न्‍या य नि र्ण य

व्‍दाराः- मा. सौ. सविता प्र. भोसले, अध्‍यक्षा 

1.     तक्रारदारांनी प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज ग्राहक सरंक्षण कायदा, 1986 चे कलम 12 प्रमाणे दाखल केला आहे.  तक्रार अर्जातील  कथन थोडक्‍यात पुढीलप्रमाणे—

      यातील तक्रारदार हे कोल्‍हापूर येथील रहिवासी असून वि.प. हे व्‍यवसायाने डेव्‍हलपर बिल्‍डर आहे.  तक्रारदारांनी वि.प. यांचेकडून फ्लॅट खरेदीबाबत करार केलेला होता.  तुकडी व जिल्‍हा कोल्‍हापूर, पोट तुकडी व तहसिल करवीर, मे. दुय्यम निबंधक करवीर यांचे अधिकार क्षेत्रातील, शहर कोल्‍हापूर महानगरपालिका हद्दीतील रि.स.नं. 372/7/1, क्षेत्र हे. 0.04.050 आर, पोट खराब हे. 0.02 आर, आकार 0.06 पैसे व रि.स.नं. 372/7/1, क्षेत्र हे. 0.07 आर, आकार 0.10 पैसे या मिळकतींमध्‍ये बांधणेत आलेल्‍या सुनिता संकुल या रहिवाशी इमारतीमधील ए विंग मधील तिस-या मजल्‍यावरील फ्लॅट नं. टी-1 चे क्षेत्र 40.86 चौ.मी. ही मिळकत या तक्रारअर्जाचा वादविषय आहे.  सदर फ्लॅटचे खरेदीबाबत खरेदीपूर्व करार दि. 15/11/2003 रोजी नोंद करुन दस्‍त दि. 15/11/03 रोजी रजि. दस्‍त नं. 7861/2003 अन्‍वये दुय्यम निबंधक, करवीर क्र.1 यांचेकडे नोंद केलेला आहे.  सदरचा व्‍यवहार हा रक्‍कम रु.3,80,000/- या किंमतीस ठरलेला होता.  सदर मिळकती दि. 15/11/2003 रोजी रजिस्‍टर खरेदीपत्राने पूर्वीच्‍याच म्‍हणजेच सन 2003 च्‍या करारपत्राच्‍या अनुषंगाने खरेदी दिली आहे.  त्‍यानुसार तक्रारदार यांनी वि.प. यांना रक्‍कम रु. 3,80,000/- इतकी रक्‍कम अदा केलेली आहे.  यातील वि.प. यांनी शाहू बँकेचे कर्ज काढून मिळकत तारण दिली होती.  सदरचे कर्ज थकीत झालेने वि.प. यांनी काढलेल्‍या कर्जाकरिता बँकेने कारवाई सुरु केली होती. त्‍यावेळी याच अपार्टमेंटमधील काही फ्लॅटधारकांनी या मंचात तक्रारअर्ज दाखल केल्‍यानंतर वि.प. यांनी कर्जाची परतफेड केलेली आहे.  वि.प. यांनी अद्याप सदर मिळकतीचे बांधकाम पूर्णत्‍वाचा दाखला घेतलेला नाही.  त्‍यामुळे वि.प. यांनी खरेदीपत्र करुन देतो असे सांगून अद्यापही खरेदीपत्र पूर्ण करुन दिलेले नाही.  त्‍यामुळे वि.प. हे खरेदीपत्र करुन देणार नाहीत याची खात्री झालेने तक्रारदारांनी प्रस्‍तुतची तक्रार  दाखल केली आहे.  दरम्‍यानचे काळात यातील वि.प. हे मयत झालेने त्‍यांची संपूर्ण जबाबदारी त्‍यांचे वारसांवर व त्‍यांचे स्‍थावर मिळकतीवर आलेली आहे.  सदर स्‍थावर मिळकती या वारसाहक्‍काने त्‍यांचे वारसांकडे आली असलेने वि.प.क्र.1अ व 1ब यांना याकामी कायदेशीर वारस म्‍हणून सामील केलेले आहे.    

