श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. सोना कंस्‍ट्रक्‍शन बिल्‍डर्स/डेव्‍हलपर्स या नावाने जमीन खरेदी करुन ती विकसित करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून त्‍यावरील प्‍लॉट्स विक्रीचा व्‍यवसाय व बांधकामाचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या  मौजा-कोलार, ता.जि.नागपूर येथील प.ह.क्र.75, भु.क्र. 23 वरील भुखंड क्र. 31 हा 1200 चौ.फु.चा रु.3,72,000/- किमतीमध्‍ये विकण्‍याचा करारनामा दि.22.11.2015 रोजी केला आणि तक्रारकर्त्याने रु.30,000/- ही रक्‍कम रोख वि.प.ला अग्रीम म्‍हणून दिली.  दि.22.11.2015 ते दि.28.12.2016 पर्यंत भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रु.1,44,000/- वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने दिले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने सदर मालमत्‍तेबाबत प्रकरण न्‍यायप्रविष्‍ट असल्‍याची बाब सांगून अद्यापही विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. तक्रारकर्त्‍याने सदर विवादित लेआऊटची स्थिती तपासून पाहिली असता मुळात वि.प.च्‍या नावावर सदर जमिन नसून ती श्री. तुळशीराम महादेव ठाकरे यांचे नावावर आहे. तसेच अकृषक करण्‍याकरीता आणि नगर रचना विभागाकडून सक्षम अधिकारी यांची परवानगी घेतली नसल्‍याचे माहिती झाले. अशाप्रकारे वि.प.ने  तक्रारकर्त्‍याची दिशाभूल व फसवणूक केल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळावी, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाचा वि.प.क्र. 1 व 2 ला नोटीस पाठविण्‍यात आला असता त्‍यांनी संयुक्‍तपणे लेखी उत्‍तर दाखल केले. आपल्‍या विशेष कथनामध्‍ये तक्रारकर्त्याने वि.प.कडून विवादीत भूखंड हा शाम उमरेडकर यांचेकडून विकत घेतला नसून सोना कंस्‍ट्रक्‍शन बिल्‍डर्स/डेव्‍हलपर्स कडून घेतल्याचे नमूद करुन त्‍यांना प्रतीपक्ष न बनविल्‍याचा आक्षेप घेतला आहे. तसेच भुखंड खरेदी विक्रीचे व्‍यवहार हे दिवाणी न्‍यायालयाशी संबंधित असल्‍याचे नमूद करुन सदर तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेले दस्‍तऐवज नोंदणीकृत नसून त्‍याचे मुद्रांक शुल्‍क भरलेले नाही. वि.प.क्र.  2 याचेसोबत कुठलाही व्‍यवहार झाला नाही व त्‍यांचे नाव तक्रारीतून वगळण्‍याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने नियमाप्रमाणे हप्‍ते न भरुन बयानापत्रातील अटी व शर्तीचा भंग केलेला आहे. दि.11.11.2016 व 20.04.2017 रोजी वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंड रद्द केल्‍याचे कळविलेले आहे. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये अशाच आशयाचे निवेदन सादर केले आहे व वि.प.क्र. 2 ला वगळण्‍याची मागणी केलेली आहे. तक्रारकर्त्याचे सर्व निवेदन अमान्य करीत तक्रार खारीज करण्याची मागणी केली.

4.               प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवाद हा त्‍यांच्‍या वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.              मुद्दे                                           उत्‍तर

1.   तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                       होय.

2.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत, प्रादेशिक                   अधिकारीतेत आहे काय ?                                          होय.

3.   वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?    होय.

