1. तक्रारकर्तीने ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 12 अन्‍वये भुखंडाचा विकास न केल्‍यामुळे तक्रार विरुध्‍द पक्षाच्‍या सेवेतील त्रुटीसंबंधी दाखल केली आहे. तक्रारकर्तीची तक्रार थोडक्‍यात खालीलप्रमाणे.
2. विरुध्‍द पक्षाने त्‍याच्‍या मौजा – पटगोवारी, मनसरजवळ, ता. रामटेक, जिल्‍हा नागपुर खसरा क्र. 279/1 आणि 279/2, प.ह.क्र. 22 मध्‍ये शुभम् फार्म्स नावाची योजना सुरु केली होती. त्‍या योजने अंतर्गत तो तेथे स्विमिंग पूल, क्लब हाऊस, ऑडिओ विजयूल इंटरटेनमेंट, आउटडोर व इनडोर गेम्स, फुलांचा बगीचा, लॅंडस्केप पाथवे, इलेक्ट्रिसीटी बॅक अप, इत्‍यादी सर्व सुविधा सुध्‍दा देणार होते. तसेच त्‍यांना शासकीय मान्‍यता सुध्‍दा मिळेल असे सांगितले होते. तक्रारकर्तीने वरील योजनामध्‍ये भूखंड क्रमांक 116 व 119 ची नोंदणी केली, त्‍याची संपूर्ण रक्‍कम रु.19,67,000/- ठरली होती, ज्‍यामध्‍ये त्‍याच्‍या विकास शुल्‍काचा सुध्‍दा समावेश होता. तक्रारकर्तीने विरुध्‍द पक्षासोबत वरील भूखंडासंदर्भात करारनामा दि.13.7.2015 रोजी केला. करारानाम्‍याच्‍या दिवशी रु.3,00,000/- चा धनादेश तक्रारकर्तीने विरुध्‍द पक्षाला दिला व पुढे जून 2016 पर्यंत रु.3,00,000/- असे एकुण रु.6,00,000/- तक्रारकर्तीने विरुध्‍द पक्षाला अदा केले होते. तक्रारकर्ती पुढे सप्‍टेंबर 2016 मध्‍ये सदरच्‍या जागेवर गेली असता तिला वर सांगितल्‍याप्रमाणे कुठलाही विकास/सुविधा केलेला दिसला नाही. तिने त्‍याबाबत विचारले असता विरुध्‍द पक्ष टाळाटाळ करीत होते व सदरच्‍या योजनेला आश्‍वासनानुसार शासन मान्‍यता मिळण्‍या संदर्भातील दस्‍ताऐवज मागितले असता ते सुध्‍दा देऊ शकले नाही. विरुध्‍द पक्षाने आश्‍वासन दिल्‍याप्रमाणे कुठलाही विकास सदरच्‍या जागेवर केला नसल्‍यामुळे तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाला दिलेली रक्‍कम रु.6,00,000/- व्‍याजासह परत देण्‍यासाठी सांगितले असता, विरुध्‍दपक्ष नेहमीच उडवा-उडवीचे उत्‍तरे देऊन विलंब करीत होते. विरुध्‍द पक्षाची ही कृती बेकायदेशीर असल्‍याने तक्रारकर्तीने दि.04.9.2017 रोजी कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. त्‍याला विरुध्‍द पक्षाने दि.21.9.2017 ला उत्‍तर दिले व तक्रारकर्तीकडून वरील रक्‍कम स्विकारल्‍याचे मान्‍य केले, परंतु इतर कुठल्‍याही बाबी मान्‍य केल्‍या नाही. त्यामुळे, तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीस रु. 6,00,000/- ही रक्‍कम 18% व्‍याजासह द्यावे, मानसिक व शारिरीक त्रासापोटी रु.2,00,000/-, तसेच नोटीस खर्च व तक्रारीचा खर्च म्हणून एकुण रु. 35,500/- तक्रारकर्तीस मिळण्‍याचे आदेश व्‍हावे.
