(आदेश पारित व्दारा - श्री शेखर पी मुळे ,  मा. अध्यक्ष)

    - आदेश -

( पारित दिनांक – 29 मे 2015 )

1. तक्रारकर्त्याने वरील दोन्‍ही तक्रारी विरुध्‍द पक्षाचे सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केल्याने ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 खाली दाद मागण्‍याकरिता दाखल केल्या आहेत.
2. दोन्‍ही तक्रारीतील तक्रारकर्ता हे एकच आहेत व विरुध्‍द पक्षही सारखेच असुन दोन्‍ही तक्रारीतील वस्‍तुस्थीती पण सारखीच असल्याने दोन्ही तक्रारी एकत्रित आदेशान्वये निकाली काढण्‍यात येत आहे.
3. विरुध्‍द पक्ष क्रं.3 ही भागीदारी संस्‍था असुन विरुध्‍द पक्ष क्रं.3-अ/ब/क हे त्याच संस्‍थचे भागीदार आहेत. विरुध्‍द पक्ष क्रं.3-अ/ब/क हे त्यांचे व्यक्तीगत क्षमतेवर (पर्सनल कपॅसिटी) विरुध्‍द पक्ष क्रं 4 ते 6 म्‍हणुन तक्रारीत संम्मलित केलेले आहे.  विरुध्‍द पक्ष क्रं.1 व 2 आणि श्री बळीराम सखाराम पखीडे, श्रीमती बैजाबाई बळीराम पखीडे, हे खसरा नं.110 (जुना) 110/1,110/2 आणि 110/3 (नविन) यांचे मालक आहेत. ती जमिन 3.91 हेक्टर असुन मौजा-महादुला, तह.कामठी, जिल्हा-नागपूर येथे आहे. तक्रारकर्त्याला स्‍वतःला राहण्‍याकरिता घराची आवश्‍यक‍ता असल्याने तो विरुध्‍द पक्षाचे संर्पकात आला. विरुध्‍द पक्ष हे भुखंड खरेदी विक्रीचा व्यवसाय करतात. त्यांनी वर उल्लेखित जमिनीवर प्रन्यास (ले-आऊट) टाकुन तयार एकमजली घर –बंगला विक्रीची जाहिरात दिली होती. तक्रारकर्त्याने त्या प्रन्यासमधे दोन तयार बंगले खरेदी करण्‍याचा निर्णय घेतला. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्याला आश्‍वासन दिले की, ते भुखंडावर संपूर्ण बांधकाम करुन देतील शिवाय पिण्‍याच्या पाण्‍याची व्यवस्था, वीज व रस्ते तयार करुन देतील. तक्रारकर्त्याने बंगला क्रं.39 व 40 ज्याचे क्षेत्रफळ अनुक्रमे 1078 चौ.फुट.व 1322 चौ.फुट. होते ते दोन बंगले प्रत्येकी रुपये 4,00,000/- मधे खरेदी करण्‍याचा सौदा केला. ती रक्कम तक्रारकर्त्याने धनादेशाव्दारे विरुध्‍द पक्षाला दिली. तसेच दिनांक 18/7/2005 ला सौदा करारनामा करण्‍यात आला जो त्याचठिकाणी दुय्यम निबंधक कामठी, येथे पंजीकृत करण्‍यात आला. करारनाम्याप्रमाणे बांधकाम पुर्ण झाल्यानंतर विरुध्‍द पक्ष तक्रारकर्त्यांना विक्रीपत्र करुन नोंदवुन देणार होते. तक्रारकर्त्याने पिण्‍याच्या पाण्‍याची व्यवस्‍था, वीज व रस्ते याकरिता प्रत्येकी रुपये 35,000/- विरुध्‍द पक्षाला दिलेले आहेत. परंतु आजपावेतो सुध्‍दा पिण्‍याच्या पाण्‍याची व्यवस्‍था, वीज व रस्ते तयार करुन दिलेले नाही. तसेच विरुध्‍द पक्षाने आश्‍वासन दिले होते की, विक्रीपत्राकरिता लागणारा खर्च आवश्‍यक दस्तऐवज आणि ना हरकत प्रमाणपत्र ते स्‍वतःचे खर्चाने करतील व विक्रीपत्र नोंदवुन आणुन देतील. परंतु तसे दस्‍तऐवज विरुध्‍द पक्षाने आजपर्यत तक्रारकर्त्याला आणुन दिलेले नाही. बरेचदा विनंती करुनही विरुध्‍द पक्षाने बंगल्याचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही म्हणुन दिनांक 7-6-2013 ला वकीलामार्फत विरुध्‍द पक्षांना नोटीस देण्‍यात आली व 7 दिवसाचे आत विक्रीपत्र करुन देण्‍याची तसेच नुकसान भरपाई देण्‍याची विनंती केली. ती नोटीस विरुध्‍द पक्ष क्रं.1,2,5 व 6 यांना मिळाली. त्यावेळी तक्रारकर्त्याला माहित पडले की, त्या भुखंडाचे मालक बळीराम पखीडे व बैजाबाई पखीडे मयत झाले आहे. विरुध्‍द पक्षाने नोटीस चे उत्तर दिले नाही म्‍हणुन या तक्रारींव्दारे तक्रारकर्त्याने विनंती केली की, तक्रारकर्त्याचे दोन्‍ही बंगल्याचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. तसेच तक्रारकर्त्यास झालेल्या मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी रुपये 5,00,000/- व रुपये 20,000/- तक्रार खर्चापोटी देण्‍याबाबत विरुध्‍द पक्षाला निर्देशीत करण्‍यात यावे.
