सिंधुदुर्ग जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, सिंधुदुर्ग
तक्रार क्र. 61/2009
तक्रार दाखल झाल्‍याचा दि. 13/07/2009
तक्रार निकाल झाल्‍याचा दि. 11/01/2010
श्री अशोक अनंत तायशेटे
वय वर्षे 66, धंदा – व्‍यापार,
रा.सुहासिनी रॉयल अपार्टमेंट,
रुम नं.6, नाडकर्णीवाडा, पानबाजार,
कुडाळ, ता.कुडाळ, जि.सिंधुदुर्ग. ... तक्रारदार
विरुध्‍द
श्री मुकूंद श्रीधर पेडणेकर
वय सज्ञान, धंदा -
रा.मारुती मंदिर नजीक,
कुडाळ बाजारपेठे,
ता.कुडाळ, जि.सिंधुदुर्ग ... विरुध्‍द पक्ष.
गणपूर्तीः-
1) श्री. महेन्‍द्र म. गोस्‍वामी, अध्‍यक्ष
2) श्रीमती उल्‍का राजेश गावकर, सदस्‍या
3) श्रीमती वफा जमशीद खान, सदस्‍या.
तक्रारदारातर्फेः- विधिज्ञ श्री सुधिर राऊळ.
विरुद्धपक्षातर्फे- विधिज्ञ श्री विद्याधर चिंदरकर, व श्री प्रविण प्रभु
(मंचाच्‍या निर्णयाद्वारे श्री महेंद्र गोस्‍वामी, अध्‍यक्ष)
नि का ल प त्र
(दि.11/01/2010)
1) विरुध्‍द पक्षाकडून खरेदी केलेल्‍या दुकान गाळयास मान्‍य केलेल्‍या सोयीसुविधा न पु‍रविल्‍यामुळे सदरची तक्रार दाखल करणेत आली आहे. तक्रारीची थोडक्‍यात हकीगत अशी की, तक्रारदाराने विरुध्‍द पक्षाकडून मौजे कुडाळ येथील गणेश कॉम्‍ल्‍पेक्‍स या इमारतीतील तळमजल्‍यावरील दुकान गाळा क्र.3 दि.01/03/2005 चे रजिस्‍टर्ड खरेदीखताने खरेदी केला. तक्रारदार हे ज्‍येष्‍ठ नागरीक असून त्‍यांनी सदर गाळयात स्‍वयंरोजगारासाठी व्‍यवसाय सुरु केला व या व्‍यवसायावर ते आपला उदरनिर्वाह करतात. विरुध्‍द पक्षाने शहर विकास प्राधिकरण यांच्‍या मंजूर प्‍लॅनमध्‍ये ठरविल्‍यानुसार सामाईक सोयीसुविधांसह दुकान गाळा विक्रीत दिला होता. त्‍याप्रमाणे नकाशा खरेदीखतास जोडला आहे. या कॉम्‍प्‍लेक्‍समध्‍ये तळमजल्‍यावरील सामायिक संडास बाथरुमचे बांधकाम एप्रिल 2008 च्‍या दरम्‍यान तो संडास, बाथरुम पाडून त्‍याठिकाणी नवीन गाळयाचे बांधकाम केले, तसेच पार्कींगसाठी ठेवलेल्‍या मोकळया जागेत इतरांना प्‍लॅस्‍टीकच्‍या वस्‍तु विक्रीसाठी व इतर विक्रीवाल्‍यांना पार्कींगची जागा भाडयाने दिली आहे. त्‍यामुळे तक्रारदारास सामायिक वापराकरीता संडास व बाथरुमची सोय उपलब्‍ध करुन द्यावी व त्‍यामध्‍ये लाईट, पाण्‍याची सोय करावी तसेच पार्कींग सोय उपलब्‍ध करुन द्यावी या कारणासाठी सदरची तक्रार दाखल केली आहे.