4.   तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?          अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.               मुद्दा क्र. 1 - सदर प्रकरणी दाखल दस्तऐवज क्र. 1 इसार पत्र यांचे अवलोकन केले असता वि.प.ने मौजा-कोलार, ता. नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर येथील प.ह.क्र.75, ख.क्र. 23 भुखंड क्र. 31 हा 1200 चौ.फु.चा रु.3,72,000/- किमतीमध्‍ये विकण्‍याचा करारनामा दि.22.11.2015 रोजी रोख रक्‍कम रु.30,000/- देऊन केल्याचे दिसते. तसेच उर्वरित रक्‍कम 36 महिन्‍यापर्यंत देण्‍याचे ठरलेले आहे. किस्‍त पुस्तिकेवर विकास शुल्‍क हे तक्रारकर्त्‍याला वेगळे द्यावे लागेल असे नमूद आहे.  इसारपत्रावर वि.प. संस्‍थेचा शिक्‍का असून स्‍वाक्षरी आहे. वि.प.हे एक बांधकाम व्यावसायिक व डेव्‍हलपर्स असल्‍याचे सदर पावत्यावर नमूद आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून हफ्त्यामध्ये रक्‍कम स्वीकारली असल्याचे व नोंदणीच्या वेळेस लेआऊट विकसित नसल्याचे किस्‍त पुस्तिकेवरुन स्पष्ट दिसते. वि.प.चे विवादीत लेआऊट हे प्रस्तावित लेआऊट असल्याने सदर लेआऊट विकास/मंजूरी,अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्विकारली असल्याचे दि.22.11.2015 चे बयानापत्र/इसारपत्रावरुन स्पष्ट होते. तक्रारकर्ता आणि वि.प.यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ची जबाबदारी लक्षात घेता तक्रारकर्ता ग्रा.सं.कायद्या नुसार वि.प.चा ग्राहक असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मुद्दा क्र.1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2  – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत आंशिक रक्‍कम स्विकारुन विक्रीचा करारनामा केलेला आहे. पुढे प्रस्‍तवित लेआऊट नकाशा मंजूर झाला किंवा नाही वा वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍याकरीता, विकास शुल्‍काची रक्‍कम मागणी पत्र इ.करीता कधीही बोलाविल्‍याचे दिसून येत नाही अथवा तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेली रक्कम परत केल्याचे दिसत नाही, त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वि.प.चे लेआऊट हे आयोगाचे अधिकार क्षेत्रात असल्‍याने आणि वादाचे कारण हे आयोगाचे सिमेत असल्‍याने, तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र.2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 –  वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून दि.22.11.2015 पासून  28.12.2016 पर्यंत भुखंडाच्‍या एकूण किंमत रु.3,72,000/- पैकी रु.1,44,000/- स्विकारुन आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. इतकेच नव्‍हे तर तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या गाव नमुना 7/12 च्‍या प्रतीवरुन विवादित जमिन ही श्री. तुळशीराम महादेव ठाकरे यांचे नावावर असल्‍याचे दिसून येते. यावरुन वि.प.ने जी जमिन त्‍याच्‍या नावावर नव्‍हती तिच्‍या विक्रीचा करार करुन अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याचे दिसून येते.  तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेचा उपयोग वि.प. आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता करीत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

वि.प.नी सन 2016 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून रकमा घेऊन पुढे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प. लेआऊटची जमीन स्‍वतःचे नावावर करुन शकत नव्‍हता किंवा मंजूरी अथवा विकास करू शकत नव्हता तर त्याने तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेली रक्कम परत करणे आवश्यक होते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही. तसेच वि.प.ने सन 2016 पर्यंत रक्कमा स्वीकारल्या असल्याने आता इसार पत्रामधील एकतर्फी अटींचा आसरा घेत तक्रारकर्त्‍याने वेळेत रकमा दिल्या नसल्याचे नमूद करीत भूखंड रद्द केल्याचा वि.प.चा बचाव मान्य करता येणार नाही. तसेच वि.प.ने त्‍याचे या निवेदनाचे पुष्‍ट्यर्थ सदर दि.11.11.2016 व 20.04.2017 चे सुचना पत्राची प्रत सादर केलेली नाही, त्‍यामुळे पुराव्‍याअभावी वि.प.चे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य नाही. तक्रारकर्त्याकडून रक्कम देण्यास विलंब झाला होता तर पुढील रकमा न स्वीकारता त्याबाबत तक्रारकर्त्यास कळविले असते तर एक वेळेस वि.प.चे म्हणणे विचारात घेता आले असते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही. मुळात अश्या एकतर्फी अटी लादणे हीच अनुचित व्यापार पद्धत आहे. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.              मुद्दा क्र. 4 – वि.प.ने सदर लेआऊट अकृषक केले किंवा नाही वा  लेआऊटच्‍या नकाशाला संबंधित विभागाची परवानगी प्राप्त आहे अथवा नाही हे प्रामुख्‍याने वि.प.ने भुखंड धारकाला कळविण्‍याचे टाळले आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाची आंशिक रक्‍कम स्वीकारलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याला आंशिक रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. जमिनीच्या वाढलेल्या किमतीमुळे विवादीत भूखंडाचे विक्रीपत्र करून देण्यास वि.प.टाळाटाळ करीत असल्याचे तक्रारकर्त्याचे निवेदन सयुंक्तिक आहे. विवादित लेआऊटची जमिन प्रत्यक्षात वि.प.च्‍या नावावर नसल्‍याने  विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा देण्‍याचे आदेश हे कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता आहे.  मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे.

