रायगड जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, अलिबाग.

                                          तक्रार क्र.31/2008                                                       तक्रार दाखल दि.2-7-2008.                                                   तक्रार निकाली दि.29-9-2008.

श्री.जगदीश सी.जोशी,

रा.सी-2-72 ओ.एन.जी.सी.कॉलनी,

बांद्रा रेक्‍लेमेशन, बांद्रा वेस्‍ट,

लिलावती हॉस्पिटलसमोर, मुंबई 400 050.                ...  तक्रारदार.

     विरुध्‍द

1. श्रीमती रोहिणी रमेश कल्‍याणकर,

   143 कॉसमॉस बिल्डिंग, सेक्‍टर-11,

   सी.बी.डी.बेलापूर, नवी मुंबई.

2. श्री.रमेश रामचंद्र कल्‍याणकर,

   सेक्‍टर-11, सी.बी.डी.बेलापूर, नवी मुंबई,

   दोघे रा. साईराज-ई-1/22/1, सेक्‍टर-14,

   सिडको कॉलनी, न्‍यू पनवेल, जि. रायगड.      ...  विरुध्‍द पक्षकार.

                           उपस्थिती- मा.श्री.आर.डी.म्‍हेत्रस, अध्‍यक्ष.

                                मा.सौ.ज्‍योती अभय मांधळे,सदस्‍या.

                                मा.श्री.बी.एम.कानिटकर,सदस्‍य.

                                                  तक्रारदारातर्फे वकील- श्री.के.डब्‍ल्‍यू वितोंडे.

                               सामनेवाले – गैरहजर.

-निकालपत्र -

द्वारा- मा.अध्‍यक्ष, श्री.आर.डी.म्‍हेत्रस.  

1.           तक्रारदारानी ही तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्यांतर्गत दाखल केली असून सामनेवाले हा बिल्‍डर, डेव्‍हलपर असून त्‍यांची तळोजे मजकूर, ता.पनवेल, जि.रायगड येथील सर्व्‍हे नं.117, हिस्‍सा नं.1 व 2 मध्‍ये 80 बंगल्‍यांची स्‍कीम होती.  तक्रारदारानी सामनेवालेकडून वरील स्‍कीममध्‍ये उपलब्‍ध असलेले प्‍लॉट नं.75 खरेदी करण्‍याचे ठरवले.  त्‍याप्रमाणे त्‍यांची दि.27-12-06 रोजी बोलणी झाली व प्‍लॉटची किंमत रु.14,00,000/- एवढी ठरली.  त्‍याच दिवशी तक्रारदारानी रक्‍कम रु.50,000/- आगाऊ म्‍हणून सामनेवालेना दिली.  त्‍यानंतर  तक्रारदारानी सामनेवालेना दि.20-1-07 रोजी रक्‍कम रु.4,40,000/- ठरलेल्‍या व्‍यवहारापोटी दिली.  रक्‍कम मिळाल्‍यानंतर सामनेवालेनी दि.27-12-06 रोजी व दि.20-1-07 रोजी दोन वेगवेगळया पावत्‍या रक्‍कम रु.50,000/- व रु.4,40,000/-च्‍या दिल्‍या.  त्‍यानंतर सामनेवालेनी तक्रारदारास एवढी रक्‍कम मिळूनही प्‍लॉट विकत देण्‍याचे नाकारले.  त्‍यामुळे तक्रारदार व सामनेवाले यांचेमध्‍ये याबाबत वाद निर्माण झाला.  तक्रारदाराचे व सामनेवालेचे पहिल्‍यापासून चांगले संबंध होते.  तक्रारदार हा ओ.एन.जी.सी.कंपनीत  नोकरीस असून सामनेवाले क्र.1 तेथेच नोकरी करीत होता.  सामनेवाले तेथे नोकरी करत असतानाच बिल्‍डर व डेव्‍हलपरचा व्‍यवसायही करीत होता त्‍यामुळे तक्रारदारानी सामनेवालेकडून संबंधित प्‍लॉट विकत घेण्‍याचे ठरविले होते.  तक्रारदारानी सामनेवालेकडून संबंधित प्‍लॉट हा रु.14,00,000/-ला खरेदी करण्‍याचे ठरविले होते.  त्‍यामध्‍ये रजिस्‍ट्रेशन चार्जेस, प्‍लॉट डेव्‍हलपमेंट चार्जेस, खरेदीचा व्‍यवहार रजिस्‍टर्ड करणे इ.चा समावेश होता.  तक्रारदारानी सामनेवालेंस वर उल्‍लेख केलेल्‍या रकमा चेकद्वारे दिल्‍या आहेत. 

