श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               CC/15/124 या प्रकरणात जिल्‍हा आयोगाने दि.29.06.2017 रोजी आदेश पारित केला होता. सदर आदेशाला वि.प.ने राज्‍य ग्राहक आयोग, परिक्रमा खंडपीठ, नागपूर येथे प्रथम अपील क्र. A/17/500 अन्‍वये आव्‍हानीत केले होते. सदर प्रकरणात राज्‍य आयोगाने दि.10.04.2019 रोजी आदेश देऊन असे निर्देशित केले आहे की, सदर प्रकरणामध्‍ये तक्रारकर्ती ही ग्राहक ठरते किंवा नाही याबाबत जिल्‍हा आयोगाने कुठलेही भाष्‍य केलेले नसल्‍याने त्‍याबाबत पुनर्विचार करण्‍याकरीता सदर प्रकरण या आयोगाकडे परत पाठविले.    

2.               सदर प्रकरण जिल्‍हा आयोगाकडे पुनर्विचारार्थ आल्‍याने आयोगाने तक्रारकर्तीतर्फे अधि. नौकरकर आणि वि.प.क्र. 1 तर्फे जे.सी.शुक्‍ला यांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प.क्र. 2 विरुध्‍द पूर्वीच प्रकरणात एकतर्फी कारवाई चालविण्‍यात आली होती.

3.               तक्रारकर्तीची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.च्‍या आकर्षक जाहिरातीला बळी पडून त्‍याच्‍या मौजा-चांपा, ता.उमरेड, जि.नागपूर, ख.क्र.7/1 वरील ‘’हेवन सिटी’’ मधील 3431.29 चौ.फु. क्षेत्रफळाचा भुखंड क्र. 4 हा रु.3,77,442/- मध्‍ये घेण्‍याचे दि.12.02.2009 रोजी रु.2,00,000/- देऊन दि.14.03.2009 लेखी करार केला. तक्रारकर्तीने दि.12.02.2009 ते 19.10.2011 पर्यंत एकूण रु.3,77,000/- वि.प.ला दिले. भुखंडाची संपूर्ण किमत दिल्‍यावर विक्रीपत्राची मागणी केली असता अकृषक आणि नगर रचना विभागाची परवानगी घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आश्‍वासन दिले. तक्रारकर्तीने श्रीमती यमुनाबाई धावडे हिच्‍यामार्फत पो.स्‍टे.अजनी येथे तक्रार नोंदविली असता त्‍यांनी ग्राहक मंचामध्‍ये तक्रार दाखल करण्‍याचे निर्देश देऊन प्रकरण बंद केले. त्‍यानंतर वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता त्‍याने प्रतिसाद दिला नाही, म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल केली असून, वि.प.ने तिला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे किंवा तिने अदा केलेली रक्‍कम 24 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई, तक्रारीचा खर्च आणि इतर मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

4.               वि.प.क्र. 1 ने आपल्‍या लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्ती ही वि.प.ची ग्राहक नसल्‍याचे नमूद करुन पुढे असे म्‍हटले आहे की, त्‍याने एकूण सहा भुखंड यमुनाताई धावडे यांना विकले होते व तिने वेगळया नावांनी बुकींग केली. चांपा गाव हे नागपूरपासून 24 किमी अंतरावर आहे आणि सदर भुखंड हे गुंतवणुक करण्‍याकरीता घेतले असल्‍याने सदर व्‍यवहार व्‍यावसायिक व्‍यवहार आहे. श्रीमती यमुनाताई यांनी खलासना येथील भुखंडाची पूर्ण किंमत दिली असल्‍याने तेथील विक्रीपत्र करुन दिले व इतर ठिकाणचे दिले नसल्‍याने त्‍यांचे विक्रीपत्र करता येत नाही, म्‍हणून सदर तक्रार खारिज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे. तक्रारकर्तीची सासू यमुनाताई धावडे हि तिची बहीण मंदा कावरे हिच्‍यासोबत भुखंड विक्रीबाबत नियमित एजेंट म्‍हणून काम करते आणि तिने पूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिली नसल्‍याने विक्रीपत्र करण्‍यात आले नाही. दि.16.03.2015 च्‍या तक्रारीमध्‍ये यमुनाताई धावडे यांनी वास्‍तविकता बयान केली आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीने केलेली तक्रार ही अनुचित मार्गाने पैसे उकळण्‍यासाठी दाखल केली आहे आणि ती दंडासह खारीज होण्‍यास पात्र आहे असेही वि.प.ने नमूद केले आहे.

