::  निकालपत्र    ::

             (पारित व्‍दारा श्री नितीन माणिकराव घरडे, मा.प्र.अध्‍यक्ष.)

 (पारीत दिनांक– 05 ऑगस्‍ट, 2014)

1. तक्रारकर्त्याने प्रस्‍तूत तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 अन्‍वये मंचासमक्ष दाखल केली आहे.
2. तक्रारकर्त्याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, विरुध्‍द पक्ष सुभद्रा रियल इस्‍टेट ही भागीदारी संस्था असुन विरुध्‍द पक्ष क्रं. 2 ते 4 सदर संस्‍थेचे भागीदार आहेत. सदर संस्‍थचे नोंदणी‍कुत कार्यालय वर नमुद पत्यावर असुन शाखा कार्यालय त्रिमुर्ती नगर  आणि छत्रपती नगर येथे आहे त्‍यापैकी सदर दोन्‍ही शाखा कार्यालय सध्‍या बंद आहेत. विरुध्‍दपक्षाचा भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय आहे. 
3. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्ष यांचे त्रिमूर्ती नगर येथील भांगे लॉन्‍स कमर्शियल कॉम्‍प्‍लेक्‍स कार्यालयात स्‍वतःसाठी भुखंड खरेदी करिता गेले असता विरुध्‍द पक्षाने मौजा–भन्‍सोली, तह.-हिंगणा, जि. नागपूर येथील ले-आऊटची संपुर्ण माहिती दिली. तक्रारकर्त्याने वि.प. कडून मौजा-भंन्‍सोली, खसरा नं.105,120, प.ह.न.69, तह.हिंगणा,जि.नागपूर येथील भूखंड क्रं-61 एकुण क्षेत्रफळ-1291.20 चौ.फुट, रुपये 1,16,000/- किंमती मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा विरुध्‍दपक्षा बरोबर  दि.10.08.2008 रोजी लेखी करार केला. तक्रारकर्त्याने भुखंड   क्रं.61 चे इसाराची रक्कम रुपये-16,000/- धनादेशाव्‍दारे विरुध्‍द पक्षाला अदा केली असुन भुखंडाची उर्वरित रक्‍कम रुपये 1,00,000/-, दरमहा रुपये 2500/- प्रमाणे 35 मासिक किस्‍तीप्रमाणे रुपये-87,500/- आणि त्‍यानंतर दिनांक-09.08.2011 रोजी रक्‍कम रुपये-12,500/- अशी एकूण रक्‍कम रुपये-1,00,000/- देण्‍याचे ठरले. तसेच 35 महिन्‍यांच्‍या कालावधी मध्‍ये सदर भुखंडाचा ताबा तक्रारकर्त्यास देवून विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे विरुध्‍द पक्षाने करारनाम्यात नमुद केले आहे. करारनाम्यात नमुद अटी व शर्ती नुसार सदर लेआऊटचे गैरकृषीकरण व नगर रचना विभागा कडून स्‍वखर्चाने मंजूर करुन देण्‍याचे विरुध्‍द पक्षाने कबुल केले होते. उभयपक्षात भुखंडाचे विक्री मुदत दिनांक 09.08.2011 पर्यत ठरली होती.
4. तक्रारकर्त्याने कराराप्रमाणे दि.10.09.2008 ते 17.04.2011 या कालावधीत वेळोवेळी विरुध्‍द पक्षाचे कार्यालयात जाऊन नियमितपणे भुखंडाची उर्वरीत रक्‍कम रुपये-75,000/- (तक्ररकर्त्‍याने जमा रक्‍कम रुपये-70,000/- दर्शविली, जी उपलब्‍ध पावती प्रतीं वरुन चुकीची दिसून येते) जमा केली. विरुध्‍द पक्षाने त्याबाबत पावत्‍या निर्गमित केलेल्‍या आहेत. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने ईसा-याची रक्‍कम रुपये-16,000/- आणि वेळोवेळी मासिक किस्‍तीच्‍या रकमा रुपये-75,000/- असे मिळून भूखंडापोटी एकूण रक्‍कम रुपये-91,000/- विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केली आणि उर्वरीत रक्‍कम रुपये-25,000/- आजही विरुध्‍दपक्षास द्दायला तक्रारकर्ता तयार आहे. 
5. परंतु विरुध्‍द पक्ष खरेदी खत करुन देण्‍यासाठी टाळाटाळ करीत आहे. तक्रारकर्त्यास विरुध्‍द पक्ष संस्‍थेमधे काही वाद निर्माण झाल्‍याचे कळल्याने तक्रारकर्त्याने उर्वरित रक्‍कम देण्‍याचे थांबविले परंतु तक्रारकर्ता स्‍वतः दिनांक 17/04/2011 रोजी वि.प.चे कार्यालयात ठरल्याप्रमाणे भुखंडाची किस्‍त जमा करण्‍यास गेले असता वि.प.ने रक्‍कम भरल्याची पावती दिली नाही. तसेच वि.प.क्रं.2 ने सध्‍या उर्वरित रक्कम भरु नका असे सांगीतले म्‍हणुन तक्रारकर्त्याने उर्वरित रक्कम जमा केली नाही. परंतु विक्रीपत्राचे वेळी संपुर्ण उर्वरित रक्कम तक्रारकर्ता वि.प.ला देण्‍यास आजही तयार आहे.
6. तक्रारकर्ता पुढे नमुद करतो की दिनांक 01/02/2010 रोजी वि.प.क्रं.1 ते 3 यांनी एक पत्र तक्रारकर्त्‍यास दिले त्यात वि.प. ने रुपये 45 प्रती चौरस फुट प्रमाणे विकसन शुल्काची मागणी केली. त्यामधे आम्ही तुम्‍हाला विक्री पत्र करुन देऊ शकतो असे सुध्‍दा नमुद केलेले आहे. सदर प्रत्र प्राप्‍त झाल्यावर तक्रारकर्त्याने दिनांक 02/02/2010 रोजी वि.प.चे कार्यालयात संपर्क केला आणि अकृषक आदेशाची प्रत तसेच नगर रचना विभागाचे मंजुरी पत्राचे प्रतीची मागणी केली असता, वि.प.ने देण्‍यास नकार दिला म्हणुन तक्रारकर्त्याचे मनात शंका निर्माण झाल्याने  विकसन शुल्‍क भरले नाही.
7. तक्रारकर्त्याने वेळोवेळी वि.प.कडे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली परंतु वि.प. टाळाटाळ करीत आले व आजतागायत खरेदी खत करुन दिले नाही  त्यामुळे तक्रारकर्ता भुखंडाच्‍या मालकी हक्‍काचा योग्य तो वापर करु शकत नाही आणि संपत्तीचा उपभोगही घेऊ शकत नाही म्‍हणुन तक्रारकर्त्याने प्रस्‍तुत तक्रार मंचासमक्ष दाखल करुन, वि.प.चे आऊटमधील भुखंड क्रं.61, मौजा-भन्‍सोली, खसरा नं.105,120, प.ह.न.69, तह.हिंगणा,जि.नागपूर एकुण क्षेत्रफळ 1291.20 चौ.फुटाचे नोंदणीकृत खरेदीखत नोंदवून मिळावे. वि.प.तांत्रिक कारणास्‍तव विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ असल्‍यास आवंटित भुखंडाची आजच्या बाजारभावाप्रमाणे किंमत तक्रारकर्त्यास परत मिळावी. वि.प.ने तक्रारकर्त्यास नोंदणीकरिता लागणारे सर्व दस्‍तावेज पुरवावेत. मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी रु.1,00,000/- व दाव्‍याचा खर्चापोटी रुपये 25,000/- मिळावे अशी मागणी केली.
8. तक्रारकर्त्याने आपली तक्रार प्रतिज्ञालेखावर दाखल केली असून, दस्‍तऐवज यादी नुसार विक्रीचा करारनामा, लेआऊटचा नकाशा, मासिक किस्‍त कार्ड, वि.प.कडे रक्‍कम जमा केल्‍याच्‍या पावत्या, इत्‍यादी कागदपत्रे दाखल केली आहेत.
