(पारित दिनांक : 23/01/2012)

 

1.          प्रस्‍तुत तक्रार तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 अंतर्गत गैरअर्जदारां विरुध्‍द मंचात दाखल करुन मागणी केली आहे की, विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांना आदेश देऊन सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन द्यावे व सदनिकेचा ताबा संपूर्ण बांधकाम पूर्णकरुन 30 दिवसांचे आंत द्यावा. तसेच विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी ना-हरकत प्रमाणपत्र, आयकर क्लिअरन्‍स सर्टीफीकेट इत्‍यादी दस्‍तावेजांची मागणी केली. तसेच दरमहा रु.2,000/- प्रमाणे किरायाची मागणी केलेली असुन तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार खालिल प्रमाणे...

2.          तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 कडून प्‍लॉट क्र.48-ए, अपार्टमेंट नं.201, दुसरा माळा, क्रिष्‍णा अपार्टमेंट, खसरा नं.71,72 व 73, मौजा खामला, पांडे लेआऊट, खामला, नागपूर मधील सदनिका रु.5,50,000/- ला खरेदी करण्‍याचा दि.25.09.1998 रोजी करारनामा केला होता. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने रु.10,101/- अर्नेस्‍टमनीची एकूण रक्‍कम म्‍हणून विरुध्‍द पक्षास दिले व उर्वरित रक्‍कम रु.3,90,000/- दि.15.12.1998 रोजी व रु.1,00,000/- दि.15.01.1999 व रु.49,899/- विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍याचे ठरले होते.

3.          तक्रारकर्त्‍यानुसार वरील 201 क्रमांकाची सदनिका ही विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 चे ताब्‍यात होती व विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ने ती सदनिका विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 विकण्‍याचे निश्चित केले होते. कारण सदनिका क्र.202 आणि 203 ही विरुध्‍द पक्ष क्र.5 चे ताब्‍यात होती. विरुध्‍द पक्षाने दि.20.11.1998 रोकजी सुधारीत विक्रीपत्राचा करारनामा केला व त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍यास रु.5,49,899/- विक्रीपत्राचे व ताबा देते वेळी देणे लागत होते. तसेच विरुध्‍द पक्षाने सदर सदनिकेची विक्रीपत्र दि.15.01.1999 पर्यंत करुन देण्‍याचे कबुल केले होते. तक्रारकर्त्‍यानुसार रु.5,50,000/- मधे इलेक्‍ट्रीक व पाण्‍याचे मीटरकरता लागणारा खर्चाचा समावेश होता. तक्रारकर्त्‍याने अतिरिक्‍त रक्‍कम ही विक्रीपत्र करुन ताबा देते वेळी द्यावयाचे ठरले होते. विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी ना-हरकत प्रमाणपत्र, आयकर क्लिअरन्‍स सर्टीफीकेट इत्‍यादी दस्‍तावेजांची बँकेतून कर्ज घ्‍यावयाचे असल्‍यामुळे आवश्‍यक होते. परंतु वेळोवेळी केलेल्‍या विनंतीस सुध्‍दा विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ने दस्‍तावेज पुरविले नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ला दि.23.12.1998 रोजी टेलिग्राम पाठविला. त्‍यानंतर पुन्‍हा दि.28.12.1999 रोजी विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत पत्र पाठविले, पत्र प्राप्‍त झाल्‍यानंतर विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ने दि.04.02.1999 रोजी उत्‍तर पाठविले. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ने खोटे उत्‍तर पाठवुन ना-हरकत प्रमाणपत्र देण्‍यांस टाळाटाळ केल्‍याचे नमुद केले आहे. उलटपक्षी विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍यास सब रजिस्‍टार ऑफीसमधे येण्‍यांस कळविले होते व त्‍या पत्रास तक्रारकर्त्‍याने दि.18.03.1999 रोजी उत्‍तर पाठवुन वस्‍तुस्थिती विषद केली. तक्रारकर्त्‍यानुसार त्‍याने सन 1997-98 ला रु.25,000/- विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ला रजिस्‍ट्रेशन चार्जेसकरीता दिलेले होते व उर्वरित रक्‍कम सुध्‍दा भरण्‍याची तयारी दाखविली. कारण तक्रारकर्त्‍यास त्‍याचे बँकेकडून कर्ज मंजूर झाले होते, परंतु विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ने हेतुपुरस्‍सर विक्रीपत्र करुन देण्‍यांस टाळाटाळ केली व तक्रारकर्त्‍याने दि.18.03.1999 च्‍या पत्रानुसार रु.6,15,000/- देणे आहे हे नाकारले.