3. तक्रारकर्तीची तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर विरुध्‍दपक्षाला नोटीस बजावण्‍यात आली. वि.प.ने नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर निशाणी क्र.8 वर लेखी उत्‍तर प्राथमिक आक्षेपासह दाखल केले. वि.प.ने आपल्‍या प्राथमिक आक्षेपात तक्रारकर्तीने उभय पक्षातील करार रद्द केल्‍याने आणि दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत मागितल्‍याने त्‍यांनी तक्रारकर्तीला कुठलीही सेवा दिली नाही, त्यामुळे तक्रार खारिज होण्‍यायोग्‍य आहे. तक्रारीत आवश्‍यक विरुध्‍द पक्ष जोडले नसल्‍याने ती अयोग्‍य आहे. तक्रारकर्त्‍याने कराराच्‍या अटी पाळल्‍या नाहीत आणि करारही रद्द केला आहे, तक्रारीतील मागणी ही रक्‍कम परतीकरीता आहे, त्यामुळे दावा दिवाणी दावा ठरतो. तक्रारीत ही अनेक वाद असल्‍याने ते मंचासमोर चालू शकत नाही, ते दिवाणी न्‍यायालयात सोडविण्‍यायोग्‍य असल्‍याने तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे.
4. पुढे आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये भुखंड विक्री आणि त्‍यांचा करारनामा व भुखंडाचे शिर्षक या अभिलेखाचा भाग असल्याचे नमूद करुन तक्रारकर्त्‍याने कराराप्रमाणे रकमा दिल्‍या नव्‍हत्‍या आणि म्हणून त्‍याला रकमेची मागणी केली असता त्‍याने करार रद्द करुन रक्‍कम परत मागितली. त्यामुळे सदर तक्रार ही अपरीपक्‍व स्‍वरुपाची आहे. तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या नोटीसला त्‍यांनी लेखी उत्‍तर देऊन सर्व गोष्‍टी स्पष्ट केल्‍या होत्‍या व त्‍यावर आजही वि.प. ठाम आहे. विकासाच्‍या मुद्यावर वि.प.चे असे म्‍हणणे आहे की, त्‍यांनी फार पूर्वीच भुखंडाला फाटक बसवून हिरव्‍या झाडांचे कुंपणही घातले होते. फक्‍त सक्षम प्राधिका-यांकडून मंजूरीकरीता वाट पाहत असल्‍याने विकास करण्‍यात आला नाही. मंजूरी त्‍यांनी सरकारी कार्यालयात रक्‍कम न भरल्‍याने मिळाली नव्‍हती ही बाब खोटी आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे असे म्‍हणणे की, रक्‍कम न भरल्‍याने मंजूरी मिळाली नाही आणि ते आर्थिक संकटात आहेत हे चुकीचे आहे. तक्रारकर्त्‍याने त्‍याची तक्रार ही कायदेशीररीत्‍या व सत्‍य दस्‍तऐवजासह सिध्‍द करावी. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही मान्‍य करण्‍यायोग्‍य नसून खारिज करण्‍यायोग्‍य आहे.
