निकाल
पारीत दिनांकः- 30/06/2012
(द्वारा- श्रीमती अंजली देशमुख, अध्यक्ष)
तक्रारदाराची तक्रार थोडक्यात खालीलप्रमाणे आहे.
1] तक्रारदारांनी जाबदेणार क्र. 1 (अ) आणि (ब) यांच्याबरोबर, सदनिका घेण्यासाठी करार केला होता. जाबदेणार क्र. 3 ही मुळ सोसायटी असून जाबदेणार क्र. 2 हे त्या सोसायटीमधील एका प्लॉटचे मालक आहेत. जाबदेणार क्र. 1(अ) आणि (ब) जाबदेणार क्र. 2 यांच्यासोबत डेव्हलपमेंट अॅग्रीमेंट केले होते. जाबदेणार क्र. 1(अ) आणि (ब) यांना जाबदेणार क्र. 2 यांनी त्यांचा प्लॉट विकसित करण्याकरीता दिला होता व त्यामध्ये तक्रारदारांनी सदनिका घेण्यासाठी करार केला होता. जाबदेणार क्र. 1(अ) आणि (ब) यांनी तक्रारदारास सदनिकेचा ताबा दिला, परंतु पूर्णत्वाचा दाखला (Completion Certificate) दिला नाही, को-ऑप. सोसायटी स्थापन करुन दिली नाही व कन्व्हेयन्स डीड करुन दिले नाही. तक्रारदारांनी स्वत:च सोसायटी स्थापन करुन घेतली व सोसायटीने जाबदेणार क्र. 1(अ) आणि (ब) यांना नोटीस पाठवून अपूर्ण राहिलेली कामे, म्हणजे इलेक्ट्रीसिटी मीटर, ड्रेनेज व पाणीपुरवठा इ. कामे पूर्ण करावयास सांगितली. तक्रारदारांनी जाबदेणारास अनेकवेळा इमारतीमधील त्रुटी व अपूर्ण कामे पूर्ण करुन देण्याची मागणी केली. तक्रारदारांनी तक्रारीच्या परिच्छेद क्र. 9 मध्ये त्रुटी नमुद केल्या आहेत, त्या खालीलप्रमाणे आहेत,
अ) रोड लेव्हल ही प्लिंथ लेव्हलपेक्षा जास्त असल्यामुळे पार्किंगमध्ये पाणी साचते
त्यामुळे फेन्सिंग वॉलला हानी पोहचते.
ब) जाबदेणारांनी ड्रेनेजसाठी सेप्टीक टँक बांधलेला आहे, परंतु तो बिल्डिंगकरीता
पुरेसा नाही.
क) ‘बी’ इमारतीमधील सदनिकाधारकांचे लेटर बॉक्स बसविल्यामुळे तक्रारदार
सोसायटीस त्यांच्या लेटर बॉक्ससाठी नविन भिंत बांधावी लागली.
ड) सोसायटीतील काही सदनिकाधारकांना ओव्हरहेड टाकीचे कनेक्शन नाही.
इ) श्री नाईक यांच्या घराजवळची कंपाऊंड वॉल पडलेली आहे.
जाबदेणारांना अनेकवेळा सांगूनही त्यांनी वरील कामे केली नाहीत, म्हणून सदरील तक्रार. तक्रारदार जाबदेणार क्र. 1(अ),(ब) आणि 2 कडून कन्व्हेयन्स डीड करुन, जाबदेणार क्र. 3 यांच्याकडून लिज डीड, जाबदेणार क्र. 1 यांच्याकडून वर नमुद केलेल्या त्रुटी दूर करुन तसेच नुकसान भरपाईपोटी रक्कम रु. 4,43,000/- व इतर दिलासा मागतात.
2] तक्रारदारांनी त्यांच्या तक्रारीच्या पुष्ठ्यर्थ शपथपत्र व मोठ्या प्रमाणात कागदपत्रे दाखल केली.
