(आदेश पारीत व्‍दारा - श्रीमती चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या)
(पारीत दिनांक : 26 सप्‍टेंबर, 2017)
तक्रारकर्तीने सदरची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 अंतर्गत दाखल केली असून तक्रारकर्तीच्‍या तक्रारीचे थोडक्‍यात स्‍वरुप खालील प्रमाणे आहे.
1. तक्रारकर्ती ही घरकाम करणारी महीला असून तीने आपल्‍या घर खर्चातून रक्‍कम वाचवून तीने विरुध्‍दपक्ष यांचेकडील भूखंड विकत घेण्‍याचे ठरविले व त्‍या भूखंडावर घर बांधून राहण्‍याच्‍या उद्देशाने आपली रक्‍कम गुंतविली. तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाचे खसरा नंबर 7/1, मौजा – चाम्‍पा, तह. उमरेड, जिल्‍हा – नागपूर (गामीण) ले-आऊटचे नांव ‘हेवन सिटी’ मधील प्‍लॉट नं.15, क्षेत्रफळ 2006.95 चौरस फुट ज्‍याची किंमत रुपये 2,20,765/- (रुपये 110/- प्रती चौरस फुटा प्रमाणे) घेण्‍याचे ठरले. त्‍याकरीता, तक्रारकर्तीने दिनांक 5.3.2009 रोजी रुपये 1,00,000/- धनादेश क्रमांक 088821 सेन्‍ट्रल बँक ऑफ इंडिया, लकडगंज शाखा व्‍दारे विरुध्दपक्षाकडे जमा केला व त्‍याची पावती सुध्‍दा तीला मिळाली. त्‍यानंतर, दिनांक 27.3.2009 रोजी दोन्‍ही पक्षामध्‍ये लेखी करार झाला व उरलेली रक्‍कम सुलभ हप्‍त्‍यांमध्‍ये महीनेवारीने विरुध्दपक्षाकडे जमा करण्‍याची ठरले. विरुध्‍दपक्षाच्‍या म्‍हणण्‍या प्रमाणे सदरच्‍या भूखंडाची किंमत एका वर्षात दुप्‍पट होईल असे सांगून तक्रारकर्तीस रक्‍कम गुंतवणूक करण्‍यास भाग पाडले. करारपत्र झाल्‍यानंतर तक्रारकर्तीने खालील ‘परिशिष्‍ठ - अ’ मध्‍ये दर्शविल्‍याप्रमाणे वेळोवेळी रक्‍कम विरुध्दपक्षाकडे जमा केलेल्‍या आहेत.
‘परिशिष्‍ठ - अ’
अ.क्र. | रक्‍कम | दिनांक | धनादेश क्रमांक /नगदी | धनादेश देणा-या बँकेचे नांव | विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास दिलेली पावतीचा क्रमांक |
1) | 1,00,000/- | 05.03.2009 | धनादेश क्र. 088821 | सेंट्रल बँक ऑफ इंडिया | 087 |
2) | 40,000/- | 23.09.2009 | नगदी | - | 479 |
3) | 40,000/- | 29.07.2010 | नगदी | - | 1211 |
| 1,80,000/- | एकुण रुपये | | | |
2. वरील ‘परिशिष्‍ठ-अ’ मध्‍ये दर्शविल्‍यानुसार करारपत्राप्रमाणे एकूण रक्‍कम रुपये 1,80,000/- तक्रारकर्तीने विरुध्दपक्षाकडे जमा केली, ती रक्‍कम तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाच्‍या ऑफीसमध्‍ये जावून उर्वरीत रक्‍कम वेळोवेळी भरली व भूखंडाची अधिकतम रक्‍कम देऊन झाल्‍यानंतर तक्रारकर्तीने विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता विनंती केली. त्‍यावर विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास आश्‍वासन दिले की, सदर भूखंडाचे एन.ए.टी.पी. झाल्‍यानंतर भूखंडाचे विक्रीपत्र लवकरात-लवकर नोंदवून देऊ व त्‍यावेळस उर्वरीत रक्‍कम जमा करावी.
