Dated the 22 Jan 2016
न्‍यायनिर्णय
द्वारा- सौ.माधुरी विश्‍वरुपे...................मा.सदस्‍या.
1. तक्रारदार नं.1 ही नोंदणीकृत गृहनिर्माण सहकारी संस्‍था असुन तक्रारदारांनी सदर सोसायटीच्‍या इमारतीतील 31 अधिकृत सभासदांनी मिळून विकासक व जमीन मालक यांचे सहकार्य नसतांना संस्‍थास्‍थापन करुन ता.22.12.1994 रोजी पंजीकृत केली आहे. प्रत्‍येक सभासदाने प्रत्‍येकी रु.2,000/- वर्गणी करुन एकूण रु.62,000/- रक्‍कम यासाठी जमा केली होती.
2. सामनेवाले नं.1 सदर इमारतीच्‍या जमीनीचे मुळ मालक असुन सामनेवाले नं.2 विकासक आहेत. सामनेवाले नं.1 यांनी सामनेवाले नं.2 यांना कुलमुखत्‍यारपत्र दिले असुन इमारतीतील अधिकृत दुकान गाळे व सदनिका विक्री अधिकार सामनेवाले नं.2 विकासक यांना दिले आहे.
3. सामनेवाले नं.2 यांनी तक्रारदार संस्‍थेतील सदनिकाधारकांना सदनिकेची विक्री करतांना मोफा कायदयातील तसेच महाराष्‍ट्र सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था कायदयातील तरतुदीनुसार आवश्‍यक ती कागदपत्रे देण्‍याचे कबुल केले. सामनेवाले नं.2 यांनी सदनिका खरेदी करारामध्‍ये नमुद केलेल्‍या बाबी त्‍यांचेवर बंधनकारक आहेत.
4. सामनेवाले नं.2 यांनी प्रत्‍येक सदनिकाधारकांकडून रु.4,000/- सोसायटी निर्माण करण्‍यासाठी घेतले. परंतु सोसायटी स्‍थापन केली नाही. सामनेवाले नं.2 यांनी सोसायटी स्‍थापनेसाठी सर्व सभासदांचे मिळून रु.1,24,000/- घेतले आहेत. परंतु सामनेवाले नं.2 यांनी मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार गाळे व सदनिकाधारकांची सहकारी संस्‍था स्‍थापन करणे, नोंदणीकृत करणे, संस्‍थेच्‍या लाभात Conveyance deed करुन देणे, सदनिकाधारकांकडून स्विकारलेल्‍या रकमांचा हिशोब संस्‍थेस देणे वगैरे यासर्व कायदेशीर बाबींची पुर्तता केली नाही. तसेच सामनेवाले नं.2 यांनी कल्‍याण डोंबिवली महानगरपालिकेचे मंजुर नकाशाप्रमाणे इमातरीचे बांधकाम केले नाही. बेकायदेशीर बांधकामामुळे सदर इमारतीचा पुर्णत्‍वाचा दाखला (Completion Certificate) अदयापपर्यंत प्राप्‍त झाले नाही.
5. सामनेवाले नं.2 यांनी इमारतीचे बांधकाम निकृष्‍ठ दर्जाचे केले असुन सभासदांचे ब्‍लॉकचे अंतर्गत भागात प्रचंड प्रमाणावर लिकेज आहे. इमारत लिकेज प्रुफ कामासाठी तक्रारदार संस्‍थेचा रक्‍कम रु.77,788/- एवढा खर्च झाला आहे. तक्रारदार संस्‍थेने बिगर शेतीसारा (एन.ए) पोटी रक्‍कम रु.20 ते 22 हजार भरणा केले आहेत, तसेच इमारतीच्‍या ए-विंगचे संपुर्ण प्‍लास्‍टरिंगसाठी रु.1,18,000/- खर्च केला आहे. तक्रारदार संस्‍थेने वरील खर्चाच्‍या रकमेची मागणी सामनेवाले नं.2 यांचकडे अनेकवेळा केली, परंतु सामनेवाले नं.2 यांनी दाद दिली नाही. तक्रारदार संस्‍थेने वर नमुद केलेल्‍या कारणास्‍तव सामनेवाले यांना ता.29.09.2008 रोजी वकीलामार्फत कायदेशीर नोटीस पाठवली, परंतु अदयापपर्यंत नोटीशीचे उत्‍तर प्राप्‍त झाले नाही. त्‍यामुळे तक्रारदार संस्‍थेने प्रस्‍तुत तक्रार सामनेवाले यांचे विरुध्‍द इमारतीच्‍या जमिनीचा फरोक्‍तखताचा दस्‍तऐवज करुन देण्‍यासाठी व सामनेवाले नं.2 यांनी तक्रारदार संस्‍थेतील सभासदांकडून वेळोवेळी अनेक कामासाठी जमा केलेली एकूण रक्‍कम रु.4,03,788/- परत मिळण्‍यासाठी प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केलेली आहे.
