श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार वि.प.ने त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न दिल्‍यामुळे ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. श्री गजानन लँड डेव्‍हलपर्स ही एक भागीदारी फर्म असून वि.प.क्र. 2 ते 5 हे भागीदार असून ते जमीन विकसित करण्‍याचा आणि विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्याच्या तक्रारीचा आशय खालीलप्रमाणे.
2. तक्रारकर्त्याने वि.प.च्‍या मौज-खलासना, ता.कुही, जि.नागपूर येथील ख.क्र.165/2, प.ह.क्र. 1 मधील 800 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 40 हा रु.1,60,800/- किमतीमध्‍ये घेण्‍याचा दि.29.04.2013 रोजी विक्रीचा करार केला. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.17.04.2013 ते 25.02.2015 पर्यंत रु.1,50,700/- दिले. वि.प.ने या मोबदल्‍यात त्‍याला त्‍याच्‍या सदर योजनेमध्‍ये पाणी, विज, रेस्‍टॉरंट, पार्क लॉन्‍स इ. सोयी उपलब्‍ध करण्‍याचे आश्‍वासन दिले. तक्रारकर्ता कराराप्रमाणे उर्वरित रक्कम रु.10,100/- विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍यास तयार होता. परंतू वि.प. भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देत नसल्याने त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली व विक्रीपत्र आणि भुखंडाचा ताबा देण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने सदर नोटीसला प्रतिसाद न दिल्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याची अथवा त्‍याने दिलेली रक्कम ही परत करावी व त्‍याला झालेल्‍या क्षतिपूर्तीबाबत रु.13,00,000/- ही रक्कम 18 टक्‍के व्‍याज मिळण्‍याची, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई, नोटीसचा खर्च, कार्यवाहीचा खर्च इ.ची मागणी केली आहे.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 5 वर बजावण्‍यात आली असता सदर नोटिस ‘अनक्लेमड या पोस्‍टाच्‍या शे-यासह परत आली. वि.प.क्र. 1, 2 व 5 गैरहजर असल्‍याने मंचाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. वि.प.क्र. 3 व 4 यांना नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर त्‍यांनी तक्रारीस संयुक्‍तपणे लेखी उत्‍तर दाखल केले.
4. वि.प.क्र. 3 व 4 यांनी तक्रारीसोबत काही प्राथमिक आक्षेप दाखल केले आहेत. त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे सदर प्रकरण हे मुदतबाह्य आहे आणि शेवटचा हप्‍ता दिल्‍यानंतर दोन वर्षानंतर दाखल करण्‍यात आलेली आहे. वि.प.क्र. 3 व 4 ने आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये सदर तक्रारीमध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे सद्य स्थितीत वि.प.क्र. 3 व 4 सदर वि.प. फर्मचे भागीदार असल्‍याबाबत नाकारलेले आहे व ते निवृत्त झाल्‍याचे नमूद केले आहे. तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या पावत्‍या या वि.प.क्र. 1 ने निर्गमित केल्‍या असून त्‍यावर वि.प.क्र. 3 व 4 ने रक्कम घेतल्‍याची नोंद नाही. तक्रारकर्त्याने पाठविलेल्‍या नोटीसला त्‍यांनी उत्‍तर देऊन त्‍यांची बाजू मांडली होती. तक्रारकर्ता केवळ नोटीस पाठवून कालावधी वाढवू पाहत आहे. तक्रारकर्ता वि.प.क्र. 1 सोबत वि.प.क्र. 3 व 4 चे संबंध स्पष्ट करु शकला नाही. अशाप्रकारे त्‍यांनी तक्रारकर्त्याची तक्रार नाकारलेली आहे.
5. सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर मंचाने तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 3 व 4 यांचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
6. तक्रारीत दाखल दि.29.04.2013 च्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-खलासना, ता. कुही, जि.नागपूर प.ह.क्र. 1, ख.क्र. 165/2 वर असलेल्या वि.प.च्‍या ‘’श्री गजानन नगरी 1’’ या अभिन्‍यासातील भुखंड क्र. 40, एकूण क्षेत्रफळ 800 चौ.फु. रु.1,60,800/- मध्‍ये विकण्‍याचा करार रु.41,200/- अग्रीम देऊन केल्‍याचे दिसून येते. तसेच उर्वरित रक्कम रु.4,983/- प्रमाणे 24 मासिक हप्‍त्‍यात देण्याचे उभय पक्षात ठरल्‍याचे दिसून येते. या मोबदल्‍यात वि.प. तक्रारकर्त्याला मुख्‍य प्रवेशद्वार, रस्‍ते, मंदीर, बाग, खेळण्‍याचे मैदान, हिरवळ, जागेची योग्‍य आखणी करुन तारेचे कुंपण, रस्‍त्‍याच्‍या दुतर्फा झाडे, इलेक्‍ट्रीक पोल, पथदिवे इ. सेवा देणार होता. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तसेच सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करारनामा झाल्‍यापासून 12 महिन्‍याचे आत वि.प. करुन देणार असल्याचे सदर करारनाम्‍यात नमूद आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य व मंचाच्या आर्थिक अधिकार क्षेत्रात असल्याचे स्पष्ट होते.
7. तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत त्‍याने वि.प.ला अदा केलेल्या रकमेच्या पावत्‍या दाखल केलेल्या आहेत. सदर पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, तक्रारकर्त्याने वि.प.ला एकूण रु.1,50,700/- दिल्‍याचे स्पष्ट होते. वि.प.क्र. 1 , 2 व 5 ने मंचासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही. वि.प.क्र. 3 व 4 ने सदर फर्म ‘गजानन लँड डेव्‍हलपर्स’ मधून निवृत्ती घेतल्याचे नमूद केले आहे. परंतू सदर भागीदारी संपुष्‍टात आल्‍याचा दि.29.05.2015 रोजीचा असून तक्रारकर्त्‍यासोबतचा विवादीत व्यवहार हा सन 2013 ते भागीदारी संपुष्‍टात येण्‍या आधीचा आहे, त्यामुळे वि.प.क्र. 3 व 4 ने जे लेखी उत्‍तरात कथन केले आहे की, त्‍यांची रक्कम दिल्‍याच्‍या कुठल्याही पावतीवर स्‍वाक्षरी नाही किंवा त्‍यांनी रक्कम स्विकारलेली नाही ते समर्थनीय नाही. तक्रारकर्त्‍याचा विक्रीचा करारनामा ते शेवटची रक्कम दिल्‍याचा दिनांक पाहता त्यावेळेस वि.प.क्र. 3 व 4 ‘गजानन लँड डेव्‍हलपर्स’ चे भागीदार होते. तसेच विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावर ‘गजानन लँड डेव्‍हलपर्स’च्‍या वतीने प्रोप्रायटर/पार्टनर म्‍हणून व्‍ही. एन. करोले, वि.प.क्र. 3, यांनी स्‍वाक्षरी केल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने वि.प.क्र. 3 व 4 चा सदर आक्षेप ग्राह्य धरण्‍यास योग्‍य नाही. तसेच वि.प.ने दाखल केलेल्या दि. 05.04.2013 रोजीच्या ‘डिड ऑफ पार्टनरशीप’ चे निरीक्षण केले असता वि.प.क्र. 2 ते 5 हे वि.प.क्र. 1 भागीदारी संस्थेचे भागीदार असल्याचे स्पष्ट होते.
8. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार वि.प. ‘गजानन लँड डेव्‍हलपर्स’ तक्रारकर्त्याला 12 महिन्‍याचे आत भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्याचे नमूद केले आहे. परंतू तक्रारकर्ता मंचासमोर तक्रार दाखल करेपर्यंत त्‍याला वि.प.क्र. 1 ते 5 ने विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही किंवा ते नोंदवून देण्‍यास तयार असल्‍याबाबत पत्र, नोटीस इ. देऊन सुचित केलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्याची रक्कम देखील परत केली नसल्याने सदर तक्रारीचे कारण अखंड सुरु असल्याचे मंचाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. त्यामुळे वि.प.क्र. 3 व 4 ने तक्रारकर्त्याने ब-याच कालावधीनंतर तक्रार दाखल केल्‍याने ती मुदतबाह्य असल्‍याचा जो आक्षेप घेतला आहे तो निरर्थक असल्याचे मंचाचे मत आहे.
9. वि.प.क्र. 3 व 4 यांनी दि.12.04.2019 रोजी मंचासमोर काही दस्तऐवज दाखल केलेले आहेत, ज्‍यामध्‍ये वि.प.क्र. 2 हिच्‍या हमीपत्राचा समावेश आहे. सदर हमीपत्र 23.07.2015 रोजीचे असून त्‍यामध्‍ये मौजा-खलासना, ता. कुही, जि.नागपूर प.ह.क्र. 1, ख.क्र. 165/2 वरील टाकलेल्‍या लेआऊटमधील भागीदारी संपुष्‍टात आल्‍याने ‘गजानन लँड डेव्‍हलपर्स’ ही फर्म आता ‘सिध्‍दी विनायक लँड डेव्‍हलपर्स’ या नावाने सुरु करण्‍यात आल्‍याचे आणि ती एकमेव प्रोप्रायटर असून संपूर्ण मालकी हक्‍क तिच्‍याकडे असल्याचे नमूद केले आहे. तसेच पुढे ‘गजानन लँड डेव्‍हलपर्स’ मध्‍ये झालेल्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे दिलेल्‍या अटी व शर्तीनुसार पुढील व्यवहार करण्‍यात येईल व त्‍यात कुठलाही फेरबदल होणार नाही, प्रत्‍येक खातेदाराचे मासिक हप्‍ते सिध्‍दी विनायक या फर्ममध्‍ये जमा करण्‍यात येईल असेही नमूद केले आहे. सदर हमीपत्रानुसार वि.प.क्र. 2 ने भुखंडाचे विक्रीपत्र जुन्‍या करारनाम्‍यानुसार करण्‍यात येईल अशीही हमी दिलेली आहे. संपूर्ण हमीपत्राचे वाचन केले असता असे दिसून येते की, संपूर्ण लेआऊटची जबाबदारी वि.प.क्र. 2 ने स्विकारल्‍याचे दिसून येते. वि.प.क्र. 3 व 4 च्‍या संपूर्ण लेखी उत्‍तरात आणि दाखल केलेल्या दस्‍तऐवजांमध्‍ये पूर्ण जबाबदारी वि.प.क्र. 2 वर टाकण्‍यात आल्‍याचे दिसते व वि.प.क्र. 5 चा कुठेही उल्‍लेख किंवा त्‍याची काय जबाबदारी आहे त्‍याबाबत कुठलेही दस्तऐवज तक्रारीमध्‍ये तक्रारकर्त्याने किंवा वि.प.क्र. 3 व 4 ने दाखल केलेले नाही. वि.प.क्र. 1 भागीदारी संस्थेमधील भागीदारादरम्यान असलेल्या वादामुळे तक्रारकर्त्यास कुठलेही नुकसान सोसण्यास भाग पाडले जाऊ शकत नाही.
