श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. 1986 चे कलम 12 अंतर्गत सेवेतील त्रुटीबाबत दाखल केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय खालीलप्रमाणे.
2. वि.प. कोलबा स्‍वामी डेव्‍हलपर्स ही भागीदारी संस्‍था असून श्री अशोकराव धापोडकर हे सदर संस्‍थेचे भागीदार आहेत. सदर संस्‍था भुखंड विक्रीचा व विकासकाचा व्‍यवसाय करते. सदर संस्‍थेच्‍या मनसर तहसील रामटेक जिल्‍हयातील प.ह.क्र. 24 , ख.क्र. 97/1 वर टाकलेल्‍या लेआऊट बी/एम मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने प्‍लॉट क्र. 154 एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु. प्रती चौ.फु. रु.152/- प्रमाणे एकूण किंमत रु.2,28,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.31.01.2013 केला. सदर करारनाम्‍याचे वेळी तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.10,000/- दिले होते व उर्वरित रक्‍कम मासिक 36 समान हप्‍त्‍यात देण्‍याचे मान्‍य केले होते. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने एप्रिल 2018 पर्यंत वि.प. कोलबा स्‍वामी डेव्‍हलपर्सकडे एकूण रु.1,68,000/- जमा केले. तक्रारकर्ता पुढे असे नमूद करतो की, त्‍याची नौकरी सुटल्‍याने आर्थिक अडचणीमुळे त्‍याला पुढील मासिक हप्‍ते भरणे शक्‍य नव्‍हते. त्‍यामुळे त्‍याने सदर भुखंडाचा सौदा रद्द करण्‍याकरीता दि.12.12.2018 ला भुखंडाची फाईल जमा करुन भुखंड रद्द केला व करारनाम्‍यानुसार जमा केलेल्‍या रकमेतून रु.20,000/- कमी करुन उर्वरित रक्‍कम रु.1,48,000/- परत करण्‍याची विनंती केली. त्‍यावेळी रक्‍कम देणे शक्‍य नसल्‍यामुळे दि.05.06.2019 पर्यंत सदर रक्‍कम परत करण्‍याचे लेखी आश्‍वासन वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दि.12.12.2018 रोजी दिले. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला सदर रक्‍कम न देता दि.07.07.2019 रोजी वकीलामार्फत नोटीस पाठविला व तक्रारकर्त्‍याला उर्वरित रक्‍कम रु.60,000/- व इतर खर्चाच्‍या रकमेची मागणी केली. तसेच सदर रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने 15 दिवसाचे आत जमा न केल्‍यास त्‍याने भरलेली रक्‍कम रु.1,68,000/- जप्‍त करण्‍यात येईल असे कळविले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्या सदर नोटीसला उत्‍तर पाठवून त्‍याने सदर भुखंड पूर्वीच रद्द केला असल्‍यामुळे जमा केलेल्‍या रकमेतून रु.1,48,000/- परत करण्‍याची विनंती केली. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला सदर रक्‍कम परत न केल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने प्रस्तुत तक्रार दाखल केली असून कराराप्रमाणे त्‍याने भ्‍रलेल्‍या रकमेतून रु.20,000/- कपात करुन उर्वरित रु.1,48,000/- परत करण्‍याचे आदेश वि.प.ला देण्‍यात यावे, त्‍याचप्रमाणे वि.प.ने सदर रक्‍कम विहित वेळेत परत न केल्‍यामुळे त्‍याच्‍यावर रु.20,000/- दंड आकारण्‍याचा आदेश व्‍हावा, मानसिक शारिरीक त्रासापोटी रु.10,000/-, नुकसान भरपाई देण्‍याचे आदेश व्‍हावे अशी मागणी केली आहे.