4.          तक्रारकर्त्‍यानुसार त्‍यानं एकत्रीतरित्‍या रु.35,101/- विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ला दिलेले होते व उर्वरित रक्‍कम सुध्‍दा देण्‍यांस तयार होता, त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास उपरोक्‍त सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन ताबा द्यावा असे म्‍हटले आहे. तक्रारकर्त्‍याने दि.25.09.1998 रोजीच्‍या करारनाम्‍यानुसार विरुध्‍द पक्ष क्र.2 ने तक्रारकर्त्‍यास सिक्‍यूरिटी म्‍हणून रु.75,000/- चा धनादेश देण्‍यांस सांगितले त्‍यानुसार त्‍याने विरुध्‍द पक्षास धनादेश दिला. परंतु त्‍यांनी दि.04.01.1999 रोजी धनादेश बँकेत जमा करीत आहे याबाबत कळविलेले नाही. उलटपक्षी धनादेश परत आल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षांनी अतिरिक्‍त बांधकामाची रक्‍कम म्‍हणून सदर्रहू रक्‍कम होती असे म्‍हणून निगोशियबल इंन्‍स्‍ट्रूमेंट ऍक्‍ट चे कलम 138 अंतर्गत तक्रार दाखल केली. सदर विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ची कृति पूर्णतः गैरकायदेशिर आहे व तक्रारकर्त्‍यातर्फे अतिरिक्‍त रक्‍कम वसुल करण्‍याचा एकमेव उद्देश आहे. तक्रारकर्त्‍यानुसार उपरोक्‍त सदनिका क्र.201 विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 ला रु.6,50,000/- अतिरिक्‍त घेता यावे या हेतूने व ते त्‍या ठिकाणी राहत असल्‍यामुळे त्‍यांना विकलेली आहे. तक्रारकर्त्‍यानुसार तो किरायाचे घरात राहत असुन सदनिकेच्‍या किमती वाढत आहेत व तक्रारकर्त्‍यास विनाकारण दरमहा रु.2,000/- किराया द्यावा लागत असल्‍याचे नमुद केले आहे.

5.          तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रारीसोबत अनुक्रमे पृष्‍ठ क्र.12 ते 39 वर करारनाम्‍याची प्र‍त व त्‍यासंबंधीचे पत्रव्‍यवहाराच्‍या प्रति इत्‍यादी दस्‍तावेजांच्‍या छायांकीत प्रति जोडलेल्‍या आहेत. 

 

 

6.          सदर प्रकरणी मंचामार्फत विरुध्‍द पक्षावर नोटीस बजावण्‍यांत आली असता, त्‍यांनी आपले म्‍हणणे खालिल प्रमाणे दाखल केलेले आहे..

            विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 चे म्‍हणण्‍यानुसार सदनिका क्र.201 विकण्‍याचा नोंदणीकृत करार रु.5,50,000/- ला दि.25.09.1998 रोजी तक्रारकर्त्‍यासोबत केलेला होता. तसेच सदनिके संबंधाने रु.10,101/- एवढी रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने दिलेली असुन उर्वरित रक्‍कम वर नमुद केल्‍याप्रमाणे विक्रीपत्राचे वेळेस व ताबा घेण्‍यांचे वेळेस घेण्‍याचे ठरलेले होते. करारनाम्‍यात हे सुध्‍दा नमुद आहे की, तक्रारकर्त्‍याने करारानुसार रक्‍कम दिली नाही तर गैरअर्जदार जास्‍तीत-जास्‍त 4 आठवडे वेळ वाढवुन देऊ आणि त्‍यावर द.सा.द.शे.18% व्‍याज तक्रारकर्त्‍यास द्यावे लागेल व वाढवुन दिलेल्‍या मुदतीतही रक्‍कम न दिल्‍यास हा करार आपोआप रद्द होईल व नोटीस देण्‍याची गरज राहणार नाही. तसेच कराराप्रमाणे विरुध्‍द पक्ष नागपूर सुधार प्रन्‍यासचे ना-हरकत प्रमाणपत्र व आयकर विभागाचे क्लिअरन्‍स सर्टीफीकेट विक्रीपत्र नोंदणीकृत करते वेळेस देणार होते.