4. तक्रारकर्त्याने आपल्या तक्रारींसोबत 5 दस्‍तऐवज दाखल केले आहेत. त्यात विक्री करारनामा,नोटीसची प्रत,पोहोचपावती, लिफाफे इत्यादी कागदपत्रे दाखल आहेत.
5. यात विरुध्‍द पक्ष यांना मंचातर्फे नोदणीकृत डाकेने नोटीस पाठविण्‍यात आली असता  विरुध्‍द पक्ष क्रं. 3-अ आणि विरुध्‍द पक्ष क्रं.4 जे एकच इसम आहेत, ते या तक्रारीत नोटीस मिळूनही हजर न झाल्याने त्यांचे विरुध्‍द दोन्‍ही तक्रारी एकतर्फी चालविण्‍यात आल्या. उर्वरित विरुध्‍द पक्ष क्रं.1 ते 3,3-ब, 3-क,5 व 6 यांनी संयु‍क्तीक लेखी जवाब निशाणी-22 प्रमाणे दाखल केला आहे.
6. विरुध्‍द पक्ष आपले लेखी जवाबात कबुल करतात की, विरुध्‍द पक्ष क्रं.1 व 2 आणि श्री बळीराम सखाराम पखीडे, श्रीमती बैजाबाई बळीराम पखीडे वर उल्लेखित जमिनी खस-याचे मालक आहेत. पखीडे यांनी नंतर त्यांचे हिस्स्याची जमिन विरुध्‍द पक्ष क्रं.1 व 2 यांना विकली होती. विरुध्‍द पक्ष हे पण मान्य करतात की विरुध्‍द पक्ष क्रं.3 ही भागीदारी संस्‍था असुन त्यांचे विरुध्‍द पक्ष क्रं.3-अ ते क व 4 ते 6, हे भागीदार आहेत. पण त्यांनी हे नाकबुल केले आहे की, त्यांनी एक मजली बंगले विक्री योजनेची जाहिरात दिली होती  व तक्रारकर्त्यास दोन बंगले बांधुन देण्‍याचा करार केला होता व त्याबाबत प्रत्येकी रुपये 4,00,000/- तक्रारकर्त्याकडुन घेतले होते.विरुध्‍द पक्षाने हे पण नाकबुल केले आहे की, त्यांनी त्या भुखंडावर बंगल्याचे बांधकाम करुन तेथे पिण्‍याच्या पाण्‍याची व्यवस्‍था, वीज व रस्ते तयार करुन देण्याचे आश्‍वासन दिले होते. विरुध्‍द पक्षाचे म्हणण्याप्रमाणे त्यांचा तक्रारकर्त्याच्या कथीत बंगल्याचे विक्री सबंधी कराराशी संबंध नाही व त्याबद्दल त्यांना काहीही माहित नाही किंवा विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरिता त्यांनी कोणालाही संमती दिलेली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्ता हा त्यांचा ग्राहक नसल्याने त्यांनी त्यांचे सेवेत कोणतीही त्रुटी दिलेली नसुन अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब करण्‍याचा प्रश्नच उद्भवत नाही आणि त्यामुळे विरुध्‍द पक्ष कुठलीही नुकसान भरपाई देण्‍यास जबाबदार नाही.
7. विरुध्‍द पक्ष पुढे असे नमुद करतात की, ही तक्रार मुदतबाह्य आहे. विरुध्‍द पक्ष क्रं.3-अ व 4 यांनी त्यांचा विश्‍वासघात केला असुन त्यांना आर्थिक नुकसान व्‍हावे म्‍हणुन तक्रारकर्त्याशी खोटा करारनामा केला. तसेच ज्या दस्‍तऐवजांचे आधारे विरुध्‍द पक्ष क्रं.4 ने तक्रारकर्त्याशी करारनामा केला ते दस्‍तऐवज लवादाने दिनांक 28/6/2004 चे आदेशान्वये खारीज केले आणि संबंधीत भुखंडाचा ताबा विरुध्‍द पक्ष क्रं.1 व 2 ला देण्‍याचे निर्देश दिलेले आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने केलेला करारनामा हा कायदयाप्रमाणे अवैध असुन त्यावर कुठलीही कारवाई होऊ शकत नाही. तक्रारकर्त्याची ही तक्रार खोटया वस्तुस्थितीवर व केवळ विरुध्‍द पक्षाकडुन पैसे उकळण्‍याचे उद्देशाने दाखल केलेली आहे. सबब वरील कारणास्‍तव ती खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍द पक्षाने केली आहे.  vls
8. उभयपक्षकारांचे वकीलांचा तोंडी युक्तीवाद ऐकण्‍यात आला. तक्रारीत दाखल कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष पुढील प्रमाणे..