3] सर्व जाबदेणारांना नोटीस पाठविली असता, जाबदेणार क्र. 1 यांनी त्यांच्या लेखी जबाबाद्वारे तक्रारदारांच्या मागणीस विरोध दर्शविला. त्यांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांचे तक्रारदार सोसायटीशी ‘ग्राहक’ म्हणून नाते नाही. सोसायटीतील सर्व सभासदांना सन 2002-03 मध्येच सदनिकेचा ताबा दिलेला आहे व सर्व सभासदांनी खातरजमा करुन मगच सदनिकेचा ताबा घेतला आहे. ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 नुसार प्रस्तुतची तक्रार मुदतबाह्य आहे. तक्रारदार सोसायटीने तक्रारीमध्ये केलेल्या मागण्या मे. सहकार न्यायालयाच्या अधिकार कक्षात येतात. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी तक्रारदार सोसायटी स्थापन करण्यासाठी सर्व कागदपत्रे दिली आहेत त्यामुळेच सोसायटी स्थापन झालेली आहे. जाबदेणार, तक्रारदार सांगतील तेव्हा जमिनीचे खरेदीखत करुन देण्यासाठी स्वखर्चाने उपस्थित रहाण्यास तयार आहेत. परंतु सदर खरेदीखतासाठी आवश्यक असलेल्या पुणे महानगर पालिकेच्या परवानग्या व दाखले तक्रारदार सोसायटीचे सभासद व जाबदेणारांचे आर्किटेक्ट श्री ढवळे यांनी आणावयाचे आहे. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी सदनिका धारकांकडून जमा केलेल्या रकमा या वीज मिटरकरीता घेतलेल्या होत्या व तशी नोंद प्रत्येक सदनिकाधारकाला दिलेल्या पावतीवर केलेली आहे व जमा केलेल्या रकमेपेक्षा जास्त रक्कम जाबदेणारांनी प्रत्येक सदनिकाधारकाच्या नावे विजेचे स्वतंत्र कनेक्शन घेण्याकरीता दिलेले आहे, परंतु तक्रारदार सोसायटीने जाणुनबुजून तक्रारीमध्ये पावत्यांचा उल्लेख केलेला नाही. जाबदेणारांनी मंजूर नकाशाप्रमाणेच इमारतीचे बांधकाम पूर्ण केले आहे, परंतु पुणे म.न.पा ने केलेल्या डांबरीकरणामुळे तक्रारदार सोसायटीच्या समोरील रस्त्याची उंची वाढलेली आहे, त्याकरीता त्यांना जबाबदार धरता येणार नाही. जाबदेणारांनी पुणे म.न.पा ने निर्देशित केलेल्या नियमावलीप्रमाणे सेफ्टी टँकचे बांधकाम पूर्ण केले आहे. जेव्हा सदरची इमारत बांधण्यात आली तेव्हा ड्रेनेज व्यवस्था नसल्याने पुणे म.न.पा च्या नियमाप्रमाणे सेफ्टी टँक करणे आवश्यक होते, आज रोजी पुणे म.न.पा ने ड्रेनेज लाईनच काम पूर्ण केलेले अहे, त्या लाईनला ड्रेनेज लाईन जोडणे ही तक्रारदार सोसायटीची जबाबदारी आहे, त्याकरीता जाबदेणारांना जबाबदार धरता येणार नाही, असे जाबदेणारांचे म्हणणे आहे. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, सन 2004-05 मध्ये खूप मोठ्या प्रमाणात पाऊस पडल्यामुळे पावसाच्या पाण्याच्या दाबामुळे भिंत पडली आहे, याची जाणीव सर्व सदनिकाधारकांना आहे, त्यामुळे कोणत्याही सदनिकाधारकाने या संदर्भात जाबदेणार यांच्याकडे तक्रार केली नाही. वरील सर्व कारणांवरुन तक्रारदारांची तक्रार नामंजूर करावी अशी मागणी जाबदेणार क्र. 1(अ) व (ब) करतात.
