:: निकालपत्र ::

           (पारीत व्‍दारा मा.सदस्‍या श्रीमती वृषाली गौ.जागिरदार)

                                               (पारीत दिनांक–30 ऑगस्‍ट, 2018)             

1.    तक्रारकर्त्‍याने, विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर कडून करारा प्रमाणे सदनीकेचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळण्‍यासाठी तसेच अन्‍य अनुषंगिक मागण्‍यांसाठी ग्राहक संरक्षण अधिनियम-1986 चे कलम-12 अन्‍वये प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केली आहे.

02.   तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय खालील प्रमाणे-

      विरुध्‍दपक्षाने दिनांक-28/11/2013 रोजीचे नोंदणीकृत डिड ऑफ डिक्‍लरेशन (Deed of Declaration) प्रमाणे मौजा खोकरला, तालुका- जिल्‍हा भंडारा येथे  “साई वात्‍सल्‍य” ही तीन मजली ईमारत बांधण्‍याचे जाहिर केले. तक्रारकर्त्‍याला स्‍वतःचे राहण्‍यासाठी निवासी सदनीकेची आवश्‍यकता होती. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने मौजा खोकरला, तालुका-जिल्‍हा भंडारा येथील तलाठी साझा क्रं-12, गट क्रं-181/4/1/2/13 व गट क्रं- 181/4/1/2/14 मधील अनुक्रमे भूखंड क्रं-13 व 14, एकूण क्षेत्रफळ-2816.21 चौरसफूट क्षेत्रावर प्रस्‍तावित “साई वात्‍सल्‍य” या ईमारती मधील पहिल्‍या मजल्‍या वरील फ्लॅट क्रं-103, कारपेट क्षेत्रफळ-33.264 चौरस मीटर आणि बिल्‍टअप क्षेत्रफळ-38.041 चौरसमीटर अविभक्‍त हिश्‍यासह एकूण रुपये-9,00,000/- एवढया किमतीत विकत घेण्‍यासाठी विरुध्‍दपक्षाशी दिनांक-17.06.2015 रोजी करारनामा केला आणि त्‍याच दिवशी नगदी मोबदल्‍याची संपूर्ण किम्‍मत रुपये-9,00,000/- विरुध्‍दपक्षाला अदा केली व करारा मध्‍ये संपूर्ण सदनीकेची रक्‍कम मिळाल्‍याची कबुली विरुध्‍दपक्षाने दिली. करारनाम्‍या प्रमाणे कराराचे दिनांका पासून दोन वर्षा पर्यंत आवश्‍यक सर्व शासकीय परवानग्‍या प्राप्‍त करुन डिड ऑफ डिक्‍लरेशन आणि करारा प्रमाणे ईमारतीचे संपूर्ण बांधकाम करुन सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाने स्विकारली होती.

      तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, त्‍याने करारा नंतर नियोजित ईमारतीचे बांधकामा बाबत मोक्‍यावर प्रत्‍यक्ष्‍य जाऊन पाहणी केली असता तेथे कोणतेही बांधकाम सुरु असल्‍याचे आढळून आले नाही. तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःचे लग्‍न झाल्‍या नंतर कुटूंबाला राहण्‍यासाठी सदनीकेची त्‍वरीत गरज असल्‍याचे विरुध्‍दपक्षाला सांगितले परंतु विरुध्‍दपक्षाने त्‍याकडे दुर्लक्ष्‍य केले. तक्रारकर्ता हा दुसरीकडे प्रतीमाह रुपये-8000/- प्रमाणे भाडयाने राहत आहे. विहित मुदतीत विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-29.09.2016 रोजीची कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु नोटीस प्राप्‍त होऊनही विरुध्‍दपक्षाने कोणताही प्रतिसाद दिला नाही, म्‍हणून शेवटी त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार मंचा समक्ष दाखल करुन पुढील मागण्‍या केल्‍यात-

(1)   तक्रारकर्त्‍याने करारातील सदनीकेपोटी विरुध्‍दपक्षाला दिलेली रक्‍कम  रुपये-9,00,000/- द.सा.द.शे.-18% व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे.

