(मंचाचा निर्णय : श्री. मनोहर चिलबुले - अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये)

                      - // आ दे श // -

                  (पारित दिनांकः 19/10/2015)

         तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक संरक्षण अधिनियम, 1986 च्‍या कलम 12

अन्‍वये दाखल केलेल्‍या तक्रारीचे संक्षिप्‍त विवरण येणेप्रमाणे...         

1.           विरुध्‍द पक्ष क्र 1 सुभद्रा रियल इस्‍टेट ही भागीदारी संस्था असुन विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ते 4 सदर संस्‍थेचे भागीदार आहेत. सदर भागीदारी संस्‍था जमीनी विकत घेवून त्‍या विकसित करुन  भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करते.  

2.         तक्रारकर्ता स्‍वतःसाठी भुखंड खरेदी करिता विरुध्‍द पक्षाचे कार्यालयात गेला असता विरुध्‍द पक्षाने मौजा–पिपरी, खसरा नं.18/1, प.ह.न.78, तह.-हिंगणा, जि. नागपूर येथील भुखंड क्र. 32, एकूण क्षेत्रफळ 1743.76 चौ.फूट रु.2,45,870/- ला विकण्‍याचा प्रस्‍ताव दिला. तक्रारकर्ता व विरुध्‍द पक्ष यांचेत बोलणी झाल्‍यावर विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास दि.13.10.2008 रोजी विक्रीचा लेखी करारनामा केला. सदर कराराचे वेळी तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाला रु.25,000/- बयाना दाखल धनादेश क्र.670866, ऍक्‍सीस बँक, शाखा सिव्‍हील लाईन्‍स, नागपूरव्‍दारे दिली आणि उर्वरित रक्‍कम रु.2,20,870/- दरमहा रु.7,300/- हप्‍त्‍यांप्रमाणे नोव्‍हेंबर-2008 ते एप्रिल-2011 पर्यंत देण्‍याचे ठरविले होते. तसेच सदर करारनाम्‍यावर विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 यांनी स्‍वाक्षरी केलेली आहे. सदर करारनाम्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने एकूण रक्‍कम रु.1,09,100/- दि. 30.11.2009 पर्यंत दिले आहेत.

3.          करारनाम्यात नमुद अटी व शर्तींनुसार सदर ले-आऊटचे गैरकृषीकरण व नगर रचना विभागाकडून स्‍वखर्चाने मंजूरी प्राप्‍त करुन भुखंडाचे नोंदणीकृत खरेदीखत दि.12.04.2011 रोजीपर्यंत करुन देण्‍याचे विरुध्‍द पक्षाने कबुल केले होते. आणि मुदतीचे आंत लेआऊट मंजूर न झाल्‍यास तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेल्‍या रकमेच्‍या दुप्‍पट रक्‍कम एकमुस्‍त परत करण्‍याचे  विरुध्‍द पक्षाने कबुल केले होते. मात्र कराराप्रमाणे दिलेल्‍या मुदतीत विरुध्‍द पक्षाने लेआऊटचे गैरकृषीकरण तसेच नगर रचना विभागाकडून मंजूरी प्राप्‍त केली नाही व त्‍यासाठी कोणतेही प्रयत्‍न केलेले नाही.

4.          त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाची भेट घेऊन लेआऊट मंजूरीबाबत काय झाले याची विचारणा केली. त्‍यावेळी विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ते 4 यांनी एकदुर-यावर दोषारोपण करणे सुरु केले. आणि त्‍यांच्‍या आपसी वादामुळे तक्रारकर्तीस ना प्‍लॉट दिला ना पैसे परत केले. दि.23.04.2011 रोजी नोटीस पाठवुन पैसे परत मागितले त्‍यास विरुध्‍द पक्षाने कोणतेही उत्‍तर दिलेले नाही.  विरुध्‍द पक्षाची सदर कृती ही ग्राहकांप्रती सेवेतील न्‍युनता आणि अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब आहे. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत खालील प्रमाणे मागणी केली केली आहे.

1.    विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍यास जमा केलेली रक्‍कम 18%व्‍याजासह परत करावी,

2.    प्‍लॉटची किंमत 4 पटीने वाढली आहे म्‍हणून तक्रारकर्त्‍यास आर्थीक नुकसान भरपाई रु.1,00,000/- देण्‍यांचा आदेश व्‍हावा.

3.    शारिरिक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई रु. 25,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु. 5,000/- देण्‍याचा विरुध्‍द पक्षाविरुध्‍द आदेश व्‍हावा.

5.         तक्रारकर्त्‍याने दस्‍तऐवज यादी बरोबर दि.16.06.2009 ची पार्टनरशिप डिड, विक्रीचा करारनामा, नोटीस, दि.06.09.2010 चे आपसी समझोता पत्र, विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 ने नोटीसला दिलेले उत्‍तर इत्‍यादी दस्‍तावेज दाखल केलेले आहेत.