5.               तक्रारकर्तीने प्रतिउत्‍तर दाखल करून वि.प.चे व्यावसायिक नफ्यासाठी भूखंड घेतल्याचे निवेदन अमान्य करीत तक्रारीतील निवेदनाचा पुनरुच्चार केला.

6.         दोन्‍ही पक्षाच्‍या वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकला. उभय पक्षांतर्फे अभिलेखावर दाखल केलेली तक्रार, लेखी उत्तर, प्रतिउत्तर, दस्‍ताऐवज, लेखी युक्‍तीवादाचे काळजीपूर्वक अवलोकन केले. त्‍यानुसार खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येतो. 

• नि ष्‍क र्ष -

7.               मंचाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या दि.14 मार्च 2009 च्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता त्‍यातील परि.क्र. 12 मध्‍ये वि.प.ने स्‍वतः नमूद केले आहे की, त्‍याच्‍या या प्रस्‍तावित लेआऊटमध्‍ये तो स्‍वःतच्‍या खर्चाने रस्‍ते बांधून देईल, भुखंडाचे सिमांकन करुन देईल, खांब लावून कुंपण टाकून देईल आणि सीवेज लाईन, ड्रॅनेज लाईन, इलेक्‍ट्रीक पोल, डांबर रोड भुखंड खरेदीदारांकडून घेतलेल्‍या खर्चातून करण्‍यात येईल. तसेच विज पुरवठा व जोडणी आणि पाणी पुरवठा व त्‍यांची जोडणी ही भुखंड खरेदीदाराकडून रक्‍कम आकारुन करुन देणार होता. यावरुन हे स्‍पष्‍ट दिसून येते की, वि.प. भुखंड धारकांकडून खर्च, शुल्‍क वा किंमतीमध्‍ये रक्‍कम आकारुन प्रस्‍तावित लेआऊटमध्‍ये विकासाची कामे करणार होता.  त्यानुसार वि.प. बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. दाखल विक्री करारनाम्‍यानुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी वि.प.ची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने किंवा स्विकारलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवण्यात येते. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग'’ करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

8.               वि.प.क्र. 1 च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार त्‍याने एकूण सहा भुखंड यमुनाताई धावडे यांना विकले होते व तिने वेगळया नावांनी बुकींग केली व तिनेच सदर भुखंडांची रक्‍कम भरली आहे. त्‍यामुळे सदर प्रकरण हा व्‍यावसायिक व्‍यवहारात मोडते. मंचाने तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यांच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता त्‍यावर यमुतादेवी धावडे यांचेच नाव खरेदीदार म्‍हणून वारंवार नोंदविण्‍यात आले आहे आणि पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन तक्रारकर्तीने काही रक्‍कम रोख व काही धनादेशाद्वारे दिलेली आहे. वि.प.ने जी रक्‍कम यमुनाबाई हिने इतर भुखंड धारकांना अदा केल्‍याचा आक्षेप घेतला आहे तो सिध्‍द करण्‍याकरीता संबंधित बँकेचे विवरण किंवा अन्य पुरावा सादर केला नाही, जेणेकरुन रकमेचे धनादेश कुणाच्‍या खात्‍याचे आहेत हे स्पष्ट झाले असते परंतू वि.प.ने तशी कुठलीही कृती केल्‍याचे दिसून येत नाही. आयोगाचे मते एकदा भुखंड एखाद्या विशिष्‍ट व्‍यक्‍तीचे नावे नोंदविल्‍यावर त्‍याची रक्‍कम खरेदीदार कुणाच्‍याही मार्फत पाठवू शकतो. बरेचदा एजेंट अशा भुखंड विक्रीच्‍या व्‍यवहारात जवळच्‍या नातेवाईकांना किंवा ओळखीच्‍या लोकांना प्रस्‍तावित लेआऊट दाखवून व भुखंड नोंदवून रक्‍कम देण्‍या-घेण्‍याचे व्‍यवहार तेच करतात. त्‍यामुळे वि.प.चा आक्षेप मान्य करण्यायोग्य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे.