(2)   दुसरीकडे सदनीकेचे भाडे द्दावे लागत असल्‍याने माहे सप्‍टेंबर-2015 पासून प्रतीमाह रुपये-8000/- प्रमाणे भाडयाचे येणारी रक्‍कम द.सा.द.शे.-18% व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे. 

(3)  तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-1,00,000/- द.सा.द.शे.-18% व्‍याजासह तसेच तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/- द.सा.द.शे.-18% व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षा कडून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.

03.   विरुध्‍दपक्षाला मंचाचे मार्फतीने नोटीस पाठविली असता नोटीस विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-11.05.2017 रोजी प्राप्‍त झाल्‍या बद्दल पोस्‍ट विभागाचा पोस्‍ट ट्रॅकींग रिपोर्ट पान क्रं-62 वर दाखल आहे परंतु मंचाची नोटीस प्राप्‍त झाल्‍या नंतर विरुध्‍दपक्ष मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्‍याने लेखी निवेदन दाखल केलेले नाही म्‍हणून त्‍याचे विरुध्‍द तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश मंचाने प्रस्‍तुत प्रकरणात दिनांक-19.06.2018 रोजी पारीत केला.

04.   तक्रारकर्त्‍याने यादी नुसार दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती  दाखल केल्‍यात ज्‍यामध्‍ये प्रामुख्‍याने  डिड ऑफ डिक्‍लरेशनची प्रत, सदनीका विक्री कराराची प्रत, विरुध्‍दपक्षाला रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविलेल्‍या कायदेशीर नोटीसची प्रत, पोस्‍टाची पावती व पोच  अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात. तसेच पुराव्‍यार्थ स्‍वतःचा प्रतिज्ञालेख दाखल केला व तक्रार आणि शपथपत्रालाच लेखी युक्‍तीवाद समजावा अशा आशयाची पुरसिस दाखल केली.

05.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध दस्‍तऐवज इत्‍यादींचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले असता न्‍यायमंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे आहे-

                                                                              ::निष्‍कर्ष::

06.   तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा सोबत मौजा खोकरला, तालुका-जिल्‍हा भंडारा येथील अनुक्रमे भूखंड क्रं-13 व 14, एकूण क्षेत्रफळ-2816.21 चौरसफूटवर प्रस्‍तावित “साई वात्‍स्‍यल्‍य“ या ईमारती मधील पहिल्‍या मजल्‍या वरील फ्लॅट क्रं-103, कारपेट क्षेत्रफळ-33.264 चौरसमीटर आणि बिल्‍टअप क्षेत्रफळ-38.041 चौरसमीटर अविभक्‍त हिश्‍यासह एकूण रुपये-9,00,000/- एवढया किमतीत विकत घेण्‍यासाठी दिनांक-17.06.2015 रोजी करारनामा केला. करारा मध्‍ये संपूर्ण सदनीकेची रक्‍कम मिळाल्‍याची कबुली विरुध्‍दपक्षाने दिली होती. करारनाम्‍या प्रमाणे कराराचे दिनांका पासून दोन वर्षा पर्यंत सर्व आवश्‍यक शासकीय परवानग्‍या प्राप्‍त करुन डिड ऑफ डिक्‍लरेशन आणि करारा प्रमाणे ईमारतीचे संपूर्ण बांधकाम करुन सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाने स्विकारली होती. तक्रारकर्त्‍याने सदर सदनीका विक्री कराराची प्रत पुराव्‍यार्थ दाखल केली आहे, यावरुन त्‍याचे उपरोक्‍त कथनास बळकटी प्राप्‍त होते.

07.   विरुध्‍दपक्षाने  महाराष्‍ट्र ओनरशिप अपार्टमेंट कायद्दा प्रमाणे दिनांक-28/11/2013 रोजीचे नोंदणीकृत डिड ऑफ डिक्‍लरेशन प्रमाणे मौजा खोकरला, तालुका- जिल्‍हा भंडारा येथे साई वात्‍सल्‍य ही तीन मजली ईमारत बांधण्‍याचे जाहिर केले, सदर डिड ऑफ डिक्‍लरेशनची प्रत तक्रारकर्त्‍याने दाखल केली. यावरुन असे सिध्‍द होते की, विरुध्‍दपक्षाचा बिल्‍डरचा व्‍यवसाय असून ईमारत बांधून त्‍यातील सदनीका गरजू ग्राहकांना विक्री करुन त्‍यातून नफा कमाविण्‍याचा त्‍याचा उद्देश्‍य दिसून येतो.