2.    प्रस्‍तुतकामी तक्रारदाराने वि.प. यांचेकडून वादातील फ्लॅट मिळकतीचे नोंद खरेदीपत्र करुन मिळावे, मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी रु.50,000/- व तक्रार अर्जाचा खर्च रु.10,000/- वि.प. कडून वसूल होवून मिळावा अशी विनंती तक्रारदाराने याकामी केली आहे.

3.    तक्रारदाराने सदरकामी अॅफिडेव्‍हीट, कागदयादी सोबत अ.क्र.1 ते 5 कडे अनुक्रमे तक्रारदार यांनी वि.प. यांना दिलेल्‍या रकमांच्‍या पावत्‍या, अॅग्रीमेंट टू सेल, घोषणापत्राचा इंडेक्‍स-2 चा उतारा वगैरे कागदपत्रे दाखल केली आहेत.  तसेच तक्रारदाराने पुरावा शपथपत्र व लेखी युक्तिवाद दाखल केला आहे.

4.    वि.प.क्र.1अ यांनी सदरकामी म्‍हणणे/कैफियत, अॅफिडेव्‍हीट, पुरावा शपथपत्र वगैरे कागदपत्रे दाखल केली आहेत.  वि.प.क्र.1अ ने त्‍यांचे म्‍हणण्‍यामध्‍ये तक्रारअर्जातील सर्व कथने फेटाळलेली आहेत.  वि.प.क्र.1अ ने तक्रारदाराचे तक्रारअर्जावर पुढील आक्षेप घेतलेले आहेत.

i)          तक्रारदाराचा तक्रारअर्ज व त्‍यातील सर्व मजकूर मान्‍य व कबूल नाही.

ii)    तक्रारदाराचा तक्रारअर्ज मुदतीत नाही.

iii)    तक्रारदाराने नमूद केल्‍याप्रमाणे वि.प. यांना तक्रारदारांकडून रकमा मिळालेल्‍या नाहीत.  तक्रारअर्जास कारण घडलेले नाही. 

iv)    वादातील फ्लॅटचे खरेदीपत्र वि.प. यांचे पती कै. प्रकाश विश्‍वनाथ घोरपडे यांनी तक्रारदार यांना दि. 15/11/03 रोजी रजि. दस्‍त नं. 7861/2003 अन्‍वये अॅग्रीमेंट टू सेल करुन दिलेबाबत, तक्रारदार यांच्‍या कथनावरुन वि.प. यांच्‍या निदर्शनास आलेले आहे.  त्‍यामुळे वि.प. यांना सदरचे दस्‍तबाबत माहिती नव्‍हती.  सदरचा दस्‍त हा तक्रारदार यांचेकडेच आहे.  तक्रारदार यांनी सदर दस्‍तमध्‍ये नमूद केलेली रक्‍कम कै. प्रकाश घोरपडे यांना दिली होती.  त्‍याबाबत वि.प. यांना काहीही माहिती नाही.  त्‍याबाबतचा कोणताही पुरावा नाही. 

v)         वि.प. यांचे पती कै. प्रकाश घोरपडे हे दि. 15/8/2012 रोजी मयत झाले आहेत.  सदर संपूर्ण मिळकतीचे विकसन करण्‍याकरिता यातील मूळ जमीनीचे मालक यांनी कै.प्रकाश विश्‍वनाथ घोरपडे यांना रजि. वटमुखत्‍यारपत्र दिले होते.  कै.प्रकाश घोरपडे हे मयत झालेने मूळ जमीन मालक यांनी दिलेले जमीनीसंदर्भात कायदेशीर हक्‍क व अधिकार संपुष्‍टात आलेले आहेत.  त्‍यामुळे वर नमूद केलेल्‍या मिळकतीचे मूळ मालक हे वि.प. यांना कायदेशीर हक्‍क व अधिकार नसलेने सदर मिळकतीचे खरेदीपत्र पूर्ण करण्‍यास अडचणी निर्माण झालेली आहे.  सदर मिळकतीच्‍या संदर्भात कोणतेही कायदेशीर हक्‍क व अधिकार वि.प. यांना प्राप्‍त होत नाहीत.  त्‍यामुळे वि.प. यांना तक्रारदारांची मागणी कायदेशीरपणे पूर्ण करणे शक्‍य होणार नाही.  त्‍यामुळे तक्रारदारांनी केलेल्‍या अर्जातील मागण्‍या विचारात घेता जोपर्यंत मूळ जमीनीचे मालक वि.प. यांना तसे कायदेशीर अधिकार देत नाहीत, तोपर्यंत तक्रारदार यांच्‍या मागण्‍या पूर्ण करण्‍याचा कायद्याने अधिकार वि.प. यांना देता येत नाही. 

