(आदेश पारीत व्‍दारा - श्रीमती चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या)
(पारीत दिनांक : 30 जुन, 2017)
तक्रारकर्तीने सदरची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अंतर्गत दाखल केली असून तक्रारकर्तीच्‍या तक्रारीचे थोडक्‍यात स्‍वरुप खालील प्रमाणे आहे.
1. तक्रारकर्ती ही नागपूरची रहिवासी आहे व विरुध्‍दपक्ष क्र.1 हा विरुध्‍दपक्ष क्र.2 ते 7 यांचा मुखत्‍यारपत्रधारक असून भूखंड विक्री करणारी व घराचे बांधकाम करणारी कंपनीचे प्रोप्रायटर आहे. त्‍याच्‍या कंपनीने घराचे बांधकाम केलेले असून मानकर लेआऊट, बकुताई नगर, खडगाव रोड, लाव्‍हा येथील खसरा क्रमांक 16 (नवीन) 245 व 246 (जुना), मौजा – लाव्‍हा येथील जागेवरील प्‍लॉट विक्रीची योजना विरुध्‍दपक्ष क्र.1 यांचेमार्फत सुरु होती. विरुध्‍दपक्ष क्र.1 श्री संजय पांडे यांनी तक्रारकर्तीस सांगितले की, सदर जागेवरील भूखंड विक्री, तसेच भूखंडावरील बांधकामासह विक्रीकरीता विरुध्‍दपक्ष क्र.2 ते 7 यांनी दिनांक 25.5.2007 चे ‘’रद्द न करता येणारे मुखत्‍यारपत्रा’’ व्‍दारे विरुध्‍दपक्ष क्र.1 यांची मुखत्‍यार म्‍हणून नेमणूक केली आहे. सदर मुखत्‍यारपत्र दुय्यम निबंधक ग्रामीण-10, नागपूर यांचेकडे दस्‍त क्रमांक 2280 दिनांक 25.5.2007 रोजी नोंदविला आहे तक्रारकर्तीने वरील प्‍लॉट क्रमांक 81 व त्‍यावर त्‍यांना जसे बांधकाम हेवे त्‍या बांधकामासह एकूण खरेदी किंमत रुपये 20,00,000/- उभयतांचे संमतीने ठरवून तक्रारकर्तीने रुपये 5,00,000/- डिमांड ड्राफ्ट क्र.000307 दिनांक 18.3.2013 रोजी विरुध्‍दपक्ष क्र.1 यांना बयाणा रकमेपोटी दिली व शिल्‍लक रक्‍कम करारपत्राप्रमाणे ठराविक तारखांना देण्‍याचे ठरले. त्‍यानंतर, बांधकामाचे करारपत्राबाबत आश्‍वस्‍त होऊन बांधकाम करारपत्रावर दिनांक 3.4.2013 रोजी स्‍वाक्षरी व तो नोटराईज्‍ड केला.
2. तक्रारकर्तीने सदर प्‍लॉट क्रमांक 81 ची विक्री किंमत व त्‍यावरील बांधकामाचा खर्च करारपत्राप्रमाणे खालील दर्शविलेल्‍या ‘परिशिष्‍ठ – अ’ प्रमाणे जमा केले आहे.
‘’परिशिष्‍ठ – अ’’
अ.क्र. | तारीख | प्रकार | दिलेली रक्‍कम |
1. | 18.03.2013 | डी.डी. | 5,00,000/- |
2. | 04.06.2013 | डी.डी. | 3,00,000/- |
3. | 10.09.2013 | डी.डी. | 2,00,000/- |
4. | 15.12.2013 | चेक | 3,00,000/- |
5. | 17.04.2014 | चेक | 3,00,000/- |
6. | 26.04.2014 | चेक | 2,20,000/- |
7. | 23.05.2014 | चेक | 2,00,000/- |
एकूण रुपये | 20,20,000/- |
3. त्‍यानंतर फक्‍त रकमा पूर्णपणे मिळाल्‍यानंतर विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ने तक्रारकर्तीस विक्रीपत्र करण्‍याकरीता स्‍टॅम्‍प ड्युटीस, व्‍हॅट कर, सेवा कर व इतर कर याकरीता रुपये 3,40,000/- जमा करण्‍यासाठी सांगितले. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने खालील ‘परिशिष्‍ठ - ब’ मध्ये नमूद केल्‍याप्रमाणे विरुध्‍दपक्षाकडे रुपये 3,40,000/- जमा केले.
‘’परिशिष्‍ठ – ब’’
अ.क्र. | तारीख | प्रकार | दिलेली रक्‍कम |
1. | 23.06.2014 | रोख | 1,40,000/- |
2. | 25.06.2014 | चेक | 2,00,000/- |
एकूण रुपये | 3,40,000/- |
4. वरील पमाणे रक्‍कम जमा केल्‍यानंतर तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ला विक्रीपत्र (Sale deed) नोंदणी करण्‍याकरीता अनेकदा विनंती केली. परंतु, विरुध्‍दपक्षाने आजपर्यंत विक्रीपत्र करुन देण्‍यास टाळाटाळ केली व त्‍यानंतरही तक्रारकर्तीने प्रत्‍यक्ष भेटून विक्रीपत्र नोंदणी करण्‍याकरीता विचारणा केली असता, विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ने तक्रारकर्त्‍यास धमकी दिली. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने घाबरुन जाऊन वाडी पोलीस स्‍टेशन येथे दिनांक 22.1.2016 ला तक्रार नोंदविली.
5. विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ने अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केला. तक्रारकर्तीने वकीला मार्फत दिनांक 17.8.2015 रोजी विरुध्‍दपक्ष क्र.1 यांना कायदेशिर नोटीस बजावून विक्रीपत्र नोंदणी करुन देण्‍यासाठी विनंती केली, तसेच कंम्‍पाऊंडची भिंत व बोअरवेलचा खर्च देण्‍याची विनंती केली.
6. विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ने दिनांक 22.10.2015 जे रजिस्‍टर्ड पत्रान्‍वये तक्रारकर्तीस कळविले की, विक्रीपत्र करण्‍याचा अधिकार विरुध्‍दपक्ष क्र.1 यांना नाही व भारत कन्‍स्‍ट्रक्‍शनने घराचे बांधकाम पूर्ण केले असून घराचा ताबा श्रीमती सुधा धमगाये यांना दिलेला आहे. उपरोक्‍त कारणास्‍तव विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ने जमीन मालकास भेटून विक्रीपत्र करण्‍याबाबत कळविले. तक्रारकर्त्‍याने खालील प्रमाणे प्रार्थना केली आहे.
1) विरुध्‍दपक्ष क्र.1 व 2 ते 7 यांनी प्‍लॉट क्रमांक 81 व त्‍यावरील बांधकामासह विक्रीपत्र नोंदणी तक्रारकर्तीच्‍या नावे करुन देण्‍याचा आदेश पारीत करावा.
2) विरुध्‍दपक्ष क्र.1 यांचेकडून तक्रारकर्तीस बोअरवेलकरीता आलेला एकूण खर्च रुपये 1,05,250/- द.सा.द.शे. 18 % टक्‍के व्‍याजासह मिळण्‍यात यावा. त्‍याचप्रमाणे कम्‍पाऊंड भिंतीच्‍या बांधकामावर झालेला खर्च अंदाजे रुपये 1,00,000/- व्‍याजासह मिळण्‍याचा आदेश विरुध्‍दपक्ष क्र.1 ला द्यावा.
3) त्‍याचप्रमाणे, तक्रारकर्तीस 80 चौरस फुट जागा कमी मिळाली असल्‍याने त्‍याचे अंदाजे किंमत रुपये 3,00,000/- तक्रारकर्तीस परत मिळण्‍याचा आदेश द्यावा.
4) तक्रारकर्तीस झालेल्‍या मानिकस व शारिरीक त्रासापोटी रुपये 1,00,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रुपये 10,000/- मागितले आहे.
7. तक्रारकर्तीचे तक्रारीनुसार विरुध्‍दपक्ष यांना मंचाची नोटीस बजावण्‍यात आली. विरुध्‍दपक्ष यांनी मंचात हजर होऊन आपल्‍या लेखी उत्‍तरात नमूद केले की, सदरची तक्रार ही मुदतबाह्य आहे व त्‍याचप्रमाणे रुपये 20,00,000/- चे वर असल्‍या कारणास्‍तव ही तक्रार मंचाचे कार्यक्षेत्राबाहेर आहे.
8. तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षास विक्रीपत्राचा खर्च स्‍टॅम्‍प ड्युटी, रजिस्‍ट्रेशन चार्जेस, व्‍हॅट, सर्विस चार्जेस इत्‍यादी दिलेले नाही. त्‍याचप्रमाणे तक्रारकर्तीने त्‍याच्‍या हद्दीत असलेल्‍या अतिरिक्‍त प्‍लॉट एरियाची रक्‍कम परत दिली नाही. विरुध्‍दपक्षास केवळ बयाणा दाखल रक्‍कम रुपये 5,00,000/- प्राप्‍त झाले आहे. तक्रारकर्तीने जागेच्‍या बांधकामासह ताबा घेतलेला आहे. विरुध्‍दपक्षास विक्रीपत्रकरुन देण्‍याचा अधिकार नाही. ताबा घेतल्‍यानंतर तक्रारकर्ता पुन्‍हा विरुध्‍दपक्षाकडे आला नाही, त्‍यामुळे त्‍यांना शारिरीक व मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम देण्‍याची आवश्‍यकता नाही. करारपत्रात लिहिल्‍याप्रमाणे जागेचा कब्‍जा तक्रारकर्तीस दिलेला आहे. एक्‍स्‍ट्रा (अतिरिक्‍त) जागेकरीता पुन्‍हा वेगळा करारपत्र फेब्रुवारी 2014 मध्ये करण्‍यात आला होता. ते पैसे अजुनही तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षास दिलेले नाही. त्‍या कारणामुळे विक्रीपत्र करता येऊ शकत नाही. त्‍यामुळे तक्रार ही मंचाचे कार्यक्षेत्राबाहेर आहे व मुदतबाह्य असल्‍यामुळे सदर तक्रार खर्चासह खारीज करण्‍याची विनंती केली आहे.