2.          एस.डी.ओ.पनवेल यांनी तक्रारीत नमूद केलेल्‍या प्‍लॉटसंबंधी दि.23-1-93 रोजी एन.ए.ऑर्डर काढली परंतु त्‍याची प्रत त्‍यांनी तक्रारदारास दिली नाही म्‍हणून तक्रारदारानी त्‍यांच्‍याकडे एन.ए. ऑर्डरची प्रत मागितली.  परंतु त्‍यांनी ती दिली नाही उलट सामनेवालेनी तक्रारदाराना प्‍लॉट खरेदीपोटी रक्‍कम रु.30,00,000/- देण्‍यास सांगितले.  वास्‍तविकतः प्‍लॉटची किंमत रु.14,00,000/- ठरली असूनसुध्‍दा सामनेवालेनी त्‍याला रु.30,00,000/-च्‍या रकमेची मागणी केली.  त्‍यांच्‍या या कृतीमुळे तक्रारदारानी सामनेवालेस ठरल्‍याप्रमाणे कराराची पूर्तता करावी किंवा करार पूर्ण करावयाचा नसल्‍यास घेतलेली रक्‍कम परत मिळावी अशी मागणी केली.  परंतु सामनेवालेनी या दोन्‍ही बाबींना नकार दिला व त्‍यांच्‍याबरोबर भांडणे उपस्थित करुन त्‍यांना मारहाणीची धमकी दिली.  वास्‍तविकतः एकदा करार झाल्‍यानंतर त्‍या करारापोटी जादा रक्‍कम वाढवून मागण्‍याची सामनेवालेंनी कृती अयोग्‍य आहे.  तक्रारदारानी सामनेवालेंस रु.4,90,000/-दिले असूनसुध्‍दा ते ठरल्‍याप्रमाणे तक्रारदाराकडून रक्‍कम घेऊन व्‍यवहार पूर्ण करीत नाहीत, याउलट त्‍यांना माहरहाणीची धमकी देत आहेत. 

3.          म्‍हणून त्‍यांनी दि.16-2-08 रोजी रजिस्‍टर्ड पोस्‍टाने नोटीस देऊन आपण व्‍यवहारापोटी विसारा म्‍हणून दिलेली रक्‍कम मागितली.  आर.पी.ए.डी.नोटीसची समज सामनेवालेंना पोस्‍टमनने देऊनसुध्‍दा त्‍यांनी नोटीस घेतली नाही.  त्‍यामुळे तक्रारदारानी आर.पी.ए.डी.द्वारा व यु.पी.सी.द्वारा पुन्‍हा वकीलांतर्फे व्‍यवहार पूर्ण करण्‍यासंबंधी नोटीस पाठवली.  यापैकी सामनेवाले क्र.1 हिची नोटीस Unclaimed  शे-यासह परत आली व सामनेवाले क्रञ2 ला नोटीस मिळाली.  नोटीस मिळूनसुध्‍दा सामनेवालेनी तक्रारदारास त्‍यांच्‍या मागणीप्रमाणे प्‍लॉटबाबतचा व्‍यवहार पूर्ण करुन दिला नाही किंवा कोणत्‍याही प्रकारचे उत्‍तर त्‍यांनी दिले नाही.  अशा प्रकारे सामनेवालेनी तक्रारदाराची फसवणूक केली आहे.  तक्रारदार हे सामनेवालेचे ग्राहक असून व्‍यवहार पूर्ण करण्‍याची जबाबदारी त्‍यांची आहे.  सबब तक्रारदारानी सामनेवालेना त्‍यांचेदरम्‍यान प्‍लॉटसंदर्भात ठरल्‍याप्रमाणे राहिलेली रक्‍कम घेऊन द्वारका बंगलो स्‍कीममधील प्‍लॉट क्र.75, क्षेत्र.150 चौ.मी.चा व्‍यवहार पूर्ण करुन दयावा व त्‍यासंदर्भातील योग्‍य ते खरेदीखत त्‍यांना करुन दयावे किंवा त्‍यांनी असे म्‍हटले आहे की, त्‍याप्रमाणे जर व्‍यवहार पूर्ण करुन देता येत नसेल तर तक्रारदारानी सामनेवालेस जी रक्‍कम दिली होती ती त्‍यांना 24% व्‍याजदराने दि.27-12-06 पासून पूर्ण रक्‍कम वसूल होईपर्यंत परत दयावी, तसेच तक्रारदाराना सामनेवालेच्‍या या कृत्‍यामुळे जो शारिरीक, मानसिक त्रास झाला व त्‍यांचे नुकसान झाले त्‍यापोटी त्‍यांना रु.5,00,000/- मिळावेत अशी त्‍यांची मागणी आहे. 

4.          तक्रारदारानी त्‍यांच्‍या तक्रारीसोबत नि.2 लगत कागद यादी दाखल केली असून नि.2/1 वर सामनेवालेनी तक्रारदारास रक्‍कम रु.50,000/- मिळाल्‍याची दि.27-12-06 ची पावती दिली आहे, तसेच नि.2 लगत दि.20-1-07 रोजी तक्रारदारानी सामनेवालेंस रु.4,40,000/-दिले व ते मिळाल्‍याची पावती दाखल केली आहे.  सामनेवालेना दिलेल्‍या नोटीसा, त्‍यासंदर्भातील रजिस्‍टर्ड पोस्‍टाच्‍या पावत्‍या व पोचपावत्‍या, नोटीसची स्‍थळप्रत इ.कागद यादीमध्‍ये नि.2 लगत 5 ते 14 अखेर दाखल आहेत. 

5.          तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर नि.7 अन्‍वये सामनेवालेना मंचातर्फे नोटीस पाठविण्‍यात आली.  सामनेवालेना इंटिमेशन देऊनही त्‍यानी नोटीस न  स्विकारल्‍यामुळे ती Unclaimed  शे-यासह परत आली. 