•           निष्‍कर्ष //*//   

9. तक्रारकर्त्याची ही तक्रार दिनांक 18/7/2005 चे करारनाम्यावर आधारित आहे. हा करारनामा नोंदणीकृत दस्‍तऐवज असुन त्याव्दारे विरुध्‍द पक्षाने त्यांनी नेमुन दिलेल्या आममुख्‍त्यारधारक विरुध्‍द पक्ष क्रं.3-अ आणि 4 यांचे मार्फत दोन बंगले प्रत्येकी रुपये 4,00,000/- मधे विकण्‍याचा करार केला. दोन बंगल्यांचे विक्रीपोटी रुपये 4,00,000/- प्रत्येकी विरुध्‍द पक्षाला मिळाल्याची नोंद करारनाम्यात नमुद आहे.
10. विरुध्‍द पक्षाने या करारनाम्यास आव्हान दिले आहे की, तो त्यांचे संमतीशिवाय व त्यांना अंधारात ठेवुन, केवळ विरुध्‍द पक्षाला आर्थिक नुकसान व्हावे म्‍हणुन त्यांचे आममुख्‍त्यारधारकाने केलेला असुन त्यावर त्यांच्या सहया नाहीत. तसेच तो करारनामा करण्‍याच्या विरुध्‍द पक्ष क्रं.3-अ आणि 4, चे अधिकाराला पण त्यांनी आव्हानीत केले आहे. त्यांचे म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारकर्त्याला करुन दिलेला करारनामा हा दिनांक 24-11-2003 रोजी केलेल्या करारनाम्याचे आधारावर केल्याचे दिसून येतो. परंतु दिनांक 24-11-2003 चा करारनामा हा लवादा व्दारे रद्द बातल करण्‍यात आला आहे. त्यामुळे विरुध्‍द पक्ष क्रं. 3-अ आणि 4 ने तक्रारकर्त्याला करुन दिलेला करारनामा आपोआपच कायदयाने रद्द ठरतो व त्या कराराचे आधारावर कुठलेही अधिकार तक्रारकर्त्याला मिळणार नाही.
11. दिनांक 18/7/2005 चे करारनाम्यावर फक्त विरुध्‍द पक्ष क्रं3-अ आणि 4  यांनी आममुख्‍त्यार म्‍हणुन सही केलेली आहे. त्यावर इतर विरुध्‍द पक्षाच्या सहया नाहीत. परंतु या ठिकाणी ही बाब लक्षात घ्यावी लागणार की तो करारनामा विरुध्‍द पक्ष 3-अ आणि 4 याने इतर विरुध्‍द पक्षांचा आममुख्‍त्यार या नात्याने करुन दिलेले आहे. आममुख्‍त्यारपत्र दिनांक 26/7/2004 ला करण्‍यात आले व ते त्याच दिवशी नोंदणीकृत करण्‍यात आले. विरुध्‍द पक्षाचे म्‍हणण्‍यानुसार ते आममुख्‍त्यारपत्र त्यांनी कधीच विरुध्‍द पक्ष 3-अ आणि 4 ला करुन दिले नव्हते. उलटपक्षी त्यांचे वकीलांनी असा युक्तीवाद केला की ते आममुख्‍त्यारपत्र नंतर रद्द करण्‍यात आले होते.त्यांनी तसा दस्तऐवज अभिलेखावर दाखल केलेला नाही. ज्यावेळी कुठलेही दस्‍तऐवज नोंदणीकृत करण्‍यात येते त्यावेळी ते दस्‍तऐवजास पुराव्याचे दृष्‍टीने महत्व प्राप्‍त होते आणि नोंदणीकृत दस्‍तऐवजांची नोंदणी झाल्यानंतर ते दस्तऐवज केल्याबद्दलची नोटीस इतरांना मिळते अशी कायद्याची धारणा आहे. त्यामुळे विरुध्‍द पक्षाला असे म्‍हणता येणार नाही की, त्या नोंदणीकृत करारनाम्याची त्यांना कुठलीही पुर्वसुचना वा माहिती नव्हती. यात कुठलाही वाद नाही की, लवादाने दिनांक 24/11/2003 चा करारनामा दिनांक 28/6/2013 चे आदेशानुसार रद्द केला. दिनांक 24/11/2003 चे करारनाम्यानुसार वादातीत भुखंडाचे मुळ मालक बळीराम सखाराम पखीडे, बैजाबाई बळीराम पखीडे यांनी विरुध्‍द पक्ष क्रं.3 या भागीदारी संस्‍थेशी भुखंड विकसित करुन त्यावर सदनिका व बंगले बांधण्‍याचा करार केला होता. विरुध्‍द पक्ष क्रं.3-अ व 4 जे त्या भागीदारी संस्‍थेचे एक भागीदार होते त्यांचेवर असा आरोप होता की, ते त्याला दिलेल्या आममुख्‍त्यारपत्राचा दुरुपयोग करीत असुन ते आममुख्‍त्यारपत्राचे आधारे लोकांना त्या भुखंडाचे विक्रीपत्र नकाशा मंजूर न करता करुन देत आहे. तसेच ते त्या करारनाम्याविरुध्‍द वागत असुन मिळालेली रक्कम स्वतःचे फायदासाठी वापरत आहे. त्यावर लवादाची कारवाई सुरु करण्‍यात आली आणि त्या प्रकरणात दिनांक 28/6/2013 ला आदेश झाला व त्या आदेशाव्दारे दिनांक 24/11/2003 चे करारनाम्यानुसार कुठल्याही भागीदार/व्यक्तीला त्या करारनाम्यानुसार मिळालेल्या अधिकाराचा वापर करण्‍यापासुन मनाई करण्‍यात आली. तसेच तो करारनामा रद्द करण्‍यात आला.