2) सदर तक्रारीसोबत जोडलेल्‍या नि.3 वरील दस्‍तऐवजाच्‍या यादीनुसार विरुध्‍द पक्षाकडे केलेल्‍या अर्जाची प्रत, त्‍याची पोच पावती, वकीलामार्फत पाठविलेल्‍या नोटीसची प्रत, चूक दुरुस्‍ती लेख प्रत, खरेदीखत, साठे खत इ. कागदपत्रांच्‍या झेरॉक्‍स प्रती दाखल केल्‍या.
3) सदरची तक्रार ही सकृतदर्शनी दाखल होण्‍यास पात्र असल्‍यामुळे मंचाने दि.13/07/2009 च्‍या आदेशान्‍वये विरुध्‍द पक्षास तक्रारीचे नोटीस बजावणी केले. त्‍यानुसार विरुध्‍द पक्ष हे त्‍यांच्‍या वकील प्रतिनिधीमार्फत मंचात हजर होऊन त्‍यांनी त्‍यांचे लेखी म्‍हणणे नि.9 वर दाखल केले. आपल्‍या लेखी म्‍हणण्‍यात विरुध्‍द पक्षाने तक्रारदाराच्‍या तक्रारीवर आक्षेप घेऊन इमारतीचे बांधकाम केले तेव्‍हापासूनच सामायिक संडास, बाथरुम पहिल्‍या मजल्‍यावर होता. तक्रारदार खरेदीखतापासून पहिल्‍या मजल्‍यावरील सामायिक बाथरुम, संडासचा वापर करीत होता व आजही करीत आहे असा मुद्दा उपस्थित केला. तसेच साठेखताचे खरेदीखतामध्‍ये चूक दुरुस्‍ती पत्रामध्‍ये सामायिक संडास, बाथरुम असे कोठेही नमूद केले नाही. तसेच विरुध्‍द पक्षाने कार पार्कींगसाठी कोणतीही जागा तक्रारदार याला केव्‍हाही वापरण्‍यास देण्‍याचे मान्‍य केले नव्‍हते व तसा तक्रारदाराचा हक्‍क संबंध नाही असा आक्षेप घेऊन तक्रारदाराला दि.01/03/2005 ला खरेदीखत करुन दिल्‍यामुळे या दुरुस्‍तीच्‍या तारखेपासून 2 वर्षे उलटून गेल्‍यावर उशीरा तक्रार दाखल केली असल्‍यामुळे व मुदतीत नाही असा आक्षेप घेऊन तक्रार खारीज करणेची विनंती केली.
4) दरम्‍यान तक्रारदाराने नि.14 वरील दस्‍तऐवजाच्‍या यादीनुसार, उप विभागीय अधिकारी, सावंतवाडी यांनी तक्रार विषयक कॉम्‍प्‍लेक्‍सला दिलेल्‍या परवानगीची प्रत व त्‍यासोबत नकाशाची प्रत दाखल केली तसेच आपल्‍या प्रतिउत्‍तराचे शपथपत्र नि.15 वर दाखल केले. त्‍याप्रमाणे तक्रारदाराने स्‍वतंत्र साक्षीदार नामे मनोहर अच्‍युत नाईक यांच्‍या पुराव्‍याचे शपथपत्र नि.16 वर दाखल केले. तसेच नि.19 वरील दस्‍तऐवजाच्‍या यादीनुसार नगररचना आणि मुल्‍यनिर्धारण विभाग, सिंधुदुर्ग यांनी दिलेल्‍या बांधकाम विषयक परवानगीची प्रत, त्‍यासोबतचा नकाशा दाखल केला.
5) तक्रारदाराचा उलटतपास करणारी प्रश्‍नावली विरुध्‍द पक्षाने नि.20 वर दाखल केली व सोबत तक्रारदाराच्‍या साक्षीदाराचा उलटतपास घेणेसाठी प्रश्‍नावली नि.21 वर दाखल केली. त्‍यानुसार तक्रारदाराने शपथेवर उलटतपासाची उत्‍तरावली नि.23 वर दाखल करणेत आली. तसेच तक्रारदाराने त्‍याचा पुरावा संपल्‍याची पुरसीस नि.24 वर दाखल केली. त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाने त्‍यांचे पुराव्‍याचे शपथपत्र नि.25 वर दाखल केले. त्‍यावर उलटतपास करणेसाठीची प्रश्‍नावली तक्रारदाराने नि.26 वर दाखल केली. त्‍यानुसार उशिराने विरुध्‍द पक्षातर्फे उलटतपासाची उत्‍तरावली नि.29 वर दाखल करणेत आली तसेच आपला पुरावा संपल्‍याची पुरसिस विरुध्‍द पक्षाने नि.30 वर दाखल केली. त्‍यामुळे प्रकरण उभय पक्षाच्‍या अंतीम सुनावणीसाठी ठेवण्‍यात आले.
