(मंचाचा निर्णय: श्री. मिलींद केदार- सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये) -// आ दे श //- (पारित दिनांक : 03/11/2010) 1. प्रस्‍तुत तक्रार ही तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 अंतर्गत गैरअर्जदारां विरुध्‍द मंचात दिनांक 25.11.2009 रोजी दाखल केली असुन प्रस्‍तुत तक्रारीचे थोडक्‍यात स्‍वरुप खालिल प्रमाणे :- 2. प्रस्‍तुत तक्रारीत तक्रारकर्त्‍याने नमुद केले आहे की, त्‍याने गैरअर्जदारांकडे खसरा नं.61/1, मौजा दिघोरी, शीट क्र.376/30, सिटी सर्वे क्र.248, वार्ड नं.20 मधील भुखंड क्र.12 ज्‍याचे क्षेत्रफळ 4050 चौरस फूट या भुखंडावरीला बहुमजली इमारतीत गाळा क्र.301 विकत घेण्‍याकरता नोंदणीकृत करारनामा गैरअर्जदारांसोबत एकूण किंमत 13 लाख रुपयाला दि.21.07.2009 रोजी केला. सदर गाळा दि.26.04.2009 रोजी रु.25,000/- देऊन बुक केला, त्‍यानंतर दि.02.05.2009 रोजी रु.1,75,000/- गैरअर्जदारांना दिले व दि.08.05.2009 रोजी गैरअर्जदारांनी रु.100/- च्‍या मुद्रांकावर करारकरुन दिला. त्‍यामुळे गाळाची किंमत 13 लाख रुपये दर्शविलेली असली तरी प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्ता व गैरअर्जदार यांच्‍यामधील तोंडी कराराप्रमाणे गाळाची किंमत रु.12,90,000/- ठरली होती, असे तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत नमुद केलेले आहे. 3. तक्रारकर्त्‍याने स्‍टेट बँक ऑफ इंडियाचे अंबाझरी शाखेतून सदर गाळासाठी कर्ज घेतले व बँकेने गैरअर्जदारांना रु.10,00,000/- एवढी रक्‍कम सदर गाळापोटी दिलेली आहे. याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारांना एकूण रु.12,00,000/- दिल्‍याचे तक्रारीत नमुद केलेले आहे. तक्रारकर्त्‍याने पुढे नमुद केले आहे की, दि.20.08.2009 रोजी गैरअर्जदार क्र.1 कडून त्‍याला पत्र प्राप्‍त झाले, त्‍यात शक्‍य ति‍तक्‍या लवकर उर्वरित रकमेची मागणी करण्‍यांत आली. तसेच रक्‍कम दिल्‍यास 8 दिवसात गाळयाचा ताबा घ्‍यावा व विक्रीपत्र करुन घ्‍यावे, असे कळविले. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने गाळयाची व इमारतीची प्रत्‍यक्ष पाहणी केली असता बरेच काम अपूर्ण असल्‍याचे आढळून आले. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारांना पूर्ण काम करुन द्या असे सुचविले व त्‍याबाबत नोंदणीकृत डाकेव्‍दारे पत्र पाठविले. सदर पत्र ‘सुचना देऊनही स्विकारले नाही’, या पोस्‍टाच्‍या शे-यासह तक्रारकर्त्‍याला परत आले. तक्रारकर्त्‍याने मुख्‍यत्‍वे तक्रारीत नमुद केले आहे की, सदर गाळात खालिल दोष व त्रुटया आहेत... अ) स्‍लॅब मधून पाणी गळणे. ब) इमारतीवरील पाण्‍याचे साठवून टाके डिझाईन प्रमाणे नाही. क) वरील टाक्‍यासाठी सिडीची व्‍यवस्‍था नाही. ड) मंजूर पार्कींग जागेचे फ्लोरींगचे काम केले नाही. इ) विहीरीची खोली पर्याप्‍त नाही. फ) स्‍लाई‍डींग विंन्‍डो योग्‍यरित्‍या बसवल्‍या नाही त्‍यातही फटी आहेत. ग) भिंतीत पाणी मुरते आहे. ह) विजेची स्विचेस स्‍पेशीफिकेशन प्रमाणे नाहीत. ज) पिण्‍याचे पाण्‍याचे टाक्‍यावर नळ, मोटरपंप नाही. ल) कार्पोरेशन वाटर कनेक्‍शन नाही. भ) बिल्‍डींग कंफ्लीशन सर्टीफीकेट अद्यापी मिळाले नाही. न) पार्कींगच्‍या जागेत व इतर वापरावयाच्‍या जागेत अतीक्रमण केले आहे. 4. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत नमुद केले आहे की, गैरअर्जदारांनी त्रुटीपूर्ण व अयोग्‍य दर्जाचे बांधकाम केले आहे ते पूर्ण दुरुस्‍त व योग्‍यरित्‍या करुन द्यावे याकरता सदर तकार मंचासमक्ष दाखल केलेली आहे. 