i)    एकाच लेआऊटमध्‍ये नातेवाईकांनी एकापेक्षा जास्‍त भुखंड नोंदविल्‍याचे नमूद करून तक्रारकर्तीने व्यावसायिक उद्देशाने भूखंड खरेदी केल्याने ग्रा.स. कायद्या अंतर्गत ‘ग्राहक’ नसल्याचे आग्रही निवेदन वि.प.ने दिले व त्याच्या समर्थनार्थ मा राष्ट्रीय आयोग, नवी दिल्ली यांचे खालील निवाडे दाखल केले.

Anil Dutt and anr. Vs. BPTP Ltd. And ors. Consumer Case No. 159 of 2012, decided on 01.10.2013,  2013 4 CPR (NC)24

TDI Infrastructure Pvt Ltd. Vs Rajesh Jain. Revision Petition No 1627 & 1628 of 2015 decided on 01.12.2015, I  2016 CPJ 377 (NC)

Govind Ram Agrawal. Vs.kolkata West International City Pvt Ltd & ors. First Appeal Nos 1079 to 1081 of 2014, decided on 29.03.2016,  2016 2  CPR 186 (NC)

Rohit Kapoor and anr. Vs. BPTP Ltd. And ors. Consumer Case No.s 567 and 568 of 2015 (decided on 07.12.2017) 2018 1 CPR (NC) 440.

     आयोगाने सादर निवाड्यांचे वाचन केले असता असे निदर्शनास आले की, निवाडयातील एका कुटुंबातील पती, पत्‍नी, त्‍यांचेवर अवलंबून असलेले माता-पीता आणि दोन मुले (अज्ञान) यांचे नावावर एकाच योजनेमध्‍ये एकापेक्षा अधिक भुखंड/सदनिका नोंदविल्या होत्या. वरील विविध प्रकरणात एकापेक्षा जास्त भूखंड किंवा सदनिका विकत घेतल्याबद्दल तक्रारकर्ते समाधानकारक खुलासा मा राष्‍ट्रीय आयोगासमोर सादर करू शकले नाहीत त्यामुळे त्या प्रकरणातील तथ्यांच्या आधारे संबंधित प्रकरणांत जास्तीचे भूखंड/ सदनिका कालांतराने नफा कमविण्‍याकरीता घेतले असावे असा निष्‍कर्ष काढून तक्रारकर्ते ग्राहक नसल्याचा निवाडा मा राष्‍ट्रीय आयोगाने नोंदविल्याचे दिसते. आयोगासमोर प्रस्तुत वादातील तक्रारकर्ती ही श्रीमती यमुनाबाई धावडे यांची सून आहे आणि तिचे वेगळे कुटुंब आहे. त्‍यामुळे उपरोक्‍त निर्णयातील मुद्दे या प्रकरणात लागू नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. 

ii)   तक्रारकर्तीने व्यावसायिक नफ्यासाठी भूखंड खरेदी केल्याचे वि.प.चे आक्षेप खोडून काढताना ग्रा.स.कायद्या अंतर्गत ‘ग्राहक’ असल्याचे आग्रही निवेदन दिले व त्याच्या समर्थनार्थ मा राज्य आयोग, जयपुर, राजस्थान यांचा निवाडा दाखल केला. Sanjay Jhanwar Vs. Vatika Limited. Consumer Case No. 12 of 2012, decided on 06.06.2013,  III 2013 CPJ 52 (Raj) सादर निवाड्यातील निरीक्षणानुसार दोन सदनिका नोंदणी केल्यामुळे खरेदी ही व्यावसायिक कारणासाठी असल्याचा निष्कर्ष काढता येत नाही आणि कायद्यानुसार देखील दोन किंवा जास्त सदनिका विकत घेण्यासाठी बंधन नाही. तसेच वैयक्तिक गरजेनुसार जास्त सदनिका विकत घेतल्या जाऊ शकतात. त्या प्रकरणातील तथ्यांच्या आधारे तक्रारकर्ता ग्राहक असल्याचा निष्कर्ष नोंदविल्याचे दिसते.   