                 मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

     “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबत स्विकारलेली रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने रु.1,44,000/- रक्‍कम (38%) दिल्‍याचे दाखल पावत्यानुसार निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍यास विक्रीपत्र करुन देणे कायदेशीर किंवा तांत्रिक बाबीमुळे शक्‍य नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.1,44,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.         वि.प.ने जमिन त्‍याचे नावावर नसतांना तक्रारकर्त्‍याकडून आंशिक किंमत घेऊन विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने तक्रारकर्ता हा भुखंडाचा वैधानिकरीत्‍या उपभोग घेऊ शकला नाही आणि त्‍यामुळे त्‍याला मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. सदर नुकसानीची भरपाई मिळण्‍यास तो पात्र आहे. तक्रारकर्त्‍याने आंशिक रक्कम देऊन त्याची जबाबदारी पार पाडल्‍याचे दिसते.

10.              वि.प.क्र. 1 व 2 ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये व नंतर अर्ज सादर करुन वि.प.क्र. 2 आकाश रमेश पराटे यांचा या प्रकरणाशी काहीही संबंध नसून त्‍यांच्यासोबत तक्रारकर्त्‍याचे भुखंड खरेदी विक्रीचे व्‍यवहार झालेले नाही, त्‍यामुळे त्‍यांचे नाव सदर तक्रारीतून वगळण्‍याची मागणी त्‍यांनी केली. तक्रारकर्त्‍याने यावर प्रखर विरोध दर्शवून असे नमूद केले की, वि.प.क्र. 2 हे सोना कंस्‍ट्रक्‍शनच्‍या कार्यालयात कॅशीयर/कोषाध्‍यक्ष या पदावर कार्यरत होते आणि त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून रकमा स्विकारुन त्‍याच्‍या पावत्‍या निर्गमित केल्‍याने व वि.प.क्र. 1 च्‍या नावावर विवादित जमिन नसल्‍याने त्‍यांना माहित असतांना सुध्‍दा त्‍यांनी वि.प.क्र. 1 सोबत षडयंत्र रचून तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक केल्‍याने  ते आवश्‍यक पक्षकार आहे आणि म्‍हणून त्‍यांची सदर मागणी खारीज करण्‍याची विनंती केली. आयोगाने अभिलेखावर दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता त्‍यामध्‍ये सर्व पावत्‍यांवर वि.प.क्र. 2 ची स्‍वाक्षरी आहे. परंतू इसार पत्रावर व बयानापत्र/इसारपत्र यावर मात्र वि.प.क्र. 1 यांची स्‍वाक्षरी असल्‍याचे दिसून येते. वि.प.क्र. 2 हे वि.प.क्र. 1 यांचे कार्यालयात कॅशियर या पदावर कार्यरत असल्‍याचे उभय पक्षांचे म्‍हणणे आहे. कॅशियर पदावर व्‍यक्‍ती कार्य करते, तर ती रक्‍कम स्विकारेल, त्‍यामुळे वि.प.क्र. 2 ची कृती ही फसवणूक करणारी नसून पदाचे काम करणारी आहे.  तसेच तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणण्‍यानुसार त्‍याने रकमेचा अपहार केल्‍याचा आक्षेप नाही. केवळ वि.प.क्र. 1 ने भुखंडाबाबत तक्रारकर्त्‍यासोबत व्‍यवहार केलेला असल्‍याने वि.प.क्र. 2 हा अनुचित व्‍यापार प्रथा यामध्‍ये मोडत नसल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द कुठलेही आदेश पारित करणे न्‍यायोचित होणार नाही असे आयोगाचे मत आहे.

           उपरोक्‍त निष्‍कर्षांवरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

    - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. क्र. 1 ने तक्रारकर्त्‍याला रु.1,44,000/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.28.12.2016 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

2.   वि.प.क्र. 1 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.30,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   वि.प.क्र. 2 विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात येते.

4.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.