श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. वि.प. मे. श्री अटलांटा रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स या नावाने भुखंड व घर विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.
2. तक्रारकर्ता हा आर्मीमधून सेवानिवृत्‍त झाला होता आणि त्‍याने त्याच्या दोन बहीणी व दोन भावांकरीता भविष्‍यात वैयक्तीक वापराकरीता चार भुखंड घेण्‍याचे ठरविले. वि.प.ने दैनिक वर्तमापनपत्रात प्रकाशित केलेल्‍या जाहिरातीला बघून ते वि.प.कडे गेले व वि.प.च्‍या अभिन्‍यासातील भुखंड क्र. 283, 284, 285, 286, 287 आणि 288 नोंदविले. तक्रारकर्त्याने वि.प.च्‍या सांगण्‍यावर विश्‍वासून दि.20.02.2010 रोजी बयानापत्र नोंदवून वि.प.च्‍या मौजा-पांजरा (शिवाजी नगर), ता.जि.नागपूर. प.ह.क्र. 53 मधील भुखंड क्र. 283, 284, 285, 286, 287 आणि 288 हे प्रत्‍येक 1000 चौ.फु. असलेले रु.2,10,000/- मध्‍ये घेण्‍याकरीता बयानादाखल वि.प.ला दिले. पुढे तक्रारकर्त्याने वि.प.ला सहा भुखंडाची पूर्ण किंमत अदा केली आणि वि.प.ने विविध आवश्‍यक मंजूरी व परवानगी घेण्‍याकरीता तक्रारकर्त्याला रकमेची मागणी केली. त्‍याही रकमा तक्रारकर्त्याने वि.प.च्‍या मागणीनुसार वेळोवेळी दिल्‍या आणि वि.प.ने त्याच्या पावत्‍याही निर्गमित केल्‍या. अशाप्रमारे वि.प.ला तक्रारकर्त्याने एकूण रु.3,96,000/- दिले. पुढे वि.प.ने विकास खर्चाकरीता म्हणून तक्रारकर्त्याला रु.1,08,000/- मागणी केली. तक्रारकर्त्याने सदर रक्कम वि.प.ला अदा केली. परंतू वि.प.ने त्‍याची पावती दिली नाही. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रु.5,04,000/- दिले. तक्रारकर्त्याने वि.प.च्‍या मागणीनुसार पूर्ण रकमा दिल्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने त्‍याला आवश्‍यक मंजूरी मिळण्‍यास अर्ज सादर केलेला आहे, त्यामुळे वाट पाहण्‍यास सांगितले. परंतू बराच काळ लोटल्‍यावरही वि.प.ने विक्रीपत्र करुन देण्‍याची तसदी घेतली नाही. तक्रारकर्त्याने पूर्ण रक्कम वि.प.ला देऊनही विक्रीपत्र त्‍यांनी नोंदवून दिले नाही, म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर भुखंडांचा ताबा मिळण्‍याची विनंती केली असता वि.प.ने त्‍याला टाळणे सुरु केले. तक्रारकर्त्याने चौकशी केली असता त्‍याला असे कळले की, वि.प.ने शासकीय कार्यालयाकडून आवश्‍यक परवानग्‍या घेतलेल्‍याच नव्‍हत्‍या. अशाप्रकारे वि.प.ने आवश्‍यक परवानगी मिळाली नसतांनाही तक्रारकर्त्‍याची रक्कम परत केली नाही किंवा त्‍याल विक्रीपत्र करुन दिले नाही, म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन बयानापत्रानुसार सर्व भुखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळावे किंवा रु.5,04,000/- ही रक्कम व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प. यांना प्राप्‍त झाल्‍यावर त्‍यांनी मंचासमोर तक्रारीस प्राथमिक आक्षेपासह संयुक्‍तपणे लेखी उत्‍तर दाखल केले. आपल्‍या प्राथमिक आक्षेपामध्‍ये वि.प. यांनी तक्रारकर्त्याने सदर भुखंड हे गुंतवणुकीच्‍या उद्देशाने घेतले म्हणून व्यावसायिक उद्देशाने घेतले होते आणि सदर वाद हा मंचाचे अधिकार क्षेत्रात येत नाही. तसेच दस्‍तऐवजांवर ज्‍यांची स्‍वाक्षरी आहे, त्‍यांना सदर प्रकरणात प्रतीपक्ष केले नसल्‍यामुळे आवश्‍यक प्रतीपक्षाअभावी सदर तक्रार खारिज करण्याची मागणी त्‍यांनी केलेली आहे. वि.प.