6.          विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांना मंचाव्‍दारे नोंदणीकृत डाकेव्‍दारे नोटीस पाठविण्‍यात आली. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4  हजर झाले आणि त्‍यांनी लेखी जवाब दाखल केला.

7.          विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 3 ने आपल्‍या लेखी बयानात तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत नमुद केल्याप्रमाणे विरुध्‍द पक्ष क्र.1 बरोबर तक्रारीत नमुद प्‍लॉट खरेदीचा करार केला आणि त्‍यावर विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 चे वतीने विरुध्‍द  पक्ष क्र. 2 श्री. सुभाष माटे यांनी सह्या केल्‍याचे मान्‍य केले आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत नमुद केल्‍याप्रमाणे विरुध्‍द पक्ष क्र.1 च्‍या वतीने विरुध्‍द पक्ष क्र.2 ने तक्रारकर्त्‍याकडून सदर व्‍यवहारा‍बाबत वेळोवेळी एकूण रु. 1,09,100/- स्विकारल्‍याचे मान्‍य केले आहे. तसेच लेआऊट प्‍लॅन  दि.11.04.2011 पर्यंत मंजूर करुन घेऊन नोंदणीकृत खरेदीखत करुन देण्‍याचे करारात नमुद केले होते हे देखिल मान्‍य केले आहे. विरुध्‍द पक्ष क्र.3 चे म्‍हणणे असे की, तक्रारकर्त्‍याने त्याचेकडे कोणतीही रक्‍कम दिलेली नसल्‍याने ती परत करण्‍याची जबाबदारी वैयक्तिकरित्‍या त्‍याची नाही. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 3 यांनी आपल्‍या लेखी जबाबात म्‍हटले आहे की, विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 पुरुषोत्‍तम भांगे यांनी भागीदारी संस्‍थेच कारभाराबाबत विनाकारण भागीदारांशी वाद उपस्थित केला त्‍यामुळे भागीदारी संस्‍थेला लेआऊटची मंजुरी प्राप्‍त करुन घेणे आणि कराराप्रमाणे  तक्रारकर्तीला प्‍लॉटचे नोंदणीकृत खरेदीखत करुन देणे शक्‍य झाले नाही यात विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 3 यांचा कोणताही दोष नसुन विरुध्‍द पक्ष क्र.1 चे भागीदार विरुध्‍द पक्ष क्र.4 पुरुषोत्‍तम भांगे हेच सर्वस्‍वी जबाबदार आहेत.

8.          विरुध्‍द पक्ष क्र.4 पुरुषोत्‍तम भांगे यांनी भांगे लॉन येथील कार्यालय दि.06.05.2010 रोजी बेकायदेशिररित्‍या बंद केले. त्‍याची तक्रार विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 व 3 यांनी पोलिस स्‍टेशन, प्रतापनगर येथे दिली होती. पोलिसांनी गुन्‍हा न नोंदविल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 व 3 यांनी प्रथमश्रेणी न्‍याय दंडाधिकारी कोर्ट  नं.9 नागपूर यांचे न्‍यायालयात क्रिमीनल केस नं.357/2011 दाखल करुन कोर्टाच्‍या आदेशाने विरुध्‍द पक्ष क्र.4 वर एफ.आय.आर. नं. एम/सी-1 दि.01.04.2011 नुसार भा.दं.वि. चे कलम 420, 406, 434, 506(2)बी अन्‍वये नोंदण्‍यात आला आहे. भागीदारी संस्‍थेचे सर्व दस्‍तावेज विरुध्‍द पक्ष क्र.4 च्‍या ताब्‍यात आहेत.

9.          विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 ने विरुध्‍द पक्ष क्र.2 व 3 विरुध्‍द दिवाणी दावा क्र.1006/10 दाखल करुन त्‍यात विरुध्‍द पक्ष क्र.2 व 3 यांनी खरेदीखत करुन देऊ नये यासाठी न्‍यायालयाकडून स्‍थगीती आदेश घेतल्‍याचे विरुध्‍द पक्ष क्र.2 व 3 यांनी अपील दाखल केली आणि सदरचा स्‍थगीत आदेश अपीलामध्‍ये दि.19.09.2011 रोजी खारिज झाला आहे. विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 3 हे कराराप्रमाणे नोंदणीकृत खरेदीखत करुन देण्‍यांस तयार आहेत परंतु विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 यांनी भागीदारी संस्‍थेचे कार्यालय बंद करुन सर्व दस्‍तावेज आपल्‍या ताब्‍यात घेतल्‍यामुळे लेआऊटला मंजूरी प्राप्‍त करुन घेता आली नाही. कराराप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने उर्वरित रक्‍कम एप्रिल-2011 पर्यंत भरली नाही. करारनाम्‍याच्‍या अटींप्रमाणे 3 मासिक किस्‍त न भरल्‍यास दिलेली रक्‍कम पचित होते, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यास रक्‍कम परत मागण्‍याचा अधिकार नाही. तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीसाठी विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 3 जबाबदार नसुन केवळ विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 पुरुषोत्‍तम भांगे हेच जबाबदार आहेत. त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 3 विरुध्‍द सदरची तक्रार खारिज करण्‍यांत यावी अशी विनंती केलेली आहे.