5. सदर प्रकरणात तक्रारकर्तीच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प. व त्‍यांचे वकील तोंडी युक्‍तीवादाचे वेळेस गैरहजर. मंचाने उभय पक्षाचे कथन व दाखल केलेल्‍या दस्‍ताऐवजाचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
- निष्‍कर्ष -
6. तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्‍या विक्रीपत्राच्‍या करारनाम्‍यावरुन उभय पक्षामध्‍ये खसरा क्रमांक 279/1 आणि 279/2, प.ह.क्र.22, मौजा – पटगोवारी, मंन्‍सर जवळ, ता. रामटेक, जिल्‍हा नागपुर येथील शुभम् फर्मस् या योजनेमध्‍ये भूखंड क्रमांक 116 व 119 विकत घेण्‍याचा करार झाल्‍याचे दिसून येते. तसेच तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्‍या योजनेच्‍या माहितीपत्रकावरुन (broshure) (दस्तऐवज क्रं 3) विरुध्‍द पक्षाने सदर योजनेमध्‍ये स्विमिंग पूल, क्लब हाऊस, ऑडिओ विजयूल इंटरटेनमेंट, आउटडोर व इनडोर गेम्स, फुलांचा बगीचा, लॅंडस्केप पाथवे, इलेक्ट्रिसीटी बॅक अप, इत्‍यादी सुविधा पुरविण्‍याचे आश्‍वासन दिल्‍याचे स्पष्ट होते. करारनाम्‍यामध्‍ये सुध्‍दा विकसित भुखंड (Developed plots) असे नमूद आहे. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्यायोग्य असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
7. तक्रारकर्तीने तिच्‍या तक्रारीत तिने वि.प.ला एकूण रु.6,00,000/- दिल्‍याची बाब नमूद केलेली आहे. परंतू तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्‍या दस्तऐवज क्र.1 आणि 2 नुसार विरुध्‍द पक्षाने सदर भूखंडाच्‍या किंमतीपैकी एकुण रु.5,75,000/- तक्रारकर्तीकडून घेऊन त्‍याच्‍या पावत्‍या दिल्‍या असल्याचे स्पष्ट होते. तक्रारकर्तीने रकमा दिल्‍याचा तपशिल ज्‍या परिच्‍छेदात नमूद केलेला आहे, त्‍याला वि.प.ने नाकारले नसून तो अभिलेखाचा भाग म्हणून मान्‍य केले आहे. याचाच अर्थ, वि.प.ला एकूण रु.6,00,000/- तक्रारकर्तीकडून मिळालेले आहे हे सिध्‍द होते. तसेच प्रत्‍यक्षात विरुध्‍द पक्षाने कुठल्‍याही आश्वासित सुविधा सदरच्‍या जागेवर केलेल्‍या नाही, परंतु त्‍या संदर्भातील रक्‍कम तक्रारकर्तीकडून स्विकारलेली आहे. तसेच, सदरच्‍या योजनेला शासन मान्‍यता मिळाली की नाही याबद्दल कुठलेही दस्तऐवज तक्रारकर्तीला पुरवीले नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. त्यामुळे तक्रारकर्तीची सदर तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
8. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्‍यायोचित व वैध राहील.
9. विरुध्‍द पक्षाने वरील सर्व सुविधा देऊन सदरच्‍या जागेचा विकास करुन व त्‍यास शासन मान्‍यता मिळवून देण्‍याचे तक्रारकर्तीला आश्‍वासन देऊन व त्‍या संदंर्भातील रक्‍कम रु.6,00,000/- स्विकारुनही तक्रारकर्तीला सुविधा दिली नाही. तक्रारकर्तीला शारीरिक व मानसिक त्रास सहन करावा लागला त्यामुळे तिला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला पण त्यासाठी केलेली रु. 2,00,000/- नुकसान भरपाईची मागणी अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे. पण झालेल्या त्रासापोटी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ती पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. तक्रारकर्तीला मंचासमक्ष तक्रार दाखल करावी लागली व तक्रारीचा खर्च सहन करावा लागला, त्यामुळे तक्रारकर्ती तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
10. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन मंच सदर प्रकरण खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आदेश -
1) तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजुर करण्‍यात येत असून विरुध्‍द पक्षाला आदेशीत करण्‍यात येते की, त्‍यांनी वादग्रस्‍त भूखंड क्रमांक 116 व 119 संदर्भात तक्रारकर्तीकडून स्विकारलेली रक्‍कम रु.6,00,000/- द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह रक्‍कम शेवटचा भुगतान केल्‍याचा दि.29.06.2016 पासून प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत तक्रारकर्तीस द्यावे.
2) विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीस झालेल्या शारिरीक व मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाईदाखल रु.30,000/- व तक्रारीचा खर्च म्हणून रु.5,000/- द्यावे.
3) विरुध्‍द पक्ष यांनी आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे. अन्यथा पुढील कालावधीसाठी वरील देय रकमे व्यतिरिक्त रु.50/- प्रतीदिवस अतिरिक्‍त नुकसान भरपाई द्यावी.
4) उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.
