श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. सोना कंस्‍ट्रक्‍शन (बिल्‍डर्स अॅड लँड डेव्‍हलपर्स) या नावाने जमीन खरेदी करुन ती विकसित करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून त्‍यावरील प्‍लॉट्स विक्रीचा व्‍यवसाय व बांधकामाचा व्‍यवसाय करतात.
2. तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्याने वि.प.च्या मौजा-कोलार, ता. नागपूर ग्रामिण, जि.नागपूर येथील प.ह.क्र.75, ख.क्र. 23 वरील भुखंड क्र. 35 व 36 हे एकूण क्षेत्रफळ 2000 (1200 + 800) चौ.फु.चे रु.6,10,000/- किमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता इसारपत्र दि.15.04.2016 रोजी केले आणि तक्रारकर्त्याने रु.50,000/- ही रक्कम रोख व दि.25.08.2016 रोजी रु.50,000/- ही रक्कम वि.प.ला धनादेशाद्वारे अग्रीम म्हणून दिली. दि.15.04.2016 ते दि.19.07.2019 पर्यंत भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रु.3,61,000/- वि.प.ला तक्रारकर्त्याने दिले. उर्वरित रक्कम ही विक्रीच्‍या करारनामा/बयानापत्र यांची पूर्तता केल्‍यावर देण्‍याचे उभय पक्षात ठरले होते. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला भुखंडांचे मोजमाप करुन, ताबा व विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. उलट वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दि.05.02.2022 रोजी सुचनापत्र पाठविले. यावर तक्रारकर्त्याने उत्‍तर दिले व संबंधित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीला प्रतिसाद दिला नाही. अशाप्रकारे वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची दिशाभूल व फसवणूक केल्‍याने तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन, वि.प.ने संबंधित भुखंडांचे मोजमाप करुन ताबा देऊन विक्रीपत्र करुन द्यावे, वि.प.ला दिलेली रक्कम व्‍याजासह परत मिळावी, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची वि.प.क्र. 1 व 2 ला नोटीस पाठविण्‍यात आली असता वि.प.तर्फे त्‍यांचे अधिवक्‍ता हजर झाले, परंतू त्याने तक्रारीस नियोजित कालावधी लेखी उत्‍तर दाखल न केल्‍याने वि.प.क्र. 1 व 2 विरुध्‍द त्‍यांचे लेखी जवाबाशिवाय कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.
4. प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद हा त्‍यांच्‍या वकीलांमार्फत ऐकला. वि.प. आणि त्‍यांचे वकील गैरहजर. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत, प्रादेशिक अधिकारीतेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - सदर प्रकरणी दाखल दस्तऐवज क्र. 1 व 2 इसार पत्र/बयानापत्र यांचे अवलोकन केले असता मौजा-कोलार, ता. नागपूर ग्रामिण, जि.नागपूर येथील प.ह.क्र.75, ख.क्र. 23] भुखंड क्र. 35 व 36 हे एकूण क्षेत्रफळ 2000 (1200 + 800) चौ.फु. रु.6,10,000/- किमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.15.04.2016 रोजी एकूण रु.1,00,000/- अग्रीम देऊन उभय पक्षात झाल्याचे दिसते. तसेच उर्वरित रक्कम 48 महिन्‍यापर्यंत देण्‍याचे ठरलेले होते. इसारपत्रावर वि.प. संस्‍थेचा शिक्‍का असून स्‍वाक्षरी आहे. वि.प.हे एक बांधकाम व्यावसायिक व डेव्‍हलपर्स असल्याचे सदर पावत्यांवर नमूद आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून रक्कम स्वीकारली असल्याचे त्याने पाठविलेल्‍या सुचनापत्राच्‍या प्रतीवरुन दिसून येते. वि.प.चे विवादीत लेआऊट हे प्रस्तावित लेआऊट असल्याने सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्विकारली असल्याचे दि.15.04.2016 चे बयानापत्र/इसारपत्रावरुन स्पष्ट होते. तक्रारकर्ता आणि वि.प.यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा.सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ची जबाबदारी लक्षात घेता तक्रारकर्ता ग्रा.सं.कायद्या नुसार वि.प.चा ग्राहक असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मुद्दा क्र.1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत आंशिक रक्कम स्विकारुन विक्रीचा करारनामा केलेला आहे. पुढे प्रस्‍तवित लेआऊट नकाशा मंजूर झाला किंवा नाही हे नमूद न करता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला उर्वरित रक्कम भरण्‍याचा आग्रह केलेला आहे आणि संपूर्ण रक्कम अदा केल्‍यावर फक्‍त ताबापत्र करुन देण्‍याचे आश्‍वासन दिले आहे. यानंतर वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याचे प्रस्तावित लेआऊट मंजूर झाल्‍याची बाब कळविली नाही, त्यामुळे तक्रार दाखल करण्याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action) आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वि.प.चे लेआऊट हे आयोगाचे अधिकार क्षेत्रात असल्याने आणि वादाचे कारण हे आयोगाचे सिमेत असल्याने, तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र.2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून प्रत्‍येक भुखंडाबाबत 1,80,550/- एकूण रु.3,61,000/- दि.19.07.2019 पर्यंत स्विकारल्‍याची बाब सुचनापत्रात मान्य केलेली आहे. दि.15.04.2016 चे बयानापत्र/इसारपत्रानुसार उर्वरित रक्कम ही विक्रीपत्राचे वेळेस संस्‍थेत जमा करण्याचे नमूद आहे. वि.