iii)   मा राष्ट्रीय आयोग, नवी दिल्ली यांच्या खालील निवाड्यांचे अवलोकन केले असता खालील निवाडा वि.प.ने सादर केलेल्या निवाड्यानंतरच्या कालावधीचा असल्याचे दिसते त्यामुळे त्यात नोंदविलेल्या निरीक्षणांचा विचार करणे आवश्यक असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

Kiran Joshi. Vs. S.M.V Agencies Pvt Ltd. First Appeal No. 871 of 2016, decided on 23.10.2018,

मा राष्ट्रीय आयोग, नवी दिल्ली यांनी वरील निवाड्यात तक्रारकर्त्याचे प्रथम अपील मंजूर करून तक्रारकर्ता ग्राहक असल्याचा निष्कर्ष नोंदविताना मा राष्ट्रीय आयोगाच्या खालील निवाड्यांचा आधार घेतल्याचे दिसते.

Aashish Oberai Vs. Emaar MGF Land Limited, Consumer Case No. 70 of 2015, decided on 14.09.2016.

Kavita Ahuja Vs. Shipra Estate Ltd. & Jai Krishna Estate Developers Pvt. Ltd., I(2016) CPJ31(NC), 

Shri Satish Kumar Pandey & Anr. Vs. M/s. Unitech Ltd., CC 427 of 2014, decided on 08.01.2015 (NC).

11 . In another case, Kavita Ahuja Vs. Shipra Estate Ltd. & Jai Krishna Estate Developers Pvt. Ltd., I(2016) CPJ31(NC), wherein three flats were booked by the complainant, this Commission held the complainant to be a consumer within the meaning of Section 2(1)(d) of the Consumer Protection Act, 1986 and held as follows:-

“ In the case of the purchase of houses which the service provider undertakes to

construct for the purchaser, the purchase can be said to be for a commercial purpose only where it is shown that the purchaser is engaged in the business of  purchasing and selling houses and / or plots on a regular basis, solely with a view to make profit by sale of such houses. If however, a house to be constructed by the service provider is purchased by him purely as an investment and he is not undertaking the trading of houses on a regular basis and in the normal course of the business profession or services in which he is engaged, it would be difficult to say that he had purchased houses for a commercial purpose. A person having surplus funds available with him would not like to keep such funds idle and would seek to invest them in such a manner that he gets maximum returns on his investment. He may invest such funds in a Bank Deposits, Shares, Mutual Funds and Bonds or Debentures etc. Likewise, he may also invest his surplus funds in purchase of one or more houses, which is/are proposed to be constructed by the service provider, in the hope that he would get better return on his investment by selling the said house(s) on a future date when the market value of such house (s) is higher than the price paid or agreed to be paid by him. That by itself would not mean that he was engaged in the commerce or business of purchasing and selling the house (s).

7. Generating profit by way of trading, in my view is altogether different from earning capital gains on account of appreciation in the market value of the property unless it is shown that the person acquiring the property was engaged in such acquisition on a regular basis and it was by way of a business activity.

