(मंचाचे निर्णयान्वये, श्री.सादिक मो.जव्हेरी, मा.सदस्य)

                  (पारीत दिनांक : 18.04.2011)

            अर्जदार यांनी ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अन्‍वये नुकसान भरपाई करीता तक्रार अर्ज दाखल केला आहे.  तक्रारीचे थोडक्‍यात आशय येणे प्रमाणे.

1.           वरील संपूर्ण अर्जदार हे “अशोका प्‍लाझा ” या अपार्टमेंटमधील फ्लॅट धारक असून, गैरअर्जदार हे सदरहू फ्लॅट स्किमचे बिल्‍डर/प्रमोटर आहेत.  वरील सर्व फ्लॅट धारक सुमारे एक ते दिड वर्षापासून गै.अ.कडून “अशोका प्‍लाझा ” या इमारतीचा ताबा मिळाल्‍यापासून राहत आहेत. ग्राहक संरक्षण कायद्यानुसार सर्व अर्जदार हे गै.अ.चे ग्राहक आहेत व या अनुषंगाने इमारतीत काही ञुट्या आढळल्‍यास त्‍या दूर करण्‍याची जिम्‍मेदारी गै.अ.ची आहे. परंतू, वारंवार तोंडी तथा लेखी सुचना देवूनही गै.अ.ने इमारतीतील कोणत्‍याही उणीवा दूर केलेल्‍या नाही.  अर्जदारांना फ्लॅटचा ताबा मिळाल्‍यापासून 3 वर्षापर्यंत इमारतीतील ञुट्या दूर करण्‍याची जबाबदारी कायद्यानुसार गै.अ.ची आहे.  परंतू, गै.अ.ने ती जबाबदारी पार पाडलेली नाही.  पर्यायाने अर्जदार राहत असलेल्‍या इमारतीतील ञुट्या दूर झालेल्‍या नाहीत.  अर्जदाराने, इमारतीतील ञुट्या गै.अ.ला सांगुनही दूर केलेल्‍या नाहीत ही गै.अ.च्‍या सेवेतील ञुटी आहे.  तरी अर्जदार राहत असलेल्‍या फ्लॅट स्‍कीम मधील व तक्रारीत उल्‍लेखीत ञुट्या गै.अ.ने दूर कराव्‍या असा आदेश मंचाने द्यावा.  तसेच, अर्जदारास गै.अ.चे कृत्‍यामुळे व निकृष्‍ठ सेवेमुळे होणा-या मानसिक व शारिरीक ञासासाठी रुपये 1,00,000/- नुकसान भरपाई द्यावी, अशी मागणी केली आहे.

2.          अर्जदाराने नि.4 नुसार एकूण 15 दस्‍ताऐवज दाखल केले आहे. अर्जदाराची तक्रार नोंदणी करुन गै.अ.स नोटीस काढण्‍यात आला.  गै.अ. हजर होऊन नि.8 नुसार लेखी उत्‍तर व नि.9 नुसार 3 झेरॉक्‍स दस्‍ताऐवज दाखल केले.  

3.          श्री. राम अंजिकर हे मेसर्स अंजिकर असोसिएटर्स या पंजिबध्‍द भागीदारी फर्मचे एक भागीदार असून अशोका प्‍लॉझा ही ईमारत मेसर्स अंजिकर असोसिएटर्स या भागीदारी संस्‍थेने स्‍वतःचे जागेवर सन 2006 मध्‍ये नगर परिषद, चंद्रपूरने मंजूर केलेल्‍या नकाशाप्रमाणे बांधून त्‍यावरील 11 सदनिका विक्री केलेल्‍या आहेत. ही बाब अर्जदारांनी दाखल केलेल्‍या दस्‍त क्र.अ-15 वरील दस्‍तऐवजावरुन स्‍पष्‍ट होते. 