प.ने भुखंडांच्‍या एकूण किंमत रु.6,10,000/- पैकी रु.3,61,000/- स्विकारुन आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. तसेच इतक्‍या मोठया कालावधीपर्यंत तक्रारकर्त्‍याला त्‍याचे लेआऊट विक्रीपत्र नोंदणीकरीता मंजूरीप्राप्‍त झाल्याचे कळविले नाही, उलटपक्षी वि.प. सुचनापत्र पाठवून तक्रारकर्त्‍याला रक्कम न दिल्‍यास भुखंडाचे आरक्षण रद्द करुन रक्कम जप्‍त करण्‍यात येईल असे सुचित करीत आहे. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्यापार पध्‍दतीचा अवलंब करणारी असल्याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्त्याने दिलेल्या रकमेचा उपयोग वि.प. आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता करीत आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.नी सन 2019 पर्यंत तक्रारकर्त्याकडून रकमा घेऊन पुढे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प. लेआऊटची जमीन स्‍वतःचे नावावर करुन शकत नव्हता किंवा मंजूरी अथवा विकास करू शकत नव्हता तर त्याने तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेली रक्कम परत करणे आवश्यक होते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही. तसेच वि.प.ने सन 2019 पर्यंत रक्कमा स्वीकारल्या असल्याने आता इसार पत्रामधील व सुचनापत्रामधील एकतर्फी अटींचा आसरा घेत तक्रारकर्त्याने वेळेत रकमा दिल्या नसल्याचे नमूद करीत भूखंडाचे आरक्षण रद्द करण्‍याचा वि.प.चा बचाव मान्य करता येणार नाही. तक्रारकर्त्याकडून रक्कम देण्यास विलंब झाला होता तर पुढील रकमा न स्वीकारता त्याबाबत तक्रारकर्त्यास कळविले असते तर एक वेळेस वि.प.चे म्हणणे विचारात घेता आले असते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही. मुळात अश्या एकतर्फी अटी लादणे हीच अनुचित व्यापार पद्धत आहे. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 – वि.प.ने सदर लेआऊट अकृषक केले किंवा नाही वा लेआऊटच्‍या नकाशाला संबंधित विभागाची परवानगी प्राप्त आहे अथवा नाही हे प्रामुख्‍याने वि.प.ने भुखंड धारकाला कळविण्‍याचे टाळले आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाची आंशिक रक्कम स्वीकारलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याला आंशिक रक्कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. जमिनीच्या वाढलेल्या किमतीमुळे विवादीत भूखंडाचे विक्रीपत्र करून देण्यास वि.प.टाळाटाळ करीत असल्याचे तक्रारकर्त्याचे निवेदन सयुंक्तिक आहे. वि.प.च्या वकीलांनी कायदेशीर नोटीसला दिलेल्या दि.17.02.2022 रोजीच्‍या उत्‍तरामध्‍ये शासनाच्‍या धोरणानुसार विवादित जमिनीचे गैरकृषीकरण करण्‍याबाबत असलेल्या तांत्रिक अडचणीमुळे विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देणे शक्‍य नसल्‍याने फक्‍त ताबा देण्‍याचे त्‍यांचे नमूद केले आहे, त्यामुळे विक्रीपत्राचा आदेश हे कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबत स्विकारलेली रक्कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्याने रु.3,61,000/- रक्कम (59%) दिल्‍याचे दाखल पावत्यांनुसार निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्यास विक्रीपत्र करुन देणे कायदेशीर किंवा तांत्रिक बाबीमुळे शक्‍य नसल्‍याने तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.3,61,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. वि.प.ने जमिन विक्रीपत्राकरीता सर्व मंजूरी घेऊन विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने तक्रारकर्ता हा भुखंडाचा वैधानिकरीत्‍या उपभोग घेऊ शकला नाही आणि त्यामुळे त्याला मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. सदर नुकसानीची भरपाई मिळण्‍यास तो पात्र आहे. तक्रारकर्त्याने आंशिक रक्कम देऊन त्याची जबाबदारी पार पाडल्‍याचे दिसते.
10. उपरोक्‍त निष्‍कर्षांवरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- अं ति म आ दे श –
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. क्र. 1 व 2 ने
तक्रारकर्त्‍याला रु.3,61,000/- शेवटची रक्कम दिल्‍याचे दि.19.07.2019 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.
किंवा
वि.प. क्र. 1 व 2 ने विवादीत भुखंडासाठी (एकूण क्षेत्रफळ 2000 चौ.फु.), त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य तक्रारकर्त्‍याला त्याने दिलेल्या रकमेच्‍या (59%) प्रमाणात द्यावे.
वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प. क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.
2. वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.35,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍यापासून संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे 45 दिवसात करावी.
4. आदेशाची प्रत उभय पक्षाला विना शुल्‍क देण्‍यात यावी.