5. सदर तक्रारीची नोटीस गैरअर्जदारांना बजाविण्‍यांत आली, गैरअर्जदार क्र.1 ते 5 यांनी आपल्‍या लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्त्‍यासोबत गाळे क्र.301 विकत घेण्‍याचा करार झाला होता, ही बाब मान्‍य केली आहे. परंतु सदर गाळयाची किंमत ही रु.13,00,000/- होती असे नमुद केले आहे. त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याचे बहुतांश म्‍हणणे नाकारले असुन आपल्‍या उत्‍तरात नमुद केले आहे की, गाळा क्र.301 मधे छताला केलेले प्‍लॉस्‍टर ऑफ पॅरीसचे काम, रुममध्‍ये बसविलेल्‍या र्व्‍हेटिफाईड टाईल्‍स, पी.ओ.पीचे काम झाल्‍यावर अतिरिक्‍त करावा लागलेला इलेक्‍ट्रीक कामाचा खर्च तसेच करारनामा नोंदणीकृत करण्‍याकरता आलेला खर्च व डक्‍टींग एअर कुलरचे काम हे तक्रारकर्त्‍याचे सांगण्‍यावरुन करण्‍यांत आले व त्‍याकरता रु.1,62,817/- एवढा खर्च आला. तसेच तक्रारकर्त्‍याकडून गाळयाच्‍या किमतीची उर्वरित रक्‍कम रु.1,00,000/- असे एकूण रु.2,62,817/- घेणे बाकी असल्‍याचे म्‍हटले आहे, तसेच तक्रारकर्त्‍याचे इतर सर्व म्‍हणणे अमान्‍य केले असुन सदर तक्रार खारिज करण्‍यांची विनंती केलेली आहे. 6. प्रस्‍तुत तक्रार मंचासमक्ष दि.18.10.2010 रोजी युक्तिवादाकरीता आली असता युक्तिवादाचे वेळी दोन्‍ही पक्ष गैरहजर. मंचाने सदर प्रकरण हे गुणवत्‍तेवर निकालीसाठी ठेवले. तसेच मंचासमक्ष दाखल दस्‍तावेज व दोन्‍ही पक्षांचे कथन यांचे निरीक्षण करता मंच खालिल प्रमाणे निष्‍कर्षांप्रत पोहचले. -// नि ष्‍क र्ष //- 7. तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारांकडे खसरा नं.61/1, मौजा दिघोरी, शीट क्र.376/30, सिटी सर्वे क्र.248, वार्ड नं.20 मधील भुखंड क्र.12 ज्‍याचे क्षेत्रफळ 4050 चौरस फूट वरील बहुमजली इमारतीत गाळा क्र.301 विकत घेण्‍याकरता नोंदणीकृत करारनामा एकूण किंमत 13 लाख रुपयाला दि.21.07.2009 रोजी केला होता, ही बाब तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दस्‍तावेजांवरुन स्‍पष्‍ट होते, असे उभय पक्षांचे कथनावरुन स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा गैरअर्जदारांचा ‘ग्राहक’ ठरतो, असे मंचाचे मत आहे. 8. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या करारनाम्‍यात गाळा क्र.301 ची किंमत रु.13,00,000/- दर्शविलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये तोंडी करारनाम्‍यानुसार गाळ्याची किंमत रु.12,90,000/- ठरली होती असे जे कथन केले आहे ते सिध्‍द करणारा कोणताही दस्‍तावेज त्‍यांनी दाखल केलेला नाही व तसा कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत कथन केलेल्‍या गाळ्याची किंमत रु.12,90,000/- होती हे अमान्‍य करण्‍यांत येते. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दस्‍तावेजांवरुन तक्रारकर्ता व गैरअर्जदार यांच्‍यामधे सदर गाळ्याची किंमत रु.13,00,000/- ठरली होती ही बाब स्‍पष्‍ट होते. 9. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये मुख्‍यत्‍वे खालिल त्रुटया असल्‍याचे नमुद केले आहे... अ) स्‍लॅब मधून पाणी गळणे. ब) इमारतीवरील पाण्‍याचे साठवून टाके डिझाईन प्रमाणे नाही. क) वरील टाक्‍यासाठी सिडीची व्‍यवस्‍था नाही. ड) मंजूर पार्कींग जागेचे फ्लोरींगचे काम केले नाही. इ) विहीरीची खोली पर्याप्‍त नाही. फ) स्‍लाई‍डींग विंन्‍डो योग्‍यरित्‍या बसवल्‍या नाही त्‍यातही फटी आहेत. ग) भिंतीत पाणी मुरते आहे. ह) विजेची स्विचेस स्‍पेशीफिकेशन प्रमाणे नाहीत. ज) पिण्‍याचे पाण्‍याचे टाक्‍यावर नळ, मोटरपंप नाही. ल) कार्पोरेशन वाटर कनेक्‍शन नाही. भ) बिल्‍डींग कंफ्लीशन सर्टीफीकेट अद्यापी मिळाले नाही. न) पार्कींगच्‍या जागेत व इतर वापरावयाच्‍या जागेत अतीक्रमण केले आहे. सदर त्रुटयांची शहानिशा करण्‍याकरता मंचाने कमिश्‍नरची नियुक्‍ती केली होती, त्‍यांनी आपला अहवाल मंचासमक्ष दि.12.05.2010 रोजी निशाणी क्र.21 वर दाखल केलेला आहे तो खालिल प्रमाणे.. OBSERVATIONS ON SITE AS AGAINST THE DEFICIENCIES FIND IN THE CASE NO.732/2009. 1. The flat No.301 was not available for inspection as all the opponents could not make their presence at the site. However, the terrace was inspected for the same point as the flat is located on the topmost floor. The terrace has the remains of concrete mix and other debris; making the rain water stagnant at many parts of the terrace. The rain water outlets located on the periphery are not sufficient to drain the water. 2. The overhead water tank was inspected removing the cover of manhole, revealing the fact that it has brick wall plastered on both side. The RCC slab over this clearly suggests that O.H. tank required to be constructed out of RCC slab. This clearly suggests that O.H. tank required to be constructed out of RCC, was constructed out of brick wall. The O.H. tank has partition for domestic and drinking water storage. The drinking water compartment was empty. 3. The O.H. water tank has a ladder out of m.s. square pipe painted with black oil paint. These m.s. square pipes has very thin gauge, sagging at mid section; suggesting that heavy gauge was required. This does not have any handrail for protection. The ladder is not fixed at the top and bottom, making it dangerous for the user and occupants of flats. 4. The parking as per the sanction drawing is shown in the front margin and at rear Southeast corner. The major parking at the front margin does not have any flooring. The vehicles could not be parked at this as it does not have any security of compound wall and gate. The gates out of m.s. is fitted at the side margins near the building line and not at the front compound wall as shown in the sanction drawing. 5. The open well in the front has water level at approximately 12 meter depth with shallow water at the bottom. Presently, as per the other occupants of the apartment scheme; they are using the borewell water for domestic and druinking purpose from 18th April 2010. Earlier, the occupants were using the tanker water. 6. The sliding windows could not be inspected for the said flat. The other flat owners have shown the wide gaps between window frame and wall with their own flat in the same apartment scheme. 