4.          अर्जदारांनी आपआपली सदनिका खरेदी करतांना कधीही सदनिकेमध्‍ये ञुटी अथवा उणिवा आहेत असा आक्षेप ताबा घेतांना नोंदविला नव्‍हता, कारण ताबा घेतेवेळी सदनिका व ईमारत अत्‍यंत सुस्थितीत होती.  गै.अ.च्‍या भागीदारी संस्‍थेने सदनिका विकतांना पुढे रखरखाव दुरुस्‍तीची कोणतीही हमी दिलेली नव्‍हती व तशी देण्‍याचा प्रश्‍न सुध्‍दा उद्भवत नाही.  कारण, ईमारत अथवा सदनिका खरेदी केल्‍यानंतर पुढील रखरखाव व दुरुस्‍ती याची जबाबदारी नियमाप्रमाणे व कायदेशीर तरतुदीनुसार सदनिका व ईमारत खरेदी करणा-यांची असते. या ईमारतीमधील  सदनिका विकल्‍यानंतर या गै.अ.चे भागीदारी संस्‍थेने सदनिका खरेदीदाराची सोसायटी बनविण्‍यास त्‍यांना मदत केली व तशी सोसायटी/असोसिएशन तयार झाले. माञ, अर्जदार हे अत्‍यंत निष्‍काळजी असल्‍यामुळे त्‍यांनी असे तयार झालेले असोसिएशन पंजिबंध्‍द करुन घेण्‍याची तसदी घेतली नाही.  घोषणापञानुसार व नियमानुसार सदनिकामध्‍ये रखरखाव निघाल्‍यास त्‍या सदनिकेचा रखरखाव संबंधीत सदनिका धारकाने तर कॉमन युटीलिटीमध्‍ये रखरखाव व दुरुस्‍ती निघाल्‍यास ती असोसिएशनने करावयाची असते.  अर्जदारांनी सन 2010 मध्‍ये पहिल्‍यांदा एक तक्रार केली. त्‍यावेळी गै.अ.चे भागीदारी संस्‍थेने त्‍यांचे समाधान प्रत्‍येकी करुन दिले होते. सदनिकेचा ताबा घेतल्‍यानंतर अर्जदार  व इतर सदनिका धारकांनी भिंतीला लागून झाडे झुडपे लावल्‍यामुळे झाडांची मुळे भिंतीत गेल्‍यामुळे कंम्‍पाऊड भिंतीला व ईमारतीच्‍या भिंतीला काही ठिकाणी तडा गेल्‍या.  याची जाणिव गै.अ.च्‍या भागीदारांनी संबंधीत सदनिका धारकांना करुन दिली होती. तरीही, भिंतीलगत आंबा व इतर झाडे लावल्‍यामुळे नुकसान झाले असल्‍यास त्‍याकरीता अर्जदार स्‍वतः जबाबदार आहेत.  ईमारत बांधकाम पूर्ण झाल्‍यानंतर वीज कंपनीने त्‍यांचे गरजेनुसार अर्जदारांचे नावे वीज मीटर लावून दिलेले आहे.  सहाजिकच वीज मीटरचा रखरखाव हा वीज कंपनीकडे असून सदनिका खरेदी केल्‍यानंतर कॉमन युटीलिटी मधील रखरखाव हा अर्जदाराचे असोसिएशनकडे आहे. अर्जदारांनी सदनिकेचा ताबा घेतांना कधीही बांधकामाचे गुणवत्‍तेबाबत आक्षेप घेतला नाही. हे म्‍हणणे खोटे आहे की, सर्व अर्जदारांकरीता एकाच वेळी तक्रारीस कारण घडले.  वास्‍तवीक, तक्रारीचे कारण वेगवेगळे असून सर्व सदनिकेमध्‍ये ओल आलेली नाही अथवा सर्वांना पाणी कमी येते अशी तक्रार नाही.  सर्व सदनिका धारकांनी वेगवेगळया दिवशी, वेगवेगळया वेळी, वेगवेगळया विक्रीपञाव्‍दारे सदनिका खरेदी केली  असून  बांधकामाचा करारनामा कोणीही केलेला नाही. त्‍यामुळे, एकञ तक्रार दाखल करण्‍यास कुठलेही योग्‍य व कायदेशीर कारण नाही. हे म्‍हणणे खोटे असल्‍यामुळे अमान्‍य की, तक्रारीला कारण फ्लॅट विकत घेतला त्‍यादिवशी व ताबा घेतला त्‍या दिवशी व त्‍यानंतर वेळोवेळी घडले आहे. हे म्‍हणणे खोटे असल्‍यामुळे अमान्‍य की, सदर तक्रार मुदतीत आहे. अर्जदारांनी तक्रारीची किंमत चुकीची ठरविली आहे.  किंमत ठरवितांना रुपये 1,00,000/- नुकसान भरपाई मागीतली  असून दुरुस्‍तीचा खर्च माञ विचारात घेतला नाही. अशापरिस्‍थतीत अर्जदाराची रुपये 1,00,000/- ची मागणी पूर्णपणे चुकीची व निरर्थक आहे. अर्जदाराची तक्रार खर्चासह खारीज होण्‍यास पाञ व कलम 26 नुसार प्रत्‍येक अर्जदारांना प्रत्‍येकी रुपये 10,000/- गै.अ.स द्यावे असा आदेश पारीत करण्‍यात यावा, अशी मागणी केली आहे.

5.          अर्जदाराने नि. 20 नुसार शपथपञ व नि.21 नुसार 11 दस्‍ताऐवज दाखल केले.  गै.अ.क्र.1 ने नि.22 नुसार रिजॉईन्‍डर शपथपञ दाखल केले. अर्जदाराने नि.26 नुसार लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला.  अर्जदार व गै.अ. यांनी दाखल केलेले दस्‍ताऐवज, शपथपञ, लेखी युक्‍तीवाद व उभय पक्षाचे वकीलांनी केलेल्‍या तोंडी युक्‍तीवादावरुन खालील कारणे व निष्‍कर्ष निघतात.