6.          सामनेवालेना नोटीस मिळूनही ते हजर झाले नाहीत, तथापि कायद्याप्रमाणे त्‍यांना नोटीस मिळाली असे गृहित धरुन मंचाने त्‍यांना त्‍यांचे म्‍हणणे दाखल करण्‍यासाठी योग्‍य ती संधी दिली.  त्‍याप्रमाणे योग्‍य अवधी देऊनही सामनेवालेनी त्‍यांचे म्‍हणणे दिले नाही म्‍हणून त्‍यांचेविरुध्‍द दि.11-9-08 रोजी मंचाने एकतर्फा चौकशीचा आदेश पारित केला व तक्रारदारास पुरावा सादर करण्‍याचे आदेश करण्‍यात आले.

7.          तक्रारदारानी नि.10 अन्‍वये तक्रारीच्‍या पृष्‍टयर्थ प्रतिज्ञापत्र दिले असून नि.11 अन्‍वये पुराव्‍याचे सविस्‍तर प्रतिज्ञापत्र दिले आहे. 

8.          तक्रारदारानी युक्‍तीवादाचे वेळी तक्रारीसंदर्भात काही कागद नि.13 अन्‍वये दाखल केले आहेत त्‍यामध्‍ये सामनेवालेनी जी द्वारका बंगलो स्‍कीम सुरु करण्‍याचे ठरविले होते त्‍यासंदर्भातील किंमतीबाबतचे माहितीपत्रक व दरपत्रक दाखल केले आहे.  सोबत बंगल्‍याचे प्‍लॉटस कसे असतील त्‍याचा नकाशा जोडला आहे.  सोबत बंगल्‍यात तो काय सुविधा देणार आहे याची माहिती दिली आहे व बंगल्‍यात बंगल्‍याचे बाहय व अंतर्गत स्‍ट्रक्‍चर कसे असेल टाईप-ए, टाईप-बी, टाईप-सी बंगलो याचा लेआऊट ऑफ प्‍लॅनिंग दिला आहे.  सोबत त्‍यांनी त्‍यात सामनेवालेनी दिलेला सर्व्‍हे नं.117, हिस्‍सा नं.1 व 2 याचा बिनशेती ऑर्डर दि.23-1-93 ची सत्‍यप्रत हे सर्व कागद नि.13 लगत 13/1 व 13/2 वर आहेत.  तसेच तक्रारदारानी नि.14 अन्‍वये सामनेवालेच्‍या द्वारका बंगलो स्‍कीम व बिनशेती आदेशाबाबत पुराव्‍याचे म्‍हणून जादा प्रतिज्ञापत्र दाखल केले आहे.  

9.          या कामी तक्रारदाराच्‍या वकीलांनी केलेला युक्‍तीवाद ऐकला.  त्‍यांनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांचे अवलोकन केले, त्‍यांचा पुरावा पाहिला.  त्‍यावरुन सदर तक्रारीच्‍या निराकरणार्थ खालील मुद्दे उपस्थित होतात-

मुद्दा क्र.1 – तक्रारदारांस सामनेवाले क्र.1 व 2 कडून सेवा देण्‍यात त्रुटी झाली आहे काय?

उत्‍तर  -  होय.

मुद्दा क्र.2 – तक्रारदाराचा अर्ज त्‍यांच्‍या मागणीप्रमाणे मंजूर करणे योग्‍य ठरेल काय?

उत्‍तर    -  अंतिम आदेशात नमूद केल्‍याप्रमाणे.