10.         विरुध्‍द पक्ष क्र.4 पुरुषोत्‍तम भांगे यांनी आपल्‍या लेखीजबाबत म्‍हटले आहे की, सुभद्रा रिअल इस्‍टेट व सुभद्रा रियालीटिज या स्‍वतंत्र पार्टनरशिप फर्म आहेत. ज्‍यावेळी तक्रारकर्त्‍यानी विरुध्‍द पक्ष क्र.2 सोबत करार केला त्‍यावेळी विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 हे भागीदार नव्‍हते. त्‍यामुळे या फर्मच्‍या नावाने केलेल्‍या व्‍यवहाराशी विरुध्‍द पक्ष क्र.4 चा संबंध नसल्‍याने तक्रारकर्ता त्‍यांचा ग्राहक नाही. कराराचे वेळी विरुध्‍द पक्ष क्र.2 सुभाष माटे यांची पत्‍नी सौ. सविता ही सुभद्रा रियालीटीजची भागीदार होती त्‍यामुळे सदर तक्रारीत ती आवश्‍यक पक्ष आहे.

            त्‍यांचे पुढे म्‍हणणे असे की, तक्रारकर्त्‍याने त्‍यांचेशी भुखंड खरेदीचा कोणताही करार केला नसल्‍याने त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून कोणतीही रक्‍कम स्विकारलेली नाही व त्‍याबाबत पावतीही दिलेली नाही. त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्ष क्र.2 ने केलेला व्‍यवहार हा विरुध्‍द पक्ष क्र.4 वर बंधनकारक नाही.

11.         सुभद्रा रिअल इस्‍टेट या नावाने भागीदारी फर्म करारनाम्‍याव्‍दारे दि.13.03.2008 रोजी तयार केली आणि आय.डी.बी.आय.बँकेत फर्मचे खाते उघडले. फर्मच्‍या भागीदारांनी दि.27.03.2008 व 24.06.2008 च्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे मौजा-पिंपरी येथील खसरा नं.18-अ व 18-ब-1 येथील एकूण 6.16 एकर जमीन रु.97,00,000/- स विकत घेण्‍याचा करार केला त्‍यासाठी विरुध्‍द पक्ष क्र.4 यांनी आपल्‍या खाजगी बँक खात्‍यातून रु.11,11,000/- सदर करारचे वेळी आपल्‍या वैयक्तिक बँक खात्‍यातून दिले. फर्मचे इतर दोन भागीदार श्री. हिंगे आणि माटे यांनी विरुध्‍द पक्ष क्र.4 ला विश्‍वासात न घेता त्‍यांच्‍या परवानगी शिवाय सदर जमीनीवर प्‍लॉट्स पाडून परस्‍पर विक्री करण्‍यांस सुरवात केली आणि ग्राहकांकडून रकमा गोळा केल्‍या. मात्र याची सुचना विरुध्‍द पक्ष क्र.4 ला देण्‍यांत आली नाही.

            वरील पमाणे गोळा केलेल्‍या रकमेतून श्री. हिंगे व माटे यांनी सौ. विमल कृष्‍णराव वानखेडे यांच्‍या मालकीची मौजा-भानसोली, खसरा नं.105 येथील 5 एकर जमीन रु.45,95,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा सुभद्रा रिअल इस्‍टेट या फर्मच्‍या नावाने दि.09.07.2008 रोजी करार केला. सदर करारापोटी फर्मच्‍या खात्‍यातून शेतमालकास रु.1,00,000/- चा धनादेश क्र.035959 दि.25.07.2008 दिला. तसेच कृष्‍णराव महादेवराव वानखेडे यांच्‍या मालकीची मौजा-भारसोली येथील खसरा नं.120 मधील 8.07 एकर जमीन सुभद्रा रिअल इस्‍टेट या फर्मच्‍या नावावर रु.74,32,000/- मधे विकत घेण्‍याचा करार दि.09.07.2008 रोजी करण्‍यांत आला त्‍यासाठी वरील फर्मच्‍या खात्‍यातून रु.5,00,000/- चा धनादेश क्र.035960 आणि रोख रु.1,00,000/- देण्‍यांत आले. परंतु त्‍यासाठी विरुध्‍द पक्ष क्र.4 ची संमती घेण्‍यात आली नाही. किंवा त्‍यांना विश्‍वासात घेण्‍यांत आले नाही.