9. In any case, it is not appropriate to classify such acquisition as a commercial activity merely on the basis of the number of houses purchased by a person, unless

it is shown that he was engaged in the business of selling and purchasing of houses

on a regular basis. If, for instance, a person has two-three children in his family and he purchased three houses one for each of them, it would be difficult to say that the said houses were purchased by him for a commercial purpose. His intention in such a case is not to make profit at a future date but is to provide residential accommodation to his children on account of the love and affection he has for his children. To take another example, if a person has a house say in Delhi but he has business in other places as well and therefore, purchases one or more houses at other places where he has to live presently in connection with the business carried by him, it would be difficult to say that such acquisition is for commercial purpose. To give one more example, a person owning a house in a Metropolitan city such as Delhi, or Mumbai, may acquire a house at a hill station or a place, which is less crowded and more peaceful than a Metropolitan city, in my view, it cannot be said that such acquisition would be for commercial purpose. In yet another case, a person may be owning a house but the accommodation may not be sufficient for him and his family, if he acquires one or more additional houses, it cannot be said that he has acquired them for commercial purpose. Many more such examples can be given. Therefore, it cannot be said that merely because of the complainant had agreed to purchase three flats in the same complex the said acquisition was for a commercial purpose ”

     मा राष्ट्रीय आयोगाने तक्रारकर्ता ग्राहक आहे किंवा नाही हे प्रत्येक प्रकरणाच्या तथ्यावर (facts) अवलंबून असल्याचे नमूद केले. मा राष्ट्रीय आयोगाने नजीकच्या काळात अनेक निवाड्यात स्पष्ट दृष्टिकोन घेऊन जर तक्रारकर्ता भूखंड/सदनिका/घर खरेदी/विक्रीच्या व्यवसायात नसेल तर तो ग्राहक असल्याचे व त्याची तक्रार चालविण्यायोग्य असल्याचे निरीक्षण नोंदविले. तक्रारकर्त्याने एकपेक्षा जास्त भूखंड/सदनिका/घर विकत घेतल्यामुळे प्रत्येक प्रकरणात त्याने व्यावसायिक उत्पन्नासाठी/नफ्यासाठी घेतल्याचा निष्कर्ष काढता येणार नाही कारण प्रत्येकाच्या कौटुंबिक गरजेनुसार एकपेक्षा जास्त भूखंड/सदनिका/घर विकत घेण्याची गरज पडू शकते. तक्रारकर्ता नियमितपणे भूखंड/सदनिका विक्रीच्या व्यवसायात उत्पन्न कमवित असल्याचा कुठलाही पुरावा आयोगासमोर आला नसल्यास तक्रारकर्ता ग्राहक ठरत असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले.

iv)   मा राष्ट्रीय आयोगाच्या वरील निवाड्यातील बरीच निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील तंतोतात लागू असल्याचे दिसते. वि.प.ने असाही आक्षेप नोंदविला आहे की, श्रीमती यमुनाबाई धावडे ही तिची बहीण श्रीमती मंदा कावरे हिच्‍यासोबत भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करीत असून वि.प.ची ती नियमित एजेंट होती तिनेच तक्रारकर्तीला वि.प.च्‍या योजनेमध्‍ये गुंतवणुक करण्‍यास प्रवृत्‍त केले आणि त्‍याचे कमीशन वि.प.ने तिला दिले पण प्रस्तुत वादातील तक्रारकर्ती नियमितपणे भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करून उत्पन्न कमवित असल्याबद्दल किंवा तिला कमिशन दिल्याबाबत कुठलाही दस्तऐवज आयोगासमोर सादर केला नाही त्यामुळे वि.प.चे निवेदन फेटाळण्यात येते. तक्रारकर्ती ग्राहक नसल्याचा वि.प.चा आक्षेप फेटाळण्यात येतो. वरील सर्व बाबींचा विचार करता ग्रा.सं.कायदा 1986, कलम 2(1)(d) अंतर्गत तक्रारकर्ती ग्राहक असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.               वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये तक्रारकर्तीने कराराप्रमाणे भुखंडाची पूर्ण किमत दिली नसल्‍याने तिला विक्रीपत्र करुन मागण्‍याचा अधिकार नाही असे म्‍हटले आहे. वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम देण्‍याबाबत जरी विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात हप्‍त्‍याच्‍या कालावधीचे विवरण दिले असले तरी तक्रारकर्तीने सन 2011 पर्यंत दिलेली रक्‍कम त्‍याने विना आक्षेप स्विकारलेली आहे तशा पावत्‍या निर्गमित केल्‍या आहे, त्‍यामुळे सदर आक्षेप तो आता उपस्थित करु शकत नाही. सदर पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता त्‍या वि.प.च्‍या छापील पावत्‍या आहे आणि त्‍याचे अधिकृत कर्मचा-यांनी त्‍या स्‍वाक्षरीसह निर्गमित केल्‍या आहेत. त्‍यामधील रकमा पाहता तक्रारकर्तीच्‍या पतीने जवळ-पास म्‍हणजेच रु.3,77,442/- किमतीपैकी रु.3,77,000/- वि.प.ला दिले आहे. त्‍यामुळे वि.प.चे पूर्ण रक्‍कम न दिल्‍याबाबतचे कथन आधारहीन असल्‍याचे दिसून येते. 