विवेचन मुद्दा क्र. 1 -

10.                   तक्रारदारांची तक्रार ही त्‍याने सामनेवालेकडून खरेदी घेण्‍याचे ठरवलेल्‍या प्‍लॉटचा व्‍यवहार पूर्ण करुन देण्‍यासंदर्भात Specific Performance Act  या स्‍वरुपाची आहे.  या कामी सामनेवाले हे नोटीस मिळूनही हजर झाले नाहीत त्‍यामुळे त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फा चौकशीचा आदेश पारित करण्‍यात आला.  तक्रारीचे स्‍वरुप पहाता तक्रारदारानी आपली तक्रार योग्‍य प्रकारे सिध्‍द करण्‍यासाठी काय पुरावा मंचापुढे दाखल केला आहे याची तपासणी करणे आवश्‍यक असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  त्‍यावरुन तक्रारदारांना सेवा देण्‍याबाबत काय त्रुटी झाली हे दिसून येणार आहे.  यामध्‍ये तक्रारदार व सामनेवाले यांचेमध्‍ये खरेदीविक्री करण्‍यासंदर्भातील लेखी स्‍वरुपातील कोणतेही कागद उपलब्‍ध नाहीत.  जो व्‍यवहार झाला तो तोंडी स्‍वरुपाचा होता.  या कामी तक्रारदारानी सामनेवालेंस व्‍यवहारापोटी रक्‍कम दिल्‍याच्‍या पावत्‍या दाखल केल्‍या असून त्‍या नि.2/1 व 2 लगत आहेत.  तक्रारदाराच्‍या कथनाप्रमाणे संपूर्ण व्‍यवहार हा रु.14,00,000/-ला ठरला होता.  150 चौ.मी.चा प्‍लॉट हा पूर्ण विकसित करुन त्‍याची रजिस्‍ट्री करुन तो तक्रारदाराच्‍या ताब्‍यात ठरलेल्‍या रकमेला देण्‍याचे होते.  त्‍या पावत्‍याच्‍या आधारे तक्रारदारानी सामनेवालेस दि.27-12-06 व दि.20-1-07 रोजी अनुक्रमे रु.50,000/- व रु.4,40,000/- चेकद्वारे दिल्‍याचे आहे.  ती रक्‍कम मिळाल्‍याची पावती पण सामनेवालेनी त्‍याला दिली आहे.  तक्रारदारानी आपला व्‍यवहार पूर्ण प्‍लॉट विकसित करुन घेण्‍याचे ठरवले असल्‍याचा पुरावा म्‍हणून नि.13/1 वर दाखल केली आहे.  त्‍यानुसार संपूर्ण कॉम्‍प्‍लेक्‍सला 5 फूट उंचीचे कंपौंड वॉल व मेनगेट तसेच 4 फूट उंचीचे कंपौंड वॉल प्रत्‍येक प्‍लॉटला बांधून देण्‍याचे व संपूर्ण कॉम्‍प्‍लेक्‍सला मेनगेट व प्रत्‍येक प्‍लॉटला फाटक तसेच अंतर्गत रस्‍ते व क्‍लब हाऊस यांचा समावेश आहे.  सोबत त्‍यांनी प्‍लॉटचा लेआऊट प्‍लॅन दाखल केला आहे व नि.13/2 लगत या बंगल्‍याच्‍या स्‍कीमसंदर्भातील एन.ए.ऑर्डर सुध्‍दा दाखल केली आहे.  अशा प्रकारे सुविधा देण्‍याचे त्‍यांनी कबूल केल्‍याबाबतचे जादा प्रतिज्ञापत्र नि.14 ला दाखल आहे.  याशिवाय त्‍याने तक्रारीसंदर्भातील इतर पत्रव्‍यवहाराबाबत व इतर पुराव्‍यासंदर्भात आपले प्रतिज्ञापत्र दाखल केले आहे.  या पत्रव्‍यवहारामध्‍ये तक्रारदारानी सामनेवालेंस दिलेली नोटीस, तसेच वकीलामार्फत दिलेली नोटीस इ.चा समावेश आहे.  त्‍यासंदर्भात पोस्‍टाच्‍या शे-याच्‍या पोचपावत्‍या दाखल आहेत.  तक्रारदारानी आपल्‍या तक्रारीत सामनेवाले त्‍याला काय सुविधा देणार हे स्‍पष्‍टपणे नमूद केलेले नाही परंतु त्‍याने युक्‍तीवादाचे वेळी या बाबी नमूद केल्‍या व त्‍यासंदर्भात सामनेवालेच्‍या द्वारका बंगलो स्‍कीम व एन.ए.ऑर्डर याच्‍या प्रती दाखल केल्‍या असून त्‍यासंदर्भात प्रतिज्ञापत्र दाखल केले.  त्‍यानुसार तक्रारदारास सामनेवालेनी प्‍लॉट हा माहितीपत्रकात नमूद केल्‍याप्रमाणे विकत देण्‍याचे कबूल केले आहे असे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. 

            या कामी महत्‍वाचा असा प्रश्‍न निर्माण होतो की, अशा तक्रारीचे स्‍वरुप हे ग्राहक संरक्षण कायद्यातील सेवा देण्‍याबाबत किंवा दिवाणी दाव्‍याचे स्‍वरुपातील आहे.   मंचाच्‍या मते तक्रारदारानी पुराव्‍यामध्‍ये सामनेवालेकडून त्‍याला त्‍यांच्‍या ठरलेल्‍या किंमतीला म्‍हणजेच रु.14,00,000/-ला प्‍लॉट व्‍यवस्थित करुन कंपौंड वॉल व गेटसह त्‍याची रजिस्‍ट्री करुन ताबा देण्‍याचे कबूल केले होते.  मंचाच्‍या मते सामनेवाले ही सेवा देण्‍यास बांधील आहेत.  तक्रारदार व सामनेवाले यांच्‍यातील व्‍यवहार ग्राहक संरक्षण कायद्यांतर्गत येतो व प्‍लॉटसंदर्भातील व्‍यवहार हे ग्राहक संरक्षण कायद्याअंतर्गत येतात व आपण त्‍यांचे ग्राहक आहोत असे दाखवून देण्‍यासाठी या तक्रारीत तक्रारदारानी युक्‍तीवादात वेगवेगळया न्‍यायालयाचे निर्णय दाखल केले आहेत. त्‍यासंदर्भातील विवेचन पुढीलप्रमाणे-