6) तक्रारदाराच्‍या वतीने लेखी युक्‍तीवाद नि.31 वर दाखल करणेत आला व त्‍यासोबत Standardized Building Bye- laws ची प्रत वOwnership of Flats Act च्‍या कलम 7 ची प्रत दाखल केली व तक्रारदार हे ग्राहक होत नाही व व्‍यावसायिक कारणासाठी गाळा खरेदी केल्‍यामुळे मंचाला तक्रार निकाली काढणेचा अधिकार नाही असा मुद्दा उपस्थित केला. दरम्‍यान तक्रारदाराने नि.34 वरील अर्जानुसार नगररचना कार्यालयाच्‍या संबंधितांना प्रकाशित केलेल्‍या राजपत्राची प्रत प्रकरणात दाखल केली तसेच पुनश्‍चः नि.36 वरील दस्‍तऐवजाच्‍या यादीनुसार जिल्‍हा परिषद कार्यालयाने निर्गमित केलेले पत्र दाखल केले. उभय पक्षाच्‍या वकीलांनी विस्‍तृत स्‍वरुपात तोंडी युक्‍तीवाद केला. त्‍यानुसार प्रकरण अंतीम युक्तिवादासाठी घेण्‍यात आले.
7) तक्रारदाराची तक्रार, त्‍यांनी तक्रारीसोबत जोडलेले साठेखत, खरेदीखताची प्रत व त्‍यासोबत जोडलेला नकाशा, नगर रचना कार्यालयाकडून निर्गमित करण्‍यात आल्‍याचे पत्र व नकाशा, तक्रारदाराचे शपथपत्र व तक्रारदाराच्‍या साक्षीदाराचे शपथपत्र, विरुध्‍द पक्षाचे लेखी म्‍हणणे व त्‍यांनी त्‍यांच्‍या लेखी महणण्‍यात उपस्थित केलेले आक्षेपांचे मुद्दे व प्रकरणाच्‍या अंतीम टप्‍प्‍यात करण्‍यात आलेला लेखी व तोंडी युक्‍तीवाद बघता खालील मुद्दे निष्‍कर्षासाठी निघतात.
अ.क्र. | मुद्दे | निष्‍कर्ष |
1 | तक्रारदार हे विरुध्‍द पक्षाचे “ग्राहक” आहेत काय व सदरची तक्रार चालविण्‍याचे अधिकार ग्राहक मंचाला आहेत काय ? | होय |
2 | तक्रारदाराची तक्रार मुदतबाहय आहे काय ? | नाही |
3 | ग्राहकाला देण्‍यात येणा’या सेवेत विरुध्‍द पक्षाने त्रूटी केली आहे काय ? | होय |
4 | तक्रारदाराची तक्रार मंजूर होणेस पात्र आहे काय ? | होय./अंशतः |
-का र ण मि मां सा-
मुद्दा क्रमांक 1 - तक्रारदाराने विरुध्‍द पक्षाकडून मौजे कुडाळ येथील गणेश कॉम्‍ल्‍पेक्‍स या इमारतीतील तळमजल्‍यावरील दुकानगाळा खरेदी केल्‍यामुळे तक्रारदार हे विरुध्‍द पक्षाचे “ग्राहक” ठरतात. तक्रारदाराने त्‍याच्‍या तक्रारीत स्‍वयंरोजगारासाठी व्‍यापारी गाळयाची खरेदी केल्‍याचे व त्‍यावर आपला उदरनिर्वाह करीत असल्‍याचे स्‍पष्‍ट केले आहे. दुकानगाळा हा “Flat” या संज्ञेत मोडत असून या गाळयाच्‍या संबंधाने उद्भवलेल्‍या संबंधाने त्रुटींची तक्रार चालविण्‍याचे अधिकार ग्राहक मंचाला आहेत.