6. सामनेवाले नं.1 यांचे विरुध्‍द प्रस्‍तुत प्रकरणात एकतर्फा आदेश पारित झालेला असुन सामनेवाले नं.2 यांचे म्‍हणण्‍यानुसार प्रत्‍येक सभासदांकडून घेतलेले रु.4,000/- हे सोसायटी टेम्‍पररी चार्जेस म्‍हणजे इलेक्‍ट्रीसिटी बोर्डाच्‍या मिटर डिपॉझीटसाठी घेतले होते. सोसायटी नोंदणीकृत करण्‍यासाठी रु.25,000/- रक्‍कम देण्‍याचे ठरले होते. परंतु सदर रक्‍कम सभासदांनी अदा न केल्‍यामुळे सोसायटीची नोंदणी केली नाही. सामनेवाले यांचे वास्‍तुविशारद श्री.एस.पी.वर्मा यांचे निधन झाल्‍यामुळे बांधकामा संदर्भातील माहिती मिळाली नाही. श्री.वर्मा यांनी सर्व प्रकारच्‍या कायदेशीर परवानग्‍या मिळण्‍यासाठी फाईल महानगरपालिकेमध्‍ये जमा केल्‍या होत्‍या. तक्रारदार यांनी आज पर्यंत फरोक्‍तखताचा दस्‍तऐवज करण्‍यासाठी सामनेवाले यांचे बरोबर लेखी पत्रव्‍यवहार केला नाही. सामनेवाले नं.2 यांना तक्रारदार संस्‍थेकडून कोणतीही कायदेशीर नोटीस प्राप्‍त नाही.
7. तक्रारदारांची मुळ तक्रार, पुरावा शपथपत्र व लेखी युक्‍तीवाद, सामनेवाले नं.2 यांची लेखी कैफीयत, लेखी युक्‍तीवाद यावरुन तक्रार निकाल कामी खालील मुद्दे कायम करण्‍यात येतात.
मुद्दे निष्‍कर्ष
अ.सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी संयुक्‍तीकरित्‍या व वैयक्तिकरित्‍या
तक्रारदार संस्‍थेच्‍या लाभात इमारत व भुखंडाचे (Conveyance deed)
फरोक्‍तखताचा दस्‍तऐवज करुन न देऊन त्रुटीची सेवा दिल्‍याची बाब
तक्रारदार यांनी सिध्‍द केली आहे काय ?....................................................होय.
ब.अंतिम आदेश काय ?.......................................................................निकाला प्रमाणे.
8.कारण मिमांसा
अ. तक्रारदार यांनी सामनेवाले नं.1 यांचे मालकीची मौ.चिकणघर ता.कल्‍याण जि.ठाणे सर्व्‍हे नं.42 अ, हिस्‍सा नं.19 ब, क्षेत्रफळ-1380.25 चौरस मिटर मिळकतीचा सन-2008-09 कालावधीचा 7X12 चा उतारा मंचात दाखल केला आहे. तक्रारदार संसथेचे सदस्‍य सोन्‍याय बापु डांगे व सामनेवाले नं.2 विकासक यांचेमध्‍ये झालेला सदनिका खरेदी करार मंचात दाखल आहे. तक्रारदार संस्‍थेने सदर सदनिका क्रमांक-1 सातव्‍यामजल्‍यावरील ता.07.09.1990 रोजीच्‍या कराराची प्रत मंचात दाखल केली आहे. सदरील करारामध्‍ये सामनेवाले नं.1 या मिळकतीचे मालक व ताबाधारक असल्‍याचा उल्‍लेख आहे. तसेच सदर करारातील परिच्‍छेद क्रमांक-44 प्रमाणे सामनेवाले यांनी तक्रारदारांच्‍या नांवे (Conveyance deed) फरोक्‍तखत करण्‍याबाबतचा उल्‍लेख आहे. तसेच करारातील पेज नं.18 वर मिळकतीचा तपशील नमुद केला आहे. तक्रारदार संस्‍थेचे नोंदणीचे प्रमाणपत्र मंचात दाखल आहे. यावरुन तक्रारदार ही संस्‍था ता.22.12.1994 रोजी पंजिकृत झाल्‍याचे दिसते.