            त्‍यांनी युक्‍तीवादामध्‍ये पुणे मंचातील निकालपत्राची प्रत दाखल केली आहे.  मंचाच्‍या मते त्‍या मंचाचा निकाल या मंचावर बंधनकारक नाही परंतु त्‍यांनी युक्‍तीवादात असे सांगितले की, पुणे मंचाने जो निर्णय  दिला आहे तो मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने कायम केला आहे.  त्‍यासंदर्भात पुष्‍टी देण्‍यासाठी त्‍यांनी मा.राज्‍य आयोग, मुंबई यांच्‍याकडे फर्स्‍ट अपील क्र.982/7 नारायण अग्रो उद्योग प्रा.लि.—अपेलंट  विरुध्‍द तुषार भालचंद्र श्रृंगारपुरे- रिस्‍पॉंडंट – निकाल दि.14-9-07 या कामी जो निर्णय झाला आहे तो दाखल केला आहे.  त्‍यामध्‍ये मा.राज्‍य आयोगाने असे नमूद केले आहे की, पुणे मंचाचा निकाल मा.सुप्रीम  कोर्टानेही कायम केला आहे.  अशा परिस्थितीत त्‍या निवाडयाबाहेर अंमलबजावणीचे कामाचे वेळी जो निर्णय कायम झाला असतो त्‍याच्‍या बाहेर मंचाला जाता येणार नाही असे निरीक्षण केले आहे.  पुणे मंचाकडील तक्रार ही प्‍लॉटसंदर्भातील होती व व्‍यक्‍ती व संस्‍थेसंदर्भातील होती.  त्‍यामुळे मा.राज्‍य आयोग, मुंबई यांनी जे निरीक्षण दिले आहे त्‍या आधारे आपल्‍या प्‍लॉटसंदर्भातील व्‍यवहार हे ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कक्षेत येईल असा युक्‍तीवाद त्‍यांनी केला.  त्‍यांनी 199/02 मा.राज्‍य आयोग, मुंबई यांच्‍याकडील श्रीमती राधा शामप्रकाश दामले विरुध्‍द गोल्‍डन ब्‍लेडस् लि. वगैरे 2 यांचे निकालपत्र दाखल केले असून तो सुध्‍दा ओपन प्‍लॉटसंदर्भातील असून त्‍या ओपन प्‍लॉटवर सामनेवालेनी घर बांधून देण्‍यासंदर्भातील आहे.  त्‍यामध्‍ये सामनेवालेनी रक्‍कम घेऊनही ठरल्‍याप्रमाणे व्‍यवहार पूर्ण केला नाही म्‍हणून त्रुटीची सेवा असल्‍याचे धरले आहे.  त्‍यावरुन प्‍लॉटसंदर्भातील व्‍यवहार हे ग्राहक मंचाच्‍या कक्षेत येतो असा युक्‍तीवाद तक्रारदारानी केला, तसेच त्‍यांनी मा.राष्‍ट्रीय आयोग यांच्‍याकडील फर्स्‍ट अपील क्र.322/04 महर्षी वैदिक कन्‍स्‍ट्रक्‍शन्‍स कॉर्पोरेशन लि. विरुध्‍द राधा शामप्रसाद दामले यांचा निर्णय जो वरील मा.राज्‍य आयोगाने दिलेल्‍या निर्णयाविरुध्‍द झालेल्‍या अपीलामधील आहे तो दाखल केला आहे व त्‍यांनी मा.राज्‍य आयोगाचा निर्णय कायम केला आहे.  तसेच तक्रारदारानी मा.राज्‍य आयोग यांचेकडील अपील क्र.260/2001,मधील गणेश को.ऑप.हौसिंग लि. विरुध्‍द चंद्रभान गणपती वंजारी यांच्‍याकडील मा.जस्‍टीस राणे यांनी दिलेला निर्णय दाखल केला असून तो निर्णयही प्‍लॉटसंदर्भात आहे.  त्‍यामध्‍ये त्‍यांनी खालीलप्रमाणे निरीक्षण दिले आहे-

      ' It further needs to be stated that plot of land was sold by the society for constructing the house, therefore, it would be kind of service which would squarely for U/s.2(1)(0) of Consumer Protection Act 1986.' 

            तसेच त्‍यांनी मा.राष्‍ट्रीय आयोग दिल्‍ली यांचेकडील 1986-99 Consumer 4580 (N.S)

            M/s.Gulmarg Welfare Society (Regd.) ---- Complainant.

                                                V/s.

            M/s. Sudesh Dhaiya                             ---- Opponent.

            Original Petition No. 31/94, Decided on 23-9-96.

            हा निर्णयसुध्‍दा प्‍लॉटसंदर्भात असून प्‍लॉट हा त्‍यातील रिस्‍पॉंडंट यांनी रिमार्केशन व डेव्‍हलप केला असल्‍यामुळे Consumer Act  नुसार त्रुटीची सेवा धरली आहे व ग्राहक संरक्षण कायद्यानुसार तक्रार ही ग्राहय धरुन यातील रिस्‍पॉंडंटला रक्‍कम देण्‍याबाबत आदेश केले आहेत.

      तसेच त्‍यांनी 2002 (1) C.P.R.1006 (N.C) Punjab Urban Development Authority  V/s. Darshansingh Sehgal 1743/00 decided on 7-11-01 चा निकाल दाखल केला असून तो सुध्‍दा प्‍लॉटसंदर्भातील आहे, तसेच त्‍यांनी मध्‍यप्रदेश राज्‍य आयोगाचा निर्णय दाखल केला आहे.  तो II (1992) CPJ 348  ग्‍वाल्‍हेर डेव्‍हलपमेंट ऑथॉरिटी विरुध्‍द प्रमोदकुमार तिवारी, अपील नं.298, 335, 302, 338, 120 व 84/1997, नि.तारीख 6-3-98 चा दाखल केला असून तोसुध्‍दा प्‍लॉट अर्नेस्‍ट मनी घेऊन दिलेला नाही यासंदर्भातील आहे.  या सर्व निकापत्राचे अवलोकन करता व तक्रारदाराच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकता ही तक्रार जरी Specific Performance of  Contract  करुन मागण्‍याची असली तरी ती ग्राहक संरक्षण कायद्यातील सेवा देण्‍यासंदर्भात येईल असे मंचाचे मत आहे.