9. गैरअर्जदार क्रं.1 ते 4 यांना मंचाव्‍दारे नोंदणीकृत डाकेव्‍दारे नोटीस पाठविण्‍यात आली. नोटीस प्राप्‍त होऊन गैरअर्जदार क्रं.2 ते 4 हजर झाले व आपला लेखी जवाब दाखल केला.
10. विरुध्‍द पक्ष क्रं.2 ने आपले लेखी जवाबात असे नमुद केले आहे की, वि.प.क्रं.4 ने दिनांक 06/05/2010 रोजी वि.प.क्रं. 2 व 3 ला कोणतीही पुर्व सुचना न देता तेथील कर्मचा-यांना धमकावुन कार्यालयातील सर्व कागदपत्रे व अभिलेख, फर्निचरसह आपले ताब्यात घेतले. वि.प.क्रं 2,3 व सेल्‍स प्रतिनिधीनीं त्यांना खुप समजवण्‍याचा प्रयत्न केला केला परंतु वि.प.क्रं.4 ने धमकी देऊन रुपये 3 करोड 26 लाख 75 हजार रुपयांची अवैध मागणी केली. वि.प.क्रं.2 ही बाब मान्‍य करतात की, भूखंडाचे विक्रीपत्राची  मुदत दिनांक-09/08/2011 पर्यत ठरलेली होती. परंतु वि.प.क्रं.4 ने अचानक दिनांक 06/05/2010 ला कार्यालय बंद केल्याने सर्व व्‍यवहार बंद पडले. त्‍यास सर्वस्‍वी वि.प.क्रं.4 जबाबदार आहे. वि.प.क्रं.4 चा हेतु लक्षात आल्‍याने वि.प.क्रं. 2 व 3 यांनी, वि.प.क्रं.4 चे विरोधात संस्‍थेचा रेकॉर्ड स्‍वतःचे अखत्‍यारीत घेतला व अवैधरित्‍या रकमेची मागणी केल्‍या बाबतची तक्रार प्रतापनगर पोलीस स्‍टेशन, नागपूर येथे नोंदविली. परंतु पोलीसांनी सदर प्रकरण अदखल केल्याने वि.प.क्रं.2 ने कोर्टात क्रिमीनल केस क्रं 357/2011 दाखल केली. सदर प्रकरणात न्‍यायालयाने दिनांक-30/3/2011 रोजी वि.प.क्रं.4 वर गुन्‍हा दाखल करुन चौकशी आदेश दिल्याने प्रतापनगर पोलीसांनी कलम 406,420,426,506(ब) खाली गुन्‍हा दाखल केला. तसेच तक्रारकत्याने तक्रारीत नमुद केलेली रक्‍कम भागीदारी संस्‍थेस प्राप्त झाली आहे. तक्रारकर्त्याने उर्वरित रक्‍कम दिल्यास वि.प.क्रं.2 आजही विक्रीपत्र करुन देण्‍यास तयार आहे. परंतू सदर जमिनीचे सातबारा वर सुभद्रा रिअलिटीज नागपूर तर्फे भागीदार क्रं. 2,3, व 4 यांची नावे असल्‍याने, नोंदणी करिता सर्व भागीदारांची स्‍वाक्षरी करिता उपस्थिती आवश्‍यक आहे.
11. वि.प.क्रं.2 पुढे नमुद करतात की, यापूर्वी काही ग्राहकांची विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरिता वि.प.क्रं.4 ला दुय्यम निबंधक कार्यालय, हिंगणा जिल्‍हा नागपूर येथे हजर राहण्‍याबाबत सुचीत केले होते परंतु वि.प.क्रं. 4 हजर झाले नाही उलट वि.प.क्रं.2 व 3 यांना रजिस्‍ट्रीपासुन मज्जाव करण्‍याकरिता त्यांचे विरुध्‍द 10 वे सिव्‍हील जज, कनिष्‍ठ स्‍तर, नागपूर येथे सिव्‍हील सुट दाखल करुन स्‍थगनादेश मिळविला. त्या स्‍थगनादेशाविरुध्‍द दिनांक 7/4/2011 रोजी रेग्युलर अपील क्रं- 95/2011 दाखल करुन स्‍थगनादेश दिनांक 19/9/2011 रोजी जिल्‍हा न्‍यायालय व सेशन जज नागपूर यांचे कोर्टातून खारीज करुन घेतला.  
12. यातील तक्रारकर्त्याने पोलीसात तक्रार दाखल केली होती त्यात देखिल वि.प.क्रं 2 ने दिंनाक 28/7/2011 रोजी तक्रारकर्त्यास विक्रीपत्र लावुन देतो असे लेखी बयाण दिलेले आहे. पुढे वि.प.क्रं.2 ने या प्रकरणात लवाद (Arbitrator) नेमण्‍याकरिता दिनांक 29/9/2011 रोजी मा.उच्‍च न्‍यायालय, नागपूर येथे  Mise. Civil Application No.1055/11  ही केस दाखल केली असता त्‍यामध्‍ये मा.उच्च न्‍यायालयाने सेवानिवृत्‍त न्‍यायमुर्ती मा. श्री सी.एल.पांगारकर यांची लवाद म्‍हणून नेमणुक केली. वरील सर्व कारणांमुळे वि.प.क्रं.2 हे तक्रारकर्त्याचे भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ आहे. परंतु मंचाने वि.प.क्रं.4 यांना विक्रीपत्र करुन देण्‍यास बाध्‍य केल्यास तक्रारकत्याचे भुखंडाचे विक्रीपत्र करणे शक्‍य होईल असे नमुद केले. त्यामुळे तक्रारकर्त्यास बाजारभावाने किंमत परत देण्‍याचा प्रश्‍नच उद्भभवत नाही.
13. विरुध्‍द पक्ष क्रं.3 ने देखील आपल्‍या लेखी जबाबात तक्रारकर्त्‍याशी झालेला प्‍लॉट विक्रीचा करार आणि त्‍यापोटी दिलेले पैसे कबुल केले आहेत. तसेच ते खरेदी खत लिहून देण्‍यास तयार आहेत परंतु विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 हे खरेदी खत करुन देण्‍यास तयार नसल्‍याने खरेदीखत होऊ शकले नाही असे नमुद केले असून विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 प्रमाणेच विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 विरुध्‍द आरोप केलेले आहेत. वि.प.क्रं.4 चा हेतु लक्षात आल्‍याने वि.प.क्रं. 2 व 3 यांनी वि.प.क्रं.4 विरोधात संस्‍थेचा रेकॉर्ड स्‍वतःचे अखत्‍यारीत घेतला व अवैधरित्‍या रकमेची मागणी केल्‍या बाबतची तक्रार प्रतापनगर पोलीस स्‍टेशनला नोंदविली. परंतु पोलीसांनी सदर प्रकरण अदखल म्हणुन दाखल केले. तसेच तक्रारकत्याने तक्रारीत नमुद केलेली रक्‍कम भागीदारी संस्‍थेस प्राप्त झाली आहे. तक्रारकर्त्याने उर्वरित रक्‍कम दिल्यास वि.प.क्रं.-3 आजही विक्रीपत्र करुन देण्‍यास तयार आहे.
14. विरुध्‍द पक्ष क्रं.4 ने प्राथमिक आक्षेपांसह आपले लेखी उत्तर दाखल केले आहे. त्‍यांचा प्रथम आक्षेप असा आहे की, तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 यांच्‍यात कोणताही देवाण घेवाण संबधिचा आर्थिक व्‍यवहार घडलेला नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा त्‍यांचा ग्राहक नाही. तसेच दुसरा आक्षेप असा आहे की, वि.प.क्रं.4 चे व्‍यावसायिक प्रतिष्‍ठान या मंचाचे भौगोलिक अधिकार क्षेत्रात येत नाही आणि इतर वि.प. हे देखील नागपूर म्‍युनिसिपल कॉरपोरेशनच्‍या हद्दीत राहणारे असल्‍यामुळे ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986,कलम-11 (2) (अ) (ब) (क) अन्‍वये सदर तक्रार अर्ज वि. मंचाचे अधिकार क्षेत्रा बाहेरील आहे. वि.प. क्रं- 4 चा तिसरा आक्षेप असा आहे की तक्रारकर्त्याने सर्वच वि.प. नां सुभद्रा रिअल इस्‍टेट तर्फे भागीदार असे संबोधल्‍यामुळे  वि.प.नां कायदेशीररित्‍या पक्षकार केले नाही म्‍हणून  तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे. तक्रारकर्त्याने तक्रारीत नमुद भुखंड क्रमांक 61 हा पुर्नविक्रीकरिता घेतला असल्‍याने तक्रारकर्ता ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986 चे                कलम 2 (i) (d) (i) (ii) प्रमाणे  वि.प.चा ग्राहक नाही.