7.          तक्रारकर्त्‍यास सदनिकेत काही सुधारणा/ जास्‍तीतचे काम करावयाची असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता व त्‍याचे पत्‍नीचे सुचनेप्रमाणे येणारा खर्च रु.75,000/- दि.14.01.1999 च्‍या धनादेशाव्‍दारे विरुध्‍द पक्षास देण्‍यांत आला होता, परंतु तो वटविल्‍या गेला नाही. ही बाब तक्रारकर्त्‍याने लपविलेली आहे व त्‍या गोष्‍टीची नोटीसमधे कुठेही उल्‍लेख नाही. विरुध्‍द पक्षाने म्‍हटले आहे की, तक्रारकर्त्‍यास कर्ज मिळणे सोईचे व्‍हावे म्‍हणून त्‍यांनी दि.20.11.1998 ला दुरुस्‍ती करार केला होता व त्‍यानुसार दि.15.01.1999 ला तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण पैसे देऊन विक्रीपत्र करुन घेण्‍याचे कबुल केले होते. तक्रारकर्ता व विरुध्‍द पक्ष क्र2 यांच्‍यात सदनिकेत सुरु असलेल्‍या जास्‍तीच्‍या कामाचे पैशाबाबत वाद झाला. विरुध्‍द पक्षाने म्‍हटले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्रकरण्‍यास तसेच उरलेली रक्‍कम देण्‍यांस नकार दिल्‍यामुळे त्‍याला फार नुकसान सहन करावे लागले म्‍हणूनच सदर सदनिकेचे विक्रीपत्र विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 च्‍या नावे करुन देण्‍यांत आले. व तक्रारकर्त्‍यास त्‍यांने जमा केलेली रक्‍कम रु.10,101/- परत घेण्‍यांस सांगितले. त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी सेवेत त्रुटी दिलेली नसुन अनुचित व्‍यापार प्रथेचा वापर केलेला नाही. उलटपक्षी विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी सदनिका विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 यांना रु.6,50,000/- ला विकली हे खोटे असुन व विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 पैशाची अत्‍यंत आवश्‍यकता असल्‍यामुळे सदर सदनिका रु.3,25,000/- विकण्‍यांत आली, त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांना नुकसान सहन करावे लागले.

8.          तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ही निव्‍वळ पैसे उकळण्‍याचे हेतुने दाखल केलेली आहे, त्‍यामतुळे ती रु.25,000/- चे खर्चासह खारिज करावी अशी गैरअर्जदार क्र.1 ते 4 यांनी मंचास विनंती केलेली आहे.

9.          विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 ने आपल्‍या उत्‍तरात म्‍हटले आहे की, सदर तक्रार मंचासमक्ष चालविण्‍या योग्‍य नाही व तक्रारकर्त्‍याने मंचासमक्ष गैरसमज उत्‍पन्‍न करण्‍याकरीता चुकीचे म्‍हणणे मांडले असुन विरुध्‍द पक्षांकडून पैसे उकळण्‍याचे हेतुने दाखल केलेली आहे. तसेच तक्रारकर्ता स्‍वच्‍छ हेतुने मंचासमक्ष न आल्‍याने सदर तक्रार दंडासह खारिज करण्‍याची मागणी केलेली आहे.

10.         विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 ने नमुद केले आहे की, वरील सदनिकेची खरेदी त्‍यांनी बोनाफाईड खरेदीदार म्‍हणून केलेली आहे व त्‍याचे विक्रीपत्र दि.15.07.1999 रोजी केलेले आहे. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दि.07.02.2001 रोजी दाखल केलेली आहे म्‍हणजेच विक्रीपत्रानंतर दोन वर्षानंतर केलेली आहे. त्‍यामुळे सदर तक्रार ही सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत असल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 चा त्‍याचेशी कुठलाही संबंध येत नाही, कारण ते त्‍या ठिकाणी राहत असुन त्‍याचा मोबदला सन 1999 मधे देण्‍यांत आलेला आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची मागणी मंजूर होण्‍यास पात्र नाही असे नमुद केलेले आहे. जर तक्रारकर्त्‍यास दाद मागावयाची असल्‍यास त्‍याने दिवाणी न्‍यायालयात मागावी असे नमुद केले आहे. विरुध्‍द पक्षांनी म्‍हटले आहे की, जर विक्रीपत्र झाले आहे तर ते रद्द करण्‍याचा मंचास अधिकारक्षेत्र नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍यास दाद मागावयाची असल्‍यास Specific Performance करता दिवाणी न्‍यायालयासमक्ष मागावी असे नमुद करुन त्‍यांचे विरुध्‍दची तक्रार खारिज करावी अशी मंचास विनंती केलेली आहे.

 

10.         प्रस्‍तुत तक्रार ही मंचासमक्ष मौखिक युक्तिवादाकरीता दि.21.12.2011 रोजी आली असता दोन्‍ही पक्षांचे वकील हजर, मंचाने त्‍यांचा युक्तिवाद ऐकला. तसेच मंचासमक्ष दस्‍तावेजांचे व दोन्‍ही पक्षांचे कथन यांचे सुक्ष्‍म अवलोकन केले असता मंच खालिल प्रमाणे निष्‍कर्षांप्रत पोहचले.