3. परंतु, दिनांक 16.3.2015 पर्यंत देखील विरुध्‍दपक्षा तर्फे विक्रीपत्रासंबंधी काहीही कार्यवाही न केल्‍याने तक्रारकर्तीने यमुनाबाई धावडे हिच्‍या मार्फत पोलीस स्‍टेशन, अजनी येथे लेखी तक्रार केली. त्‍यावर पोलीसांनी कुठलिही कार्यवाही न करता तक्रारकर्तीस ग्राहक न्‍यायालयात जाण्‍यासंबंधीची सुचना दिली. त्‍यानंतर दिनांक 15.4.2015 रोजी तक्रारकर्तीने वकीला मार्फत विरुध्‍दपक्षास कायदेशिर नोटीस दिली. परंतु, विरुध्‍दपक्षाने सदर नोटीसला कुठल्‍याही प्रकारचे उत्‍तर दिले नाही व त्‍याचप्रमाणे कायदेशिर विक्रीपत्र सुध्‍दा नोंदवून दिले नाही. तक्रारकर्ती तर्फे विरुध्‍दपक्षास भूखंडाची जास्‍तीत-जास्‍त रक्‍कम देवून झालेली आहे, परंतु तरी सुध्‍दा विरुध्‍दपक्षाने सदर भूखंडाचा ठरल्‍याप्रमाणे गैरकृषि कागदपत्र आणले नाही व तक्रारकर्तीचे कायदेशिर विक्रीपत्र करुन दिले नाही. यावरुन, विरुध्‍दपक्षाने सेवेत त्रुटी केल्‍याचे दिसून येते व अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याचे दिसून येते. त्‍यामुळे, तक्रारकर्तीने खालील प्रमाणे मागणी केलेली आहे.
1) विरुध्‍दपक्ष कंपनीने अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब करण्‍यास मनाई करावी.
2) तक्रारकर्ती तर्फे उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन विरुध्‍दपक्षाने करारपत्राप्रमाणे कायदेशिर विक्रपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश करावे. हे जर शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्तीची जमा रक्‍कम रुपये 1,80,000/- द.सा.द.शे. 24 % टक्‍के व्‍याजासह तक्रारकर्तीस परत करण्‍याचे आदेश करावे.
3) तक्रारकर्तीसोबत झालेल्‍या फसवणुकीबद्दल व तक्रारकर्तीने भरलेली रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाने इतर व्‍यापारामध्‍ये गुंतवून नफा कमविला त्‍याबद्दल रुपये 1,00,000/- तक्रारकर्तीस देण्‍याचे आदेश व्‍हावे.
4) तक्रारकर्तीस झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासाबद्दल रुपये 25,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 10,000/- देण्‍याचे आदेश व्‍हावे.
4. तक्रारकर्तीच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्ष क्रमांक 1 व 2 यांना मंचा मार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली. त्‍यानुसार, विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ने आपले लेखीउत्‍तर दाखल करुन त्‍यात नमूद केले की, तक्रारकर्ती श्रीमती यमुनाताई धावडे यांनी एकूण 6 भूखंड विरुध्‍दपक्षाकडून घेतले असून केवळ वेग-वेगळ्या नावाने बुकींग केले आहे. मात्र, पैसे श्रीमती यमुनाताई धावडे यांनी गुंतवणुकीसाठी विरुध्‍दपक्षास दिले होते, त्‍यामुळे सदरचा व्‍यवहार ‘व्‍यावसायीक व्‍यवहार’ (Commercial Transaction) आहे आणि त्‍यामुळे तक्रारकर्ती ही मंचासमोर विरुध्‍दपक्षाविरुध्‍द कोणतीही दाद मागु शकत नाही. श्रीमती यमुनाताई धावडे यांनी खलासना येथील भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम जमा केली आणि तो विक्रीपत्र कुही येथे विरुध्‍दपक्षाने करुन दिला आहे. परंतु, बाकीच्‍या भूखंडाच्‍या रकमा त्‍यांनी अजून पर्यंत जमा केल्‍या नसल्‍याने विक्रीपत्र करता येत नाही, त्‍यामुळे सदर तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे.
5. यमुनातार्इ धावडे ही आपली बहीण मंदा कावरे हिच्‍यासोबत भूखंडाचा व्‍यवसाय करीत असून ती या विरुध्‍दपक्षाची एजंट म्‍हणून काम बघते व तीने तक्रारकर्तीस विरुध्‍दपक्षाच्‍या योजनेमध्‍ये गुंतवणूक करण्‍यास प्रवृत्‍त केले असून या कामासाठी ती कमिशन सुध्‍दा देते. चांपा हे गांव नागपुर पासून 24 कि.मी. अंतरावर असून नागपुरकडे उमरेड रोडवर आहे. नागपुरच्‍या मध्‍यस्‍थानी तक्रारकर्त्‍याचे स्‍वतःचे घर असून ती चांपा येथे घर बांधण्‍याचे स्‍पप्‍न पाहात होती ही कल्‍पना अकल्‍पनीय आहे. विरुध्‍दपक्षाविरुध्‍द तक्रारकर्तीने लावलेले सर्व आरोप खोटे व आधारहीन असल्‍यामुळे ते विरुध्‍दपक्षास मान्‍य नाही.