15. वि.प.क्रं. 4 यांनी आपले लेखी जवाबात पुढे असे नमुद केले की, सदर तक्रार ही ग्राहक संरक्षण कायदा कलम-24-अ अन्‍वये मुदतबाहय आहे. दिनांक 10.08.2008 रोजी वादातील करारनामा वि.प.क्रं.4 यांनी केलेला नाही अथवा त्यासंबधी कोणतेही अधिकार वि.प.क्रं.4 यांनी अन्‍य कोणाला दिलेले नाही. भागीदारी संस्‍था पंजीकृत नाही, त्यामुळे वादातील व्‍यवहाराबाबत वि.प.क्रं.4 चा कोणताही संबंध नाही व कायदेशीररित्या वादातील व्यवहार विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 वर  बंधनकारक नाही. तक्रारकर्त्याने दिनांक-10.08.2008  च्‍या करारनाम्या संबधी चार वर्षानंतर दिनांक 29/6/2012 रोजी दाखल केलेली तक्रार मुदतबाहय आहे. दिनांक 10/09/2008 ते 17/04/2011 पर्यत इतर व्‍यक्तिनी स्विकारलेल्या रक्‍कमे बाबत विरुध्‍द पक्ष क्रं.4 यांना कोणतीही माहिती नाही. तक्रारीत नमुद माहिती वरुन असे दिसुन येते की विरुध्‍द पक्ष क्रं.2 यांनी स्‍वतःच्‍या मालकीच्‍या घरी सदर नागपूर येथे संस्‍थेचे नोंदणीकृत कार्यालय दर्शवून, तकारकर्त्याकडुन रक्‍कम स्विकारुन खोटा व बनावटी करारनामा करुन दिला. त्यामुळे सदर व्‍यवहारास वि.प.क्रं.2 हे स्‍वतः जबाबदार आहेत. दिनांक 10/08/2008 चा करारनामा, वि.प.क्रं.4 ने करुन दिलेला नाही, त्यामुळे त्‍यांचे विरुध्‍द दाखल करण्‍यास कोणतेही कारण घडले नाही म्‍हणुन वि.प.क्रं.4 ला सदर प्रकरणातुन वगळण्‍यात यावे अशी विनंती केली आहे.
16. वि.प.क्रं.4 यांनी पुढे असे नमुद केले की, सदर प्रकरणातील वि.प. यांचे आप-आपसात वाद असून त्यांची एकमेंकां विरुध्‍दची बरीच प्रकरणे न्‍यायप्रविष्‍ट आहेत. वादातील करारनामा दिनांक 10/08/2008 रोजी झाला तेंव्‍हा वि.प. संस्‍था कायदेशीर आणि पंजीकृत नव्‍हती. तक्रार अर्जात दर्शविलेल्या पत्यावर वि.प. चे कार्यालय कधीच नव्‍हते. खरी वस्‍तुस्थीती अशी आहे की दिनांक 13/03/2008 रोजी पुरुषोत्तम भांगे, सुभाष माटे, दिलीप हिंगे यांनी एकत्र येवुन रुपये 500/-च्‍या स्टॅम्‍प पेपर वर डिड ऑफ पार्टनरशिप तयार केली आणि त्याप्रमाणे 09/07/2008 रोजी मौजा भानसुली, तह.हिंगणा, जि. नागपूर येथील खसरा क्रमांक 105, एकंदर आराजी 5 एकर, एकुण किंमत 45,95,000/- ही जमिनी खरेदी करण्‍यासाठी करारनामा केला. तसेच खसरा नं.8/1 मौजा पिंपरी येथील जमिनीवर प्‍लॉटस पाडून एकाच जमीनीचे प्‍लॉटस दोन संस्‍थेच्‍या नावाने दर्शवून  वि.प.क्रं 2 व क्रं 3 ने  विक्रीचे करारनामे करुन खरेदीदारांची फसवणूक केली. तसेच कोणतेही अधिकार नसतांना सुभद्रा रियल इस्‍टेट व सुभद्रा रियालीटीजच्‍या नावाने प्‍लॉट्सची विक्री केली असल्‍याचे आढळून आले. दिनांक 13/3/2008 पासुन भागीदारी अस्‍तीत्वात असतांना देखिल दिनांक 1/10/2008 रोजी श्री सुभाष जयराम माटे आणि त्यांची पत्नी श्रीमती सविता सुभाष माटे यांनी 500/- रुपयाच्‍या स्‍टॅम्‍पपेपरवर भागीदारीचा लेख तयार करुन सुभद्रा रियलिटीज नावाची वेगळी फर्म तयार केली व ईतर लोकांकडून रक्‍कम स्विकारून बयाणपत्र व पावत्या देण्‍यात आल्‍या, त्याबाबत वि.प.क्रं-4 पुरुषोत्तम नारायण भांगे यांना कोणतीही माहिती देण्‍यात आली नव्हती. या व्‍यवहाराबाबत वि.प.क्रं.4 यांना माहिती मिळाल्यावर दिनांक 16/6/2009 रोजी रुपये 100/- स्‍टॅम्‍प पेपरवर डिड ऑफ पार्टनरशिपचा लेख तयार करुन त्या अन्‍वये श्रीमती सविता सुभाष माटे यांना रिटायर्ड करण्‍यात आल्‍याचे दर्शवून पुरुषोत्तम नारायण भांगे वि.प.क्रं.4 यांना सुभद्रा रियालिटीज या फर्म अंतर्गत दिनांक 16/6/2009 पासुन भागीदार करण्‍यात आले. परंतु त्यातील व्यवहाराबाबत अथवा रक्‍कमेबाबत वि.प.क्रं.4 यांना सुचना अथवा माहिती देण्‍यात आली नव्‍हती. त्यामुळे आपसात वाद निर्माण झाल्‍याने वि.प.कं. 4 ने दिवाणी प्रकरण क्रं 1006/2010 दाखल केले होते. तसेच दिवाणी प्रकरण क्रं 932/2011 हे दि.23.11.2011 रोजी वि.प.क्रं.2 व 3 यांनी देखिल दाखल केले असुन ते न्‍यायप्रविष्‍ट आहे. वि.प.क्रं. 2,3, व 4 यांनी एकमेकां विरुध्‍द फौजदारी गुन्‍हयाच्‍या तक्रारी दाखल केलेल्या आहेत व हिंगणा दिवाणी न्‍यायालयाने उपरोक्‍त वादातील मुळ जमीन मालकास जमिनीच्‍या किंमतीबाबत दिलेल्या धनादेशासंबंधीचा आदेश पारित केलेला आहे. अशाप्रकारे सदरचे प्रकरण हे अतिशय गुतांगुंतीचे असल्‍याने  तक्रारकर्त्याने कायदेशीररित्या मुद्रांक शुल्‍क भरुन प्रकरण दिवाणी न्‍यायालयासमक्ष दाखल करावयास पाहिजे. वि.प.क्रं.4 विरुध्‍द तक्रारकर्त्याची नोंदणीकृत खरेदीखत करुन देण्‍याची अ‍थवा आजच्या बाजार भावा प्रमाणे किंमत देण्‍याची मागणी गैरकायदेशीर आहे म्हणुन विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 विरुध्‍द सदर तक्रार खारीज करावी अशी विनंती केली आहे.
17. तक्रारकर्त्यातर्फे अधिवक्‍ता श्रीमती स्‍वाती पौनीकर, वि.पक्ष क्रं. 2  तर्फे अधिवक्‍ता श्री महेश तायडे, वि.प.क्रं.3 तर्फे अधिवक्‍ता                 श्रीमती के.के. भांगे आणि वि.प.क्रं.4 तर्फे अधिवक्‍ता श्री एस बी सोलाट यांचा युक्तिवाद ऐकण्‍यात आला.