4] जाबदेणार क्र. 1(अ) व (ब) यांनी त्यांच्या लेखी जबाबापुष्ठ्यर्थ शपथपत्र दाखल केले.
5] जाबदेणार क्र. 3 यांनी त्यांच्या लेखी जबाबाद्वारे तक्रारदारांच्या मागणीस विरोध दर्शविला. त्यांच्या म्हणण्यानुसार, प्रस्तुतची तक्रार ही मुदतबाह्य आहे. तक्रारदार सोसायटीतील सभासदांना सन 2002-03 मध्ये ताबे दिलेले आहेत. सदरच्या प्लॉटचे मुळ सभासद जाबदेणार क्र. 2 श्री खेर हे आहेत, त्यांना जाबदेणार क्र. 3 सोसायटीने दि. 18/4/2001 रोजी लीजडीड व प्लॉटच्या विकसनाकरीता आवश्यक त्या परवानग्या दिल्या आहेत. अशा परिस्थितीत तक्रारदार व जाबदेणार क्र.1 व 2 यांचेतील वादाशी जाबदेणार क्र. 3 यांचा काहीही संबंध नाही, त्यांना प्रस्तुतच्या तक्रारीमध्ये अनावश्यक पक्षकार केलेले आहे. जाबदेणार क्र. 3 यांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी त्यांचे मुळ सभासद यांना लीज डीड करुन दिलेले आहे, त्यामुळे पुन्हा लीज डीड करुन देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. सदर सदनिकाधारक हे कायद्याने सहसभासद होतात, तसेच जाबदेणार क्र. 2 यांनी अद्यापही त्यांच्या सभासदत्वाचा राजीनामा दिलेला नाही, सबब जाबदेणार क्र. 3 हे कायद्याने तक्रारदार सोसायटीस लीज डीड करुन देण्यास बांधील नाहीत. जाबदेणार क्र. 3 यांच्याशी तक्रारदार सोसायटीचा ‘ग्राहक’ म्हणून काहीही संबंध नाही, त्यामुळे प्रस्तुतची तक्रार नामंजूर करावी अशी मागणी जाबदेणार क्र. 3 करतात.
6] जाबदेणार क्र. 2 नोटीस मिळूनही गैरहजर राहिले म्हणून मंचाने त्यांच्याविरुद्ध एकतर्फा आदेश पारीत केला.
7] दोन्ही बाजूंनी दाखल केलेल्या कागदपत्रांची मंचाने पाहणी केली. तक्रारदारांची मुळ तक्रार ही जाबदेणार क्र. 1(अ) व (ब) आणि 2 यांनी अद्यापपर्यंत पूर्णत्वाचा दाखला (Completion Certificate) व कन्व्हेयन्स डीड करुन दिले नाही, ही आहे. जाबदेणार क्र. 3 ही मुळ सोसायटी असून जाबदेणार क्र. 2 हे त्या सोसायटीमधील एका प्लॉटचे मालक आहेत. जाबदेणार क्र. 1(अ) आणि (ब) जाबदेणार क्र. 2 यांच्यासोबत डेव्हलपमेंट अॅग्रीमेंट केले होते. जाबदेणार क्र. 1(अ) आणि (ब) यांना जाबदेणार क्र. 2 यांनी त्यांचा प्लॉट विकसित करण्याकरीता दिला होता व त्यामध्ये तक्रारदारांनी सदनिका घेण्यासाठी करार केला होता. तक्रारदार सोसायटीमधील सभासदांनी स्वत: सोसायटी स्थापन करुन घेतली. तक्रारदारांनी तक्रारीमध्ये अनेक अपूर्ण कामे जाबदेणारांनी पूर्ण केलेली नाहीत व ती करुन द्यावीत अशी मागणी केली आहे. तक्रारदार सोसायटीतील सभासदांनी सन 2002-03 मध्ये सदनिकेचे ताबे घेतले आहे व अपूर्ण कामे पूर्ण करुन द्यावेत यासाठी सन 2008 मध्ये तक्रार दाखल केली आहे. ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986, कलम 24(ए) नुसार सदनिकेचा ताबा घेतल्यानंतर दोन वर्षांच्या आंत तक्रारदारांनी त्रुटी दूर कराव्यात म्हणून मंचामध्ये तक्रार दाखल करावयास हवी होती. त्यामुळे मंचाच्या मते तक्रारदारांनी नमुद केलेल्या त्रुटींकरीता तक्रार दाखल करण्यास त्यांना विलंब झाला आहे असे मंचाचे मत आहे. परंतु पूर्णत्वाचा दाखला (Completion Certificate), व कन्व्हेयन्स डीड या मागण्यांकरीता तक्रार मुदतीत आहे. जाबदेणार क्र. 1(अ) आणि (ब) यांनी त्यांच्या लेखी जबाबामध्ये ते कन्व्हेयन्स डीडसाठी स्वखर्चाने उपस्थित रहाण्यास तयार आहेत, असे नमुद केले आहे. वास्तविक पाहता, महाराष्ट्र ओनरशिप अॅक्टनुसार पूर्णत्वाचा दाखला देण्य, तसेच कन्व्हेयन्स डीड करुन देणे या सर्व कायदेशिर बाबी जाबदेणारांवर/बिल्डरवर बंधनकारक आहेत. प्रस्तुतच्या प्रकरणामध्ये जाबदेणार क्र. 1(अ), (ब) आणि 2 यांनी सन 2003 पासून तक्रारदार सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन दिलेले नाही तसेच पूर्णत्वाचा दाखलाही (Completion Certificate) अद्यापपर्यंत दिलेले नाही, ही जाबदेणार क्र. क्र. 1(अ) आणि (ब) यांची सेवेतील त्रुटी आहे, त्यामुळे तक्रारदार सोसायटी नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र ठरतात.
तक्रारदार सोसायटी जाबदेणार क्र. 3, मुळ सोसायटीकडून लीज डीड करुन मागतात. परंतु, त्यांनी त्यांचे मुळ सभासद म्हणजे जाबदेणार क्र. 2 यांना लीज डीड करुन दिलेले आहे, सदर सदनिकाधारक हे कायद्याने सहसभासद होतात, त्यामुळे पुन्हा लीज डीड करुन देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही, असे मंचाचे मत आहे.
8] वरील सर्व विवेचनावरुन व कागदपत्रांवरुन मंच खालील आदेश पारीत करते.
** आदेश **
1. तक्रारदारांची तक्रार अंशत: मंजूर करण्यात येते.
2. जाबदेणार क्र. 1(अ), (ब) आणि 2 यांनी वैयक्तिक व
संयुक्तीकरित्या तक्रारदारास या आदेशाची प्रत मिळाल्या
पासून सहा आठवड्यांच्या आंत पूर्णत्वाचा दाखला
(Completion Certificate), व सोसायटीच्या नावे
कन्व्हेयन्स डीड करुन द्यावे.
3. जाबदेणार क्र. 1(अ), (ब) आणि 2 यांनी वैयक्तीक व
संयुक्तीकरित्या तक्रारदारास या आदेशाची प्रत मिळाल्या
रक्कम रु. 10,000/-(दहा हजार फक्त) नुकसान भरपाई
पोटी व रक्कम रु. 1000/- (एक हजार फक्त) तक्रारीच्या
खर्चापोटी द्यावी.
4. जाबदेणार क्र. 3 विरुद्ध तक्रार नामंजूर करण्यात येते.
5. निकालाच्या प्रती दोन्ही पक्षकारांना नि:शुल्क
पाठविण्यात याव्यात.