3. आयोगाद्वारे पाठविलेल्‍या नोटीस तामिल झाल्‍यावर वि.प.ने लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीस सक्‍त विरोध केला. वि.प.ने त्‍याच्‍या लेखी उत्‍तरात असा आक्षेप नोंदविला आहे की, तक्रारकर्त्‍याने त्‍याच्‍या तक्रारीत रक्‍कम रु.1,48,000/- परत फेड करण्‍याची मागणी केली आहे. तक्रारकर्ता हा ग्राहक होत नसल्‍यामुळे सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कक्षेत येत नाही. त्‍यामुळे सदर तक्रार ही तक्रारकर्त्‍याने दिवाणी न्‍यायालयात दाखल करावयास हवी होती. वि.प.ने उभय पक्षात दि.31.01.2013 च्या बयानापत्रानुसार झालेला भुखंड विक्रीचा व्‍यवहार मान्‍य केला आहे. वि.प.असे नमुद करतो की, तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम दि.31.01.2016 पर्यंत द्यावयाची होती आणि भुखंड रद्द केल्‍यास वि.प.हे सदर रकमेतून रु.20,000/- कपात करणार होते. तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःहून भुखंडाचा करारनामा रद्द केला असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता रु.1,48,000/- मिळण्‍यास पात्र नाही. सदर प्रकरण ग्रा.सं.का.चे परीसिमेत येत नाही तक्रार ही योग्‍य न्‍या‍याधिकारणसमोर सादर करण्‍याकरीता परत करण्‍यात यावी अशी विनंती केली. त्‍याचप्रमाणे वि.प.ने वरीलप्रमाणे निवेदन नोंदवून तक्रार खारिज करण्‍याकरीता वेगळा अर्ज तक्रारीत दाखल केला आहे.
4. तक्रारकर्त्‍याने त्याचे तक्रारीसोबत करारनाम्‍याची प्रत, वि.प.च्या वकीलाने पाठविलेला नोटीस व त्‍याला तक्रारकर्त्‍याने दिलेले उत्‍तर इतर काही कागदपत्रे दाखल केलेली आहे. त्‍याचप्रमाणे प्रती उत्‍तर व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. वि.प.ने त्याचे लेखी उत्‍तर हेच लेखी युकतीवाद समजण्‍यात यावा असे पुरसिस दिले आहे. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता उभय पक्षांचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेले कथन व दाखल दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता त्‍यांचे विचारार्थ मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 1986 नुसार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. तक्रारकर्ता कुठला आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
5. मुद्दा क्र. 1 – वि.प.ने त्याचे लेखी उत्‍तरात असा आक्षेप घेतला आहे की, तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत रक्‍कम परतीची मागणी केली असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा ग्राहक होत नाही. त्‍यामुळे सदर प्रकरण खारीज करण्‍यात यावे. वि.प.च्या मनसर तहसील रामटेक जिल्‍हयातील प.ह.क्र. 24 , ख.क्र. 97/1 वर टाकलेल्‍या लेआऊट बी/एम मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने प्‍लॉट क्र. 154 एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु. प्रती चौ.फु. रु.152/- प्रमाणे एकूण किंमत रु.2,28,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.31.01.2013 केला याबाबत उभय पक्षात वाद नाही. त्‍याचप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने सदर व्‍यवहाराकरीता एकूण रु.1,68,000/- वि.प.ला दिले होते ही बाबदेखील वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दि.12.07.2019 रोजी पाठविलेल्‍या नोटीसमध्‍ये तसेच त्याचे लेखी उत्‍तरात मान्‍य केली आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला पाठविलेल्‍या नोटीसमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याकडून विकास शुल्‍क तसेच कागदपत्रांचा व विक्रीच्‍या खर्चाची मागणी केली आहे. यावरुन सिध्‍द होते की, वि.प.ने सदर भुखंडाचा लेआऊट विकासाची जबाबदारी स्विकारली होती. सबब, तक्रारकर्ता व वि.प. यांच्‍यातील व्‍यवहार हा केवळ भुखंड खरेदी नसून त्‍यांच्‍यात ग्राहक व सेवादाता असा संबंध प्रस्‍थापित होत असल्याने मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. वि.प.ने आयोगाचे अधिकार क्षेत्राबाबत आक्षेप घेतांना असे निवेदन दिले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने केवळ रक्‍कम परतफेडीची मागणी केली असल्‍यामुळे सदर प्रकरण दिवाणी स्‍वरुपाचे असून दिवाणी न्‍यायालयात दाखल करण्‍यास परत करण्‍यात यावे. तसेच वरील कारणावरुन तक्रारकर्त्‍याची तक्रार खारीज करण्‍यात यावी असा वेगळा अर्जदेखील वि.प.ने केलेला आहे. वास्‍तविक पाहता, प्रस्तुत प्रकरण दिवाणी स्‍वरुपाचे असले तरी ग्रा.