12. या सर्व बाबी वादातीत नाही. परंतु ज्यावेळी तक्रारकर्त्याला दिनांक 18/7/2005 ला करारनामा करुन देण्‍यात आला त्यावेळी तो कायद्याने वैध दस्‍तऐवज होता. विरुध्‍द पक्ष क्रं.3-अ आणि 4 याला इतर विरुध्‍द पक्षांनी करुन दिलेले आममुख्‍त्यारपत्र त्यावेळी अस्तित्वात होते व ते रद्द झालेले नव्हते. तसेच दिनांक 24/11/2003 चा भुखंड विकसित करण्‍याचा करारनामापण कायद्याने अस्तित्वात व वैध होता. लवादाची कारवाई 2010 मधे सुरु करण्‍यात आली व आदेश दिनांक 28/6/2013 ला झाला. त्या लवादाचे कारवाईमधे तक्रारकर्ता पक्षकार नव्हता. त्यामुळे दिनांक 18/7/2005 चे करारनाम्यानुसार त्यास प्राप्त झालेले अधिकार अबाधित राहतात व लवादाचा आदेश तक्रारकर्त्याला लागू होत नाही. तक्रारकर्त्याने दोन बंगल्याची किंमत रुपये 8,00,000/- पुर्ण भरलेली आहे. त्यामुळे करारनाम्यानुसार विरुध्‍द पक्ष करारनाम्यानुसार तक्रारकर्त्याला दिलेले आश्‍वासन पुर्ण करुन देण्‍यास बांधील आहे. विरुध्‍द पक्षाचे या युक्तीवादाशी हे मंच सहमत नाही की लवादाचे आदेशानुसार आता ते तक्रारकर्त्याला करारनाम्यानुसार बंगले बांधुन देण्‍यास बांधील नाही.
13. विरुध्‍द पक्षाचे वकीलांनी पुढे असा युक्तीवाद केला की, तक्रारकर्त्याची ही तक्रार मुदत बाहय आहे व तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत विलंब माफीचा अर्ज दाखल केलेला नाही. विरुध्‍द पक्षाचे म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारकर्त्याशी करारनामा दिनांक 18/7/2005  ला झाला व ही तक्रार 2013 मधे दाखल करण्‍यात आली. त्या करारनाम्यातील क्लॉज क्रं. 28 प्रमाणे विरुध्‍द पक्षाने भुखंडावर बंगला बाधुन त्याचा कब्जा 18 महिन्याचे आत तक्रारकर्त्यास देणे अपेक्षीत होते.  याचाच अर्थ बंगला सन 2007 मधे तक्रारकर्त्याला देणे होते. परंतु तक्रारकर्ता 2007 ते 2013  पर्यत काहीही न करता चुप बसला, त्यामुळे तक्रारकर्त्याची ही तक्रार मुदतीचे बाहेर असुन ती खारीज होण्‍यास पात्र आहे असा युक्तीवाद करण्‍यात आला. या युक्तीवादाशी मंच सहमत नाही. कारण तक्रारकर्ताकर्त्याने करारनाम्यानुसार दोन बंगल्यांची ठरलेली रक्कम अगोदरच विरुध्‍द पक्षाला दिलेली होती. तसेच पिण्‍याच्या पाण्‍याची व्यवस्था, वीज व रस्ते तयार करुन देण्‍याकरिता त्यांनी विरुध्‍द पक्षाला रुपये 35,000/- प्रत्येकी दिले होते. त्यामुळे तक्रारकर्त्याला वरील करारनाम्यानुसार अजुन काही कारवाई करण्‍याचा प्रश्‍नच उद्भवत नव्हता. उलटपक्षी विरुध्‍द पक्षाला करारनाम्यानुसार बंगले बांधुन व आश्‍वासीत केलेली व्यवस्था पुर्ण करुन देणे, तसेच आवश्‍यक दस्तऐवज जसे ना हरकत प्रमाणपत्र घेऊन त्या संपत्तीचे विक्रीपत्र करुन ते नोंदवुन देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍द पक्षावर होती व आहे. ती जबाबदारी विरुध्‍द पक्षाने आजपर्यत पार पाडलेली नाही त्यामुळे या तक्रारीला सतत कारण घडत आहे म्‍हणुन ही तक्रार मुदतीबाहेर आहे असे म्‍हणणे चुकीचे आहे व त्या युक्तीवादाशी हे मंच सहमत नाही.