08.   विरुध्‍दपक्षाने करारा मध्‍ये करार दिनांक-17.06.2015 पासून दोन वर्षाचे आत म्‍हणजे दिनांक-17.6.2017 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याने नोंदणी केलेल्‍या सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली होती व कराराचे दिनांकालाच तक्रारकर्त्‍या कडून सदनीकेची संपूर्ण किम्‍मत स्विकारलेली होती परंतु असे असताना तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे त्‍याने प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर कोणतेही बांधकाम सुरु केले नसल्‍याचे  आढळून आल्‍याने विरुध्‍दपक्षाचे हेतू बद्दल त्‍यास शंका आल्‍याने विहित मुदतीत विक्रीपत्र नोंदवून सदनीकेचा ताबा मिळण्‍यासाठी त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-29.09.2016 रोजीची कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु नोटीस प्राप्‍त होऊनही विरुध्‍दपक्षाने कोणताही प्रतिसाद तसेच उत्‍तर दिले नाही, त्‍यामुळे त्‍याचे मनात रक्‍कम पचित होईल काय अशी आशंका निर्माण होणे स्‍वाभाविक आहे. तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुराव्‍यार्थ कायदेशीर नोटीसची प्रत, पोस्‍टाची पावती व पोच दाखल केलेली आहे.

09. तक्रारकर्त्‍याचे असेही म्‍हणणे आहे की, त्‍याला लग्‍न करुन स्‍वतःचे कुटूंबियांसाठी राहण्‍यासाठी सदनीकेची अत्‍यंत आवश्‍यकता होती. परंतु करारात कबुली देऊनही तसेच संपूर्ण मोबदल्‍याची रक्‍कम प्राप्‍त करुनही  विरुध्‍दपक्षाने प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर कोणतेही बांधकाम सुरु केलेले नाही.

10.   विरुध्‍दपक्षाला मंचाचे मार्फतीने पाठविलेली नोटीस प्राप्‍त होऊनही तो उपस्थित झाला नाही तसेच तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे विरुध्‍द केलेली विपरीत विधाने खोडून काढलेली नाहीत. अशाप्रकारे उपलब्‍ध दस्‍तऐवजी पुराव्‍यां वरुन तक्रारकर्त्‍याचे विधानांना बळकटी प्राप्‍त होते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची नोटीस प्राप्‍त होऊनही तो मोक्‍यावर प्रत्‍यक्ष्‍य बांधकाम सुरु करुन विहित मुदतीत तक्रारकर्त्‍याचे नावे विक्रीपत्र नोंदवून देऊन ताबा  देईल अशा आशयाचे उत्‍तर तक्रारकर्त्‍याचे नोटीसला दिले नाही.  इतकेच नव्‍हे तर मंचाची नोंदणीकृत नोटीस प्राप्‍त होऊनही तो मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही व लेखी उत्‍तरही दाखल केले नाही, हा सर्व घटनाक्रम पाहता विरुध्‍दपक्षाला प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर कोणतेही बांधकाम सुरु करावयाचे नसून तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम पचविण्‍याचा त्‍याचा  हेतू  असल्‍याचे सकृतदर्शनी दिसून येतो, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाची सदरची कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब असून (Unfair Trade Practice)  तक्रारकर्त्‍याला दिलेली दोषपूर्ण (Deficiency in Service) सेवा ठरते. विरुध्‍दपक्षाचे अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तसेच दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍याला निश्‍चीतच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागत आहे.

11.   सदर प्रकरणी हे न्‍यायमंच खालील नमुद मा.राष्‍ट्रीय आयोगाचे निवाडया वर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे.                                  

    “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti   Kumar & Ors.” - 2005(2) CPR-1 (NC).