            या कामी तक्रारदाराचा व्‍यवहार सामनेवालेबरोबर रु.14,00,000/-ला ठरलेला आहे.  जरी लेखी करारपत्र नसले तरी सामनेवालेनी आपल्‍या दि.27-12-06 चे पत्रामध्‍ये जे त्‍यांनी तक्रारदारास दिले आहे व जे द्वारका बंगलो स्‍कीमसंदर्भात आहे त्‍यामध्‍ये रु.14,00,000/-ला व्‍यवहार, स्‍टॅम्‍प डयूटी, रजिस्‍ट्रेशन चार्जेस, डेव्‍हलपमेंट चार्जेस सह ठरला असल्‍याचे नमूद केले आहे.  माहितीपत्रकामध्‍ये जरी प्‍लॉटची किंमत रु.16,00,000/- नमूद असली तरी प्रत्‍यक्ष व्‍यवहार हा रु.14,00,000/-ला ठरल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.  तक्रारदारानी सामनेवालेना एकूण रु.4,90,000/- अर्नेस्‍ट मनी- विसारापोटी दिल्‍याचे दिसून येते.  तक्रारदार व सामनेवालेदरम्‍यान काही पत्रव्‍यवहार झाला आहे तसेच तक्रारदारानी सामनेवालेस नोटीस दिली, त्‍या पत्रव्‍यवहाराच्‍या प्रती नि.2 लगत दाखल केल्‍या आहेत, तसेच त्‍यासंदर्भातील पोस्‍टाचे पोस्‍टदाखले रजिस्‍टर्ड ए.डी.च्‍या शेरा असलेल्‍या पावत्‍या इ.च्‍या सत्‍यप्रतीचा समावेश आहे.  त्‍यावरुन पत्रव्‍यवहार हा सामनेवालेंस मिळाल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते.  तक्रारदारानी पाठविलेली पत्रे व नोटीसा नॉट क्‍लेम्‍ड या शे-यासह परत आल्‍या आहेत, तसेच सामनेवाले क्र.2 नी नोटीस स्विकारल्‍याच्‍या पोचपावत्‍या उपलब्‍ध आहेत, तर सामनेवाले क्र.1 हिने नोटीस व पत्रव्‍यवहार स्विकारलेला नाही.  तसेच अनक्‍लेम्‍डचा शेरा आर.पी.ए.डी.च्‍या पाकिटावर आहे.  तक्रारदारानी यु.पी.सी.द्वाराही पत्र पाठवलेले आहे यावरुन त्‍यांना पत्रव्‍यवहार मिळाल्‍याचे गृहित धरले आहे.  तक्रारदारानी त्‍यांच्‍या पहिल्‍या पत्रात सामनेवालेंस असे कळवले की, मला बिनशेतीची ऑर्डर हवी आहे, मला ती एस.डी.ओ.पनवेल यांचेकडून मिळालेली नाही व त्‍यासंदर्भात मी तुमची भेट घेतली असता तुम्‍ही मला दिलेली नाही.  याउलट प्रत्‍यक्ष पत्रव्‍यवहार रु.14,00,000/-ला ठरला असून तुम्‍ही रु.30,00,000/- ची मागणी केली असल्‍यामुळे तुमचेशी व्‍यवहार करावयाचा नाही तरी माझे रु.4,90,000/- परत पाठवावेत व त्‍यानंतर तुमचा आमचा व्‍यवहार रद्दबातल झाल्‍याचे समजले जाईल.  हे पत्र दि.5-3-08 चे आहे.  या पत्राला सामनेवालेनी दाद दिली नसल्‍यामुळे त्‍यानी पुन्‍हा दि.29-4-08 रोजी वकीलांतर्फे नोटीस पाठवली व त्‍यात वर उल्‍लेखलेली बाब पुन्‍हा स्‍पष्‍ट केली व तुम्‍ही कराराप्रमाणे वागत नाहीत.  रक्‍कम घेऊन तुम्‍ही विश्‍वासघात करीत असल्‍यामुळे आम्‍हाला तुमच्‍यावर फौजदारी कारवाई करावी लागेल, तसेच तुम्‍ही ठरल्‍याप्रमाणे प्‍लॉट विक्रीसंदर्भातील व्‍यवहार पूर्ण करीत नसल्‍याममुळे तुमचे विरुध्‍द योग्‍य ती कायदेशीर कारवाई करावी लागेल असे कळवले व त्‍या नोटीसीमध्‍ये त्‍यांनी असेही सांगितले की, तक्रारदार हे तुमचे विरुध्‍द तुमचा आमचा करार अस्तीत्‍वात असल्‍यामुळे तुमचेविरुध्‍द दिवाणी कोर्टात Specific Performance of  Contract ची कारवाई करु शकतील किंवा तुमचेविरुध्‍द ग्राहक मंचामध्‍ये तुम्‍हाला दिलेली रक्‍कम परत करणेसंदर्भात तक्रार दाखल करु शकतील तरी तुम्‍ही आमची रक्‍कम 21% व्‍याजदराने मला परत करावी.  सामनेवालेनी नोटीस स्विकारली नाही.  याचा अर्थ सामनेवालेंस नोटीस मिळूनही त्‍यांनी तक्रारदारास रक्‍कम दिली नाही किंवा कराराप्रमाणे प्‍लॉटही विकसित करुन दिला नाही.  तक्रारदार हा वारंवार सामनेवालेकडे मागणी करुनसुध्‍दा तो व्‍यवहार पूर्ण करीत नाही.  वास्‍तविक सामनेवालेची ही जबाबदारी रहाते की, तक्रारदारास त्‍याची रक्‍कम परत करणे किंवा त्‍याला त्‍याच्‍याकडून राहिलेली रक्‍कम घेऊन प्‍लॉट विकसित करुन देणे.  जर सामनेवाले असे करीत नसेल तर हे त्‍याचे वर्तन म्‍हणजे निश्चितपणे त्रुटीची सेवा असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  तसेच सामनेवालेनी तक्रारदारास ठरलेल्‍या रकमेपेक्षा जास्‍त रक्‍कम मागणे ही कृतीसुध्‍दा अशोभनीय असून अनुचित व्‍यापारी प्रथेत येते.  त्‍यांच्‍या द्वारका बंगलो स्‍कीमच्‍या माहितीपत्रकावरुन ते बांधकाम व्‍यावसायिक असल्‍याचे दिसून येते.  करारात ठरल्‍याप्रमाणे किंवा माहितीपत्रकात नमूद असलेल्‍या रकमेपेक्षा जादा रक्‍कम मागणे हे वर्तन चुकीचे असून ती सेवेतील कमतरता असून ते अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा प्रारंभ करणारे आहे.  तक्रारदारानी सामनेवालेविरुध्‍द जे पुरावे दाखल केले आहेत ते योग्‍य असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  सामनेवालेनी त्‍यांचे कोणतीही बाब नाकारलेली नाही.  तक्रारदारानी आपले म्‍हणणे पुराव्‍याशिवाय व प्रतिज्ञापत्राद्वारे सिध्‍द केले असल्‍याचे दिसते त्‍यामुळे तक्रारदारांस सामनेवालेकडून त्रुटीची सेवा मिळाली असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  सबब मुद्दा क्र.1 चे उत्‍तर होय असे आहे. 