11.         मंचाने सर्व पक्षांचे वकीलांचा युक्तिवाद ऐकला तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 सोबत वरील सदनिका खरेदी करण्‍याचा करारनामा केला होता व त्‍या अनुषंगानेच पुन्‍हा सुधारीत करारनामा केलेला होता. त्‍याकरता तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांना रु.10,101/- दिले होते, म्‍हणून तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 चा ‘ग्राहक’ ठरतो, असे मंचाचे मत आहे.

12.         कराराच्‍या अटी व शर्तींनुसार निरनिराळया तारखांना तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम देण्‍याचे कबुल केले होते व सुधारीत करारपत्रानुसार विक्रीपत्रकरुन ताबा घेते वेळेस तक्रारकर्त्‍याने रु.5,39,899/- देण्‍याचे कबुल केले होते. त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार खर्च मंजूर झालेला होता व तक्रारकर्त्‍याचे माहितीनुसार ना-हरकत प्रमाणपत्र इत्‍यादी दस्‍तावेज विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍यास दिले असते तर तो कर्जाच्‍या रकमेची उचल करु शकला असता व विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ला ती रक्‍कम देऊ शकला असता. परंतु विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 ने अपूर्ण दस्‍तावेज पुरविल्‍यामुळे पुढील प्रक्रिया होऊ शकली नाही, तसेच सदर खरेदी-विक्रीचा व्‍यवहार हा सन 1998-99 साली झाल्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने दि.07.02.2001 रोजी तक्रार मंचात दाखल केली. विरुध्‍द पक्षांचे म्‍हणण्‍यानुसार त्‍यांनी ती सदनिका विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 यांना दि.15.07.1999 रोजी नोंदणीकृत विक्रीपत्राव्‍दारे रु.3,25,000/- मोबदला घेऊन विकलेली आहे. तसेच सदर तक्रार ही दि.07.02.2001 रोजी दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीव विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी उपरोक्‍त सदनिका तक्रारकर्त्‍यासोबत वाद उत्‍पन्‍न झाल्‍यामुळे व वेळेच्‍या आत करारानुसार पूर्तता न केल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 यांना विकलेली आहे, ही बाब दोन्‍ही पक्षांनी मान्‍य केलेली आहे. विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 यांचे ताब्‍यात सदर सदनिका असल्‍यामुळे मंचाने 11 वर्षांचे अवधीनंतर सदर सदनिकेचा ताबा तक्रारकर्त्‍यास देण्‍याबाबत व विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत आदेश देण्‍याचे अधिकार क्षेत्र मंचास नाही. कारण यात झालेले विक्रीपत्र रद्द करुन नवीन विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे अधिकारक्षेत्र हे दिवाणी न्‍यायालयास Specific Performance of Contract या कायद्या अंतर्गत येत असल्‍यामुळे योग्‍य न्‍याय निवाडयाकरीता दिवाणी न्‍यायालयासमोर दाद मागणे संयुक्तिक होईल, असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

 

13.         तक्रारकर्त्‍याने म्‍हटले आहे की, त्‍याने रु.10,101/- खरेदी कराराचे वेळी दिलेले आहे व रु.25,000/- हे करारनाम्‍याचे स्‍टँम्‍प डयुटीकरीता वाऊचरव्‍दारे दिलेले आहे. परंतु सदर वाऊचर मंचासमक्ष नसल्‍यामुळे रु.25,000/- तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांना दिले होते हे संयुक्तिक वाटत नाही. त्‍यामुळे करारनाम्‍याचे वेळी दिलेली रक्‍कम रु.10,101/- दि.25.09.1998 पासुन 12% व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास देणे संयुक्तिक होईल असे मंचाचे मत आहे.

 

1.    तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यांत येते.

2.    विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांना आदेश देण्‍यांत येतो की, त्‍यांचेकडे तक्रारकर्त्‍याने    करारनाम्‍याचे वेळी जमा केलेली रक्‍कम रु.10,101/- दि.25.09.1998 पासुन       द.सा.द.शे.12% व्‍याजासह परत करावी.

3.    विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांना आदेश देण्‍यांत येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यास      तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रु.5,000/- अदा करावे.

4.    विरुध्‍द पक्ष क्र.5 ते 10 यांचे विरुध्‍दची तक्रार खारिज करण्‍यांत येते.

5.    वरील आदेशाची अंमलबजावणी गैरअर्जदार क्र.1 ते 4 यांनी आदेशाची प्रमाणीत  प्रत मिळाल्‍याचे दिनांकापासुन 30 दिवसांचे आंत करावी