श्री. अतुल दि. आळशी, मा. प्रभारी अध्‍यक्ष यांचे आदेशान्‍वये.
1. विरुध्‍द पक्ष मे. तिरुमला डेव्‍हलपर्स ही एक भागीदारी फर्म असून ते जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्‍यातील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात आणि विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 या फर्मचे भागीदार आहेत. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार विरुध्‍द पक्षांविरुध्‍द भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्याने विरुध्‍द पक्षाच्‍या मौजा-शिरुर, ता.हिंगणा, जि.नागपूर येथे असलेल्‍या ख.क्र. 101, 102 वरील ले-आउटमधील भुखंड क्र. 74 एकूण क्षेत्रफळ 1614.60 चौ.फु. असलेला रु.8,88,030/- मध्‍ये अग्रिम रक्कम रु.5,000/- देऊन दि.20.12.2010 रोजी रु.100/- च्‍या स्‍टॅंप पेपरवर विक्रीचा करारनामा करुन त्‍याच दिवशी भुखंडाचे रु.4,35,000/- विरुध्‍द पक्षाकडे जमा केले व उर्वरीत रक्कम रु.4,53,030/- ही विक्रीपत्राची नोंद‍णी करतांना द्यावयाची होती. विरुध्‍द पक्ष ले-आऊटची मंजूरी प्राप्त झाल्‍यावर, विक्रीस आवश्यक दस्तऐवज प्राप्त झाल्‍यावर 15 दिवसांचे आत विक्रीपत्र नोंदवून देणार होते. ले-आऊटचा नकाशाला मंजूरी प्राप्त होतांना भुखंडांचे क्षेत्रफळ कमी/जास्‍त झाल्याने विरुध्‍द दि.05.05.2017 रोजी मेमोरँडम ऑफ अंडरस्‍टँडींग करुन जुना दर कायम ठेवून मंजूर नकाशाप्रमाणे भुखंडाची आराजी प्रमाणे एकूण किंमत ही रु.7,72,586/- ठरविली. त्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाला भुखंड क्र.74 करीता उर्वरीत रक्कम रु.3,37,568/- देण्याचे निश्‍चीत ठरले. पुढे तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केली असता त्‍यांनी ले-आऊट मंजूरीकरीता प्रलंबित असल्याने नंतर भुखंडाचा ताबा आणि विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यात येईल असे सांगितले. तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षला पत्र पाठवून भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा देण्याची मागणी केली. परंतू सदर पत्राला विरुध्‍द पक्षने प्रतिसाद दिला नाही व आजतागायत तक्रारकर्त्‍याला संबंधित भुखंडाचा ताबा आणि विक्रीपत्र नोंदवून दिले नसल्‍याने
तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळावे, ताबा मिळावा किंवा विरुध्‍द पक्ष तांत्रिक अडचणींमुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असतील तर दिलेली रक्कम ही 18 टक्‍के व्याजासह परत करावी, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस विरुध्‍द पक्षक्र. 1 ते 4 यांचेवर बजावण्‍यात आली असता विरुध्‍द पक्ष क्र.1 श्री. महेंद्र तुळशीराम गवई आयोगात हजर झाले व तक्रारीची प्रत मिळण्‍याचा अर्ज सादर केला. परंतु विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ने दि.21.01.2020 रोजी तक्रारीची प्रत प्राप्त होऊनही तक्रारीला उत्‍तर सादर केले नाही, त्यामुळे त्‍यांचे विरुध्‍द दि.26.02.2021 रोजी तक्रार ‘विना लेखीउत्‍तर’ पुढे चालविण्‍याचा आदेश निशाणी क्र.1 वर पारीत करण्‍यांत आला. तसेच विरुध्‍द पक्ष क्र.2,3 व 4 यांना नोटीस प्राप्त होऊनही ते आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्‍हणून आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द तक्रार ‘एकतर्फी’ कारवाई चालविण्‍याचा आदेश निशाणी क्र.1 वर पारीत केला.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याचा त्‍यांचे वकीलामार्फत युक्तिवाद ऐकण्‍यांत आला. आयोगाने तक्रारीसोबत तक्रारकर्त्याने दाखल केलेले दस्तऐवज आणि तक्रारीचे अवलोकन केले असता खालील मुद्दे विचारात घेण्यात येतात. आयोगाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 2019 नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय
3. विरुध्‍द पक्षच्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. अंतिम आदेश काय ? अंतिम आदेशाप्रमाणे
5. मुद्दा क्र. 1 ते 3 - तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत दि. 20.12.2010 रोजी उभय पक्षांमध्‍ये करण्‍यात आलेल्‍या करारनाम्‍याची प्रत जोडलेली आहे, त्‍यावरुन असे निदर्शनास येते की, पूर्वी तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षसोबत मौजा-शिरुर, ता.हिंगणा, जि.नागपूर येथे असलेल्‍या ख.क्र. 101, 102, एकूण क्षेत्रफळ 1614.60 चौ.फु. असलेला भुखंड क्र. 74 हा रु.8,88,030/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार रु.3,55,000/- अग्रीम रक्कम देऊन केला होता. पुढे ले-आऊट मंजूर करतांना भुखंडाचे क्षेत्रफळ बदलले असल्याने उभय पक्षात दि.05.05.2017 समझोता करार होऊन आवंटित करण्‍यात आलेल्‍या क्षेत्रफळानुसार जुन्‍या दराने भुखंडाची किंमत ठरविण्‍यात येऊन ती रु.7,72,586/- ठरविण्‍यात आली. भुखंडाच्‍या किमती दाखल रु.4,35,000/- तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाला दिले आणि विरुध्‍द पक्षाने त्‍याच्‍या पावत्‍या तक्रारकर्त्‍याला निर्गमित केलेल्‍या आहेत. सदर दस्‍तऐवजांवर विरुध्‍द पक्ष फर्मचा शिक्‍का व स्‍वाक्षरी असल्याचे दिसून येते. विरुध्‍द पक्ष विकासकाने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यातील अट क्र. 9 मध्‍ये तार रोड नेटवर्क, स्‍ट्रीट लाईट, इलेक्‍ट्रीक सप्‍लाय, वाटर सप्‍लाय, ओव्‍हरहेड टँक, सिवेज लाईन, टेंपल, रोडसाईड प्‍लँटेशन अँड लँडस्‍केप गार्डन, वाय फेंसींग, सिक्‍युरीटी गार्ड इ. सोयी पुरविण्‍याबाबत नमूद केलेले आहे. त्यानुसार विरुध्‍द पक्ष बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी विरुध्‍द पक्षाची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी विरुध्‍द पक्षाद्वारे ले-आऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍द पक्ष यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो.
6. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍यासोबत भुखंड विक्रीचा करार केला, परंतू सदर प्रस्‍तावित ले-आऊटचा नकाशासुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याला पुरविण्‍यात आला नसल्‍याचे दाखल दस्‍तऐवजांवरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्याने वारंवार विक्रीपत्राची मागणी केली असता विरुध्‍द पक्षाने त्याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही अथवा प्रस्‍तावित ले-आऊट मंजूर करुन घेतल्‍याबाबत कुठलेही दस्तऐवज तक्रारकर्त्यास पुरविले नाही अथवा आयोगासमोर उपस्थित होऊन सादर केले नाही. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
7. दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाला एकूण रु.4,35,000/- दिल्‍याचे स्पष्ट दिसून येते. विरुध्‍द पक्षक्र. 1 ते 4 यांनी नोटीस प्राप्त होऊनही आयोगासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही किंवा उभय पक्षातील विक्रीचा करार, समझोता करार वा निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍या नाकारलेल्‍या नसल्‍याने सदर बाब त्‍यांना मान्‍य असल्याचे त्‍यांच्‍या कृतीतून स्पष्ट होते. विरुध्‍द पक्षाने सदर ले-आऊटला कुठलीही मंजूरी नसतांना त्‍यामध्‍ये भुखंड पाडून अवैधपणे ग्राहकांना विकल्‍याचे सदर प्रकरणातून दिसून येते, कारण विक्रीचा करारनामा झाल्‍यावर भुखंडाची आराजी कमी जास्‍त केलेली आहे आणि त्‍याप्रमाणे रकमा त्याने स्विकारल्‍या आहे. समझोता करारानुसार भुखंडाची किंमत ही क्षेत्रफळ कमी झाल्याने रु.7,72,586/- ही किंमत उभय पक्षात ठरविण्‍यात आली होती आणि त्‍यापैकी तक्रारकर्त्याने रु.4,35,000/- विरुध्‍द पक्षाला दिलेले आहे. सदर बाब दाखल दस्‍तऐवजावरुन स्पष्ट होते. तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाला अर्ध्‍यापेक्षा जास्‍त रक्कम दिलेली असून देखील विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित लेआऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्या मिळाल्‍याचे कधीही कळविल्‍याचे दिसून येत नाही. भुखंडाबाबत काही प्रमाणात रक्कम स्विकारुन केवळ विक्रीपत्र करुन देण्याचे आश्‍वासन विरुध्‍द पक्षने दिलेले आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर विरुध्‍द पक्ष आजतागायत करत आहे. विरुध्‍द पक्षाची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
8. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज उभय पक्षांनी आयोगासमोर सादर केले नाहीत, त्यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. विरुध्‍द पक्ष योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता व विरुध्‍द पक्षक्र. 1 ते 4 यांचे वर्तन (conduct) लक्षात घेता अशा परि‍स्थितीत तक्रारकर्त्‍याची विरुध्‍द पक्षाकडे जमा असलेली रक्कम रु.4,35,000/- द.सा.द.शे.18% दंडात्मक व्याजासह परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात अट क्र. 9 मध्‍ये विरुध्‍द पक्षाने नमूद केलेल्‍या विकासाच्‍या कामाची सुरुवातसुध्‍दा विरुध्‍द पक्षा क्र. 1 ते 4 यांनी त्‍यांच्‍या प्रस्‍तावित ले-आऊटमध्‍ये केलेली नसल्‍याने इतकी मोठी रक्कम दिल्‍यानंतरही ले-आऊटचा विकास किंवा भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न मिळाल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. विरुध्‍द पक्षला विचारणा करण्‍याकरीता त्‍याचे कार्यालयात जावे लागले व शेवटी त्‍यांचेशी पत्रव्‍यवहार करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागल्‍याने तक्रारकर्ता या सर्व कार्यवाहीचा खर्च व मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई विरुध्‍द पक्षक्र. 1 ते 4 सारखेच जबाबदार असल्याने त्‍यांचेकडून मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 1 ते 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
10. प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- // अंतिम आदेश // -
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.4,35,000/- ही रक्कम शेवटचे भुगतान केल्याचा दि.07.08.2012 पासून प्रत्‍यक्ष रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह द्यावी.
- विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.40,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावा.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुध्‍द पक्षक्र. 1 ते 4 यांनी संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.
4. निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