12.         श्री. सुभाष माटे व त्‍यांची पत्‍नी सविता यांनी दि.01.10.2008 रोजी सुभद्रा रियालीटीज या नावाने फर्म तयार केली असुन तिचा कार्यालयीन पत्‍ता ब्‍लॉक नं.3-जी/2, आशा मेंशन, जयताळा रोड, सुमित नगर, नागपूर हा आहे. दि.23.09.2008 रोजी वरील प्रमाणे भागीदारी फर्मसोबत करार अस्‍तीत्‍वात असतांना सौ. विमल वानखेडे हिने, तिची वरील नमुद खसरा नं.105 मधील जमीन तिचे पति कृष्‍णराव वानाखेडे यांना रु.,2,58,000/- मध्‍ये विक्री केली आहे आणि दि.08.11.2011 रोजी कृष्‍णराव वानखेडे यांनी खसरा नं.105 व 120 मधील दोन्‍ही जमीनी सुभद्रा रियालीटीजच्‍या नावे विक्री करण्‍याचा करार केला. त्‍यासाठी सुभद्रा रिअल इस्‍टेट या फर्मच्‍या नावाने दिलेले रु.19,50,000/- मिळून  श्री.सुभाष माटे व सौ. सविता माटे यांनी श्री. वानखेडे यांना एकूण रु.30,00,000/- दिले. श्री. माटे व हिंगे यांनी वरील जमीनीत प्‍लॉट पाडून दोन्‍ही फर्मच्‍या नावावर विक्रीचे करारनामे करुन रक्‍कम परस्‍पर हडपली आहे.

13.         श्री. माटे व हिंगे यांनी ग्राहकाबरोबर केलेल्‍या व्‍यवहाराची कल्‍पना विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 ला नसल्‍यामुळे माटे यांचे विनंतीवरुन सुभद्रा रियालीटीजचे भागीदार झाले आणि सौ. सविता माटे  दि.16.06.2009 रोजी सदर भागीदारी फर्म मधून निवृत्‍त झाल्‍या. तसेच श्री. हिंगे हे सुध्‍दा नवीन भागीदार झाले. श्री. माटे व हिंगे यांनी वरीलप्रमाणे केलेला गैरव्‍यवहार लक्षात आल्‍यावर विरुध्‍द पक्ष क्र.4 यांनी त्‍यांच्‍या विरुध्‍द दि.20.08.2010 आणि दि.13.04.2011 रोजी पोलिस स्‍टेशन प्रतापनगर, नागपूर येथे लेखी तक्रार दिली. त्‍यावरुन भा.द.वि. चे कलम 420,421,423,406,34 अन्‍वये गुन्‍हा दाखल करण्‍यांत आला. श्री. माटे यांनी विरुध्‍द पक्ष क्र.4 पुरुषोत्‍तम भांगे यांचेवर गैरकायदेशिर हल्‍ला केल्‍याने दि.30.04.2011 रोजी श्री. माटे यांचे विरुध्‍द भा.द.वि. चे कलम 452,0294,506-ब प्रमाणे गुन्‍हा नोंदविण्‍यात आला. विरुध्‍द पक्ष क्र.4 यांनी वृत्‍तपत्रात जाहीर नोटीस प्रसिध्‍द करुन ग्राहकांनी श्री. माटे व हिंगे यांचेशी वरील मालमत्‍ते संबंधाने कोणताही व्‍यवहार करु नये यासाठी सावधान केले.

            वरील प्रमाणे विरुध्‍द पक्ष क्र.2 व 3 हेच ग्राहकांकडून घेतलेल्‍या पैशासाठी वैयक्तिकरित्‍या जबाबदार असल्‍याने आणि सदर व्‍यवहाराशी विरुध्‍द पक्ष क्र.4 चा कोणताही संबंध नसल्‍याने त्‍यांचेकडून सेवेत कोणताही न्‍यूनतापूर्ण व्‍यवहार किंवा अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब झालेला नाही म्‍हणून त्‍यांचे विरुध्‍दची तक्रार खारिज करण्‍याची विनंती केलेली आहे.

14.         तक्रारीच्‍या निर्णयार्थ खालील मुद्दे विचारार्थ घेण्‍यांत आले. त्‍यावरील मंचाचे निष्‍कर्ष  व त्‍याबाबतची कारण मिमांसा पुढील प्रमाणे-

              मुद्दे                             निष्‍कर्ष

1)    तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्ष क्रं 4 चा ग्राहक

      आहे काय ? व सदरची तक्रार चालविण्‍याचा

      मंचास अधिकार आहे काय?                    होय.

2)    विरुध्‍द पक्ष क्रं 1, 2  व 3 ने केलेला करार,

      विरुध्‍द पक्ष क्रं 4 वर बंधनकारक आहे काय?     होय.