मुद्दा क्रमांक 2 - तक्रारदाराने दि.01/03/2005 च्‍या रजिस्‍टर्ड खरेदीखताद्वारे गाळा खरेदी केला. साठेखतासोबत देण्‍यात येणा-या सोयीसुविधांचे वर्णन नकाशामध्‍ये करण्‍यात आले आहे. तळमजल्‍यावर यापूर्वी बांधलेले सामायिक संडास, बाथरुम पाडून एप्रिल 2008 मध्‍ये सदनिकेचे बांधकाम केल्‍याचे तक्रारदार व त्‍यांचे स्‍वतंत्र साक्षीदार नामे मनोहर अच्‍यूत नाईक यांच्‍या शपथपत्रावरील पुराव्‍यावरुन स्‍पष्‍ट होते. तसेच पार्कींगची जागा देखील वापरणेस निर्बंध घातले हे देखील दिसून येते. त्‍यामुळे सदर तक्रार दाखल करणेस निरंतर कारण घडल्‍याने निरंतर कारणाचा नियम (Continuous cause of action) लागू होतो. तक्रारदाराने जरी प्रथम दि.11/02/2009 ला लेखी अर्ज केला असला तरी व तदनंतर दि.01/04/2009 ला आपल्‍या वकीलामार्फत नोटीस पाठविली असली तरी सदरची तक्रार मुदतबाहय ठरत नाही.
मुद्दा क्रमांक 3 - तक्रारदारास विरुध्‍द पक्षाने त्‍यांच्‍या गणेश कॉम्‍प्‍लेक्‍स नावाच्‍या इमारतीतील दुकान गाळा रजिस्‍टर्ड विक्रीपत्राद्वारे तक्रारदारास विकल्‍याचे मान्‍य केले आहे. या रजिस्‍टर्ड विक्रीपत्राची झेरॉक्‍स प्रत तक्रारदाराने नि.3 वरील कागदपत्रांच्‍या यादीसोबत जोडले आहे. रजिस्‍टर्ड खरेदीखत करणेपूर्वी तक्रारदारास विरुध्‍द पक्षाने ऑक्‍टोबर 2003 मध्‍ये रजिस्‍टर्ड साठेखत करुन दिले असून या साठेखतासोबत इमारत बांधकामाचा मंजूर नकाशा व बांधकाम मंजूरीचे पत्र जोडले आहे. या नकाशामध्‍ये तळमजल्‍यावर संडास, बाथरुम व पार्कींगची जागा दर्शविली आहे. तसेच विरुध्‍द पक्षाने त्‍यांच्‍या इमारतीच्‍या बांधकामाची उप विभागीय अधिकारी, सावंतवाडी यांचेकडून परवानगी घेतली असून त्‍या परवानगीसोबत मंजूर करण्‍यात आलेला नकाशा, तक्रारदाराने माहितीच्‍या अधिकारात मागीतला आहे. तो नकाशा नि.14 वरील अर्जासोबत जोडला आहे. त्‍यामध्‍ये देखील स्‍पष्‍टपणे तळमजल्‍यावरील पार्कींगची सोय, सामायिक संडास, बाथरुम दर्शविलेला दिसतो; परंतु तो तळमजल्‍यावरील सामायिक संडास, बाथरुम पाडून विरुध्‍द पक्षाने एप्रिल 2008 च्‍या दरम्‍यान सदनिकेचे बांधकाम केले व तक्रारदारास संडास, बाथरुमचे सामायिक सोयींपासून वंचित केले हे तक्रारदाराच्‍या शपथपत्रावरुन व त्‍यांने दिलेल्‍या स्‍वतंत्र साक्षीदाराचे शपथपत्रावरुन (नि.16) स्‍पष्‍ट होते. तसेच पार्कींगची जागा देखील तक्रारदाराने वापरणेस अडथळा करत असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. ही ग्राहकास देण्‍यात येणा-या सेवेतील त्रुटी आहे असे आमचे स्‍पष्‍ट मत आहे.