                        @@ कारणे व निष्‍कर्ष @@

6.          अर्जदाराने दाखल केलेली तक्रार व गै.अ.चे उत्‍तर, तसेच अर्जदारावर व गै.अ. यांनी केलेल्‍या युकतीवादावरुन असे दिसून येते की, अर्जदाराने केलेली मागणी रास्‍त व वाजवी आहे.

7.          गै.अ.चे हे म्‍हणणे की, अर्जदार फ्लॅट धारकांनी फ्लॅट खरेदी केल्‍यानंतर आपली असोसिएशन बनवली असून कायद्या प्रमाणे फ्लॅट खरेदी केल्‍यानंतर फ्लॅट धारक असोसिएशनची जबाबदारी असते की, सदर ईमारतीत होणारे मेन्‍टेनस असोसिएशननी करावे व व्‍यक्‍तीगत फ्लॅट मध्‍ये काही करावयाचे असेल तर स्‍वतः फ्लॅट धारकाने करावे.  हे गै.अ.चे म्‍हणणे ग्राह्य धरण्‍या सारखे नाही. 

8.          निर्मीती मध्‍ये दोष असेल किंवा एखादी ईमारत तयार करीत असतांना त्‍यात वापरण्‍यात आलेली वस्‍तु सिमेंन्‍ट, रेती, विटा लोहा ईत्‍यादी ज्‍या प्रमाणात वापरावी त्‍या प्रमाणात वापरलेली नसेल तर अर्जदाराने तक्रारीत नमूद केलेले दोष उत्‍पन्‍न होऊ शकतात.  असे दोष निर्मीत दोष असल्‍यामुळे त्‍याची सर्वस्‍वी जवाबदारी बिल्‍डरची असते, हे ग्राह्य धरण्‍यास हरकत नाही.

9.          ईमारत बाधंताना बिल्‍डर आपला नफा वाढविण्‍यासाठी सदोष वस्‍तु वापरतात, तसेच जेवढया प्रमाणात प्रत्‍येक वस्‍तु वापरावी ते ही वापरत नाही किंवा ईमारत जशी-जशी उभी होत जाते तशी-तशी त्‍याला भरपूर पाणी मारणे /Water curing करणे आवश्‍यक असते, ज्‍यामुळे नंतर ईमारतीची भिंतीला सिपेज/ओलावा होत नाही असे करणे जरुरी असतांना ही बिल्‍डर आपला नफा वाढविण्‍यासाठी करीत नाही.  तसेच, ईमारतीला कम्‍पाऊंड करतांना फक्‍त विटाची भिंत बांधून ठेवतात, जेंव्‍हा की भिंतीच्‍या मध्‍ये-मध्‍ये कॉंक्रीट पिल्‍लर टाकून भिंत बांधायला पाहिजे, ज्‍यामुळे भिंतीत भेगा पडत नाही.  परंतु आपल्‍या नफ्यासाठी हे ही करीत नाही. फक्‍त हे म्‍हणून की, सदर ईमारतीतील फ्लॅट धारकांनी असोसिएशन बनवली असल्‍याने आता सर्व कामाची जवाबदारी त्‍याची आहे, बिल्‍डरची जवाबदारी संपली हे गै.अ.चे म्‍हणणे बरोबर नाही.

10.         गै.अ.चे हे म्‍हणणे अर्जदारांनी आपआपली सदनिका खरेदी करतांना कधीही सदनिकेमध्‍ये ञुटी अथवा उणिवा आहेत असा आक्षेप ताबा घेतांना नोंदविला नव्‍हता, कारण ताबा घेतेवेळी सदनिका व ईमारत अत्‍यंत सुस्थितीत होती, गै.अ.चे हे कथन ग्राह्य धरण्‍या सारखे नाही.  कारण, कोणतीही वस्‍तु किंवा ईमारत/फ्लॅट नवीन घेतांना त्‍यात सदोष निर्मीतीमुळे असलेले दोष दिसून येत नाही व नंतर वापरतांना आणि हवामान बदलल्‍याने ते दोष समोर येतात. 

11.          अर्जदारांनी तक्रारातील ईमारत अशोका प्‍लाझा मध्‍ये हे सर्व दोष वापरतांना दिसून आल्‍यामुळे त्‍यांनी तक्रार केली आहे, हेतुपुरस्‍परपणे नाही.