3)    विरुध्‍द पक्षानी सेवेत न्‍युनतापूर्ण व्‍यवहार केला

      आहे काय?                                 होय.

4)    तक्रारकर्ता तक्रारीत मागणी केलेली दाद

      मिळण्‍यास पात्र आहे काय?                    अंशतः

5)    अंतिम आदेश काय?                    अंतीम आदेशाप्रमाणे

- //  कारण मिमांसा // -

मुद्दा क्रं.1 ते 3 बाबतः-

15.               प्रस्‍तुत प्रकरणात विरुध्‍द पक्ष क्रं 2 ते 4 सुभद्रा रियल इस्‍टेट हया दि.13.03.2008 रोजी अस्तित्‍वात आलेल्‍या बिगर नोंदणीकृत भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार आहेत या बाबत विवाद नाही. विरुध्‍द पक्ष सुभद्रा रिअल इस्‍टेट मार्फत भागिदार सुभाष जैराम माटे (वि.प.क्र.2) यांनी तक्रारकर्त्‍यास तक्रारीत नमुद भुखंड विक्रीचा करुन दिलेला दि. 12.10.2008 चा करारनामा त्‍यांनी दस्‍तावेजांच्‍या यादीसोबत दस्‍त क्र. 2 वर दाखल केला असून  विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 3 यांनी तो कबूल केला आहे. सदर भागीदारी संस्‍था अस्तित्‍वात असतांना, विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 सुभाष माटे व त्‍यांची पत्‍नी श्रीमती सविता माटे यांनी सुभद्रा रिअलिटीज नावाने वेगळी भागीदारी संस्‍था दि.01.10.2008 रोजी सुरु केली. दि.15.06.2009 रोजी सुभद्रा रिअलीटीज मधून श्रीमती सविता माटे ह्या भागीदार निवृत्‍त झाल्‍या आणि नविन भागीदार म्‍हणून विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 पुरुषोत्‍तम नारायण भांगे आणि विरुध्‍द पक्ष क्र. 3 दिलीप हिरामण हिंगे  हे  सामिल झाल्‍यावर विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ते 4 हे सदर भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार झाले. त्‍या बाबतचा दस्‍त तक्रारकर्त्‍याने दस्‍तावेजांच्‍या यादी सोबत दस्‍त क्र. 1 वर  दाखल केला आहे.

16.         सदर भागीदारी संस्‍थेचा व्‍यवसाय जमीनी खरेदी करणे, विकसित करणे व गरजू व्‍यक्‍तीनां भूखंड विक्रीचा आहे. संस्‍थे तर्फे भूखंड विक्रीचा करार कोणी करावा हे सदर भागीदारी करारनाम्‍यात स्‍पष्‍ट केलेले नाही. विरुध्‍द पक्ष क्र. 3 व 4 सुभद्रा रिअलिटीज मध्‍ये दि.15.06.2009 रोजी सामील झाले असले तरी सदर संस्‍थेच्‍या वतीने विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ने दि. 01.10.2008  पासून ग्राहकां बरोबर प्‍लॉट विक्रीचे केलेले करार नव्‍याने सामिल झालेल्‍या भागिदारांवर बंधनकारक राहणार नाही असा कोणताही उल्‍लेख दि.15.06.2009 रोजीच्‍या दस्‍तात नसल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्ष क्र. 3 व 4 सामिल होण्‍यापूर्वीचे सदर भागिदारी संस्‍थेचे व्‍यवहार नव्‍याने सामील भागीदारांवर बंधनकारक ठरतात. तसेच वरील वस्‍तुस्थिती लक्षात घेता सुभद्रा रिअल इस्‍टेट व सुभद्रा रिअलिटीज हया दोन्‍ही भागीदारी संस्‍थांचे भागीदार सारखेच असून दोन्‍हींचा व्‍यवसाय एकच असल्‍याने दोन्‍ही भागिदारी संस्‍थांमार्फत केलेल्‍या व्‍यवहारांसाठी विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ते 4 सारखेच जबाबदार ठरतात.

17.        विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 सुभाष जैराम माटे यांनी तक्रारकर्तीला  विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 सुभद्रा रिअल इस्‍टेट तर्फे भागीदार म्‍हणून मौजा-पिपरी येथील खसरा क्रं 8/1 वरील निवासी ले-आऊट मधील तक्रारीत नमुद भूखंड विकण्‍याचा करार केला व करारात नमुद इसाराच्‍या रकमा व त्‍यानंतर तक्रारीत नमुद केलेल्‍या रकमा वेळोवेळी स्विकारल्‍याचे विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 व 3 यांनी त्‍यांचे लेखी जबाबात कबूल आहे आणि पैसे दिल्‍याच्‍या पावत्‍या तक्रारकर्त्‍याने प्रकरणांत दाखल केलेल्‍या आहेत.