1.  तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, विरुध्‍दपक्षांचे विरोधी कथन यावरुन मंचाचे निर्णयार्थ खालील मुद्दे उपस्थित होतात-

               मुद्दे                           निष्‍कर्ष

1)    तक्रारकर्ता विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 चा ग्राहक

      आहे काय व सदरची तक्रार चालविण्‍याचा

      मंचास अधिकार आहे काय?...................................होय.

2)    वि.प.क्रं 1, 2 व 3 ने केलेला करार,

      वि.प.क्रं 4 वर बंधनकारक आहे काय?.....................होय.

3)    वि.प.नी सेवेत न्‍युनतापूर्ण व्‍यवहार केला

      आहे काय?..........................................................होय.

4)    तक्रारकर्ता तक्रारीत मागणी केलेली दाद

      मिळण्‍यास पात्र आहे काय?....................................होय.

5)    अंतिम आदेश काय?.......................................... तक्रार अंशतः मंजूर.

::  कारण मिमांसा  ::

19.  मंचास प्रस्‍तुत तक्रारीमध्‍ये निकाल पारीत करण्‍यापूर्वी खालील वस्‍तुस्थिती प्रकर्षाने नमुद करणे आवश्‍यक वाटते. प्रस्‍तुत ग्राहक तक्रारी सोबत अन्‍य ग्राहक तक्रारी मंचा समक्ष दाखल आहेत. हया सर्व तक्रारी क्रमांक-60/2012 ते 67/2012 जरी वेगवेगळया तक्रारदारांनी  मंचा समक्ष दाखल केलेल्‍या असल्‍या तरी तपशिलाचा थोडाफार भाग वगळता यातील सर्व विरुध्‍दपक्ष एकच आहेत आणि ज्‍या कायदे विषयक तरतुदींचे आधारावरुन हया तक्रारी निकाली निघणार आहेत, त्‍या कायदे विषयक तरतुदी सुध्‍दा सर्व तक्रारींमध्‍ये सारख्‍याच आहेत. त्‍यामुळे सर्व पक्ष व त्‍यांचे अधिवक्ता यांचे सहमतीने प्र‍थमतः या सर्व तक्रारी मंचा समक्ष  ग्रुप मॅटर म्‍हणून चालविण्‍यात आल्‍यात व एकाच वेळी सर्व पक्षांचा युक्‍तीवाद मंचा समक्ष ऐकण्‍यात आला होता. मंचा समक्ष दाखल  ग्राहक तक्रार क्रं-60/2012 विजय गव्‍हाणे ही प्रतिनिधीक स्‍वरुपाची तक्रार समजून या तक्रारीत दाखल केलेले दस्‍तऐवज अन्‍य सर्व तक्रारींमध्‍ये विचारात घ्‍यावे असेही सर्व पक्षां तर्फे ठरविण्‍यात आले होते. तशा आशयाची पुरसिस ग्राहक तक्रार क्रं-61/2012 ते 67/2012 मध्‍ये स्‍वतंत्ररित्‍या विरुध्‍दपक्ष क्र 2 व क्रं 3 यांनी मंचा समक्ष दि.10.07.2014 रोजी दाखल केली आणि पुरसिस मध्‍ये नमुद केले की, विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ने दि.22.11.2013 रोजी मंचा समक्ष दस्‍तावेज क्रं 1 ते 17 तसेच दि.28.02.2014 रोजी दस्‍तावेज क्रं-1 ते 7 हे दस्‍तावेज ग्राहक तक्रार क्रं-60/2012 विजय गव्‍हाणे विरुध्‍द सुभद्रा रियल इस्‍टेट व इतर या तक्रारीमध्‍ये दाखल केलें आहे. सदरचे दाखल दस्‍तावेज हे अन्‍य ग्राहक तक्रारीमध्‍ये (ग्राहक तक्रार क्रं-61/2012 ते 67/2012) रेफर तसेच वाचण्‍यात यावे व सदर दस्‍तावेज हे तक्रारीमध्‍ये वाचून त्‍यानुसार विचारात घेण्‍यात यावे अशा आशयाची पुरसिस स्‍वतंत्र तक्रारनिहाय मंचा समक्ष दाखल केली आहे. सदर पुरसिस नुसार मंच ग्राहक तक्रार क्रं-60/2012 विजय गव्‍हाणे विरुध्‍द सुभद्रा रियल इस्‍टेट व इतर या प्रकरणात विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ने दाखल केलेले सर्व दस्‍तावेज अन्‍य ग्राहक तक्रारीं (ग्राहक तक्रार क्रं-61/2012 ते 67/2012) मध्‍ये सुध्‍दा विचारात घेत आहे.विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 चे अधिवक्‍ता श्री सोलट यांनी ग्राहक तक्रार क्रं-60/2012 मध्‍ये प्रथम युक्‍तीवाद करतो असे सांगून युक्‍तीवाद केला व त्‍यानंतर सदरचा युक्‍तीवाद अन्‍य ग्राहक तक्रारींमध्‍ये समजण्‍यात यावा असे मंचा समक्ष कथन केले होते. त्‍यामुळे सर्व ग्राहक तक्रारी हया निकालासाठी सर्वप्रथम दि.27.06.2014 रोजी राखीव ठेवण्‍यात आल्‍या होत्‍या परंतु वेळेवर निकालपत्र तयार न होऊ शकल्‍याने निकालासाठी पुढील तारीख-30.06.2014  नेमण्‍यात आली. परंतु विरुध्‍दपक्ष क्रं-4 यांचे अधिवक्‍ता श्री सोलट यांनी मंचा समक्ष डेलीबोर्डवर तक्रार घेण्‍यासाठी दि.27.06.2014 रोजी अर्ज सादर करुन त्‍याव्‍दारे ग्राहक तक्रार क्रं-61/2012 ते 67/2012 मध्‍ये पुरवणी मौखीक युक्‍तीवादासाठी संधी देण्‍यात यावी, अशी विनंती केली. वि.प.क्रं 4 चे अधिवक्‍ता श्री सोलट यांनी मंचा समक्ष सांगितले की, ग्राहक तक्रार                  क्रं-60/2012 श्री विजय गव्‍हाणे या तक्रारीतील दाखल दस्‍तऐवजावर प्रकाश टाकून मंचा समक्ष युक्‍तीवाद केला आहे परंतु अन्‍य ग्राहक तक्रारी म्‍हणजे तक्रार क्रं-61/2012 ते 67/2012 मध्‍ये दाखल दस्‍तऐवजांच्‍या संबधाने मंचा समक्ष युक्‍तीवाद केला नाही म्‍हणून योग्‍य निर्णय पारीत होण्‍याचे दृष्‍टीने दाखल दस्‍तऐवजावर प्रकाश टाकण्‍याची संधी देण्‍या करीता मौखीक पुरवणी युक्‍तीवादाची संधी मिळावी म्‍हणून मंचा समक्ष अर्ज सादर केला आहे. तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्रं 2 व 3 तर्फे त्‍यांचे अधिवक्‍त्‍यांनी सदर वि.प.क्रं 4 चे अर्जास तिव्र विरोध दर्शविला. विरुध्‍दपक्ष क्रं-4 यांना मौखीक पुरवणी युक्‍तीवादाची संधी न्‍यायाचे दृष्‍टीने देणे न्‍यायसंगत होईल असे नमुद करुन मंचाने वि.प.क्रं 4 तर्फे अधिवक्‍ता श्री सोलट यांचा दि.27.06.2014 रोजीचा ग्राहक तक्रार क्रं-61/2012 ते 67/2012 मध्‍ये पुरवणी मौखीक युक्‍तीवादासाठी संधी मिळण्‍याचा अर्ज मंजूर केला. तसेच तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 व           क्रं 3 यांना सदर वि.प.क्रं 4 चे मौखीक पुरवणी युक्‍तीवादावर मौखीक उत्‍तर देणे आवश्‍यक वाटल्‍यास त्‍यांना सुध्‍दा परवानगी सदर आदेशान्‍वये देण्‍यात आली. त्‍यावरुन पुन्‍हा ग्राहक तक्रार क्रं-61/2012 ते 67/2012 मध्‍ये पुन्‍हा स्‍वतंत्र निहाय विरुध्‍दपक्ष क्रं-4 चे अधिवक्‍ता श्री सोलट यांचा मौखीक पुरवणी युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्‍ता श्रीमती पौनीकर, वि.प.क्रं 2 चे अधिवक्‍ता श्री महेश तायडे आणि वि.प.क्रं 3 चे अधिवक्‍ता श्रीमती हिंगे आणि उपस्थित पक्षांचे युक्‍तीवाद मंचा समक्ष ऐकण्‍यात आला आणि त्‍यावरुन प्रस्‍तुत निकालपत्र पारीत करण्‍यात येत आहे.