ने वैयक्तीक नावाने 7/12 चा उतारा दिला आहे. तसेच तक्रारकर्त्याला पॉवर ऑफ अटर्नी करुन देऊन त्‍याला भुखंडांच्‍या विक्रीचे सर्व अधिकार दिलेले आहे. अशा परिस्थितीत वादाचे कारण कोठेही उत्‍पन्‍न होत नाही. म्हणून सदर तक्रार ही खर्चासह खारिज करण्याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे. तसेच तक्रारकर्त्याने अस्‍पष्‍ट आणि संदिग्‍ध दस्तऐवज सादर केल्‍याने तक्रार सिध्‍द करण्‍याकरीता सविस्‍तर दस्‍तऐवजांची आणि तोंडी पुराव्‍याची गरज आहे. अशा परिस्थितीत मंच तक्रारीचा गुणवत्‍तेवर विचार करु शकत नाही. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने बयानापत्र आणि पॉवर ऑफ अटर्नी मान्य करुन तक्रारकर्त्याने ज्‍या रकमा वि.प.ला दिल्‍याचे म्‍हटले आहे त्‍या डेबीट व्‍हाऊचरच्‍या माध्‍यमाने त्‍याला परत केलेल्‍या आहेत आणि त्‍यावर तक्रारकर्त्‍याची स्‍वाक्षरी आहे. रु.65,000/- परत करण्‍याच्‍या मागणी संदर्भात तक्रारकर्त्याने दिवाणी न्‍यायालयात दाद मागावी. तसेच तक्रारकर्त्याने तक्रारीत केलेली मागणी ही अमान्‍य करुन तक्रार खारीज करण्याची मागणी केलेली आहे.
4. सदर प्रकरण मंचासमोर युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यानंतर मंचाने उभय पक्षांचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
5. प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ने प्राथमिक आक्षेप उपस्थित करुन, तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंड हा गुंतवणुक करण्‍याच्‍या उद्देशाने घेतला असल्‍याने तो व्यावसायिक कारणास्‍तव घेतल्‍याने सदर प्रकरण मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य नसल्याचे म्‍हटले आहे. मंचाने तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्‍या बयाना पत्रांचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, तक्रारकर्त्याने प्रत्‍येकी 1000 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेले भुखंड क्र. 21, 22, आणि 23 हे रु.1,50,000/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार केलेला आहे. कराराचे वेळेस रु.16,500/- दिल्‍याचे वि.प.ने त्‍यात नमूद केले आहे. सदर भुखंड हे व्यावसायिक कारणास्‍तव नोंदणी केल्‍याचा किंवा त्‍या अभिन्‍यासातील सदर भुखंड हे वाणिज्‍यीक उपयोगाकरीता राखीव असल्याचा उल्‍लेख बयानापत्रात कोठेही नसल्‍याने ते रहिवासी उपयोगाकरीता घेतला असल्याचे मंचाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोग नवी दिल्ली यांनी “Kavit Ahuja –Versus – Shipra Estate Ltd & Jai Krishna Estate Developers Pvt Ltd, CC/137 of 2010, Order on 12.02.2015” याप्रकरणात असे म्‍हटले आहे की, जर एखाद्या इसमाने त्‍याचेकडे जास्‍तीची शिल्‍लक असलेली रक्कम जर एखाद्या ठेवीमध्‍ये, शेअर्स, म्यूचुअल फंड, बॉन्ड किंवा एखाद्या बांधकाम प्रकल्पात 1-2 घर खरेदी करून पुढे विक्री करून जास्त रक्कम मिळविण्याच्या हेतूने गुंतवणूक करीत असेल तर त्याचा अर्थ तो व्यावसायिक नफा कमविण्याचा व्यवहार असल्याचा निष्कर्ष काढता येणार नाही. त्यामुळे असा इसम ग्राहक सरंक्षणा कायद्या अंतर्गत ग्राहक ठरतो. एखादी व्यक्तिबाबत नियमितपणे घर खरेदी विक्री व्यवसायाद्वारे व्यवहार करून पैसे कमवित असल्याचा निश्चित पुरावा सादर असेल तर सदर कृती व्यावसायिक असल्याचा निष्कर्ष काढता येऊ शकतो. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने आपल्‍या लेखी उत्‍तरातही विवादीत भुखंड वाणिज्‍यीक उपयोगाकरीता राखीव असल्याचा किंवा तक्रारकर्ता घर/भूखंड खरेदी विक्री व्यवसायाद्वारे नफा कमवित असल्याचा कुठलाही पुरावा मंचासमोर सादर केला नाही त्यामुळे वि.प.चा सदर आक्षेप हा निरर्थक असल्याचे मंचाचे मत आहे.