18.        विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 ने विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 यांनी तक्रारकर्तीला करुन दिलेले करारनामे व त्‍यापोटी मिळालेल्‍या रकमा आणि त्‍याबाबतची जबाबदारी नाकारलेली आहे. विरुध्‍द पक्ष क्र.4 चे अधिवक्‍ता श्री सोलट यांनी असा युक्‍तीवाद केला की, तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या करारनाम्‍यावर व पावत्‍यांवर विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 पुरुषोत्‍तम भांगे यांची सही नाही तसेच त्‍यांनी विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 सुभाष माटे यांना भुखंड विक्रीचे,  करारनामे  करण्‍याचे कोणतेही अधिकार दिलेले नसल्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 च्‍या बेकायदेशीर कृतीसाठी सुभद्रा रियल इस्‍टेट किंवा सुभद्रा रिअलिटीज या भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार म्‍हणून विरुध्‍द पक्ष क्र. 4  जबाबदार नसल्‍याने व त्‍यांचा आणि तक्रारकर्तीशी भुखंड विक्री किंवा रक्‍कम देण्‍याघेण्‍याचा कोणताही व्‍यवहार झाला नसल्‍याने तक्रारकर्ता व विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 यांचे मध्‍ये “ग्राहक व सेवा दाता ” असा संबंध प्रस्‍थापित  झालेला नाही व म्‍हणून विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 विरुध्‍द तक्रारकर्त्‍याची तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे.

19.         या उलट तक्रारकर्त्‍यातर्फे अधिवक्‍ता ऍड. ऍन्‍थोनी यांनी त्‍यांच्‍या युक्‍तीवादात सांगितले की, विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ते 4  हे विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 सुभद्रा रिअल इस्‍टेट तसेच सुभद्रा रिअलिटीज या दोन्‍ही भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार आहेत, हे अभिलेखावरील दस्‍तावेजांवरुन सिध्‍द होते. तिन्‍ही भागीदारांनी अस्तित्‍वात आणलेल्‍या दोन्‍ही भागीदारी संस्‍थेचा दैनंदिन व्‍यवसाय जमीनी विकत घेणे, विकसित करणे व गरजू ग्राहकांना भूखंड विकणे हा आहे. दोन्‍ही भागीदारी संस्‍था नोंदणीकृत नाहीत हे खरे असले तरी कायद्याप्रमाणे भागीदारी संस्‍थांची नोंदणी अनिवार्य नाही.  भागीदारी संस्‍था नोंदणीकृत नसेल तर अशा संस्‍थेच्‍या नावाने अन्‍य व्‍यक्‍ती विरुध्‍द दावा दाखल करता येत नाही एवढेच भारतीय भागिता अधिनियमात नमुद आहे. मात्र भागीदारी संस्‍था नोंदणीकृत नसली तरी त्रयस्‍थ व्‍यक्‍तीला भागीदारी संस्‍था व तिच्‍या भागीदारां विरुध्‍द कायदेशीर कारवाई करण्‍यास कायद्दाने मनाई केलेली नाही.

            त्‍यांनी पुढे असा युक्‍तीवाद केला की, भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार हे स्‍वतःसाठी तसेच भागीदारी संस्‍थेसाठी प्रतिनिधी (Agent) म्‍हणून काम करीत असतात. संस्‍थेच्‍या दैनंदिन व्‍यवहारात संस्‍थेच्‍या वतीने जरी एका भागीदाराने त्रयस्‍थ व्‍यक्‍तीसोबत व्‍यवहार केला असेल तरी सदरचा व्‍यवहार हा भागीदारी संस्‍थेवर बंधनकारक असतो. भागीदारी अधिनियमाच्‍या कलम 19 (1) प्रमाणे संस्‍थेच्‍या दैनंदिन कामकाजासाठी संस्‍थेच्‍या वतीने व्‍यवहार करण्‍याचा संस्‍थेच्‍या भागीदारास गृहित (Implied) अधिकार आहे. सदरच्‍या प्रकरणात विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ने तक्रारकर्त्‍या बरोबर संस्‍थेच्‍या वतीने संस्‍थेच्‍या दैनंदिन व्‍यवहाराचा भाग म्‍हणून  भूखंड विक्रीचा (बुकींग) केलेला करार आणि सदर करारापोटी मासिक किस्‍तीची रक्‍कम भागीदारी संस्‍थेकरीता एजंट म्‍हणून स्विकारली असल्‍याने सदर व्‍यवहार कलम 19(1) प्रमाणे भागीदारी संस्‍थेवर व पर्यायाने तिनही भागीदारांवर बंधनकारक आहे. म्‍हणून तक्रारकर्ता भागीदारी संस्‍थेचा व पर्यायाने सदर भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार असलेल्‍या विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ते 4 यांचा ‘ग्राहक’, ठरतो व त्‍यामुळे त्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 विरुध्‍द दाखल केलेली ग्राहक तक्रार चालविण्‍याचा मंचाला अधिकार आहे.