10.              वि.प.ने तक्रारकर्तीला विक्रीचा करारनामा करुन तो सदर भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्तीच्‍या नावे कुठल्‍या तारखेस किंवा करारनाम्‍यानंतर किती कालावधीनंतर करुन देणार आहे याबाबत कुठेही उल्‍लेख केलेला नाही. तसेच भुखंडांची पूर्ण  किंमत स्विकारल्‍यानंतरही त्‍याला कधीही विक्रीपत्र करुन घेण्‍याबाबत बोलाविण्‍यात आल्‍याचे दस्‍तऐवज किंवा पत्र वा नोटीस दिल्‍याचे दिसून येत नाही. तक्रारकर्तीने वि.प.ला  कायदेशीर नोटीस पाठविल्‍याचे व त्‍या अनुषंगाने त्‍याने विक्रीपत्राची मागणी केलेली आहे. वि.प.ला सदर नोटीस प्राप्‍त होऊनही त्‍याने तक्रारकर्तीच्‍या मागणीकडे दुर्लक्ष केल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्‍यापारी प्रथा करणारी आहे.

11.              वि.प.ने चांपा हे गाव नागपूरपासून 24 किमी अंतरावर असल्‍याने तेथे तक्रारकर्तीचे घर बांधण्‍याचे स्‍वप्‍न हे अकल्‍पनीय असल्‍याचे म्‍हटले आहे. परंतू नागपूर शहराचा हल्‍लीचा विकास बघता 24 किमी अंतर हे खुप मोठे नाही. महानगरामध्‍ये मोठे घर बांधण्‍याकरीता शहराच्‍या मध्‍यभागापासून ब-याच अंतरावर भुखंड शोधावे लागतात आणि ही बाब सामान्‍य आहे यात आक्षेप घेण्‍यासारखा मुद्दा नाही. मा राष्ट्रीय आयोगाने ‘Kavita Ahuja Vs. Shipra Estate Ltd. & Jai Krishna Estate Developers Pvt. Ltd. (Supra)’ या प्रकरणांत शहरात घर असताना शहराबाहेर कमी गर्दीच्या ठिकाणी घर घेण्यासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणांचा विचार करता आयोगाला वि.प.चा सदर आक्षेप तथ्‍यहीन वाटतो.

12.              प्रस्‍तावित लेआऊटमधील भुखंडाकरीता वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून रक्‍कम स्विकारलेली आहे, तो भुखंड आणि लेआऊट जर अस्तित्‍वातच नसेल किंवा अधिकृतरीत्‍या मंजूर नसेल तर ती रक्‍कम तक्रारकर्तीस परत करणे अपेक्षित होते. परंतू वि.प.ने इतक्‍या कालावधीपासून तक्रारकर्तीकडून रक्‍कम स्विकारुन प्रस्‍तावित लेआऊट  मधील भुखंडाची किंमतीची संपूर्ण रक्‍कम स्‍वतःजवळ ठेवलेली आहे आणि त्‍याचा उपभोग तो घेत आहे. भुखंडाची पूर्ण किंमत स्विकारुन वि.प. तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र नोंदवून देत नाही, वि.प.चे सदर वर्तन सेवेतील त्रुटी दर्शविते आणि म्‍हणून तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.

