:निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- श्री शेखर प्रभाकर मुळे, अध्‍यक्ष.)
(पारीत दिनांक–09 नोव्‍हेंबर, 2017)
01. तक्रारकर्त्‍याने ही तक्रार विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द त्‍याने आरक्षीत केलेल्‍या भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही या कारणास्‍तव ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली दाखल केलेली आहे.
02. तक्रारकर्त्‍याचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
विरुध्‍दपक्ष गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन एवं लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स ही एक नोंदणीकृत फर्म असून सुरेश बुरेवार हा त्‍या फर्मचा एकमेव प्रोप्रायटर आहे. विरुध्‍दपक्ष फर्मचा भूखंड विक्री आणि त्‍यावर बांधकामाचा व्‍यवसाय आहे. विरुध्‍दपक्षाचे मालकीची जमीन गट क्रं-120, 121, 132, 136 आणि 140 मौजा रहाडी, तालुका मौद्दा, जिल्‍हा नागपूर येथे आहे. त्‍याने प्रस्‍तावित ले-आऊट शासन स्‍तरावर मंजूर करवून त्‍या ठिकाणी नागरी सोयी-सुविधा जसे विद्दुत पुरवठा, पाणी, पक्‍के रस्‍ते, बगीचा उपलब्‍ध करुन देण्‍याचे आश्‍वासित करुन भूखंड विक्रीसाठीची जाहिरात दिली होती, त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने निवासी उपयोगासाठी विरुध्‍दपक्षाच्‍या ले-आऊट मधील लागोपाठ दोन भूखंड अनुक्रमे भूखंड क्रं-76 तसेच क्रं-77 व 78 प्रत्‍येकी 9683 चौरसफूट या प्रमाणे विकत घेण्‍याचा करार दिनांक-03.03.2007 रोजी केला व त्‍यानुसार बयानापत्र तयार करण्‍यात आले, ज्‍यावर विरुध्‍दपक्षाने स्‍वाक्षरी केली, बयानापत्रा नुसार सदर भूखंडाची किम्‍मत प्रती चौरस फूट रुपये-20/- प्रमाणे ठरली होती परंतु तक्रारकर्त्‍याने भूखंडांच्‍या एकूण किम्‍मतीच्‍या 50% रक्‍कम एकमुस्‍त भरल्‍यामुळे प्रती चौरस फूट रुपये-5/- या प्रमाणे भूखंडाच्‍या किम्‍मती मध्‍ये विरुध्‍दपक्षा तर्फे सुट देण्‍यात आली होती, म्‍हणजेच प्रती चौरस फूट रुपये-15/- प्रमाणे भूखंडाची किम्‍मत ठरविण्‍यात आली होती. तक्रारकर्त्‍याने सदर भूखंडाचीं एकूण किम्‍मत रुपये-4,17,504/- विरुध्‍दपक्षाला दिली, त्‍याशिवाय मुद्रांक शुल्‍कापोटी रुपये-30,600/-, विक्रीपत्र शुल्‍कापोटी रुपये-6800/-, लिगल व इतर खर्च म्‍हणून रुपये-23,600/- अशा रकमा विरुध्‍दपक्षाला अदा केल्‍यात. भूखंडांचे विक्रीपत्र सन-2009 पूर्वी करुन देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षाने मान्‍य केले.
तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, करारातील ले-आऊटचे सरकारी खात्‍या मार्फत पुन्‍हा सर्व्‍हेक्षण होऊन ले-आऊटची पुर्नरचना करण्‍यात आली आणि प्रत्‍येक भूखंडाला नविन क्रमांक देण्‍यात आले तसेच भूखंडाचे क्षेत्रफळ कमी-जास्‍त करण्‍यात आले, त्‍यानुसार भूखंड क्रं-76 व 77 याला नविन भूखंड क्रमांक-आय.-44 देण्‍यात आला असून त्‍याचे एकूण क्षेत्रफळ 10835.69 चौरसफूट निश्‍चीत करण्‍यात आले. त्‍याच प्रमाणे भूखंड क्रं-78 याला नविन भूखंड क्रं-आय-43-ए देण्‍यात आला व भूखंडाचे एकूण क्षेत्रफळ हे 5422.53 चौरस फूट निश्‍चीत करण्‍यात आले. परंतु आज पर्यंत विरुध्‍दपक्षाने सदर भूखंडांचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावाने नोंदवून दिले नाही. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला म्‍हणून या तक्रारीव्‍दारे विनंती करण्‍यात आली की, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याचे नावाने मौजा रहाडी, तहसिल मौद्दा, जिल्‍हा नागपूर येथील विकसित सर्व नागरी सोयी सुविधांसह मंजूर ले आऊट मधील जुने दोन भूखंड क्रं-76 आणि भूखंड क्रं-77 व 78 प्रत्‍येकी 9683 चौरस फूट विक्रीपत्र नोंदवून त्‍याचे ताबे देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे. तसेच विक्रीपत्रासाठी लागणा-या वाढीव अतिरिक्‍त शुल्‍काचा खर्च विरुध्‍दपक्षाने भरावा किंवा पुर्नरचने प्रमाणे नविन भूखंड क्रं-आय-44 व क्रं-आय-43-ए चे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे व भूखंडाचे क्षेत्रफळ कमी झाल्‍यामुळे फरकाची रक्‍कम 24% दराने व्‍याजासह परत करावी. तसेच झालेल्‍या त्रासा बद्दल रुपये-2,00,000/- नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च रुपये-30,000/-विरुध्‍दपक्षा कडून मिळावा अशा मागण्‍या केल्‍यात.