6. तक्रारकर्ती या गंतवणुकीचे पैसे कमी येत होते म्‍हणून त्‍यांनी 24 % टक्‍के व्‍याजासह आपली गुंतवणुक विरुध्‍दपक्षास परत मागितली. परंतु, 2010 पासून जमिनीचे रेट कमी झाल्‍यामुळे व मार्केटमध्‍ये उठाव नसल्‍यामुळे ज्‍या गुंतवणुकदारांनी आपला पैसा विरुध्‍दपक्षाच्‍या जमिनीमध्‍ये गुंतविले होते त्‍या सर्वांनाच मार्केट उठे पर्यंत वाट पाहण्‍याशिवाय दुसरा मार्ग नव्‍हता. कराराप्रमाणे भूखंडाचे पूर्ण पैसे जमा केले नसल्‍यामुळे तक्रारकर्तीस विक्रीपत्र करुन मागण्‍याचा कोणताही हक्‍क कायद्यामध्‍ये उपलब्‍ध नाही, म्‍हणून सदरची तक्रार खर्चासह खारीज करण्‍यात यावी. तक्रारकर्तीची संपूर्ण रक्‍कम विरुध्‍दपक्षास प्राप्‍त झाली असती तर विरुध्‍दपक्ष सदर भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास आजही तयार आहे. विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या सेवेत कोणताही कसूर केला नाही. तक्रारकर्ती ही विरुध्‍दपक्षाविरुध्‍द ही तक्रार चालवू शकत नाही, कारण तीने कधीही कोणतीही रक्‍कम विरुध्‍दपक्षास दिली नाही. त्‍यामुळे, ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या कलम 26 प्रमाणे सदर तक्रार खारीज करण्‍यात यावी.
7. तक्रारकर्तीच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्ष क्रमांक 2 यांना मंचा मार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली. परंतु, विरुध्‍दपक्ष क्रमांक 2 यांना मंचाची नोटीस मिळून सुध्‍दा ते हजर झाले नाही, त्‍यामुळे मंचाने विरुध्‍दपक्ष क्र. 2 चे विरुध्‍द प्रकरण एकतर्फा चालविण्‍याचा आदेश निशाणी क्र.1 वर दिनांक 15.9.2015 ला पारीत केला.
8. सदर प्रकरणात दोन्‍ही पक्षकारांच्‍या वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. दोन्‍ही पक्षकारांनी अभिलेखावर दाखल केलेली तक्रार, लेखीउत्‍तर, शपथपत्र व दस्‍ताऐवजाचे अवलोकन करण्‍यात आले, त्‍याप्रमाणे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.
मुद्दे : निष्‍कर्ष
1) तक्रारकर्तीची तक्रार मंजूर होण्‍यास पाञ आहे काय ? : होय.