विवेचन मुद्दा क्र.2 -   

11.          तक्रारदारानी आपल्‍या अर्जामध्‍ये सामनेवालेबरोबर झालेला तोंडी करार आजही अस्तित्‍वात असल्‍याचे नमूद करुन त्‍यांच्‍याकडून त्रुटीची सेवा मिळाली असल्‍यामुळे तो व्‍यवहार पूर्ण करुन देणेबाबत आदेश होणेबाबत विनंती केली आहे, तसेच त्‍याला मानसिक, शारिरीक त्रासापोटी झालेल्‍या नुकसानीपोटीसुध्‍दा त्‍याने नुकसानी मागितली आहे.  मंचाच्‍या मते सामनेवालेकडून सेवा देण्‍यात त्रुटी झाली असल्‍याचे दिसून आल्‍यास तक्रारदाराच्‍या तक्रारीचा विचार करता येईल असे मंचाला वाटते.  वरील मुद्दयात विवेचन केल्‍याप्रमाणे सामनेवालेनी तक्रारदारास अर्नेस्‍ट मनीची रक्‍कम घेऊनही त्‍याला प्‍लॉट विकसित करुन त्‍याची रजिस्‍ट्री करुन  ताब्‍यात दिला नाही हे स्‍पष्‍ट होते.  वास्‍तविक हे सर्व प्‍लॉट बिनशेती असल्‍याचे दिसून येते.  तक्रारदारानी बिनशेतीची ऑर्डर दाखल केली आहे व माहितीपत्रकानुसार प्‍लॉटसंदर्भातील लेआऊट प्‍लॅन दाखल केला आहे.  सामनेवाले या कामी पुढे येऊन आपले म्‍हणणे मांडत नाहीत.  त्‍यामुळे तक्रारदाराची तक्रार त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे मंजूर करण्‍यास काही हरकत नसल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  तक्रारदारानी आपल्‍या नोटीस व पत्रव्‍यवहारामध्‍ये जरी अर्नेस्‍ट मनी परत मिळण्‍याची मागणी केली असली तरी प्रत्‍यक्ष तक्रारीत त्‍यानी सामनेवालेकडून प्‍लॉटसंदर्भात त्‍यांच्‍याकडून राहिलेली रक्‍कम घेऊन सामनेवालेनी त्‍याला रजिस्‍ट्री करुन व विकसित करुन प्‍लॉट ताब्‍यात देण्‍याबाबत मागणी केली आहे.  कारण त्‍यांचा सामनेवालेबरोबरचा करार आ‍जही अस्त्तित्‍वात आहे व तो सामनेवालेस त्‍यांची राहिलेली रक्‍कम देण्‍यास तयार आहे.

            त्‍यानी विनंती कॉलम सी मध्‍ये पर्यायी मागणी अशी केली आहे की, जर काही कारणास्‍तव सामनेवालेकडून प्‍लॉट विकसित करुन त्‍याचे खरेदीखत करुन देता येणे शक्‍य नसेल तर त्‍याने अर्नेस्‍ट मनी म्‍हणून दिलेली रक्‍कम 24% व्‍याजदराने दि.24-12-06 पासून परत मागितली आहे, तसेच याशिवाय रु.5,00,000/-ची त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक, मानसिक त्रासापोटी नुकसानी मागितली आहे.