20.    तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्‍ता ऍड. ऍन्‍थोनी यांनी आपल्‍या युक्‍तीवादात पुढे असे नमुद केले की, भागीदारी संस्‍थेने केलेल्‍या कृतीस सर्व भागीदार सारख्‍याच प्रमाणांत जबाबदार असतात व म्‍हणून  संस्‍थेच्‍या व्‍यवहारासंबंधी ग्राहक तक्रार एका किंवा सर्व भागीदारांविरुध्‍द दाखल करता येते.

21.         विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 चे  अधिवक्‍ता श्री. तायडे आणि  विरुध्‍द पक्ष क्र. 3 च्‍या अधिवक्‍ता श्रीमती भांगे यांनी आपल्‍या युक्तिवादात तक्रारकर्तने भागिदारी संस्‍थेबरोबर तक्रारीतील भूखंड खरेदीचे केलेले करार व त्‍यापोटी भागिदारी संस्‍थेला दिलेल्‍या रकमा कबूल केल्‍या असून कराराप्रमाणे खरेदीखत करुन देण्‍याची व भागिदारी संस्‍थेची व भागिदार म्‍हणून त्‍यांची जबाबदारी मान्‍य केली आहे. त्‍यांनी पुढे असा युक्तिवाद केला कि, ते तक्रारकर्त्‍याकडून कराराप्रमाणे बाकी राहिलेली रक्‍कम घेवून भागिदारी संस्‍थेच्‍या वतीने खरेदीखत करुन देण्‍यास सदैव तयार होते व आताही तयार आहेत, परंतु विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 पुरुषोत्‍तम भांगे यांनी संस्‍थेत वाद निर्माण केला असून ते खरेदीखत करुन देण्‍यांस तयार नसल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला भागिदारी संस्‍थेतर्फे खरेदीखत करुन देता आले नाही. मंचाने आदेश दिल्‍यास विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते  3 ची तक्रारकर्त्‍यास नोंदणीकृत खरेदीखत करुन देण्‍यास कोणतीच हरकत नाही.

22.        त्‍यांनी युक्तिवादात पुढे सांगितले कि, जोपर्यंत भागिदारांमध्‍ये वाद नव्‍हता तोपर्यंत करारनाम्‍यावर कोणीही सहया केल्‍या असल्‍या तरी भूखंडापोटी भागिदारी संस्‍थेकडे जमा होणारे पैसे तीनपैकी जो कार्यालयात हजर असेल त्‍या भागिदाराने स्विकारले आहेत. विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 पुरुषोत्‍तम भांगे यांनीही पैसे स्विकारले असून याच पैशातून भागिदारी संस्‍थेसाठी खरेदी केलेल्‍या जमीनीचे पैसे दिलेले आहेत. म्‍हणून विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ने भागिदारी संस्‍थेच्‍या वतीने केलेले भूखंडविक्रीचे करार भागिदारी संस्‍थेवर व पर्यायाने तीन्‍ही भागिदारांवर बंधनकारक आहेत.

23.         प्रस्‍तुत ग्राहक तक्रार प्रकरणात तक्रारकर्ता व विरुध्‍द पक्ष यांनी दाखल केलेले दस्‍तावेज व युक्‍तीवाद विचारात घेता मंच खालील निष्‍कर्षाप्रत आले आहे.

    तक्रारकर्त्‍यानी सुभद्रा रियल इस्‍टेट बरोबर भागीदार सुभाष जयराम माटे विरुध्‍द पक्ष क्रं 2 मार्फत तक्रारीतील भुखंड खरेदीचा केलेला व्‍यवहार हा सदर भागीदारी संस्‍थेच्‍या दैनंदिन व्‍यवहाराचा भाग असल्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ची सदर करारातील भूमीका ही भागीदारी संस्‍थेचा एजंट या स्‍वरुपाची असल्‍याने सदर व्‍यवहार हा भागीदारी संस्‍था व तिच्‍या सर्व भागीदारांवर बंधनकारक आहे. संस्‍थेने सदर भूखंडापोटी वेळोवेळी तक्रारकर्तीकडून पैसे स्विकारले आहेत व त्‍या बाबतच्‍या पावत्‍या “ Authorised Signatory” म्‍हणून विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ने  दिलेल्‍या असल्‍याने तक्रारकर्ता सदर भागीदारी संस्‍थेचा व पर्यायाने विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ते 4 या  सर्व भागीदारांचा ग्राहक आहे. दोन्‍ही भागिदारी संस्‍था आजही अस्तित्‍वात आहेत असून विरुध्‍द पक्ष क्र. 4 सदर भागिदारीतून अद्याप निवृत्‍त झालेले नाही. सदरचा वाद हा ग्राहक असलेले तक्रारकर्ता आणि सेवादाता असलेली भागिदारी संस्‍था यांचेमधील असल्‍याने त्‍यांचेतील व्‍यवहारापुरताच मर्यादित आहे. भागिदारी संस्‍थेच्‍या अंतर्गत वादाशी सदर तक्रारीचा संबंध नाही व म्‍हणून त्‍यावर विचार करण्‍याची मंचाला आवश्‍यक्‍ता नाही.