सं.का. 1986 चे कलम 3 अंतर्गत तक्रारकर्त्‍यास आयोगासमक्ष तक्रार दाखल करण्‍याचा अतिरिक्‍त पर्याय उपलब्‍ध आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता ग्राहक असल्याने त्याचे इच्‍छेनुसार सदर पर्यायाचा उपभोग घेण्‍याची मुभा तक्रारकर्त्‍याला आहे. सबब, वि.प.च्या आयोगाचे अधिकार क्षेत्राबाबतचा आक्षेप फेटाळण्‍यात येतो. तसेच वि.प.ने दाखल केलेला तक्रार खारीज करण्‍याचा अर्जदेखिल खारीज करण्‍यात येतो, म्‍हणून मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – उभय पक्षांमध्‍ये भुखंड विक्रीचा करारनामा दि.31.01.2013 रोजी झाला होता. प्रस्‍तूत प्रकरण हे तक्रारकर्त्‍याने दि.12.12.2018 रोजी रद्द केलेल्‍या भुखंडाची रक्‍कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दि.05.06.2019 पर्यंत रक्‍कम परत देण्‍याचे आश्वासित करुन तसे न करता दि.07.07.2019 ला तक्रारकर्त्‍याला नोटीस पाठवून उर्वरित रकमेची मागणी केली अन्‍यथा रक्‍कम जप्‍त करण्‍यात येईल असे कळविले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्या नोटीसचे उत्‍तर पाठवून भुखंडाच्‍या मोबदल्‍याची रक्‍कम परत करण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने रक्‍कम परत न केल्‍यामुळे दि.20.08.2019 रोजी तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमक्ष सदर तक्रार मुदतीत दाखल केली असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेली तक्रार आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत तथा कालमर्यादेत असल्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात येते.
7. मुद्दा क्र. 3 व 4 - उभय पक्षात झालेल्‍या करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता सदर कराराच्‍या अटींमध्‍ये डिफाल्‍टर लाभ धारकांचे रु.20,000/- वजा करुन बकाया रुपये 36 मासिक किस्‍त योजना समाप्‍तीनंतर वापस दिल्‍या जाईल असे अट क्र. 13 मध्‍ये नमूद करण्‍यात आलेले आहे. सदर प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याने एकूण रकमेपैकी रु.1,68,000/- एप्रिल 2018 पर्यंत वि.प.ला दिल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार त्‍याची नौकरी सुटल्‍यामुळे भुखंडाचे मासिक हप्‍ते भरणे शक्‍य नसल्‍याने त्‍याने वि.प.कडे दि.12.12.2018 रोजी भुखंडाची फाईल जमा करुन भुखंड रद्द केला होता. त्‍यानुसार वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याचा भुखंड रद्द करुन करारनाम्‍यातील अटीनुसार रु.20,000/- कपात करुन उर्वरित रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याला दि.05.06.2019 पर्यंत देण्‍याचे लिखित आश्‍वासन दिले होते. पृ.क्र. 16 वरील दस्‍तऐवजावरुन दिसून येते. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम परत न देता दि.07.07.2019 रोजी वकिलांमार्फत नोटीस पाठवून उर्वरित रक्‍कम भरुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन घ्‍यावे अन्‍यथा तक्रारकर्त्‍याची बकाया रक्‍कम जप्‍त करण्‍यात येईल असे कळविल्‍याचे दाखल दस्तऐवजांवरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्या सदर नोटीसला उत्‍तर देऊन त्‍याने भुखंड पूर्वीच रद्द केला असल्‍यामुळे त्‍याला उर्वरित रक्‍कम व्‍याजासह परत करण्‍याचे मागणी केलेली दिसून येते. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दि.07.07.2019 रोजी पाठविलेल्‍या नोटीसमध्‍ये भुखंडाचा लेआऊट नोव्‍हेंबर 2017 रोजी मंजूरी मिळाल्‍याचे नमूद केले आहे. त्‍याचप्रमाणे करारानुसार 31.12.2016 ला हप्‍ते भ्‍रण्‍याची मुदत संपली असून तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रक्‍कम न भरल्‍याने करारनाम्‍याच्‍या अटीचा भंग केला असल्‍याचे नमुद केले. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला नियमित हप्‍ते भरण्‍याबाबत वेळोवेळी पत्र पाठविले होते. परंतू तक्रारकर्त्‍याने नियमित हप्‍ते भरण्‍यास टाळाटाळ केली असे नमूद करुन तक्रारकर्त्‍याने त्‍याला रु.1,68,000/- एवढी रक्‍कम दिल्‍याचे मान्‍य करीत उर्वरित रक्‍कम रु.60,000/- व विकास खर्च, कागदपत्रांचा खर्च इ. इतर खर्चाची रक्‍कम 15 दिवसात तक्रारकर्त्‍याने जमा न केल्‍यास उभय पक्षातील करारनामा रद्द करण्‍यात येईल असे तक्रारकर्त्‍याला कळविल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने अभिलेखावर तक्रारकर्त्‍याला हप्‍ते नियमित भरण्‍याकरीता पाठविलेल्‍या पत्रांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या नाहीत. वि.