7. The flat was locked and hence the dampness of the wall can not be inspected. However, the observation in the other flats of the same apartment scheme shows the sign of dampness and leakage at walls. The paint has developed flakes and patches of fungal growth on walls at lower floor. 8. The electrical switches can not be inspected as the flat was locked. 9. The underground water sump located below the Southeast building corner has inspection cover and is empty. This does not have any municipal water connection. The motor pump is not provided over the underground sump. 10. The occupants of the apartment scheme presently use the borewell water, which is dug at their own expenses and does not have any municipal water connection. 11. The building completion certificate could not be produced by the builder. The certificate furnished by Mr. Rajesh Dadhe and Associates is not valid, as the ‘Completion Certificate’ can only be provided by the Government authority and not by any individual or private firm. 12. The parking at the Southeast building corner on ground floor has one car park. This parking space could not be used for car park as the turning radius is not sufficient at side margin. The Southwest corner has a W.C. constructed in the margin, hindering the use of marginal space. The rear margin at the Southwest side has building line of flat encroaching by 0.4 meter. Similarly, at the same place, the rear plot owner has encroached almost 0.5 meter narrowing the margin by a meter. This margin could not be used for moving the car and two wheeler. सदर अहवालानुसार गैरअर्जदारांनी तक्रारीतील नमुद त्रुटया दिल्‍याचे सिध्‍द होते व त्रुटीयुक्‍त बांधकाम विकणे ही सेवेतील त्रुटी असुन अनुचित व्‍यापार पध्‍दत असल्‍याचे मंचाचे मत आहे. 10. गैरअर्जदारांनी तक्रारकर्त्‍याचे सांगण्‍यावरुन अतिरिक्‍त बांधकाम केले व त्‍याचा खर्च रु.1,62,817/- आला असे आपल्‍या उत्‍तरात नमुद केले आहे. परंतु सदर बांधकाम किंवा बांधकामात विशेषत्‍व निर्माण करण्‍या करता तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारांना सुचविले होते असे कोणतेही दस्‍तावेज दाखल केलेले नाहीत. त्‍यामुळे गैरअर्जदारांनी तक्रारकर्त्‍याला गाळा क्र.301 मधील अतिरिक्‍त बांधकाम करुन तक्रारकर्त्‍याकडून रु.1,62,817/- घेणे असल्‍याचे म्‍हटले आहे ही बाब स्‍पष्‍ट होत नाही. तसेच सदर बांधकाम हे तक्रारकर्त्‍याचे सुचनेवरुन करण्‍यांत आले, ही बाब स्‍पष्‍ट करणारा दस्‍तावेज अथवा पुरावा गैरअर्जदारांनी दाखल केलेला नाही. गैरअर्जदारांनी आपल्‍या उत्‍तरात नमुद केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याकडून छताला केलेले प्‍लॉस्‍टर ऑफ पॅरीसचे काम, रुममध्‍ये बसविलेल्‍या र्व्‍हेटिफाईड टाईल्‍स, पी.ओ.पीचे काम, करारनामा नोंदणीकृत करण्‍या करता केलेला खर्च व डक्‍टींग एअर कुलींग सिस्‍टमचे काम इत्‍यादीची केलेली मागणी अमान्‍य करण्‍यांत येते. 