2) अंतिम आदेश काय ? : खालील प्रमाणे
// निष्‍कर्ष //
9. तक्रारकर्ती ही घरकाम करणारी महीला असून तीने आपल्‍या घर खर्चातून रक्‍कम वाचवून तीने विरुध्‍दपक्ष यांचेकडील भूखंड घेण्‍याचे ठरविले व त्‍या भूखंडावर घर बांधून राहण्‍याच्‍या उद्देशाने आपली रक्‍कम गुंतविली. तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाचे खसरा नंबर 7/1, मौजा – चाम्‍पा, तह. उमरेड, जिल्‍हा – नागपूर (गामीण) ले-आऊटचे नांव ‘हेवन सिटी’ मधील प्‍लॉट नं.15, क्षेत्रफळ 2006.95 चौरस फुट चा भूखंड विकत घेण्‍याचा करार दिनांक 5.3.2009 रोजी रुपये 1,00,000/- धनादेश क्रमांक 088821 सेन्‍ट्रल बँक ऑफ इंडिया, लकडगंज शाखा व्‍दारे विरुध्दपक्षाकडे रक्‍कम देवून केला व त्‍याची पावती सुध्‍दा विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीस दिली. सदर भूखंड रुपये 110/- प्रती चौरस फुटाप्रमाणे एकूण रक्‍कम रुपये 2,20,765/- मध्‍ये घेण्‍याचे ठरले होते. त्‍यानंतर, विरुध्‍दपक्षाने वेळावेळी वरील ‘परिशिष्‍ठ – अ’ मध्‍ये दर्शविल्‍याप्रमाणे विरुध्दपक्षाकडे दिनांक 29.7.2010 पर्यंत रुपये 1,80,000/- जमा केले होते. उर्वरीत रक्‍कम रुपये 40,765/- विक्रीपत्र नोंदणीच्‍यावेळी देण्‍यास ठरले. परंतु, 2015 पर्यंत देखील विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीचे भूखंडाचे कायदेशिर विक्रीपत्र करुन दिले नाही. कारण भूखंड नोंदणी करण्‍याकरीता आवश्‍यक असणारे भूखंडाचे एन.ए.टी.पी. (गैरकृषि) चे दस्‍ताऐवज विरुध्‍दपक्ष शासना तर्फे स्विकृत करु शकले नाही. त्‍यानंतर, तक्रारकर्तीने दिनांक 16.3.2015 रोजी विरुध्‍दपक्षाविरुध्‍द चिडून पोलीस स्‍टेशन, अजनी येथे लेखी तक्रार दाखल केली होती. परंतु, पोलीसांनी सदर प्रकरण पोलीसांच्‍या अधिकारक्षेत्रात येत नसल्‍यामुळे ग्राहक न्‍यायालयात जाऊन तेथे न्‍याय मागण्‍याकरीता सुचविले. त्‍यानंतर, तक्रारकर्तीने दिनांक 15.4.2015 रोजी वकीला मार्फत विरुध्‍दपक्षास कायदेशिर नोटीस दिला, परंतु विरुध्‍दपक्षा तर्फे तक्रारकर्ती किंवा तिच्‍या वकीलास कुठल्‍याही प्रकारचे उत्‍तर दिले नाही व विक्रीपत्र सुध्‍दा नोंदवून दिले नाही. यावरुन, विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या सेवेत त्रुटी केल्‍याचे दिसून येत आहे. त्‍याचप्रमाणे जर सदर भूखंड गैरकृषि होऊ शकत नव्‍हते तर विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीकडून स्विकारलेली रक्‍कम वापस करावयास पाहीजे होती, परंतु विरुध्‍दपक्षाने आजपर्यंत तक्रारकर्तीस कुठलिही रक्‍कम वापस केली नाही, यावरुन विरुध्‍दपक्षाने अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याचे दिसून येत आहे.
10. विरुध्‍दपक्षाच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाकडून 6 भूखंड वेगवेगळ्या नावांनी बुकींग केले आहे. मात्र, पैसे यमुनाताई धावडे यांनीच दिले असून ते गुंतवणुकीकरीता वापरले आहे, त्‍यामुळे सदरचा व्‍यवहार हा ‘व्‍यावसायीक व्‍यवहार’ (Commercial Transaction) आहे. परंतु, प्रत्‍येक तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाकडून वेग-वेगळे भूखंड विकत घेतल्‍याचा करार केला आहे. त्‍याचप्रमाणे, त्‍या-त्‍या तक्रारकर्तीने वेग-वेगळ्या बँकेतून चेकव्‍दारे/रोख व्‍दारे विरुध्दपक्षाकडे पैसे जमा केले आहे. यावरुन, सर्व भूखंडाचे पैसे केवळ यमुनाताई धावडे यानी जमा केल्‍याचे दिसून येत नाही, म्‍हणजेच हा ‘व्‍यावसायीक व्‍यवहार’ दिसून येत नाही.
11. तक्रारकर्तीने भूखंड घेण्‍याकरीता सेन्‍ट्रल बँक ऑफ इंडिया व्‍दारे व नगद रोखीने विरुध्दपक्षाकडे रकमा वेळोवेळी जमा केलेल्‍या आहेत. तक्रारकर्त्‍या ह्या आपसात बहीणी असल्‍या तरी त्‍यांना आपल्‍या नावांवर भूखंड विकत घेण्‍याचा अधिकर आहे. पोलीस स्‍टेशनमध्‍ये तक्रारकर्तीतर्फे केवळ यमुनाबाई धावडे यांनी सही केली म्‍हणून तक्रारकर्तीने विरुध्दपक्षाकडे दिलेला पैसा हा तीचाच आहे असे समजणे चुकीचे आहे. कारण, तक्रारकर्तीने भूखंडाकरीता वेग-वेगळ्या बँकांमधून, वेग-वेगळ्या तारखेला, विरुध्दपक्षाकडे वेळोवेळी रकमा जमा केल्‍या असल्‍याचे दिसून येते. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीकडून पैसे स्विकारले आहेत याचा पुरावा म्‍हणून तक्रारर्तीने विरुध्‍दपक्षाने दिलेल्‍या रसिदा मंचात दाखल केलेल्‍या आहेत.