     मंचा तर्फे विशेषत्‍वाने येथे असेही नमुद करण्‍यात येते की, ग्राहक तक्रार क्रं-60/2012 ते 67/2012 मधील विरुध्‍दपक्ष आणि भागीदारी फर्म एक सारखीच असल्‍यामुळे भागीदारी फर्म संबधीचे  प्रतिनिधीक ग्राहक तक्रार             क्रं-60/2012 विजय गव्‍हाणे या तक्रारी मध्‍ये दाखल दस्‍तऐवज मंच सर्व तक्रारींमध्‍ये विचारात घेत आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍यांनी स्‍वतंत्ररित्‍या त्‍यांचे सोबत भूखंड विक्री संबधाने विरुध्‍दपक्षाने करुन दिलेला करारनामा , भूखंडाच्‍या रकमा दिल्‍याच्‍या पावत्‍या हया तक्रारनिहाय स्‍वतंत्रपणे सादर केलेल्‍या असल्‍यामुळे ते सर्व दस्‍तऐवज तक्रारीनिहाय मंच विचारात घेत आहे.

मुद्दा क्रं-1 ते 3 बाबत-

20.   प्रस्‍तुत प्रकरणात वि.प.क्रं 2 ते 4 सुभद्रा रियल इस्‍टेट हया दि.13.03.2008 रोजी अस्तित्‍वात आलेल्‍या बिगर नोंदणीकृत भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार आहेत या बाबत विवाद नाही. उपरोक्‍त नमुद केल्‍या प्रमाणे ग्राहक तक्रार क्रं-160/2012 विजय गव्‍हाणे ही प्रतिनिधीक स्‍वरुपाची तक्रार असल्‍याने त्‍यामध्‍ये विरुध्‍दपक्ष भागीदारी फर्म संबधीचे दाखल दस्‍तऐवज मंच अन्‍य ग्राहक तक्रार क्रं-61/2012 ते 67/2012 मध्‍ये विचारात घेत आहे. त्‍या बाबतचा करारनामा वि.प.क्रं 2 ने दि.28.02.2014 च्‍या यादी सोबत             दस्‍त क्रं 1 वर दाखल केला आहे. सदर भागीदारी संस्‍था अस्तित्‍वात असताना, विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 सुभाष माटे व त्‍यांची पत्‍नी श्रीमती सविता माटे यांनी सुभद्रा रिअलिटीज नावाने वेगळी भागीदारी संस्‍था दि.01.10.2008 रोजी सुरु केली, त्‍या बाबतचा दस्‍तऐवज वि.प.क्रं 2 ने दि.28.02.2014 च्‍या यादी सोबत दस्‍त क्रं 2 प्रमाणे अभिलेखावर दाखल केला आहे. दि.-15.06.2009 रोजी सुभद्रा रिअलीटीज मधून श्रीमती सविता माटे हया भागीदार निवृत्‍त झाल्‍यात आणि नविन भागीदार म्‍हणून विरुध्‍दपक्ष क्रं 3 दिलीप हिरामण हिंगे आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 पुरुषोत्‍तम नारायण भांगे हे नविन भागीदार सामिल झाल्‍यावर विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ते 4 हे सदर भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार झाले. त्‍या बाबतचा दस्‍त वि.प.क्रं 2 ने दि.22.11.2013 च्‍या यादी सोबत दस्‍त क्रं 5 वर दाखल केला आहे. सदर भागीदारी संस्‍थेचा व्‍यवसाय जमीनी खरेदी करणे, विकसित करणे व गरजू व्‍यक्‍तीनां भूखंड विक्रीचा आहे. संस्‍थे तर्फे भूखंड विक्रीचा करार कोणी करावा हे सदर भागीदारी करारनाम्‍यात स्‍पष्‍ट केलेले नाही. विरुध्‍दपक्ष क्रं 3 व 4 सुभद्रा रिअलिटीज मध्‍ये दि.15.06.2009 रोजी सामील झाले असले तरी सदर संस्‍थेच्‍या वतीने विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ने दि.01.10.2008 रोजी पासून ग्राहकां बरोबर प्‍लॉट विक्रीचे केलेले करार आणि व्‍यवहार नव्‍याने सामील भागीदारांवर बंधनकारक ठरतात. तसेच वरील वस्‍तुस्थिती लक्षात घेता सुभद्रा रिअल इस्‍टेट व सुभद्रा रिअलिटीज हया दोन्‍ही भागीदारी संस्‍थांचे भागीदार सारखेच असून दोन्‍हींचा व्‍यवसाय एकच असल्‍याचे दिसून येते. सुभद्रा रिअलिटीज या भागीदारी संस्‍थेने दि.30.12.2009 च्‍या नोंदणीकृत खरेदी खताने मौजा भानसोली, खसरा नं./सर्व्‍हे नं.105 आणि 120 ही शेत जमीन कृष्‍णराव वानखडे यांचे कडून खरेदी केली. त्‍या बाबत नोंदणीकृत खरेदीखताची प्रत विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ने दि.22.11.2013 रोजीचे  दस्‍तऐवज  यादी  सोबत दस्‍त  क्रं 9 प्रमाणे दाखल केली आहे  व ती  सुभद्रा  रिअलिटीजचे  नावाने  महसूली अभिलेखात  नोंदली  आहे त्‍याचा 7/12 चा उतारा  दि.22.11.2013 रोजीचे यादी प्रमाणे दस्‍त क्रं 10 वर विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ने दाखल केला आहे. मूळ मालक कृष्‍णराव वानखेडे यांचे प्रस्‍तावा प्रमाणे दि.22.09.2009 रोजी सदर जमीन गैरकृषी झाली असून त्‍या बाबतचा आदेश विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ने दि.22.11.2013 रोजीचे यादी प्रमाणे दस्‍त क्रं 11 वर दाखल केला आहे व त्‍या सोबत ले-आऊट नकाशा देखील जोडला आहे.

21.   विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 सुभाष जयराम माटे यांनी दि.10.08.2008 रोजी तक्रारकर्ता श्री विनोद सदाशिव काळे  यांना सुभद्रा रिअल इस्‍टेट तर्फे भागीदार म्‍हणून मौजा भान्‍सोली, तहसिल हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा            क्रं 105, 120 निवासी ले-आऊट मधील भूखंड क्रं 61 क्षेत्रफळ 1291.20 चौरसफूट रुपये-1,16,000/- मध्‍ये विकण्‍याचा करार केला व रुपये-16,000/- इसारा दाखल  स्विकारले आणि उर्वरीत रक्‍कम मासिक किस्‍तीमध्‍ये देण्‍याचे कबुल केले. त्‍या बाबतचा करारनामा तक्रारकर्त्‍याने नि.क्रं 3 वरील दस्‍तऐवज यादी प्रमाणे दस्‍त क्रं 1 वर दाखल केला असून तो विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 व 3 यांनी कबुल केला आहे.

22.    विरुध्‍दपक्ष क्रं 4  श्री पुरुषोत्‍तम भांगे यांनी सदरचा दस्‍तऐवज नाकारलेला आहे. विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 चे अधिवक्‍ता श्री सोलट यांनी असा युक्‍तीवाद केला की, सदर दस्‍तऐवजावर विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 ची सही नाही. तसेच विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 यांनी, विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 श्री सुभाष जयराम माटे यांना असा करारनामा करण्‍याचे कोणतेही अधिकार दिलेले नसल्‍याने, विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 च्‍या बेकायदेशीर कृतीसाठी सुभद्रा रियल इस्‍टेट किंवा सुभद्रा रिअलिटीज या भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार म्‍हणूनही विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 यांना जबाबदार धरता येणार नाही व म्‍हणून तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 यांचे मध्‍ये “ग्राहक व सेवा देणारे” असे कोणताही संबध प्रस्‍थापित होत नाहीत.

