श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. सिताराम हाऊसिंग एजेंसीचे प्रोप्रायटर/पार्टनर म्‍हणून जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी भुखंड विक्रीचा करार करुनसुध्‍दा भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने सदर तक्रार तक्रारकर्त्‍यांनी दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍यांची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-घोरपड, प.ह.क्र. 18, ख.क. 226/1 (पार्ट), ता.कामठी, जि. नागपूर येथे असलेल्‍या लेआऊटमधील 2800 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेल्‍या भुखंड क्र. 3 हा संयुक्‍तरीत्‍या रु.16,80,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.26.02.2019 रोजी करार करण्‍यात आला आणि बयानादाखल तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.ला रु.4,20,000/- दिले. उर्वरित रक्‍कम रु.12,60,000/- ही दि.26.02.2021 पर्यंत देण्‍याचे उभय पक्षात ठरले.  तक्रारकर्ते उर्वरित रक्‍कम एकमुस्‍त देण्‍याकरीता वि.प.च्‍या कार्यालयात गेले असता वि.प. सदर रक्‍कम स्विकारण्‍यास तयार नव्‍हता आणि फोनवरसुध्‍दा बोलण्‍यास तयार नव्‍हता. तक्रारकर्त्‍यांनी अधिक चौकशी केली असता वि.प. सदर भुखंड अन्‍य व्‍यक्‍तीला अधिक किमतीत विकत असल्‍याचे त्‍यांना कळले. विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मुदत जवळ आल्‍यावरही वि.प. प्रतिसाद देत नसल्‍याने त्‍याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली. परंतू वि.प.ने नोटीस स्विकारली नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍यांना आयोगासमोर तक्रार दाखल करुन दाद मागण्‍याशिवाय पर्याय उरला नाही. तक्रारकर्त्‍यांनी सदर तक्रारीमध्‍ये वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा विक्रीपत्राकरीता तांत्रिक अडचण असल्‍यास आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे रक्‍कम परत करावी व त्‍यावर 18 टक्‍के व्‍याज द्यावा, शारिरीक व मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.वर बजावण्‍यात आली असता नोटीस तामिल होऊनही वि.प. आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्‍हणून आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.

4.               प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍यांचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकिलांमार्फत ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे निदर्शनास खालील बाबी आल्‍या. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ते विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                    होय.

2.       तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ते काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍यांनी तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर बयानापत्राची प्रत दाखल केलेली आहे, त्‍याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये दि.26.02.2019 रोजी मौजा-घोरपड, प.ह.क्र. 18, शेत क्र. 226/1 वरील प्रस्‍तावित लेआऊटमधील भुखंड क्र. 3 हा 2800 चौ.फु.चा रु.16,80,000/- मध्‍ये विकण्‍याचा करार होऊन अग्रीम म्‍हणून धनादेशाद्वारे रु.4,20,000/- वि.प.ला तक्रारकर्त्‍यांनी दिल्‍याचे दिसून येते. सदर बयानापत्रामध्‍ये अट क्र. 1 नुसार भुखंडाचे अकृषीकरण वि.प. करुन देणार होता व त्‍याचा प्रतीफुट खर्च भुखंड धारकाने वि.प.ला द्यावयाचा होता. तसेच किस्‍त पुस्तिकेवरुन संस्‍थेचा विकास खर्च हा भुखंड धारकाला द्यावयाचा आहे. यावरुन वि.प. हा विकासक असून तक्रारकर्त्‍यांकडून सदर खर्च आकारुन वि.प. भुखंडाचा विकास करुन देणार असल्‍याचे दिसून येते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. तसेच वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.  प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किमतीची आंशिक  रक्‍कम स्विकारुनही तक्रारकर्त्‍यांनी उर्वरित रक्‍कम एकमुस्‍त देण्‍याची तयारी दर्शविली असता वि.प.ने विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने किंवा लेखी सुचना देऊन विक्रीपत्राकरीता अवगत न केल्‍याने वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्‍याचे आणि त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार ही मुदतबाह्य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Saroj  Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC))”. सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ते वि.प.चे ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍यांनी भुखंड क्र. 3 चे मोबदल्‍याबाबत आंशिक रक्‍कम रु.4,20,000/-  दिल्‍याबाबत बयानापत्र आणि किस्‍त पुस्तिकेवरुन (भुखंड पास बुक) दिसून येते. वि.प.ने आंशिक मोबदला स्विकारतांना विक्रीपत्राची मुदत 26.02.2019 ते 26.02.2021 पर्यंत दिलेली आहे. परंतु पुढे बयानापत्र केल्‍यापासून तर आयोगासमोर तक्रार दाखल करेपर्यंत कुठलाही पत्रव्‍यवहार किंवा भुखंडाच्‍या किंमतीबाबतच्‍या उर्वरित रकमेची मागणी करणारी नोटीस/पत्र त्‍याने तक्रारकर्त्‍यास पाठविल्‍याचे दिसून येत नाही. तसेच वि.प.ने लेआऊटचे अकृषीकरण किंवा विकास केल्‍याबाबतही माहिती तक्रारकर्त्‍यांना दिली नाही. वि.प.ने सदर योजना ही 24 महिने चालणार असे भुखंड पास बुकमध्‍ये नमूद केले आहे. तसेच रु.52,500/- ची दरमहा किस्‍त वि.प.ने स्‍वतः त्‍यात नमूद केली आहे. परंतू वि.प.ने स्‍वतःच ती रक्‍कम स्विकारण्‍यास नकार दिल्‍याचे वि.प.चे म्‍हणणे आहे. वि.प.ने आयोगासमोर येऊन सदर बाब नाकारली नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने दोन वेळेस कायदेशीर नोटीस वि.प.वर बजावली असता सदर नोटीस वि.प. त्‍या पत्‍यावर राहत नाही असा शेरा नोंदविण्‍यात आला आहे. परंतू आयोगामार्फत तक्रारीचा नोटीस बजावण्‍यात आला असता वि.प.ने तो स्विकारल्‍याची पोच तक्रारीचे अभिलेखावर दाखल आहे. यावरुन वि.प. हा हेतूपुरस्‍सरपणे कायदेशीर नोटीस स्विकारण्‍यास टाळाटाळ करीत होता असे दिसून येते. यावरुन वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी ठेवीत असल्‍याचे दिसून येते. तसेच तक्रारकर्त्‍यांकडून रक्‍कम स्विकारुन नंतर व्‍यवहार करण्‍याचे टाळण्‍याची वि.प.ची कृती ही ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. 