10. तक्रारकर्त्याने भुखंडाची एकूण किंमतीपैकी जवळपास 93% रक्कम वि.प.ला दिलेली आहे. तसेच वि.प.ने मंचासमोर येऊन त्‍यांनी अभिन्‍यासाच्‍या विकासाची कामे केल्‍याबाबत आणि विक्रीपत्राकरीता आवश्‍यक मंजूरी व परवानग्‍या मिळाल्‍याबाबत कुठलेही दस्तऐवज किंवा तसेच कथन केलेले नाही. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी आहे. एक बाब मात्र खरी आहे की, तक्रारकर्त्याने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार रक्कम हप्‍तेवारीने दिलेली आहे आणि वि.प. फर्मच्‍या वतीने ती त्‍यांनी स्विकारलेली आहे. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात दिलेली आश्‍वासने ही भागीदारी फर्मच्‍या वतीने सर्व भागीदारांनी दिलेली आहे आणि भागीदारी फर्ममध्‍ये मिळणारा लाभ आणि तोटा त्‍यांनी त्यावेळेस स्विकारलेला आहे. त्यामुळे वि.प.क्र. 3 व 4 त्‍याची जबाबदारी ते या फर्ममधून निवृत्त झाले म्‍हणून नाकारु शकत नाही.
11. मंचाचे मते सन 2013 पासून वि.प.ने भूखंडाची जवळपास रक्कम तक्रारकर्त्याकडून घेतली आहे व सदर रक्कम वि.प.कडेच आहे. वि.प. जर भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नव्‍हता किंवा त्‍यांचे अंतर्गत काही वाद निर्माण झाला होता किंवा नियमितीकरण करू शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. तक्रारकर्त्याच्या मागणींनुसार वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याचा आदेश पारित करणे न्यायोचित होईल असे मंचाचे मत आहे. वि.प.क्र. 2 च्‍या मते ती सिध्‍दीविनायक लँड डेव्‍हलपर्सच्‍या वतीने विक्रीपत्र करुन देण्‍यास तयार आहे. परंतू प्रस्तुत प्रकरणी तशी कुठलीही कृती केल्‍याचे दिसून येत नाही. सद्य स्थितीत भुखंडाच्‍या किंमती बघता ब-याच पटीने वाढलेल्‍या आहेत त्यामुळे वि.प. विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र काही तांत्रिक/कायदेशीर अडचणीमुळे करुन देण्‍यास असमर्थ असतील तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला विवादीत भुखंडांसाठी, एकूण क्षेत्रफळ 800 चौ.फु. चा त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे पर्यायी आदेश न्यायोचित असल्याचे मंचाचे मत आहे.
12. वि.प.ने तक्रारकर्त्याची रक्कम सन 2013 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्याला शारीरिक, मानसिक त्रास सहन करावा लागला त्यासाठी रु.13,00,000/- नुकसान भरपाई मागितली पण सदर मागणीच्या समर्थनार्थ कुठलाही मान्य करण्यायोग्य दस्तऐवज सादर केला नाही. सदर मागणी अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याच्या नोटिसची दाखल न घेतल्याने तक्रारकर्त्यास मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. सर्व बाबींचा विचार करता तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरीक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1 ) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्याला संबंधित विभागाच्‍या मंजूरी घेऊन, अभिन्‍यास विकसित करुन प्रत्यक्ष मोजणी करुन विवादित भुखंड क्र. 40 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन ताबा द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्याने सोसावा. वि.प.क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्यास उर्वरित देय रक्कम कळवावी व रक्कम जमा करण्यास 1 महिन्याचा कालावधी द्यावा.
(अ) कायदेशीर किंवा तांत्रिक अडचणीमुळे उपरोक्‍त आदेशाचे पालन करण्यास वि.प.क्र. 1 ते 5 असमर्थ असतील तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला विवादीत (एकूण क्षेत्रफळ 800 चौ.फु) भुखंडासाठी, ((तक्रारकर्त्याने जमा केलेल्या रकमेच्या प्रमाणात) त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य द्यावे.
किंवा
(ब) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला रु.1,50,700/ ही रक्कम दि.25.02.2015 पासून रकमेच्या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.
वरील (अ) आणि (ब) दोन्ही पर्यायापैकी ज्‍याची रक्कम जास्‍त असेल त्‍या आदेशाचे वि.प. ने पालन करावे.
वि.प.क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत प्रत्‍येकी रु.10,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 5 यांनी संयुक्‍तरीत्‍या व वैयक्‍तीकरीत्‍या आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 1 महिन्‍याचे आत करावी.
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