 23.     आपल्‍या युक्‍तीवादाचे समर्थनार्थ विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 चे अधिवक्‍ता                   श्री सोलट यांनी खालील मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे न्‍यायनिर्णयाचा दाखला दिला आहे-

AIR 1999 S.C. 2171

Bina Murlidhar Hemdev & Ors.

-V/s-

Kanhaiyalal Lokram Hemdev & others

      उपरोक्‍त नमुद प्रकरणात मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने नोंदविलेला अभिप्राय खालील प्रमाणे-

    46. “ Under section 19 (1) of the Partnership Act, the acts of a partner which are done to carry on, in the usual way, business of the kind carried on by the firm, binds the firm.  Under Section 19(2) in the absence of any usage or custom of trade to the contrary, the above implied authority-(here express authority under clause 10 of the same nature)-does not prima facie empower the partner to “transfer immovable property belonging to the firm” as stated in clause (g) of Section 19(1) of the Partnership Act. Such a power to transfer property of the firm must be expressly given to the transferring partner so far as immovable property is concerned”.

24.    विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 चे अधिवक्‍ता श्री सोलट  यांनी आपल्‍या युक्‍तीवादात पुढे असे प्रतिपादीत केले की,तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही नोंदणीकृत करारनाम्‍यावर आधारीत नसल्‍याने त्‍याची खरेदीखत करुन मिळण्‍याची मागणी मंजूर करता येत नाही.

      आपल्‍या या युक्‍तीवादाचे समर्थनार्थ त्‍यांनी खालील मा. वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे न्‍यायनिर्णयाचा दाखला दिला आहे-

AIR 2013 SC 2873

Hansa V. Gandhi

-Vs-

Deep Shankar Roy & Others

      उपरोक्‍त नमुद प्रकरणात मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने खालील प्रमाणे अभिप्राय व्‍यक्‍त केला आहे-

           24. “In absence of such a registered document, the plaintiffs would not get any right in respect of the flats, which they intended to purchase.  Moreover, in absence of the registration, the Subsequent Buyers could not have got an opportunity to inspect the agreement and there could not be any presumption that the Subsequent Buyers knew about the agreement.”

25.    विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 चे अधिवक्‍ता श्री सोलट यांनी पुढे युक्‍तीवादात असे प्रतिपादीत केले की, करारनामा खोटा आहे असे विरुध्‍दपक्षाचे म्‍हणणे असेल तर करारनाम्‍याची वैधता तपासण्‍यासाठी दिवाणी न्‍यायालयात जाण्‍याचा            मार्ग अवलंबणे आवश्‍यक आहे. ग्राहक मंचाला अशा प्रकरणात निर्णय देण्‍याची

अधिकारीता नाही. आपल्‍या या युक्‍तीवादाचे समर्थनार्थ त्‍यांनी खालील              मा. वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे न्‍यायनिर्णयाचा दाखला दिला आहे-

III (2013) CPC 114 (NC)

Prakash1

-Vs-

Shrikant

   उपरोक्‍त नमुद प्रकरणात मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने नोंदविलेला अभिप्राय खालील प्रमाणे-

          7. “ However, in the case in question, if the existence of agreement is denied, it becomes a case for filing civil suit for specific performance between the parties.  The said agreement is not a registered document and moreover the money supposed to have been given by the complainant to the other party has been stated to be given in cash only.  In such a situation, both the parties shall have to lead evidence before a Court of competent jurisdiction, which could adjudicate upon the issue whether the agreement is a genuine document or not.  We, therefore, agree with the finding of the District Forum that the Civil Court is the appropriate Forum for filing suit for specific performance so that the validity of the agreement in question could be examined”.

26.   या शिवाय विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 चे अधिवक्‍ता श्री सोलट यांनी पुढे असा युक्‍तीवाद केला की, तक्रारकर्त्‍याने करार केलेला सदरचा भूखंड हा घर बांधण्‍याचे उद्देश्‍याने नसून तो भूखंड पुढे पुर्नविक्री करुन नफा कमाविण्‍यासाठी घेतला असल्‍याने तो “ग्राहक  ” या संज्ञेत येत नाही व म्‍हणूनही तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे.

27.   या उलट तक्रारकर्त्‍या तर्फे अधिवक्‍ता श्रीमती पौनीकर यांनी त्‍यांच्‍या युक्‍तीवादात सांगितले की, विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 व क्रं 3 हे सुभ्रदा रिअल इस्‍टेट व सुभद्रा रिअलिटीज या दोन्‍ही भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार आहेत, हे अभिलेखावरील दस्‍तऐवजांवरुन सिध्‍द होते.  तिन्‍ही भागीदारांनी अस्तित्‍वात आणलेल्‍या दोन्‍ही भागीदारी संस्‍थेचा व्‍यवसाय जमीनी विकत घेणे, विकसित करणे व गरजू ग्राहकांना भूखंड विकणे हा आहे. दोन्‍ही भागीदारी संस्‍था नोंदणीकृत नाहीत हे खरे असले तरी कायद्दा प्रमाणे भागीदारी संस्‍थांची नोंदणी अनिवार्य नाही.  भागीदारी संस्‍था नोंदणीकृत नसेल तर अशा संस्‍थेच्‍या नावाने अन्‍य व्‍यक्‍ती विरुध्‍द दावा दाखल करता येत नाही एवढेच भारतीय भागीता अधिनियमाच्‍या कलमा मध्‍ये नमुद आहे.  मात्र भागीदारी संस्‍था नोंदणीकृत नसली तरी त्रयस्‍थ व्‍यक्‍तीला भागीदारी संस्‍था व तिच्‍या भागीदारां विरुध्‍द कायदेशीर कारवाई करण्‍यास कायद्दाने मनाई केलेली नाही.

28.   तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्‍ता श्रीमती पौनीकर यांनी पुढे असा युक्‍तीवाद केला की, भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार हे स्‍वतःसाठी तसेच भागीदारी संस्‍थेसाठी प्रतिनिधी (Agent) म्‍हणून काम करीत असतात.  संस्‍थेच्‍या दैनंदिन व्‍यवहारात संस्‍थेच्‍या वतीने एका भागीदाराने जरी त्रयस्‍थ व्‍यक्‍ती सोबत व्‍यवहार केला तरी सदरचा व्‍यवहार हा भागीदारी संस्‍थेवर बंधनकारक असतो. संस्‍थेच्‍या दैनंदिन कामासाठी आवश्‍यक भागीता अधिनियमाच्‍या कलम 19 (1) प्रमाणे गृहीत व्‍यवहार करण्‍याचा संस्‍थेच्‍या भागीदारास (Implied) अधिकार आहे.  सदरच्‍या प्रकरणात विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ने तक्रारकर्त्‍या बरोबर भूखंड विक्रीचा (बुकींग) करार आणि सदर करारापोटी मासिक किस्‍तीत स्विकारलेली भूखंडाची किंमत भागीदारी संस्‍थेच्‍या करीता एजंट म्‍हणून स्विकारली असल्‍याने सदर व्‍यवहार कलम 19(1) प्रमाणे भागीदारी संस्‍थेवर व पर्यायाने तिनही भागीदारांवर बंधनकारक आहे व म्‍हणून तक्रारकर्ता भागीदारी संस्‍थेचा व सदर भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार असलेल्‍या विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ते 4 यांचा ग्राहक ठरतो व त्‍यामुळे त्‍याने विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ते 4 विरुध्‍द दाखल केलेली ग्राहक तक्रार चालविण्‍याचा मंचाला अधिकार आहे.

     तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्‍ता श्रीमती पौनीकर यांनी आपल्‍या युक्‍तीवादाच्‍या समर्थनार्थ  खालील मा. वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे न्‍यायनिर्णयाचा दाखला दिलेला आहे-

III (2006) CPJ 375 (NC)

Rameshsingh Balaksingh Baghel

-Vs-

Sudha Nilkantharao Mandhare & Others.

