा क्र. 2 – ईसारपत्रानुसार प्‍लॉटच्‍या विक्रीपत्र नोंदणीची मुदत दि.31.10.2013 पर्यंत होती. परंतू इसारपत्रात नमूद शासनाच्‍या आदेशानुसार भुखंड क्रमांक व क्षेत्रफळ बदलल्‍या सदर भुखंड तक्रारकर्त्‍यास मान्‍य राहील. यावरुन सदर भुखंड विकसित करुन शासनाची मंजूरी प्राप्‍त झाली नव्‍हती असे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम घेऊन देखील वि.प.ने आजपावेतो तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच भुखंडाची रक्‍कम देखील परत दिलेली नाही. आयोगाद्वारे पाठविलेली नोटीस प्राप्‍त होऊनदेखील वि.प.ने आयोगासमोर उपस्थित होऊन तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीस विरोध केलेला नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील कथन हे अबाधित राहते.    मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्तीची मागणी पाहता ती मंचाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 3 - तक्रारकर्तीने वि.प.ला एकूण देय रक्कम रु.2,50,281/- संपूर्ण किंमत दि.12.04.2013 रोजी इसार पत्र करतांना दिलेली असून देखील वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित लेआऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्‍या मिळाल्‍याबद्दल कधीही कळविल्‍याचे दिसून येत नाही. भुखंडाबाबत रक्‍कम स्विकारुन केवळ विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आश्‍वासन वि.प.ने दिलेले आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या रु.2,50,281/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. तक्रारकर्तीला वि.प.ने पत्र किंवा सुचना देऊन विक्रीपत्र करण्‍यास असमर्थ असल्‍याची बाब कळविली नव्‍हती. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.  

7.               मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्तीने वि.प. ला पूर्ण रक्कम रु.2,50,281/- 12.04.2013 ला दिल्याचे दिसते. सदर इसारपत्रावर वि.प.क्र. 1 तसेच श्री. अरुण वांदिले यांची लिहून देणार म्‍हणून सह्या केलेल्‍या दिसतात. तक्रारकर्तीने तक्रारीत शीतल अरुण वांदिले हीला वि.प.क्र. 2 म्‍हणून विरुध्‍द पक्ष केले आहे. तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत दोन विक्रीपत्रांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. सदर प्रती या मौजा बेलगाव, ता.उमरेड, जि. नागपूर येथील वि.प.च्‍या अभिन्‍यासातील भुखंडाबाबतच्‍या असल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजावर वि.प.क्र. 2 व इतर दोन यांचे मृतक अरुण वांदिले यांचे वारसदार म्‍हणून स्‍वाक्ष-या केल्‍याचे दिसून येते.  सदर दस्‍तऐवजावरुन हे स्‍पष्‍ट होते की, वि.प.चा शेतजमीन विकसित करुन त्‍यावर अभिन्‍यास पाडून भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय आहे व वि.प.क्र. 2 ही तिच्‍या पतीच्‍या मृत्‍युपश्‍चात सदर व्‍यवसाय सांभाळीत आहे. त्‍यामुळे वि.प.क्र. 1 सोबत वि.प.क्र.2 देखील प्रस्‍तुत प्रकरणी जबाबदार आहे असे आयोगाचे मत आहे. 

8.               मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्तीने तक्रारीमध्‍ये विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी विवादित लेआऊटची/अन्‍य लेआऊटची सद्य परिस्थिती व विक्रीपत्र लावून देण्‍याकरीता आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज तक्रारकर्तीने आयोगासमोर सादर केले नसल्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी दंडात्मक व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

तक्रारकर्तीने एकूण देय रक्कम रु.2,50,281/- वि.प.ला दि.12.04.2013 दिल्याचे स्पष्ट दिसते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते तक्रारकर्तीने वि.प.ला दिलेली रक्‍कम रु.2,50,281/- द.सा.द.शे. 18 टक्‍के  दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध ठरतील.

9.               वि.प.ने सन 2013 पासून प्‍लॉट खरेदीदाराकडून किंमत घेऊन, खरेदीदाराने त्‍याबद्दल विचारणा केल्यानंतर देखील पैसे परत न करुन तक्रारकर्तीला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा केलेला आहे. सध्‍याच्‍या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीकच्या प्‍लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्तीला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ती ही प्‍लॉटच्‍या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीली. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून  मिळण्‍यास तक्रारकर्ती पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.   

10.        सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

                   -  आ दे श –

1 )         तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीकडून घेतलेली रु.2,50,281/- ही रक्कम  दि.12.04.2013 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 % व्याजासह तक्रारकर्तीस परत करावी.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्तीला (एकूण क्षेत्रफळ 1001.12 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.

वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीला द्यावी

2. वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- द्यावे.

3) वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्तीला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.

4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.

5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.