सामनेवाले यांनी अभिहस्‍तांतरणाकरीता इमातरीचे बांधकाम मंजुर आराखडयाप्रमाणे झाले व त्‍याबाबत इमारत बांधकाम पुर्णत्‍वाचा दाखला भोगवटा प्रमाणपत्र महाराष्‍ट्र महानगरपालिकेचे कायदयाच्‍या कलम-263 प्रमाणे आवश्‍यक आहे. सामनेवाले नं.2 यांनी करारानुसार व मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार सदनिकेचा ताबा देण्‍यापुर्वी भोगवटा प्रमाणपत्र करणे आवश्‍यक आहे.
सामनेवाले नं.2 यांनी मौ.चिकणघर ता.कल्‍याण जि.ठाणे सर्व्‍हे नं.42 अ, हिस्‍सा नं.19 ब,(प) क्षेत्रफळ-1380.25 चौरस मिटर या क्षेत्रफळाच्‍या भुखंडावर, इमारत विकसित केली व तक्रारदार संस्‍थेच्‍या सदस्‍यांना विक्री केल्‍याची बाब सामनेवाले नं.2 यांना मान्‍य आहे. सामनेवाले नं.1 यांचे विरुध्‍द एकतर्फा आदेश पारित झाला आहे. त्‍यामुळे तक्रारीतील दाखल पुरावा ग्राहय धरणे उचित आहे. तक्रारदार संस्‍थेने त्‍यांचे सदस्‍य सोन्‍याबापु धोंडीबा डांगे यांनी ता.07.09.1990 रोजी सामनेवाले नं.2 यांचे समवेत केलेल्‍या कराराची प्रत मंचात दाखल केलेली आहे. सदर कराराच्‍या First Schedule मध्‍ये नमुद केलेल्‍या मिळकतीचे अभिहस्‍तांतरण पत्र करण्‍याची मागणी संस्‍थेने केली आहे.
सामनेवाले नं.2 यांनी मोफा कायदयातील कलम-10 नुसार, सदस्‍यांची सहकारी संस्‍था स्‍थापन करण्‍यासाठी आवश्‍यक असलेले सदस्‍य /सदनिकाधारक प्राप्‍त झाल्‍यानंतर सहकारी संस्‍था स्‍थापन करणे त्‍यांचेवर बंधनकारक होते. तसेच सदस्‍यांची सहकारी संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यापासुन चार महिन्‍यांचे आंत विकासकाने, तक्रारदार संस्‍थेच्‍या लाभात, इमारत व भुखंडाचे अभिहस्‍तांतरणपत्र करुन देणे मोफा कायदयातील कलम-11 नियम-9 नुसार बंधनकारक आहे. सामनेवाले नं.2 यांनी मोफा कायदयातील तरतुदींचा भंग करुन त्रुटीची सेवा दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते असे मंचाचे मत आहे. सबब मुद्दा क्रमांक-7 अ चे उत्‍तर होकारार्थी देत आहोत.
ब. तक्रारदार संस्‍था सन-1994 साली नोंदणीकृत होऊनही सामनेवाले यांनी भोगवटा प्रमाणपत्र, अभिहस्‍तांतरणपत्र म्‍हणजेच कायदेशीर बाबींची पुर्तता करण्‍यास विलंब झाल्‍यामुळे निश्चितच तक्रारदार संस्‍थेचे,सदनिकाधारकांचे नुकसान झाले आहे. सबब तक्रारदार संस्‍था नुकसानभरपाईची रक्‍कम रु.3,00,000/- (अक्षरी रुपये तीन लाख) मिळण्‍यास पात्र आहेत असे मंचाचे मत आहे. सबब,मुद्दा क्रमांक-7 ब चे उत्‍तर होकारार्थी देत आहोत.