12. तसेच, श्रीमती यमुनाताई धावडे ही आपली बहीण श्रीमती मंदा कावळे हिच्‍यासोबत भूखंडाचा व्‍यवसाय करते व श्रीमती मंदा कावळे ही विरुध्‍दपक्षाची नियमीत एजंट म्‍हणून काम पाहते असे विरुध्‍दपक्षाचे म्‍हणणे आहे, परंतु त्‍याकरीता त्‍यांनी कोणताही पुरावा सादर केला नाही. तक्रारकर्तीने निशाणी क्र.3 प्रमाणे भूखंडाचा करारनामा व नकाशाची प्रत जोडली आहे, तसेच रकमा भरल्‍याच्‍या सर्व रसिदा जोडल्‍या आहे. त्‍यानंतर पोलीसांकडे दिलेल्‍या तक्रारीची प्रत व पोलीसां तर्फे मिळालेले समजपत्र व विकलांची कायदेशिर नोटीसची प्रत जोडली आहे.
13. मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने, “Jitender Singh Phor (DR.) –Vs.- TDI Greens/Rangoli Builtech Pvt. Ltd., III (2013) CPJ 588 (NC)” मध्‍ये दिलेल्‍या न्‍यायनिवाड्यात, ‘’बिल्‍डर तर्फे प्‍लॉटचे Demarcation plan शासनातर्फे स्विकृत नव्‍हते व जागेचा ताबा दिला नव्‍हता, या कारणावरुन सेवेत कमतरता या न्‍याय तत्‍वावर न्‍यायालयाने तक्रार स्विकृत केली होती व त्‍यानंतर मा.राष्‍ट्रीय आयोगाकडे रिविजन पिटीशन दाखल केली, त्‍यात असे म्‍हटले आहे की, ‘‘हा न्‍यायमंच तक्रारकर्त्‍यास न्‍याय देण्‍याकरीता बनविलेला आहे, बिल्‍डर्स किंवा प्रायव्‍हेट लिमिटेड कंपनी यांनी लाभ कमविण्‍याकरीता नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यास रुपये 3,00,000/- देण्‍याचा आदेश झाला होता.’’ या सर्व बाबीवरुन लक्षात येते की, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीसोबत धोकाधाडी केली आहे. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीकडून रक्‍कम स्विकारुनही त्‍याच्‍या मोबदल्‍यात त्‍यांना ठरल्‍याप्रमाणे भूखंडाचे कायदेशिर विक्रीपत्र व ताबा दिलेला नाही. सबब, वरील न्‍यायनिवाड्याचा आधार घेता, खालील प्रमाणे आदेश पारीत करण्‍यात येते.
// अंतिम आदेश //
(1) तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
(2) विरुध्‍दपक्ष यांना आदेशीत करण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीकडून उर्वरीत रक्‍कम रुपये 40,765/- स्विकारुन तक्रारकर्तीस कायदेशिररित्‍या सदर उपरोक्‍त भूखंडाचा विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे व त्‍याचा ताबा द्यावा.
हे शक्‍य कायदेशिररित्‍या शक्‍य नसल्‍यास विरुध्दपक्षाकडे तक्रारकर्तीची जमा रक्‍कम रुपये 1,80,000/- ही तक्रारकर्तीने रक्‍कम भरल्‍याचा शेवटचा हप्‍ता दिनांक 29.7.2010 पासून द.सा.द.शे. 12 % व्‍याजासह तक्रारकर्तीच्‍या हातात पडेपर्यंत द्यावे.
(3) तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्तीस झालेल्‍या शारीरीक, मानसिक व आर्थिक त्रासापोटी रुपये 10,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 5,000/- द्यावे.
(4) विरुध्‍दपक्ष यांनी आदेशाची पुर्तता आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.
(5) उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.
नागपूर.
दिनांक :- 26/09/2017