24.         विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 व 3 यांनी तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मान्‍य केली असून उर्वरीत रक्‍कम घेऊन ते खरेदीखत लिहून व नोंदवून देण्‍यास तयार असल्‍याचे म्‍हटले आहे. केवळ विरुध्‍द पक्ष क्र. 4  ने तक्रारकर्त्‍यास खरेदीखत करुन देण्‍यास नकार दिल्‍यामुळे खरेदीखत नोंदविता आले नाही ही वस्‍तुस्थिती आहे.

25.        विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 या नोंदणीकृत नसलेल्‍या भागीदारी संस्‍थेतर्फे खरेदीखत लिहून देण्‍याची व सदर खरेदीखतावर सही करण्‍याची वैयक्तिक आणि संयुक्तिक जबाबदारी सर्व भागीदारांची आहे. तक्रारकर्तीने भूखंड खरेदीची बहुतांश रक्‍कम दिल्‍यावर व उर्वरीत रक्‍कम देण्‍याची तयारी दर्शविल्‍यावर विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 तर्फे विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 ते 4 यांनी आपसांतील वादामुळे तक्रारकर्त्‍यास खरेदीखत लिहून व नोंदवून न देणे ही सेवेतील न्‍युनता आहे. म्‍हणून मुद्दा क्रं 1 ते 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविले आहेत.

मुद्दा क्रं 4 व 5 बाबतः-

26.     तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांप्रमाणे भूखंडाच्‍या ठरलेल्‍या  किंमती पैकी वेळोवेळी खालील प्रमाणे रकमा विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 या भागीदारी संस्‍थेकडे तिच्‍या भागीदारां मार्फत जमा केलेल्‍या आहेत आणि म्‍हणून उर्वरीत रक्‍कम देऊन व स्‍वतः खरेदीखत लिहिण्‍याचा, मुद्रांकशुल्‍क व नोंदणी फीचा खर्च करुन विरुध्‍द पक्षाकडून खरेदीखत लिहून व नोंदवून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता   पात्र आहे. परंतु विरुध्‍द पक्षाने आजपर्यंत सदर लेआऊटचे गैरकृषीकरण करुन घेतले नाही आणि मंजूरी प्राप्‍त केली नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने खरेदीखताची मागणी न करता त्‍याने दिलेले पैसे नुकसान भरपाईसह परत मिळण्‍याची मागणी केली आहे.

      म्‍हणून तक्रारकर्ता वरीलप्रमाणे विरुध्‍द पक्षास दिलेली रक्‍कम रु.1,09,100/- 30.11.2009 पासुन प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे. 12% व्‍याजासह परत मिळण्‍यास पात्र आहे.

27.         याशिवाय तक्रारकर्ता शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत                   रुपये 10,000/- आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 5,000/- विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांचे कडून वैयक्तिक आणि संयुक्‍तरित्‍या मिळण्‍यास पात्र आहेत. म्‍हणून मुद्दा क्रं 4 ते 5 वरील निष्‍कर्ष त्‍याप्रमाणे नोंदविले आहेत.

            वरील  निष्‍कर्षास अनुसरुन  मंच खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे...

-// अं ति म  आ दे श  //-

तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विरुध्‍द पक्ष क्र. (1) सुभद्रा रियल इस्‍टेट भागीदारी फर्म नागपूर तर्फे तिचे भागीदार अनुक्रमे विरुध्‍द पक्ष क्र. (2) पुरुषोत्‍तम नारायण भांगे, विरुध्‍द पक्ष क्र. (3) सुभाष जयराम माटे,  आणि विरुध्‍द पक्ष क्र. (4) दिलीप हिरामण हिंगे यांचे विरुध्‍द वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या खालील प्रमाणे अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

1.    विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी तक्रारकर्तीस रु.1,09,100/-   दि.30.11.2009 पासुन प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे. 12%     व्‍याजासह परत करावी.

2     तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारीरीक, मानसिक व आर्थिक त्रासाबद्दल रुपये 10,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रुपये 5,000/-  विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या  द्यावा.

3.    सदर आदेशाचे पालन विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसाचे आंत करावे.

4.    उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निशुल्‍क द्यावी.

5.    तक्रारकर्त्‍याला प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ फाईल परत करावी.