            तक्रारीचे एकूण स्‍वरुप पहाता व तक्रारदारानी दाखल केलेले पुरावे पहाता तक्रारदार व सामनेवाले यांचेमधील प्‍लॉटसंबंधातील करार अस्‍तीत्‍वात आहे असे मंचास वाटते.  त्‍यामुळे तक्रारदाराची त्‍यांच्‍या विनंती कॉलममधील बी ही मागणी नामंजूर करण्‍याचे काही कारण नाही असे मंचास वाटते.  त्‍यामुळे सामनेवालेविरुध्‍द त्‍याने तक्रारदाराकडून एकूण ठरलेल्‍या रकमेपैकी राहिलेली रक्‍कम रु.9,10,000/- घेऊन द्वारका बंगलो स्‍कीम मधील प्‍लॉट क्र.75  तळोजे मजकूर, ता.पनवेल, जि.रायगड येथील सर्व्‍हे नं.117 व हिस्‍सा नं.1 व 2 मधील जमिनीचे खरेदीखत करुन दयावे तसेच संबंधित प्‍लॉट ठरावाप्रमाणे कंपौंड वॉल व गेटसह विकसित करुन दयावा असा आदेश पारित करण्‍यास काही हरकत नसल्‍याचे मंचाचे मत आहे. 

            तक्रारदारानी रु.5,00,000/-ची नुकसानीची मागणी, शारिरीक, मानसिक त्रासापोटी व जमिनीच्‍या किंमती वाढल्‍यामुळे केली आहे.  त्‍याला मानसिक त्रास होणार नाही ही बाब मंच अमान्‍य करत नाही तसेच दरवाढ ही झाली असल्‍याचे अमान्‍य करता येणार नाही परंतु त्‍याने जी रु.5,00,000/-ची मागणी केली आहे ती खूपच जास्‍त असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.  तेवढी रक्‍कम त्‍यास का दयावी याबाबत त्‍याने काहीही संयुक्‍तीक कारण दाखल केलेले नाही.  त्‍यामुळे एवढी रक्‍कम देणे योग्‍य होणार नाही असे मंचास वाटते, परंतु तक्रारीचे सर्व स्‍वरुप विचारात घेता एकूण सर्व परिस्थितीचा विचार करता त्‍याला सामनेवालेकडून शारिरीक, मानसिक त्रासापोटी रु.15,000/- नुकसानीपोटी दयावेत व न्‍यायिक खर्चापोटी रु.5,000/-दयावेत असे मंचाचे मत आहे.

            सबब खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित करण्‍यात येतो-

                              -ः आदेश ः-

     तक्रारदाराची तक्रार पुढीलप्रमाणे मंजूर करण्‍यात येत आहे-

अ)   आदेश पारित तारखेपासून 45 दिवसांत तक्रारदारानी सामनेवालेंस द्वारका बंगलो स्‍कीममधील प्‍लॉट क्र.75 चे व्‍यवहारापोटी राहिलेली रक्‍कम रु.9,10,000/- डी.डी.ने दयावी.  रक्‍कम मिळाल्‍यानंतर 30 दिवसाचे आत सामनेवालेनी द्वारका बंगलो स्‍कीम सर्व्‍हे क्र.117, हि.नं.1 व 2 तळोजे मजकूर, ता.पनवेल, जि.रायगड येथील प्‍लॉट क्र.75, क्षेत्र 150 चौ.मी.चे रजिस्‍टर्ड खरेदीपत्र तक्रारदारांचे हक्‍कात करुन दयावे व मिळकतीचा ताबाही दयावा.  त्‍यांना असेही आदेशित करण्‍यात येते की, वरील खरेदीखत करण्‍यापूर्वी त्‍यानी वर उल्‍लेख केलेल्‍या स्‍कीममधील प्‍लॉट नं.75 कराराप्रमाणे विकसित करावा म्‍हणजेच प्‍लॉटला योग्‍य त-हेने कंपौंड करुन गेट करुन आवश्‍यक त्‍या सुविधा करुन दयाव्‍यात.

ब)   याप्रमाणे सामनेवालेनी तक्रारदारांच्‍या हक्‍कात प्‍लॉट विकसित करुन खरेदीपत्र करुन न दिल्‍यास व मिळकतीचा ताबा न दिल्‍यास तो ते खरेदीपत्र करुन देईपर्यंत त्‍याने तक्रारदारास दररोज रु.500/-(रु.पाचशे मात्र) प्रमाणे नुकसानीदाखल दयावेत.

क)   तक्रारदारास सामनेवालेनी आदेश पारित तारखेपासून 45 दिवसाचे आत शारिरीक, मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम रु.15,000/- (रु.पंधरा हजार मात्र) दयावेत.

ड)   आदेश पारित तारखेपासून 45 दिवसाचे आत सामनेवालेनी तक्रारदारास न्‍यायिक खर्चापोटी रु.5,000/-(रु.पाच हजार मात्र) दयावेत.

इ)   वर कलम 'ब' व 'क' मधील रकमा सामनेवालेनी तक्रारदारास न दिल्‍यास त्‍या द.सा.द.शे.8% व्‍याजदराने वसूल करण्‍याचा अधिकार तक्रारदारास राहील.

फ)   सदर आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती उभय पक्षकारांना पाठविण्‍यात याव्‍यात.

ठिकाण- रायगड-अलिबाग.

दिनांक- 29-9-2008.

       (बी.एम.कानिटकर)    (आर.डी.म्‍हेत्रस)   (ज्‍योती अभय मांधळे)

        सदस्‍य               अध्‍यक्ष          सदस्‍या

         रायगड जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, अलिबाग.