     उपरोक्‍त नमुद प्रकरणात भागीदारी संस्‍थे तर्फे तक्रारकर्त्‍या बरोबर संस्‍थेचे भूखंड विकण्‍याचा करार केला. पूर्ण पैसे देऊनही भूखंडाचे खरेदीखत करुन दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक मंचा समोर तक्रार दाखल केली. तक्रारकर्त्‍याने  बाकी  राहिलेली  रक्‍कम  दिल्‍या  वर  भागीदारी  संस्‍थेने तक्रारकर्त्‍याच्‍या खर्चाने खरेदीखत लिहून द्दावे किंवा द.सा.द.शे.10टक्‍के व्‍याजासह रक्‍कम परत करावी आणि रुपये-10,000/- नुकसान भरपाई द्दावी असा आदेश दिला. सदर आदेशा विरुध्‍दचे अपिल राज्‍य आयोगाने फेटाळले. त्‍या विरुध्‍द दाखल रिव्‍हीजन मध्‍ये मा. आयोगाने खालील प्रमाणे अभिप्राय नोंदविलेला आहे-

         4.  The submission advanced by Mr. Pritesh Bansod, for petitioners was that the amount paid by respondent No.1 was received by respondent No.10/O.P.No. 13 who converted the same to his own use and the partners/other than respondent No.10, thus, cannot be held liable to pay the awarded amount.  Submission is, however, without any merit.  Section 18 of the Indian Partnership Act, 1932 says that subject to the provisions of this Act, a partner is the agent of the firm for the purpose of the business of the firm.  Sub-section (1) of Section 19 provides that subject to the provisions of Section 22, the act of a partner which is done to carry on, in the usual way, business of the kind carried on by the firm, binds the firm. The authority of a partner to bind the firm conferred by this section is called his “implied authority. Present case does not fall under Sub-Section (2) of Section 19 of the Act.  Thus, the payment made by respondent No. 1 allegedly to respondent No. 10 is binding on petitioner No. 1 and remaining partners of petitioner No. 2 firm.  There is no illegality or jurisdictional error in the orders passed by Fora below warranting interference in revisional jurisdiction under Section 21(b) of Consumer Protection Act, 1986.  Revision petition is therefore dismissed.

29.     तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्‍ता श्रीमती पौनीकर यांचा असा युक्‍तीवाद आहे की, सदर प्रकरणात विरुध्‍दपक्षाने दाखल केलेल्‍या  AIR 1999 (SC) 2171 या                न्‍यायनिर्णयातील निर्णय मुलाधार (Ratio) लागू पडत नाही कारण त्‍या प्रकरणातील भागीदारी संस्‍था ही प्रस्‍तुत प्रकरणातील भागीदारी संस्‍थे प्रमाणे जमीन खरेदी करणे, विकसित करणे व भूखंड विकणे या उद्देश्‍याने अस्तित्‍वात आलेली नव्‍हती व विकसित केलेले भूखंड विक्री करणे हा वरील निर्णयातील भागीदारी संस्‍थेचा दैनंदिन व्‍यवहार नव्‍हता.  त्‍यामुळे एका भागीदाराच्‍या संमती शिवाय भूखंडातील त्‍याच्‍या 17% हिश्‍श्‍याची विक्री करण्‍याचा इतर भागीदारानां भागीता संस्‍था अधिनियमाच्‍या कलम 19(2) प्रमाणे अधिकार पोहचत नाही असा निर्णय मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने दिला असून तो त्‍या प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती प्रमाणे बरोबर आहे.  परंतु मंचा समोरील प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती भिन्‍न आहे कारण यातील भागीदारी संस्‍थेचा दैनंदिन व्‍यवहार हा भूखंड विकणे (बुक करणे), त्‍याची किंमत वेळोवेळी वसुल करणे हा आहे व म्‍हणून संस्‍थेच्‍या वतीने व संस्‍थेच्‍या हितासाठी विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ने तक्रारकर्त्‍यास भूखंड विक्रीचा केलेला करार व त्‍यापोटी तक्रारकर्त्‍या कडून वेळोवेळी घेतलेली रक्‍कम ही कलम 19(1) प्रमाणे भागीदारी संस्‍थेवर व तिच्‍या सर्व भागीदारांवर बंधनकारक आहे. जो भागीदार हजर असेल तो संस्‍थेच्‍या वतीने भूखंडाचे बुकींग, पैसे वसुली इत्‍यादी दैनंदिन व्‍यवहार करीत होता व म्‍हणून सदर प्रकरणात कलम-19(1) लागू पडतो.

30.    तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्‍ता श्रीमती पौनीकर यांनी आपल्‍या युक्‍तीवादात पुढे असे नमुद केले की, भागीदारी संस्‍थेने केलेल्‍या कृतीस सर्व भागीदार जबाबदार असतात  व  म्‍हणून  संस्‍थेच्‍या व्‍यवहारा संबधी ग्राहक तक्रार एका किंवा सर्व भागीदारां विरुध्‍द  दाखल करता येते. आपल्‍या युक्‍तीवादाचे पुष्‍टयर्थ त्‍यांनी खालील मा. वरिष्‍ठ न्‍यायालयांचे न्‍याय निर्णयांचा दाखला दिला आहे-

           (1)        2005 (3) CPR 439

                        Punjab State Consumer Disputes Redressal

                     Commission

                        Gurcharan Singh Gill

-V/s-

Gurudev Singh & Others.

                                       ******

1.      AIR 2003 Andhra Pradesh 46

                     Vattumalli Narayanrao

             -V/s-

Medrarapu Krishna Rao & Others

                  ******

1.     AIR 1996 Madhya Pradesh 37 (Gwalior Bench)

                  Harikishan Shivhare

                                 -V/s-

                  State of Madhya Pradesh & Others.

                                        ******

31.    प्रस्‍तुत ग्राहक तक्रार प्रकरणात तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्ष यांनी दाखल केलेले दस्‍तऐवज, मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयांचे न्‍यायनिर्णय व युक्‍तीवाद विचारात घेता मंच खालील निष्‍कर्षाप्रत आले आहे-

32.    तक्रारकर्त्‍याने सुभद्रा रियल इस्‍टेट बरोबर विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 भागीदार श्री सुभाष जयराम माटे यांचेशी भूखंड क्रं 61 खरेदीचा केलेला व्‍यवहार हा सदर भागीदारी संस्‍थेच्‍या दैनंदिन व्‍यवहाराचा भाग असल्‍याने विरुध्‍दपक्ष               क्रं 2 ची सदर करारातील भूमीका ही भागीदारी संस्‍थेचा एजंट या स्‍वरुपाची असल्‍याने सदर व्‍यवहार हा भागीदारी संस्‍था व तिच्‍या सर्व भागीदारांवर बंधनकारक आहे. संस्‍थेने सदर भूखंडापोटी वेळोवेळी तक्रारकर्त्‍या कडून पैसे स्विकारले आहेत व त्‍या बाबतच्‍या पावत्‍या “ Authorised Signatory” म्‍हणून विरुध्‍दपक्ष संस्‍थे तर्फे दिलेल्‍या असल्‍याने तक्रारकर्ता सदर भागीदारी संस्‍थेचा  व  पर्यायाने विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 सह सर्व भागीदारांचा ग्राहक आहे. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या मा. राष्‍ट्रीय आयोगाचे III  (2006)  CPJ 375 (NC) Rameshsingh Balaksingh Baghel -Vs- Sudha Nilkantharao  Mandhare & Others या प्रकरणातील निर्णयाप्रमाणे सदरचे प्रकरणात भारतीय भागिता अधिनियम कलम-19(1) लागू होतो म्‍हणून विरुध्‍दपक्षा तर्फे दाखल केलेला मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या AIR 1999 S.C.- 2171 Bina Murlidhar Hemdev & Ors. -V/s-  Kanhaiyalal Lokram

Hemdev & others  प्रकरणात कलम-19(2) प्रमाणे दिलेल्‍या निर्णयाचा लाभ विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 यांना मिळू शकत नाही.

33.    तक्रारकर्त्‍याने खरेदी केलेला भूखंड नागपूर शहरा पासून फार दुरवर आहे व नजिकच्‍या भविष्‍यात तेथे घर बांधून राहण्‍यायोग्‍य परिस्थिती नाही म्‍हणून सदर भूखंड तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःच्‍या उपयोगासाठी नव्‍हे तर                 तो विकून नफा कमविण्‍यासाठी म्‍हणजे व्‍यवसायिक हेतूसाठी घेतला आहे व

म्‍हणून तक्रारकर्ता “ ग्राहक ” या संज्ञेत येत नाही हा विरुध्‍दपक्षा तर्फे घेण्‍यात आलेला आक्षेप केवळ काल्‍पनिक व कोणत्‍याही पुराव्‍या शिवाय असल्‍याने तथ्‍यहिन आहे व म्‍हणून स्विकारता येत नाही.