vi)        वादातील मिळकतीचे अॅग्रीमेंट टू सेल हे कै.प्रकाश घोरपडे यांचेबरोबर सन 2003 मध्‍ये पूर्ण केलेले आहे.  त्‍यानंतर कै.घोरपडे हे दि.15/8/12 रोजी मयत होण्‍यापूर्वी कधीही खरेदीपत्र पूर्ण करुन देण्‍याची मागणी तक्रारदाराने केली नव्‍हती व तदनंतर म्‍हणजेच सन 2012 नंतर देखील खरेदीपत्र पूर्ण करुन देण्‍याबाबत त्‍यांनी मागणी केलेली नव्‍हती.  त्‍यामुळे तक्रारअर्ज मुदतीत नाही.  अशा स्‍वरुपाचे आक्षेप वि.प. यांनी तक्रारअर्जावर घेतलेले आहेत.

            सबब, प्रस्‍तुत तक्रारअर्ज खर्चासह फेटाळणेत यावा व तक्रारदाराने कोणतेही कारण नसताना वि.प. यांना पक्षकार केलेने वि.प यांना तक्रारदार यांनी मानसिक त्रासापोटी रु.20,000/- व कोर्ट खर्चापोटी रु.5,000/- देणेचा आदेश व्‍हावा अशी मागणी वि.प. यांनी केली आहे.

5.    वि.प.क्र.1ब यांना प्रस्‍तुत प्रकरणाची नोटीस लागू होवूनही ते याकामी हजर झालेले नाहीत व त्‍यांनी आपले लेखी म्‍हणणे दाखल केलेले नाही.  सबब, वि.प.क्र.1ब यांचेविरुध्‍द एकतर्फा आदेश करण्‍यात आला.

6.   वर नमूद तक्रारदार व वि.प.क्र.1अ यांनी दाखल केलेल्‍या सर्व कागदपत्रांचे काळजीपूर्वक अवलोकन करुन मे. मंचाने सदर तक्रार अर्जाचे निराकरणार्थ पुढील मुद्दे विचारात घेतले.

वि वे च न –

7.    वर नमूद मुद्दा क्र.1 ते 4 ची उत्‍तरे आम्‍ही होकारार्थी दिली आहेत कारण तक्रारदारांनी वि.प. यांचेकडून तुकडी व जिल्‍हा कोल्‍हापूर, पोट तुकडी व तहसिल करवीर, मे. दुय्यम निबंधक करवीर यांचे अधिकार क्षेत्रातील, शहर कोल्‍हापूर महानगरपालिका हद्दीतील रि.स.नं. 372/7/1 व रि.स.नं. 372/7/1 या मिळकतींमध्‍ये बांधणेत आलेल्‍या सुनिता संकुल या रहिवाशी इमारतीमधील सी विंग मधील दुस-या मजल्‍यावरील फ्लॅट नं. टी-1 चे क्षेत्र 40.86 चौ.मी. ही मिळकत खरेदी करण्‍याचे ठरविले व त्‍यानुसार सदर फ्लॅटचे खरेदीबाबत खरेदीपूर्व करार दि. 15/11/2003 रोजी नोंद करुन दस्‍त दि. 15/11/03 रोजी रजि. दस्‍त नं. 7861/2003 अन्‍वये दुय्यम निबंधक, करवीर क्र.1 यांचेकडे नोंद केलेला आहे.  सदरचा व्‍यवहार हा रक्‍कम रु.3,80,000/- या किंमतीस ठरलेला होता.  त्‍यानुसार तक्रारदार यांनी वि.प. यांना रक्‍कम रु. 3,80,000/- इतकी रक्‍कम अदा केलेली आहे.  तक्रारदाराने सदर खरेदीपूर्व कराराची प्रत तसेच वि.प. यांना अदा केलेल्‍या रकमांच्‍या पावत्‍या याकामी दाखल केल्‍या आहेत.  सदरचे कागदपत्रांचे अवलोकन करता, तक्रारदार व वि.प. हे नात्‍याने ग्राहक व सेवापुरवठादार आहेत ही बाब निर्विवादपणे स्‍पष्‍ट व सिध्‍द झालेली आहे.  सबब, मुद्दा क्र.1 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी दिले आहे.