13.              तक्रारकर्तीने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीपैकी जवळ-पास पूर्ण रक्‍कम दिल्‍याचे विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावरुन व निर्गमित केलेल्‍या पावतीवरुन  निर्विवादपणे सिध्‍द होते. वि.प.ने  कुठलीही ना हरकत दर्शविता रक्‍कम स्विकारलेली आहे. वि.प. जर प्रस्‍तावित लेआऊट मंजूर करु शकत नव्हता किंवा काही शासकीय किंवा तांत्रिक बाबींमुळे तो लेआऊट विकसित करु शकत नव्‍हता तर ग्राहकाकडून घेतलेली रक्‍कम परत करणे अनिवार्य होते. तक्रारकर्तीने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी लेआऊट विकास/मंजूरी संबंधी कामे पूर्ण झाल्याबद्दल कुठलेच दस्तऐवज सादर केले नाहीत. विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्तीने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी खालील निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षण प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. विरुद्धपक्ष योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

     “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002,       Judgment Dated 17.03.2004.”

In a Scheme known as "Karpuripuram Scheme" plots were allotted, monies collected. However thereafter the scheme was cancelled. In some of the mattes we have seen that the District Forum has recorded that the authority could give no explanation as to why the Scheme was cancelled. Before us some sort of explanation is sought to be given. In our view, irrespective of whether there was genuine reason to cancel or not, the monies must be returned with interest at the rate of 18%. We say so because it is clear that even if the body has not already floated another scheme on the same land it is clear that the body is going to derive great profit from this land and therefore compensating the allottee with interest at 18% per annum is just and fair.

     तसेच मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First       Appeal No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”.

     “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021 .”.

          शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित व वैध राहील.

14.        वि.प.ने अवलंबलेल्या अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तक्रारकर्तीला त्रस्‍त होऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे साहजिकच तिला मानसिक, शारिरीक त्रास सहन करावा लागला व कायदेशीर कार्यवाहीचा खर्चही सोसावा लागला, म्‍हणून तक्रारकर्ती सदर प्रकरणी मानसिक व शारिरीक त्रासाची नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

15.        वि.प. 2 विरुद्ध एकतर्फी कारवाईचे आदेश पारित झाले असले तरी तक्रार आणि दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता वरील व्यवहारात वि.प.2 चा थेट सहभाग असल्याचे किंवा आर्थिक जबाबदारी असल्याचे दिसत नाही. विक्रीपत्राच्या करारनाम्यावर वि.प.2 ने ओथराइजड सिग्नेटरी म्हणून सही केल्याचे दिसते. विक्रीपत्राच्या करारनाम्यावर वि.प. 1 व 2 ची स्वाक्षरी असल्याने प्रस्तुत प्रकरणी खरी प्रमुख जबाबदारी वि.प. 1 ची असल्याचे आयोगाचे मत आहे. समान वाद असलेल्या अन्य तक्रारीत (RBT/CC/19/115 श्रीमती मंदा कावळे विरुद्ध द मराठा रीयल ईस्‍टेट) त्या तक्रारकर्तीने वि.प. 2 ला औपचारिक पक्ष (Formal Party) असल्याचे नमूद करून वगळण्याची मागणी आयोगाने दि 04.12.2015 रोजीच्या आदेशाने मंजूर केली. सर्व बाबींचा विचार करता प्रस्तुत प्रकरणी रक्कम परतीचे आदेश देण्यात येत असल्याने वि.प. 2 विरुद्धची तक्रार खारीज होण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

16.        उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन व दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

•   आ दे श –

1)         तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. 1 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्तीला रु.3,77,000/- ही रक्‍कम दि.19.10.2011 पासून तर रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

2)         वि.प. 1 ने तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.30,000/- द्यावे.

3)         वि.प. 1 ने तक्रारकर्तीला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.

4)         सदर आदेशाचे पालन वि.प. 1 ने आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.

5)         वि.प.2 विरूद्धची तक्रार खारीज करण्यात येते.

6)         आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.