6. बयानापत्र तरतुदींनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. तक्रारीतील सादर दस्तऐवजांचा विचार करता सदर प्रकरण हे मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
7. वि.प.चा दुसरा आक्षेप असा आहे की, बयानापत्रावर ज्‍या व्‍यक्‍तीने स्‍वाक्षरी केलेली आहे त्‍या व्‍यक्‍तीला तक्रारकर्त्याने प्रतीपक्ष बनविले नाही. मंचाने बयानापत्रावरील स्‍वाक्षरीचे व वि.प. यांच्‍या लेखी उत्‍तरावरील स्‍वाक्षरीचे अवलोकन केले असता दोन्‍ही स्‍वाक्ष-या या एकाच व्‍यक्‍तीच्‍या असल्याचे दिसून येते. बयानापत्रावर श्री अटलांटा रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स करीता व वि.प.करीता एकाच व्‍यक्‍तीने स्‍वाक्षरी केलेली असल्‍याने श्री अटलांटा रीएल ईस्‍टेट सांभाळणारी श्री रामेश्‍वर काळे हीच व्‍यक्‍ती आहे. तसेच सदर तक्रारीला वि.प.ने लेखी उत्‍तर दाखल केलेले आहे. वरील सर्व बाबींचा विचार करता वि.प.ने चुकीची माहिती देऊन मंचाची दिशाभूल करण्याचा प्रयत्न केल्याचे स्पष्ट होते.
8. वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये असाही प्राथमिक आक्षेप घेतला आहे की, वि.प. यांनी वैयक्तीक क्षमतेवर विवादित भुखंडाची पॉवर ऑफ अटर्नी नोंदवून दिलेली आहे. वि.प. यांचा श्री अटलांटा रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्ससोबत कुठलाही संबंध नसून त्‍यांनी वैयक्तीक क्षमतेवर 7/12 चा उतारा देखील सादर केलेला आहे. लेखी उत्‍तरामध्‍ये जरी वि.प.ने तक्रारकर्त्याला पॉवर ऑफ अटर्नी करुन दिल्‍याची बाब नमूद केलेली आहे, परंतू सदर बाब सिध्‍द करण्‍याकरीता पॉवर ऑफ अटर्नीची उभय पक्षांनी प्रत सादर केलेली नसल्‍याने वि.प.च्‍या या म्‍हणण्‍यात मंचाला तथ्‍य आढळून येत नाही. त्यामुळे वि.प. व श्री अटलांटा रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स मध्‍ये कुठलाही संबंध नाही असे वि.प.चे म्‍हणणे जबाबदारीपासून मुक्‍त होण्‍याकरीता घेतलेला बचाव आहे असे मंचाचे मत आहे.