सबब वरील कारणास्तव तक्रारकर्त्याच्या दोन्‍ही तक्रारी मंजूर होण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे म्‍हणुन आदेश खालीलप्रमाणे......

               -  अं ती म  आ दे श  -

1.     तक्रारकर्त्याच्या वरील दोन्‍ही तक्रारी  अंशतः मंजूर करण्‍यात येतात.

2.    विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्याला करारनाम्यानुसार नमुद खसरा नं.110 (जुना) 110/1,110/2 आणि 110/3(नविन) मौजा-महादुला, तह.कामठी, जिल्हा-नागपूर, येथील भुखंड क्रं. 39 व 40, एकुण क्षेत्रफळ 1078 चौ.फुट. व 1322 चौ.फुट.अनुक्रमे यावर दोन बंगल्यांचे बांधकाम करुन तेथे पिण्‍याच्या पाण्‍याची व्यवस्‍था, वीज व रस्ते बांधुन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन प्रत्यक्ष दोन्‍ही बंगल्यांचा ताबा तक्रारकर्त्यास द्यावा.

3.    विरुध्‍द पक्षास दोन्ही बंगल्यांचे विक्रीपत्र करुन देणे शक्य नसल्यास अथवा कायदेशीरदष्‍्टया असमर्थ असल्यास विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्याकडुन दोन बंगल्यांचे विक्रीपोटी स्विकारलेले रुपये 8,00,000/-, जानेवारी 2007 पासुन द.सा.द.शे.12 टक्के व्याजासह मिळुन येणारी रक्कम तक्रारकर्त्यास परत करावी.

3.    तक्रारकर्त्यास झालेल्या मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी रुपये 2,000/-प्रत्येकी व तक्रारीचे खर्चापोटी रुपये 2,000/- प्रत्येकी असे एकुण रुपये 8,000/-(एकुण रुपये आठ हजर फक्त) विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्यास अदा करावे.

4.    सदर आदेशाचे पालन विरुध्‍द पक्षाने वैयक्तीक अथवा संयुक्तीकरित्या आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्यापासुन 30 दिवसाचे आत करावे.

5.    आदेशाच्‍या प्रती उभयपक्षकरांना नि:शुल्क पाठविण्‍यात याव्या.

6.    सदर आदेशाची प्रत तक्रार क्रं.190/2013 मधे ठेवण्‍यात यावी.