8.    वि.प. यांनी त्‍यांचे लेखी म्‍हणण्‍यामध्‍ये, तक्रारदारांनी वादातील मिळकतीचे अॅग्रीमेंट टू सेल हे बिल्‍डर कै.प्रकाश घोरपडे यांचेबरोबर सन 2003 मध्‍ये पूर्ण केलेले आहे.  त्‍यानंतर कै.घोरपडे हे दि.15/8/12 रोजी मयत होण्‍यापूर्वी कधीही खरेदीपत्र पूर्ण करुन देण्‍याची मागणी तक्रारदाराने केली नव्‍हती व तदनंतर म्‍हणजेच सन 2012 नंतर देखील खरेदीपत्र पूर्ण करुन देण्‍याबाबत त्‍यांनी मागणी केलेली नव्‍हती.  त्‍यामुळे तक्रारअर्ज मुदतीत नाही असा आक्षेप घेतलेला आहे.  परंतु खरेदीपूर्व करार व फ्लॅटचा रितसर ताबा तक्रारदाराला दिलेनंतर सदर फ्लॅटचे खरेदीपत्र करुन देणे ही वि.प. यांची कायद्याने विहीत केलेली जबाबदारी आहे. वि.प. यांनी सदर फ्लॅटचा ताबा तक्रारदारास दिलेला आहे.  परंतु तदनंतर फ्लॅटचे नोंद खरेदीपत्र वि.प. यांनी तक्रारदारास करुन दिलेले नाही. सबब, सदरचे तक्रारीस सततचे कारण (Continuous cause of action) घडत आहे असे या मंचाचे मत आहे.  सबब, तक्रारदाराची तक्रार ही मुदतीत आहे या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे.   