9. सदर प्रकरणी तक्रारीमध्‍ये व पावत्‍यांमध्‍ये भिन्‍न क्रमांकाचे भुखंड पावत्‍यांवर नमूद करण्‍यात आलेले आहे. सुरुवातीच्‍या काही पावत्‍यांचे (भूखंड क्र. 21, 22, 23 नंतर 278, 279 नंतर 283, 284, 288, 275, 276, 277 आणि नंतर 283 ते 288 पुढे 254, 255 नमूद दिसते) अवलोकन केले असता असे निदर्शनास आले की, वि.प.ने बयाना पत्रात नोंदविलेल्या भुखंड हा नंतर रकमेच्‍या पावत्‍यांमध्‍ये प्रत्‍येक वेळेस बदललेल्‍या दिसतो. यावरुन असे दिसून येते की, वि.प.ने वारंवार तक्रारकर्त्याला भुखंड क्रमांक बदलवून दिलेले आहे. परंतू क्षेत्रफळ व इतर विवरण समान आहे. वि.प.ने सन 2010 पासून तर सन 2014 पर्यंत विविध कारणांतर्गत तक्रारकर्त्याकडून रकमा स्विकारल्‍या असून एकूण रु. 4,22,500/- वि.प.ला प्राप्‍त झालेले आहेत. तक्रारकर्त्याने त्‍यादाखल सर्व पावत्‍याही दाखल केलेल्‍या आहेत. त्यामुळे वि.प.ने सदर रक्कम त्‍याला प्राप्‍त झाला नसल्‍याचा आक्षेप निरस्‍त ठरतो. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याला रक्कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडांच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. वि.प.ने रक्कम स्विकारुनही तक्रारकर्त्याला प्रत्‍येक वेळेस भुखंड क्रमांक बदलवून देऊन व पुढे ते नाकारुन अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केलेला आहे. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब असल्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
10. तक्रारकर्त्याने तक्रारीमध्‍ये मागणी करतांना बयाना पत्रात नमूद असलेल्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची किंवा त्‍याने अदा केलेली रक्कम परत मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे. तक्रारीमध्‍ये दाखल पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्याने वि.प.ला एकूण रु.4,22,500/- दिल्‍याचे सदर प्रतीवरुन दिसून येते. मंचाचे मते वि.प.च्‍या तक्रारीत नमूद अभिन्‍यासाला जर संपूर्ण शासकीय कार्यालयाच्‍या परवानग्‍या आणि नकाशाला मंजूरी असेल तर विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच पुढे पावत्‍यांमध्‍ये व बयानापत्रामध्‍ये दोन वेगवेगळे क्रमांक असल्‍याने नेमका कुठल्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे याबाबत संभ्रम निर्माण होऊन तसा आदेश दिल्‍यास भुखंड क्रमांकाची गुंतागुंत होईल. तसेच अभिन्‍यास हा मंजूर आहे किंवा नाही याबाबतचे कुठलेही दस्तऐवज वि.प.ने व तक्रारकर्त्याने दाखल केलेले नाही. त्यामुळे विक्रीपत्राचा आदेश करणे न्यायोचित होणार नाही असे मंचाचे मत आहे. मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्‍याने अदा केलेली रु.4,22,500/- रक्कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित व वैध ठरतील.
11. तक्रारकर्त्याने तक्रारीमध्‍ये त्‍याने वि.प.ला विकास खर्चादाखल रु.1,08,000/- दिल्‍याचे नमूद केले आहे. तसेच वि.प.ने त्याच्या पावत्‍या दिल्‍या नाही असेही नमूद केले आहे. परंतू सदर रक्कम ही वि.प.ला रोख स्‍वरुपात दिली की धनादेश किंवा धनाकर्षाद्वारे दिली की बँकेतून ट्रांसफर केली याबाबतचा कुठलाही पुरावा मंचासमोर सादर केलेला नाही. तसेच वि.प.ने त्‍याबाबत जरी पावती दिली नसली तरीही त्‍याने घेतलेली एखादी नोंद असा कुठला पुरावा दाखल केलेला नाही. त्यामुळे सदर रक्कम परत करण्याचे आदेश करणे पुराव्‍याअभावी शक्‍य नाही. परंतू हे मात्र खरे आहे की, तक्रारकर्त्याकडून रक्कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न देता वि.प.ने फसवणूक केल्‍याने त्‍याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. त्यासाठी तक्रारकर्त्याने रु.2,50,000/- नुकसान भरपाईची मागणी केल्याचे दिसते पण त्याच्या समर्थनार्थ कुठलाही मान्य करण्यायोग्य पुरावा अथवा कथन केले नाही. त्यामुळे सदर मागणी अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे. वि.प.ने कायदेशीर नोटीसच्‍या उत्‍तराला प्रतिसाद न दिल्‍याने त्‍याला मंचासमोर तक्रार दाखल करावी लागली, म्हणून तक्रारकर्ता मानसिक व शारिरीक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई व कार्यवाहीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
12. दाखल दस्‍तऐवजांवरुन व उपरोक्‍त निष्‍कर्षाच्‍या अनुषंगाने मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी रु.4,22,500/- ही रक्कम दि.05.07.2014 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजसह परत करावी.
2) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला मानसिक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाईदाखल रु.30,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून एक महिन्‍याचे आत करावी. आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प.ने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई (Punitive Damages) रुपये 50/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत.
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