12.         अर्जदारांच्‍या तक्रारीतील दोष जसे ईलेक्‍ट्रीक मिटरसाठी बॉक्‍स व जाळी न लावणे, टेरेस वर पाण्‍याची टाकी वर जाण्‍यासाठी सिढी नसणे, ओपन टु स्‍काय डक्‍टीग खुली सोडणे, भिंतीचा ओलावा, ईमारतीचे वॉल कंम्‍पाऊंड ला भेगा निर्माण होणे, पाण्‍याची व्‍यवस्‍था, ड्रेनेज सिस्‍टीम इत्‍यादी अनेक निर्मीती मध्‍ये असलेले सदोष कामे वापरल्‍यानंतर समोर येतात. नविन ईमारत/फ्लॅट खरेदी करतेवेळी नाही, म्‍हणून अर्जदारांची तक्रार ग्राह्य धरण्‍या सारखी आहे.

13.         निर्मीत दोष व्‍यतिरिक्‍त असणारे कामासाठी सोसायटी बनविण्‍यात येते, ज्‍याचे कार्य जर सदर ईमारतीत राहत असतांना वेळोवेळी येणा-या लहान-मोठ्या समस्‍यांचा निराकरण करता यावा, जसे ईलेक्‍ट्रीक लाईन, पाणी मोटार दुरुस्‍त करणे/ बदलने, सांस्‍कृतिक उपक्रम घेणे, आजुबाजूचे व आपला परिसर स्‍चछ ठेवणे ईत्‍यादी सोसायटी मार्फत हे सर्व कार्य करुन घेणे.  परंतु, जर ईमारत बांधकामावेळी सदोष वस्‍तु वापरामुळे, तसेच ज्‍या निर्माण पध्‍दतीने ईमारत बांधली पाहिजे त्‍या पध्‍दतीने न बांधल्‍यामुळे निर्मीतीत असलेले दोष, असे दोष जे नविन ईमारत बांधून व रंगरंगोटी करुन पाहता वेळीच दिसून येत नाही.  परंतू हवामान बदलल्‍यामुळे वर्ष-दिड वर्षानंतर समोर येतात असे निर्मीत दोष साठी ईमारतीत राहणारे फ्लॅट धारकांना दोषी धरता येत नाही, तर ईमारत बांधणारे बिल्‍डर त्‍याच्‍या साठी जवाबदार आहे, असे ठाम मत या न्‍यायमंचाचे असून अर्जदाराने दाखल केलेली तक्रार ग्राह्य धरुन अंशतः मंजूर होण्‍यास पाञ आहे.  गै.अ.ने दिलेले न्‍युनता पूर्ण सेवा व अनुचीत व्‍यापार पध्‍दती साठी पाञ धरुन, हे न्‍यायमंच खालील प्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करीत आहे.

                        // अंतिम आदेश //

      (1)   अर्जदाराची तक्रार अंशतः मंजूर.

(2)   गैरअर्जदाराने टॅरेसचा टाकीवर चढण्‍यासाठी व्‍यवस्थित लोंखडी सिढी बनवून द्यावी.

(3)   गैरअर्जदाराने फ्लॅट धारकाचे ईलेक्‍ट्रीक मिटर लावलेल्‍या ठिकाणी लाकडी बॉक्‍स लोखंडी जाळीच्‍या दारा सोबत बनवून व लावून द्यावे.

(4)   गैरअर्जदाराने,सदर तक्रारीतील अशोका प्‍लाझा ईमारतीचे वरच्‍या माळ्यावर/ टॅरसवर ओपन टु स्‍काय डक्‍टींग ची भिंत उंच करुन त्‍याच्‍यावर लोखंडी ग्रिल लावून द्यावी.

(5)   गैरअर्जदाराने अंतिम आदेशातील आदेश क्र. 2 ते 4 आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून दोन महिन्‍याच्‍या आंत पूर्ण करुन द्यावे.

(6)   गैरअर्जदारने, सदर तक्रारीतील अर्जदार सोसायटी अध्‍यक्ष च्‍या नावे सदर अशोका प्‍लाझा ईमारती व फ्लॅट मध्‍ये असलेले इतर तक्रारीतील दोष दुरुस्‍तीसाठी अंतिम आदेशातील आदेश क्र.2 ते 4 व्‍यतीरिक्‍त दुरुस्‍ती कामासाठी रुपये 35,000/- द्यावे व या रकमेतून अर्जदार सोसायटी चे सर्व सदस्‍यांनी सर्व सहमतीने ठरवून तक्रारीतील उर्वरीत ईमारत/फ्लॅट मधील दोष दुरुस्‍त करुन घ्‍यावे.  

(7)   गैरअर्जदाराने, एकञीतपणे अर्जदारांना शारिरीक, मानसिक ञासापोटी रुपये 5000/- व तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रुपये 1000/- आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसांचे आंत द्यावे.

      (8)   उभय पक्षांना आदेशाची प्रत देण्‍यात यावी.