प.च्या म्‍हणण्‍यानुसार 31.12.2016 ला हप्‍ते भरण्‍याची मुदत संपली होती. त्‍यानुसार वि.प.ने डिसेंबर 2016 मध्‍येच तक्रारकर्त्‍यास त्‍याची जमा रक्‍कम रु.20,000/- कपात करुन परत करावयास हवी होती. परंतू वि.प.ने त्‍यानंतरही तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाची रक्‍कम स्विकारल्‍याचे अभिलेखावरील पावत्‍यांवरुन स्‍पष्‍ट होते. तसेच हप्‍ते भरण्‍याची मुदत संपतपावेतो वि.प.चा लेआऊटला एन ए टी पी मंजूरी न मिळाल्‍याचे वि.प.च्या नोटीसमधील मजकुरावरुन स्‍पष्‍ट होते. यावरुन असे दिसून येते की, कराराप्रमाणे भुखंड योजनेची मुदत संपली तेव्‍हा वि.प. स्‍वतः शासकीय मंजूरीअभावी भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास अस‍मर्थ असल्‍यामुळे करारातील अटींप्रमाणे जबाबदारी पार पाडली नाही.
8. वि.प.च्या म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः भुखंड रद्द केला असल्‍यामुळे तो भुखंडाची रक्‍कम परत मिळण्‍यास पात्र नाही. करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, वि.प.ने त्‍यात नमूद केलेल्‍या अटी या एकतर्फी असल्‍यामुळे त्‍या जश्‍याच्‍या तशा तक्रारकर्त्‍यावर बंधनकारक राहू शकत नाही. तक्रारकर्त्‍याने हा वि.प.चा ग्राहक असल्‍यामुळे उभय पक्षांपैकी कुणीही भुखंड रद्द केल्‍यास वि.प.ने मोबदल्‍याची रक्‍कम ग्राहकाला परत करण्‍याची वि.प.ची जबाबदारी आहे असे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. वास्‍तविक पाहता तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःची अडचण सांगून भुखंड रद्द करण्‍याबाबत वि.प.ला दि.12.12.2018 ला कळविले होते. त्‍यामुळे वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम त्‍याच दिवशी परत करावयास हवी होती. तसे न करता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याच्‍या रकमेचा आजपर्यंत स्‍वतःच्‍या फायद्याकरीता वापर केला असून अनुचित व्यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला व सेवेत त्रुटी केली. अशा परिस्थितीत तक्रारकर्ता हा त्‍याने वि.प.ला दिलेली संपूर्ण रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालयाने ‘Alok Shanker Pandey Vs. Union of India &Ors., II (2007) CPJ 3 (SC)’ नोंदविलेल्या खालील निरीक्षणांवर भिस्त ठेवण्यात येते.
“9. It may be mentioned that there is misconception about interest. Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the normal accretion on capital. For example if A had to pay B a certain amount, say 10 years ago, but he offers that amount to him today, then he has pocketed the interest on the principal amount. Had A paid that amount to B 10 years ago, B would have invested that amount somewhere and earned interest thereon, but instead of that A has kept that amount with himself and earned interest on it for this period. Hence equity demands that A should not only pay back the principal amount but also the interest thereon to B.”
सबब प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्ता दाद मिळण्‍यास पात्र आहे. तक्रारकर्त्‍याने 2018 साली भुखंड रद्द केल्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा त्‍याने मागणी केलेली रक्‍कम रु.1,48,000/- वि.प.कडून व्‍याजासह परत मिळण्‍यास पात्र आहे. वि.प.ने सदर रक्‍कम परत न दिल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला तक्रार दाखल करावी लागली, त्‍यामुळे त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रासाकरीता नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. सबब, खालीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येत आहे.
अं ति म आ दे श
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्‍कम रु.1,48,000/- दि.12.12.2018 पासून द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत परत करावी.
- वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आर्थिक, शारीरिक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल रु.30,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
4) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.
5) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