9. तक्रारकर्तीचे वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. सदर प्रकरणात तक्रारकर्तीने अभिलेखावर दाखल केलेल्‍या दस्‍ताऐवजाचे अवलोकन करण्‍यात आले, त्‍याप्रमाणे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.
मुद्दे : निष्‍कर्ष
1) तक्रारकर्तीची तक्रार मंजूर होण्‍यास पाञ आहे काय ? : नाही
2) अंतिम आदेश काय ? : खालील प्रमाणे
// निष्‍कर्ष //
10. तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्ष क्र.1 जे विरुध्‍दपक्ष क्र.2 ते 7 यांचे ‘कधीही रद्द न होणारे’ मुखत्‍यारपत्रधारक आहे. त्‍याने विरुध्‍दपक्षासोबत दिनांक 1.4.2013 रोजी बांधकामासंबंधी करारपत्र केले, त्‍यात त्‍याने प्‍लॉट क्रमांक 81 हा 1411.44 चौ.फु., सुपर बिल्‍टअप एरीया 750 चौरस फुट विकत घेण्‍याचा करार केला होता. सदर बिल्‍डींग प्‍लॅन लाव्‍हा ग्रामपंचायत व्‍दारे दिनांक 15.5.2016 रोजी स्विकृत करण्‍यात आला होता. या करारपत्रानुसार वेळोवेळी तक्रारकर्तीस रुपये 20,00,000/- विरुध्‍दपक्षाला द्यावयाचे होते. त्‍यानुसार, तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षास रुपये 20,00,000/- दिल्‍याचे निशाणी क्र.3 नुसार दाखल केलेल्‍या पान क्रमांक 34 वर सादर केलेले बँकेचे पासबुक मध्ये दिसून येते. तसेच निशाणी क्र.3 नुसार दाखल केलेले पान क्रमांक 35 ते 44 नुसार बँकेचे पासबुक व रसिदा नुसार दिल्‍याचे दिसून येते. त्‍यानंतर, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीस सदर भूखंडाचे बांधकामासह कब्‍जा दिला, परंतु त्‍याने विक्रीपत्र करुन दिले नाही व बोअरवेल, कम्‍पाऊंड भिंत इत्‍यादी कामाकरीता पैसे घेतल्‍यानंतरही सदर काम करुन दिले नाही, त्‍याकरीता तक्रारकर्तीस अतिरिक्‍त खर्च करावा लागला. परंतु, हा खर्च रुपये 20,00,000/- चे वर जात असल्‍या कारणास्‍तव त्‍याचा विचार सदर प्रकरणात करता येऊ शकणार नाही.
11. दिनांक 25.5.2007 रोजी कधीही रद्द न होणारे मुखत्‍यारपत्र विरुध्‍दपक्ष क्रमांक 2 ते 7 यांनी विरुध्‍दपक्ष क्रमांक 1 च्‍या नावे करुन दिला आहे, तो निशाणी क्र.3 वर दाखल असून त्‍यातील परिच्‍छेद क्र.11 नुसार स्‍पष्‍टपणे नमूद केले की, विरुध्‍दपक्ष क्र.1 यांनी सदर मालमत्‍तेचे विक्रीपत्र (Undivided Proportionate Variable Shares and interest in the aforesaid property in favour of the respective individual buyer (s) and receive the balance sale consideration from such buyers (s) and to get such sale-deed(s) duly registered in accordance with Law.) खरेदीदाराचे नावे करुन देण्‍याचा संपूर्ण अधिकार आहे. परंतु, सदर भूखंडासह असलेली रक्‍कम रुपये 20,00,000/- स्विकारुनही विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीच्‍या नावे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. तसेच, विक्रीपत्राकरीता लागणारा खर्च, व्‍हॅट, सेवाकर, रजिस्‍ट्रेशन चार्जेस इत्‍यादी करीता रुपये 20,00,000/- व्‍यतिरिक्‍त रक्‍कम स्विकारुनही बांधकाम पूर्ण केले नाही. या व्‍यतिरिक्‍त तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाकडे ‘परिशिष्‍ठ – ब’ प्रमाणे रुपये 3,40,000/- व ‘परिशिष्‍ट – अ’ प्रमाणे रुपये 20,00,000/- भरल्‍याचे दिसून येत आहे. परंतु, मंचाचे कार्यक्षेत्र रुपये 20,00,000/- करीता निर्धारीत असल्‍यामुळे सदर प्रकरण मंचाचे कार्यक्षेत्रात येत नाही. सबब, मंच खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.
// अंतिम आदेश //
(1) तक्रारकर्तीची तक्रार परत करण्‍यात येते.
(2) तक्रारकर्तीने सदर तक्रार योग्‍य त्‍या मंचात किंवा न्‍यायालयात दाखल करावी.
(3) उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.
नागपूर.
दिनांक :- 30/06/2017