8.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.16,80,000/- पैकी रु.4,20,000/- रक्कम (जवळपास 25%) दिल्‍याचे बयानापत्रावरुन आणि पासबुकवरुन दिसून येते. वि.प.ला कायदेशीर नोटीस आणि आयोगाचा नोटीस बजावूनसुध्‍दा त्‍याने नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्‍यास तयार असल्‍याचे वक्‍त्‍यव्‍य तक्रारीमध्‍ये उपस्थित होऊन किंवा लेखी उत्‍तर दाखल करुन केलेले नाही. यावरुन असेही स्‍पष्‍ट होते की, विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास आवश्‍यक असलेली कागदपत्रे आणि मंजू-या वि.प.ने प्राप्‍त केल्‍या नव्‍हत्‍या आणि म्‍हणून त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसावे. कारण तक्रारकर्त्‍यांनी सुध्‍दा प्रस्‍तावित लेआऊटचा नकाशा दाखल केलेला आहे. नकाशा मंजूर असल्‍याबाबत, अकृषीकरण आणि विकास केल्‍याबाबत, लेआऊटची जमीन वि.प.च्‍या नावावर असल्‍याबाबत कुठलाही पुरावा सादर केलेला नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

     प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज आयोगासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला 25% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. आयोगाचे मते वि.प.जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्यांना त्‍याची अडचण कळवून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्यांकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणुन मुद्दा क्र.3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               मुद्दा क्र. 4 – सदर प्रकरणी उभय पक्षांनी लेआऊट विकास/मंजूरी संबंधी कामे पूर्ण झाल्याबद्दल कुठलेच दस्तऐवज सादर नाहीत. त्‍यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. तसेच तक्रारकर्त्‍यांनी भुखंडाच्‍या मोबदल्‍याची आंशिक रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.16,80,000/- पैकी रु.4,20,000/- रक्कम (जवळपास 25%) दिल्‍याचे दिसते. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍यांच्या मागणीनुसार विक्रीपत्र करून देण्याचे अथवा आजच्‍या बाजार भावाप्रमाणे रक्‍कम परत देण्‍याचे आदेश न देता त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यांना जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

 शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांला त्याने अदा केलेली एकूण रक्‍कम रु.4,20,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांची रक्‍कम सन 2019 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍यांना भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍यांना मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ते मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार (एकत्रितरीत्‍या) अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍यांना (एकत्रितरीत्‍या) रु.4,20,000/- दि.26.02.2019 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांना (एकत्रितरीत्‍या) शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.40,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.