9.    तक्रारदाराचे कथनानुसार, वि.प. यांनी सदरचे अपार्टमेंटचा बांधकाम पूर्णत्‍वाचा दाखला घेतलेला नाही व तक्रारदार यांचे नावे वादातील फ्लॅटचे नोंद खरेदीपत्र करुन दिलेले नाही.  सदरचे खरेदीपत्र करुन द्यावे म्‍हणून तक्रारदार यांनी वि.प. यांचेकडे वारंवार मागणीही केलेली होती.  परंतु तरीही वि.प. यांनी तक्रारदारास त्‍यांचे फ्लॅटचे खरेदीपत्र करुन दिलेले नाही असे तक्रारदाराचे कथन आहे.  तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या खरेदीपूर्व कराराचे अवलोकन केले असता, सदरचा करार हा तक्रारदार व बिल्‍डर कै.प्रकाश विश्‍वनाथ घोरपडे यांचेमध्‍ये झालेला आहे.  सदरचे बिल्‍डर प्रकाश विश्‍वनाथ घोरपडे हे दि. 15/8/2012 रोजी मयत झालेले आहेत.  प्रस्‍तुत प्रकरणातील वि.प.क्र.1अ व 1ब हे बिल्‍डर कै.प्रकाश विश्‍वनाथ घोरपडे यांचे वारस आहेत.  सदरची बाब वि.प.क्र.1अ व 1ब यांनी नाकारलेली नाही.  सबब, तक्रारदाराचे वादातील फ्लॅटचे खरेदीपत्र करुन देण्‍याची जबाबदारी वारस या नात्‍याने वि.प.क्र.1अ व 1ब यांची आहे.  वि.प.क्र.1अ यांनी याकामी म्‍हणणे दाखल केले आहे.  परंतु सदरचे म्‍हणण्‍यामध्‍ये त्‍यांनी नोंद खरेदीपत्र करुन न दिलेबाबत कोणतेही संयुक्तिक व कायदेशीर कारण नमूद केलेले नाही.  वि.प.क्र.1ब यांना तक्रारअर्जाची नोटीस लागू होऊनसुध्‍दा ते याकामी मंचात हजर झाले नाहीत.  म्‍हणून, वि.प.क्र.1ब यांचे विरुध्‍द नि.1 वर एकतर्फा आदेश पारीत झालेला आहे.  म्‍हणजेच वि.प.क्र.1ब यांनी तक्रारदाराचे तक्रारअर्जातील कोणतेही कथन खोडून काढलेले नाही.  सबब, तक्रारदाराने तक्रारअर्जात केले कथनांवर विश्‍वासार्हता ठेवणे न्‍यायोचित वाटते.  वि.प.क्र.1अ व 1ब हे बिल्‍डर कै.प्रकाश विश्‍वनाथ घोरपडे  यांचे कायदेशीर वारस आहेत.  सबब, Maharashtra Ownership & Flats Act मधील तरतुदींनुसार इमारतीचा बांधकाम पूर्णत्‍वाचा दाखला मिळविणे व खरेदी केलेल्‍या युनिटचे खरेदीपत्र करुन देणे ही वि.प.क्र.1अ व 1ब यांचेवरील कायदेशीर जबाबदारी आहे.  परंतु सदरची जबाबदारी ही वि.प. क्र.1अ व 1ब यांनी प्रस्‍तुत प्रकरणी पार पाडलेली नाही हे तक्रारदार यांचे तक्रारअर्जातील कथनांवरुन तसेच वि.प.क्र.1अ यांनी दाखल केलेल्‍या म्‍हणण्‍यावरुन शाबीत होते.  वरील सर्व बाबींचा विचार करता, वि.प. क्र.1अ व 1ब यांनी तक्रारदाराला वादातील फ्लॅटचे खरेदीपत्र करुन न देवून सदोष सेवा दिली आहे या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे. 

10.   सबब, तक्रारदार हे वि.प. क्र.1अ व 1ब यांचेकडून अॅग्रीमेंट टू सेल प्रमाणे फ्लॅटचे खरेदीपत्र करुन मिळणेस पात्र आहेत या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे.   सबब, वि.प. क्र.1अ व 1ब यांनी तक्रारदाराला खरेदीपूर्व करारात नमूद फ्लॅटचे नोंद खरेदीपत्र करुन देणे न्‍यायोचित होणार आहे.  तसेच सदरचे खरेदीपत्र करुन देण्‍यास वि.प. यांनी प्रदीर्घ विलंब केल्‍यामुळे तक्रारदार हे मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम रु.10,000/- व तक्रारअर्जाचे खर्चापोटी रु.5,000/- वि.प. क्र.1अ व 1ब यांचेकडून वसूल होवून मिळणेस पात्र आहेत या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे.

      सबब, प्रस्‍तुत कामी आम्‍ही पुढीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करीत आहोत. 

- आ दे श -

1)     तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज अंशत: मंजूर करणेत येतो. 

2)     वि.प. क्र.1अ व 1ब यांनी तक्रारदाराचे वादातील फ्लॅटचे नोंद खरेदीपत्र करुन द्यावे.

3)   मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम रु.10,000/- (रक्‍कम रुपये दहा हजार फक्‍त) व तक्रारअर्जाचे खर्चापोटी रक्‍कम रु. 5,000/- वि.प. क्र.1अ व 1ब यांनी तक्रारदाराला अदा करावेत. 

4)    वर नमूद सर्व आदेशांची पुर्तता वि.प. क्र.1अ व 1ब यांनी आदेशाची प्रत मिळाले तारखेपासून 45 दिवसांत करावी.   

5)    विहीत मुदतीत आदेशांची पुर्तता न केलेस ग्राहक सरंक्षण कायदा, 1986 कलम 25 व 27 प्रमाणे वि.प. विरुध्‍द कारवाई करणेची मुभा तक्रारदाराला देणेत येते.

6)    आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य पाठवाव्‍यात.