मुद्दा क्रमांक 4 - i) तक्रारदारास करुन देण्‍यात आलेल्‍या रजिस्‍टर्ड साठेखतासोबत जोडलेल्‍या नकाशात नमूद सोयीसुविधांपासून तक्रारदारास वंचीत करणेचा प्रयत्‍न विरुध्‍द पक्षाने केला आहे. कुडाळ हे गाव नगररचनेमध्‍ये येत नाही असा आक्षेप तोंडी युक्‍तीवादाच्‍या दरम्‍यान विरुध्‍द पक्षाच्‍या वकीलांनी घेतला, परंतु तक्रारदाराने नि.19 वरील दस्‍तऐवजाच्‍या यादीसोबत नगररचना व मुल्‍य निर्धारण विभाग, सिंधुदुर्गचे दि.10/04/2003 चे पत्र जोडले असून या पत्रात सिंधुदुर्ग मंजूर प्रादेशिक योजना झोन प्‍लॅन कुडाळमध्‍ये बांधकामविषयक परवानगीचा स्‍पष्‍ट उल्‍लेख केलेला आहे. तसेच कुडाळ हे गाव नगररचना कार्यालयाच्‍या अधिनस्‍थ आणण्‍यात आल्‍याचे नि.34 वरील राजपत्रावरुन व नि.36 वरील जिल्‍हा परिषद सिंधुदुर्गच्‍या, कागदपत्रांवरुन स्‍पष्‍ट होते. तक्रारदाराने त्‍यांच्‍या लेखी युक्‍तीवादासो‍बत Standard Building Bye – laws च्‍या कलम 21 ची प्रत दाखल केली. कुडाळ या गावाला नगर परिषदेचा दर्जा नसल्‍यामुळे Building Bye – laws च्‍या कलम 21 मधील पार्कींग जागा संबंधाने केलेल्‍या नोंदी लागू होत नाहीत; परंतु Ownership of Flat अधिनियम 1963 च्‍या कलम 7 मध्‍ये नमूद केल्‍यानूसार फ्लॅट घेणा-या व्‍यक्‍तीच्‍या संमतीशिवाय नकाशे किंवा बांधकामात कोणताही फेरफार करणेचा अधिकार विरुध्‍द पक्ष बिल्‍डरला नाही हे स्‍पष्‍ट होते. सदर प्रकरणात विरुध्‍दपक्षाने एप्रिल 2008 मध्‍ये तळमजल्‍यावरील सामायिक संडास व बाथरुम पाडून नव्‍याने सदनिकेचे बांधकाम केले ही ग्राहकास देण्‍यात येणा-या सेवेतील त्रुटी असून सामायिक सोयीसुविधांपासून तक्रारदारास वंचित ठेवण्‍याचा प्रयत्‍न विरुध्‍द पक्षाने केल्‍याचे दिसून येते. तसेच पार्कींगची जागा मंजूर नकाशामध्‍ये नमूद असतांना व प्रत्‍यक्षात पार्कींगची जागा ठेवलेली असतांना तक्रारदारास त्‍याचावापर करणेस प्रतिबंध करणे ही देखील ग्राहकास देण्‍यात येणा-या सेवेतील त्रुटी आहे असे आमचे स्‍पष्‍ट मत आहे.
ii) एकदा बिल्‍डरने ग्राहकास पार्कींगच्‍या जागेसंबंधाने सुविधा पुरविण्‍याचे वचन दिले असेल व त्‍यानंतर त्‍या सुविंधापासून ग्राहकास वंचित ठेवण्‍याचा प्रयत्‍न केल्‍यास ती सेवेतील त्रुटी ठरते असा निर्वाळा मा.राष्‍ट्रीयआयोगाचे अध्‍यक्ष मा.जस्‍टीस अशोक भान यांनी M/S. Madan Builders V/s R.K. Saxena (2009 CTJ 130 (CP) (NCDRC) या प्रकरणात दिला आहे. त्‍याचे विस्‍तृत वर्णन खालीलप्रमाणे आहे.