       उपरोक्‍त मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाच्‍या निवाडया मध्‍ये असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात  असेही  नमुद  केले  आहे की,  जर  भूखंडाचा  विकास  करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही.

     उपरोक्‍त  निवाडयातील वस्‍तुस्थिती मंचाचे समोरील निवाडयास अंशतः लागू होते. सदर प्रकरणात सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डरने विहित मुदतीत करारातील सदनीकेचे बांधकाम पूर्ण करुन विक्रीपत्र व  ताबा देण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली असतनाही प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर कोणतेही बांधकाम सुरु झाल्‍याचे दिसून न आल्‍याने विरुध्‍दपक्षाचे हेतू संबधी तक्रारकर्त्‍याला शंका निर्माण झाल्‍याने त्‍याने नोटीस पाठविली परंतु नोटीसलाही उत्‍तर न मिळाल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे मनात विरुध्‍दपक्षाला मोठया प्रमाणात दिलेली रक्‍कम पचीत होईल की काय अशी भिती निर्माण होणे स्‍वाभाविक आहे आणि म्‍हणून त्‍याने ही तक्रार मुदतपूर्व मंचा समक्ष दाखल केली असल्‍याचे दिसून येते. परंतु तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण मोबदल्‍याची रक्‍कम रुपये-9,00,000/- विरुध्‍दपक्षाला कराराच्‍या दिवशीच दिलेली आहे परंतु आज पर्यंत तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍दपक्ष यांच्‍यात झालेल्‍या करारास दोन वर्षा पेक्षा जास्‍त कालावधी उलटून गेला असून देखील करारनाम्‍या नुसार ठरल्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने सदनीकेचे बांधकाम पूर्ण करुन सदनीकेचे विक्रीपत्र तथा ताबा तक्रारकर्त्‍याला दिलेला नाही, ही विरुध्‍दपक्षाच्‍या सेवेतील त्रृटी आहे. तसेच विरुध्‍दपक्ष हा तक्रारकर्त्‍यानेदिलेली रक्‍कम आज पर्यंत स्‍वतः करीता वापरीत आहे.

12.   अशापरिस्थितीत  तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला करारातील सदनीकेपोटी अदा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-9,00,000/- अदा केल्‍याचा दिनांक-17.06.2015 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षा कडून परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक, मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-25,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित करणे न्‍यायोचित होईल असे मंचाचे मत आहे. तक्रारकर्त्‍याने तो दुसरीकडे भाडयाचे सदनीकेत राहत असल्‍याने भाडयाचे रकमे बाबत मागणी केलेली आहे परंतु त्‍याची ही मागणी योग्‍य त्‍या पुराव्‍या अभावी नामंजूर करण्‍यात येते. तसेही भाडयाचे रकमेची केलेली मागणी ही करारातील नमुद विशीष्‍ट मुदत संपल्‍या नंतर लागू होते.

13.  उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन  ग्राहक मंच प्रस्‍तुत तक्रारी मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-

                                                                ::आदेश::

1)    तक्रारकर्त्‍याची विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍दची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2)   विरुध्‍दपक्षाला आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍या कडून  करारातील सदनीकेपोटी स्विकारलेली एकूण रक्‍कम रुपये-9,00,000/- (अक्षरी रुपये नऊ लक्ष फक्‍त) रक्‍कम अदा केल्‍याचा दिनांक-17.06.2015 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍याला परत करावी.

3)   तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-  25,000/- (अक्षरी रुपये पंचविस हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून  रुपये-5000/-(अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास द्दावेत.

4)    सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांका पासून 30 दिवसांचे आत करावे. विहित मुदतीत आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने न केल्‍यास आदेशित रक्‍कम रुपये-9,00,000/- दिनांक-17/06/2015 पासून द.सा.द.शे.-12% दरा ऐवजी, द.सा.द.शे.-15%दराने दंडनीय व्‍याजासह त.क.ला रक्‍कम देण्‍यास विरुध्‍दपक्ष जबाबदार राहिल.

5)    निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन   देण्‍यात  याव्‍यात.

6)    तक्रारकर्त्‍याला “ब” व “क” फाईल्‍स परत करण्‍यात याव्‍यात.