उपरोक्‍त चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षावरुन खालील प्रमाणे आदेश पारित करण्‍यात येतो.
“ या मंचातील कार्यभार पाहता व इतर प्रशासकीय कारणांमुळे यापुर्वी ही तक्रार निकाली काढता येऊ शकली नाही ”.
- आदेश -
1. तक्रारदार यांची तक्रार क्रमांक-343/2009 अंशतः मंजुर करण्‍यात येते.
2. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी वैयक्तिकरित्‍या व संयुक्‍तीकरित्‍या तक्रारदार संस्‍थेला बांधकाम
पुर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र, भोगवटाप्रमाणपत्र, तसेच तक्रारदार संस्‍थेच्‍या लाभात इमारत व
भुखंडाचे अभिहस्‍तांतरणपत्र करुन न देऊन त्रुटीची सेवा दिल्‍याचे जाहिर करण्‍यात येते.
3. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी वैयक्तिकरित्‍या व संयुक्‍तीकरित्‍या सदरील इमारती करीता
ता.10.03.2016 पर्यंत बांधकाम पुर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र, भोगवटाप्रमाणपत्र प्राप्‍त करावे.
4. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी वैयक्तिकरित्‍या व संयुक्‍तीकरित्‍या आदेश देण्‍यात येतो की,
मौ.चिकणघर ता.कल्‍याण जि.ठाणे सर्व्‍हे नं.42 अ, हिस्‍सा नं.19 ब, क्षेत्रफळ-1380.25
चौरस मिटर सदनिका विक्री करारनाम्‍यामध्‍ये शेडयुलमध्‍ये नमुद केलेल्‍या भुखंडाचे व
इमारतीचे अभिहस्‍तांतरणपत्र तक्रारदार संस्‍थेच्‍या नांवे ता.10.03.2016 पर्यंत करावे. तसेच
न वापरलेला एफ.एस.आय. व भविष्‍यात उपलब्‍ध होणारा एफ.एस.आय सुध्‍दा
अभिहस्‍तांतरण करावा. तसेच न वारलेला एफ.एस.आय. व भविष्‍यात उपलब्‍ध होणारा
एफ.एस.आय.सुध्‍दा अभिहस्‍तांतरण करावा.
5. सामनेवाले यांनी वरील आदेशांमध्‍ये नमुद केल्‍याप्रमाणे विहीत मुदतीत भोगवटा प्रमाणपत्र,
बांधकाम पुर्णत्‍वाचे पत्र, व अभिहस्‍तातरणाबाबत पुर्तता न केल्‍यास भोगवटाप्रमाणपत्रा
करीता रु.500/- (अक्षरी रुपये पाचशे) बांधकाम पुर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्राकरीता रु.500/-
(अक्षरी रुपये पाचशे) व प्रतिदिन रु.500/- (अक्षरी रुपये पाचशे मात्र) ता.11.03.2016
पासुन आदेशाची पुर्तता होईपर्यंत दयावेत.
6. सामनेवाले यांनी वैयक्तिक व संयुक्‍तीकरित्‍या नुकसानभरपाई रु.3,00,000/- (अक्षरी रुपये
तीन लाख) व तक्रार खर्चापोटी रक्‍कम रु.10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार) तक्रारदार
संस्‍थेस ता.10.03.2016 पर्यंत अदा करावे. विहीत मुदतीत अदा न केल्‍यास दरसाल
दर शेकडा 9 टक्‍के प्रमाणे आदेश पारित तारखेपासुन रक्‍कम मिळेपावेतो व्‍याज दयावे.
7. आदेशाच्‍या प्रती उभयपक्षकारांना विनामुल्‍य व विनाविलंब पोस्‍टाने पाठविण्‍यात याव्‍यात.
8. तक्रारीचे अतिरिक्‍त संच असल्‍यास तक्रारदार यांना परत करण्‍यात यावे.
ता.22.01.2016
जरवा/