“Housing construction – Deficiency in service – Consumer Protection Act 1986 – Sec 2(1)(g) – Sec 2 (1) (o) – Unfair trade practice – Sec 2(1)(r) Respondent booked two shops Nos. G – 50 and G-51 in the joint names of himself and his wife in the business of the appellant known as “Laxmi Bazar”.
“Appellants failure to provide the facilities promised in the representation made as per the advertisement and brochure clearly amounted to deficiency in service – Further, the changing of shops as done by the appellant constituted an unfair trade practice”.
“Proper and safe parking space is an important consideration for a consumer for booking space in any project and not providing the facility after representing and promising to make provision for the same amounts to deficiency in service”.
वरील न्‍यायनिवाडयावरुन व उपनिर्देशित कारणमिमांसेतील मुद्दा क्र.1 ते 4 मधील विस्‍तृत विवेचनावरुन आम्‍ही तक्रारदाराची तक्रार अंशतः मंजूर करीत असून खालीलप्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत.
अं ति म आ दे श
1) तक्रारदाराची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) तक्रारदारास विरुध्‍द पक्षाने करुन दिलेल्‍या रजिस्‍टर्ड साठेखतासोबत जोडलेल्‍या, बांधकामाच्‍या मंजूर नकाशात दर्शविल्‍यानुसार पार्कींगच्‍या जागेचा वापर करण्‍याचा हक्‍क तक्रारदारास असल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाने तक्रारदारास पार्कींगची जागा वापरणेस प्रतिबंध न करणेचे आदेश पारीत करणेत येतात.
3) विरुध्‍द पक्षाने तळमजल्‍यावरील सामायिक संडास-बाथरुम पाडून नवीन बांधकाम केल्‍यामुळे पहिल्‍या मजल्‍यावरील सामायिक संडास-बाथरुम वापरणेचा तक्रारदारास अधिकार आहे हे विरुध्‍द पक्षाने मान्‍य केल्‍यामुळे सामायिक संडास - बाथरुम वापरणेस प्रतिबंध न करणेचे विरुध्‍द पक्षास आदेश देण्‍यात येतात.
4) तसेच या सामाईक संडास व बाथरुममध्‍ये वीज व पाण्‍याची सोय विरुध्‍द पक्षाने उपलब्‍ध करुन द्यावी. मात्र साठेखताचे परिच्‍छेद क्र.12 मध्‍ये मान्‍य केल्‍यानुसार वीज व पाणी वापराचा सामाईक खर्च तक्रारदाराने ईतर गाळेधारकांसह वहन करण्‍याचे आदेश पारीत करण्‍यात येतात.
5) मंजूर नकाशात नमूद तळमजल्‍यावरील सामायिक संडास-बाथरुम पाडून सोयीसुविधांपासून तक्रारदारास वंचित केल्‍यामुळे व तक्रारदारास मानसिक व शारीरिक त्रास दिल्‍यामुळे व ग्राहकांस देण्‍यात येणा-या सेवेत त्रुटी केल्‍यामुळे नुकसान भरपाई रु.5,000/-(रुपये पाच हजार मात्र) विरुध्‍द पक्षाने तक्रारदारास अदा करणेचे आदेश देण्‍यात येतात.
6) प्रकरण खर्चाबद्दल रु.1,000/- (रुपये एक हजार मात्र) विरुध्‍द पक्षाने तक्रारदारास द्यावेत तसेच उपरोक्‍त आदेशाची अंमलबजावणी 30 दिवसांच्‍या आत करावी.
ठिकाणः सिंधुदुर्गनगरी
दिनांकः 11/01/2010
Sd/- Sd/- Sd/-
(उल्‍का गावकर) (महेन्‍द्र म.गोस्‍वामी) ( वफा खान)
सदस्‍या, अध्‍यक्ष, सदस्‍या,
जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, सिंधुदुर्ग
प्रत तक्रारदार यांना हातपोहोच/रजि पोस्‍टाने रवाना दि.
प्रत विरुद्ध पक्ष यांना हातपोहोच/रजि. पोस्‍टाने रवाना दि.
Ars/-