11. गैरअर्जदारांनी आपल्‍या उत्‍तरासोबत राजेश दाढे ऍन्‍ड असोसिएटस् यांचे गाळाचे काम पूर्ण झाल्‍यासंबंधीचे प्रकरणपत्र दाखल केलेले आहे. सदर प्रकरणपत्र सिध्‍द करण्‍याकरता त्‍यांनी हे प्रकरण दिले असा प्रतिज्ञालेख दाखल करणे गरजेचे असते, तसेही गैरअर्जदारांनी केले नाही. त्‍यामुळे गैरअर्जदारांनी बांधकाम पूर्ण झाले व त्‍यामध्‍ये कुठलीही त्रुटी नाही असे सिध्‍द करु शकले नाही. या उलट कमिश्‍नरचे अहवालावरुन तक्रारकर्त्‍याचे बांधकामात त्रुटी असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते, त्‍यामुळे मंचाचे असे मत आहे की, गैरअर्जदारांनी तक्रारकर्त्‍यास तक्रारीत नमुद केलेल्‍या अ) स्‍लॅब मधून पाणी गळणे. ब) इमारतीवरील पाण्‍याचे साठवून टाके डिझाईन प्रमाणे नाही. क) वरील टाक्‍यासाठी सिडीची व्‍यवस्‍था नाही. ड) मंजूर पार्कींग जागेचे फ्लोरींगचे काम केले नाही. इ) विहीरीची खोली पर्याप्‍त नाही. फ) स्‍लाई‍डींग विंन्‍डो योग्‍यरित्‍या बसवल्‍या नाही त्‍यातही फटी आहेत. ग) भिंतीत पाणी मुरते आहे. ह) विजेची स्विचेस स्‍पेशीफिकेशन प्रमाणे नाहीत. ज) पिण्‍याचे पाण्‍याचे टाक्‍यावर नळ, मोटरपंप नाही. ल) कार्पोरेशन वाटर कनेक्‍शन नाही. भ) बिल्‍डींग कंफ्लीशन सर्टीफीकेट अद्यापी मिळाले नाही. न) पार्कींगच्‍या जागेत व इतर वापरावयाच्‍या जागेत अतीक्रमण केले आहे. दोष दुरुस्‍त करावे व त्‍यास योग्‍य व दोषरहीत गाळा द्यावा. 12. गैरअर्जदारांनी तक्रारकर्त्‍यास उपरोक्‍त दोष निस्‍तारुन गाळाचा ताबा आदेश पारित झाल्‍यापासुन 30 दिवसांचे आंत न दिल्‍यास तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारांना दिलेल्‍या गाळ्याच्‍या किमतीपोटी रु.12,00,000/- द.सा.द.शे. 9% दराने मिळण्‍यांस पात्र राहील. 13. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत मानसिक व शारीरिक त्रासापोटी रु.50,000/- ची मागणी केलेली आहे सदर मागणी अवास्‍तव असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा रु.10,000/- तसेच तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रु.5,000/- मिळण्‍यांस पात्र ठरतो असे मंचाचे मत आहे. प्रस्‍तुत प्रकरणात दाखल दस्‍तावेजांचे तसेच युक्तिवादाचे अवलोकन केले असता मंच वरील निष्‍कर्षांवरुन खालिल प्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. -// अं ति म आ दे श //- 1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यांत येते. 2. गैरअर्जदारांना आदेश देण्‍यांत येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यास खसरा नं.61/1, मौजा दिघोरी, शीट क्र.376/30, सिटी सर्वे क्र.248, वार्ड नं.20 मधील भुखंड क्र.12 वरील बहुमजली इमारतीमधील गाळा क्र.301. निष्‍कर्षांतील परिच्‍छेद क्र.11 मधीन त्रुट्या (अ ते न पर्यंतच्‍या) निस्‍तारुन ताबा व विक्रीपत्र करुन द्यावे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारांना गाळ्याची उर्वरित किंमत रु.1,00,000/- द्यावे. गैरअर्जदारांनी आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासुन सदर गाळ्यातील दोष निस्‍तारुन प्रत्‍यक्ष विक्रीपत्र करुन ताबा 30 दिवसात द्यावा. अन्‍यथा तक्रारकर्त्‍यास गाळ्याच्‍या किमतीपोटी घेतलेले रु.12,00,000/- वर द.सा.द.शे. 9% दराने व्‍याज दोष निस्‍तारुन प्रत्‍यक्षात ताबा देई पर्यंत देय राहील. 3. गैरअर्जदारांना आदेश देण्‍यांत येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यास शारीरिक, मानसिक त्रासापोटी रु.10,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रु.5,000/- अदा करावे.
| | [HONABLE MR. MILIND KEDAR] MEMBER[HONABLE MR. V.N.RANE] PRESIDENT | | 