34.     प्रस्‍तुत प्रकरणातील सर्व विरुध्‍दपक्ष जरी नागपूर शहरात राहत असले तरी ज्‍या भूखंडा बद्दल ही तक्रार दाखल केली आहे, तो भूखंड मौजा भान्‍सुली, तहसिल हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथे म्‍हणजे अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच नागपूरच्‍या कार्यक्षेत्रात स्थित असल्‍यामुळे अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक न्‍यायमंचास प्रस्‍तुत तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र असल्‍याने या मंचाचे अधिकारक्षेत्रा बद्दलचा आक्षेप फेटाळण्‍यात येतो.

35.    विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 व क्रं 3 यांनी तक्रारकर्त्‍याची तक्रार बहुतांश मान्‍य केलेलीच आहे व उर्वरीत रक्‍कम घेऊन ते खरेदीखत लिहून व नोंदवून देण्‍यास तयार असल्‍याचे म्‍हटले आहे. केवळ विरुध्‍दपक्ष क्रं 4 ने तक्ररकर्त्‍यास खरेदीखत करुन देण्‍यास नकार दिल्‍यामुळे खरेदीखत नोंदविता आले नाही ही वस्‍तुस्थिती आहे. विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ते 4 यांचेतील आपसी वादाचा निर्णय करण्‍याची मंचाला कार्यकक्षा नाही. भागीदारी संस्‍थेची नोंदणी सक्‍तीची नाही. विरुध्‍दपक्षानीं भागीदारी संस्‍थेची नोंदणी केली नाही म्‍हणून त्‍यांच्‍या            चुकीची शिक्षा ग्राहकांना देण्‍याचा विरुध्‍दपक्षानां अधिकार नाही व स्‍वतःचे चुकीचा गैरफायदा विरुध्‍दपक्षानां घेता येणार नाही. विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 या भागीदारी संस्‍थे तर्फे खरेदीखत लिहून देण्‍यासाठी सदर खरेदीखतावर सही करण्‍याची वैयक्तिक आणि संयुक्तिक जबाबदारी ही सर्व भागीदारांची म्‍हणजे विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ते 4 यांची आहे. परंतु तक्रारकर्त्‍याने भूखंड खरेदीची बहुतांश रक्‍कम दिल्‍यावर व उर्वरीत रक्‍कम देण्‍यास तयारी दर्शविल्‍यावर विरुध्‍दपक्ष             क्रं 1 तर्फे, विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍यास खरेदीखत लिहून व नोंदवून न देता भागीदारी संस्‍थेच्‍या भूखंड ग्राहकाप्रती सेवेत न्‍युनतापूर्ण व्‍यवहार केल्‍याचे सिध्‍द होते. म्‍हणून मुद्दा क्रं 1 ते 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविले आहेत.

मुद्दा क्रं 4 व 5 बाबत-

36.  तक्रारकर्त्याने कराराप्रमाणे भूखंडाची ठरलेली किंमत रुपये-1,16,000/- पैकी दि.10.09.2008 ते 17.04.2011 या कालावधीत वेळोवेळी विरुध्‍द पक्षाचे कार्यालयात जाऊन नियमितपणे भुखंडाची उर्वरीत रक्‍कम रुपये-75,000/- जमा केली. विरुध्‍द पक्षाने त्याबाबत पावत्‍या निर्गमित केलेल्‍या आहेत. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने ईसा-याची रक्‍कम रुपये-16,000/- आणि वेळोवेळी मासिक किस्‍तीव्‍दारे भरलेल्‍या रकमा रुपये-75,00/- असे मिळून भूखंडापोटी एकूण रक्‍कम रुपये-91,000/-  विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 या भागीदारी फर्ममध्‍ये तिच्‍या भागीदारां मार्फत जमा केली आणि उर्वरीत रक्‍कम रुपये-25,000/- आजही विरुध्‍दपक्षास देऊन व स्‍वतः खरेदीखत लिहिण्‍याचा, मुद्रांकशुल्‍क व नोंदणी फीचा खर्च करुन खरेदीखत विरुध्‍दपक्षां कडून नोंदवून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. जर विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ते 4 यांनी वरील प्रमाणे खरेदीखत करुन देण्‍यास असमर्थता दर्शविली तर तक्रारकर्ता वरील प्‍लॉटची प्रस्‍तुत निकाल पारीत दि.05/08/2014 रोजी शासकीय मुल्‍यांकना प्रमाणे येणा-या रकमे मधून तक्रारकर्त्‍यास विरुध्‍दपक्षास भूखंडापोटी देणे असलेली रक्‍कम रुपये 25,000/- ची वजावट करुन येणारी रक्‍कम प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे. 12% व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षां कडून परत मिळण्‍यास पात्र आहे. या शिवाय तक्रारकर्ता शारिरीक व मानसिक त्रासा बाबत  रुपये-5000/- आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्ष क्रं 1 ते 4 यांचे कडून वैयक्तिक आणि संयुक्‍तरित्‍या मिळण्‍यास पात्र आहे म्‍हणून मुद्दा क्रं 4 ते 5 वरील निष्‍कर्ष त्‍याप्रमाणे नोंदविला आहे. वरील  नमुद वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन प्रस्‍तुत तक्रारीमध्‍ये खालील प्रमाणे मंच आदेश पारीत करीत आहे-

::आदेश::

तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विरुध्‍दपक्ष क्रं (1) सुभद्रा रियल इस्‍टेट भागीदारी फर्म नागपूर तर्फे तिचे भागीदार अनुक्रमे विरुध्‍दपक्ष क्रं (2) सुभाष जयराम माटे, विरुध्‍दपक्ष क्रं (3) दिलीप हिरामण हिंगे आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं (4) पुरुषोत्‍तम नारायण भांगे यांचे विरुध्‍द वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या खालील प्रमाणे अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

1)   विरुध्‍दपक्ष क्रं (1) भागीदारी फर्म आणि तिचे भागीदार म्‍हणून विरुध्‍दपक्ष क्रं-(2) ते (4) यांना निर्देशित करण्‍यात येते की, त्‍यांनी दि.10.08.2008 रोजी तक्रारकर्त्‍यास करुन दिलेल्‍या बयानापत्रा नुसार मौजा भानसोली, खसरा क्रं 105, 120, प.ह.नं.69, तहसिल हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर या ले-आऊट मधील भूखंड क्रं 61, क्षेत्रफळ 1291.20 चौरसफूटाचे नोंदणीकृत खरेदी खत तक्रारकर्त्‍या कडून भूखंडापोटी घेणे असलेली रक्‍कम  रुपये-25,000/-(अक्षरी रुपये पंचविस हजार फक्‍त) स्विकारुन नोंदवून द्दावे. खरेदीखत नोंदविण्‍यासाठी येणारा संपूर्ण खर्च तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः सहन करावा.

2)    विरुध्‍दपक्ष क्रं (1) ते (4) यांना आदेशातील कलम-1) नुसार उपरोक्‍त वर्णनातीत भूखंडाचे नोंदणीकृत खरेदीखत तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास आदेशातील कलम-1 मध्‍ये वर्णनातीत भूखंडाची प्रस्‍तुत निकाल पारीत दि.05/08/2014 रोजी शासकीय मुल्‍यांकना प्रमाणे असलेल्‍या किंमती मधून तक्रारकर्त्‍यास भूखंडापोटी देणे असलेली रक्‍कम रुपये-25,000/- (अक्षरी रुपये पंचविस हजार फक्‍त) ची वजावट करुन येणारी रक्‍कम प्रत्‍यक्ष अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.12% व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.                 

3)    तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या  शारीरीक व मानसिक व आर्थिक त्रासा बद्दल रुपये-5000/- (अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) आणि तक्रारीचे खर्चा बद्दल  रुपये-5000/- (अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) वि.प.क्रं (1) ते (4) यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या तक्रारकर्त्‍यास  द्दावेत.

4)   सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष क्रं (1) ते (4) यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या प्रस्‍तुत निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसाचे आत करावे.

5)    निकालपत्राची प्रमाणित प्रत सर्व  पक्षांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन

      देण्‍यात यावी.