03. विरुध्‍दपक्षाने लेखी उत्‍तर सादर करुन ही बाब नाकबुल केली की, त्‍याने ले आऊट मधील भूखंड विकसित करुन नागरी सोयी व सुविधा देण्‍याचे आश्‍वासन दिले होते. विरुध्‍दपक्षाने त्‍याचेशी तक्रारकर्त्‍याने तथाकथीत भूखंडांचा केलेला व्‍यवहार, त्‍यापोटी भरलेल्‍या रकमा नाकबुल केल्‍यात. एकमुस्‍त रक्‍कम भरल्‍यास प्रती चौरस फुट रुपये-5/- प्रमाणे सुट देण्‍यात आल्‍याची बाब नाकबुल केली. आपल्‍या विशेष कथनात नमुद केले की, मौजा रहाडी, पटवारी हलका क्रं-64, तहसिल मौदा, जिल्‍हा नागपूर येथील सर्व्‍हे क्रं-120, 121, 132, 136, 140, 141 व इतर सर्व्‍हे क्रमांकाच्‍या जमीनी वाणिज्‍यक तसेच औद्दोगिक वापरासाठी असलेल्‍या जमीनी असून त्‍या अकृषक करण्‍या बाबत अर्ज सादर केले होते व त्‍या अनुषंगाने संबधित विभागांकडून ना-हरकत-प्रमाणपत्र मागविल्‍या नंतर तसेच दिनांक-25.07.2007 रोजी जाहिरनामा प्रसिध्‍द करुन आक्षेप मागविल्‍या नंतर उपविभागीय अधिकारी, रामटेक यांनी सदर जमीन वाणिज्‍यक व औद्दोगिक वापरासाठी परवानगी दिली. सदर जमीनी मध्‍ये ले आऊट टाकण्‍याचे ठरले व त्‍यामधील भूखंड क्रं-76 आणि क्रं-77 व 78 विकत घेण्‍याचे उद्देश्‍याने तक्रारकर्ता त्‍यांचे कडे आला होता. त्‍यांचेतील दिनांक-03/03/2007 रोजी झालेल्‍या इसारपत्रा मधील अटी व शर्ती नुसार भूखंडांच्‍या किमती व्‍यतिरिक्‍त विकासशुल्‍काची रक्‍कम देणे बंधनकारक असून या शिवाय विक्रीपत्र नोंदणी खर्च, कर व इतर रक्‍कमा देणे तक्रारकर्त्‍यावर बंधनकारक असून त्‍या रकमा दिनांक-03.03.2009 पर्यंत विरुध्‍दपक्षाकडे जमा करणे बंधनकारक होते. तक्रारकर्त्‍याने वाणिज्‍यक वापरासाठी सदरील भूखंडे विकत घेण्‍याचे ठरविले होते, भूखंडांची एकूण किम्‍मत रुपये-4,88,996/- एवढी ठरली होती, त्‍यापैकी ईसारा दाखल रुपये-1,80,000/- एवढी रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने दिल्‍या नंतर उर्वरीत रक्‍कम घेऊन तक्रारकर्ता विहित मुदतीत विरुध्‍दपक्षाकडे आला नाही. तक्रारकर्ता हा भूखंडांची उर्वरीत रक्‍कम देण्‍यास चुकला असल्‍यामुळे त्‍याने भूखंडापोटी जमा केलेली काही रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाला पचली. तक्रारकर्त्‍याने इसारपत्रातील अटी व शर्तीचा स्‍वतःच भंग केला तसेच विकासशुल्‍काची रक्‍कम सुध्‍दा जमा केली नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याचा सौदा दिनांक-03.03.2009 रोजी रद्द झालेला आहे. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मुदतबाहय असल्‍याने ती खारीज होण्‍यास पात्र आहे. तक्रारकर्त्‍याने एक पेक्षा जास्‍त तीन भूखंडांचा वाणिज्‍यक वापरासाठी सौदा केला असल्‍याने तो ग्राहक या सज्ञेत मोडत नसल्‍याने तक्रार खर्चासह खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्षा तर्फे करण्‍यात आली.
04. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, तक्रारी सोबत दाखल दस्‍तऐवजांच्‍या प्रती तसेच विरुध्‍दपक्षाचे उत्‍तर व दाखल दस्‍तऐवज, तक्रारकर्त्‍याचे प्रतीउत्‍तर यांचे अवलोकन करण्‍यात आले. तक्रारकर्त्‍याचे वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. विरुध्‍दपक्षा तर्फे कोणीही मौखीक युक्‍तीवादाचे वेळी उपस्थित झाले नाही. प्रकरणातील दाखल दस्‍तऐवजां वरुन अतिरिक्‍त ग्राहक ग्राहक मंचा तर्फे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येतो-
::निष्‍कर्ष::
05. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाच्‍या अभिन्‍यासातील भूखंडे खरेदीचा व्‍यवहार केला होता ही बाब विरुध्‍दपक्षाने नाकबुल केलेली नाही. आपल्‍या विशेष कथनात त्‍याने असे नमुद केले की, मौजा रहाडी, पटवारी हलका क्रं-64, तहसिल मौदा, जिल्‍हा नागपूर येथील सर्व्‍हे क्रं-120, 121, 132, 136, 140, 141 व इतर सर्व्‍हे क्रमांकाच्‍या जमीनी वाणिज्‍यक तसेच औद्दोगिक वापरासाठी असलेल्‍या जमीनी असून त्‍या अकृषक करण्‍या बाबत अर्ज सादर केले होते व त्‍या अनुषंगाने उपविभागीय अधिकारी, रामटेक यांनी दिनांक-26/03/2009 रोजीचे आदेशान्‍वये सदर जमीनीची वाणिज्‍यक व औद्दोगिक वापरासाठी परवानगी दिली. आपले या कथनाचे पुष्‍टयर्थ विरुध्‍दपक्षाने उपविभागीय अधिकारी, रामटेक यांचे आदेशाची प्रत दाखल केली, त्‍यावरुन उपरोक्‍त नमुद सर्व्‍हे क्रमांकाच्‍या जमीनीचा गैरकृषीसाठी मंजूरी आदेश प्रदान करुन वाणिज्‍य वापरासाठी परवानगी दिल्‍याचे दिसून येते.
06. विरुध्‍दपक्षाने असे नमुद केले की, उपरोक्‍त नमुद सर्व्‍हे नंबर मधील भूखंड क्रं-76 आणि क्रं-77 व 78 विकत घेण्‍याचे उद्देश्‍याने तक्रारकर्ता त्‍यांचे कडे आला होता. त्‍यांचेतील दिनांक-03/03/2007 रोजी झालेल्‍या इसारपत्रा मधील अटी व शर्ती नुसार भूखंडांच्‍या किमती व्‍यतिरिक्‍त विकासशुल्‍काची रक्‍कम, विक्रीपत्र नोंदणी खर्च, कर व इतर रक्‍कमा देणे दिनांक-03.03.2009 पर्यंत विरुध्‍दपक्षाकडे जमा करणे तक्रारकर्त्‍यावर बंधनकारक होते. भूखंडांची एकूण किम्‍मत रुपये-4,88,996/- पैकी ईसारा दाखल रुपये-1,80,000/- एवढी रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने दिल्‍या नंतर उर्वरीत रक्‍कम घेऊन तो विहित मुदतीत विरुध्‍दपक्षाकडे आला नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याचा सौदा दिनांक-03.03.2009 रोजी रद्द झालेला आहे. तक्रारकर्त्‍याने एक पेक्षा जास्‍त तीन भूखंडांचा वाणिज्‍यक वापरासाठी सौदा केला असल्‍याने तो ग्राहक या सज्ञेत मोडत नसल्‍याने तसेच तक्रार मुदतबाहय असल्‍याने तक्रार खर्चासह खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्षा तर्फे करण्‍यात आली.
07. विरुध्‍दपक्षाने उपरोक्‍त नमुद केल्‍या नुसार तक्रारकर्त्‍याने बयानापत्राव्‍दारे आरक्षीत केलेली जमीन ही वाणिज्‍य उपयोगासाठी असल्‍याचे नमुद करुन त्‍या कारणास्‍तव तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती केली. परंतु इसारपत्र आणि बयानापत्रा वरुन त्‍या जमीनी हया तक्रारकर्त्‍याने केवळ वाणिज्‍य उपयोगासाठी आरक्षीत केल्‍या असल्‍याची बाब नमुद करण्‍यात आलेली नाही, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाचे उपरोक्‍त बचावा मध्‍ये मंचाला फारसे तथ्‍य दिसून येत नाही. उपविभागीय अधिकारी, रामटेक यांनी दिनांक-26/03/2009 रोजीचे आदेशान्‍वये सदर जमीनीचा वाणिज्‍यक व औद्दोगिक वापरासाठी परवानगी दिल्‍याची बाब विरुध्‍दपक्षानेच दाखल केलेल्‍या आदेशाच्‍या प्रतीवरुन दिसून येते. विरुध्‍दपक्षालाचा जमीन अकृषीक परवानगीसाठी सन-2009 मध्‍ये मंजूरी मिळालेली आहे, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने इसारपत्र/बयानापत्रातील नमुद अटी व शर्ती नुसार विहित मुदतीत उर्वरीत रक्‍कम देऊन विक्रीपत्र नोंदवून न घेतल्‍याने तक्रार मुदतबाहय असल्‍याचा जो आरोप विरुध्‍दपक्षाने केलेला आहे, त्‍यामध्‍ये मंचाला काहीही तथ्‍य दिसून येत नाही, जो पर्यंत ले आऊटला मंजूरी मिळत नाही तो पर्यंत भूखंडाची संपूर्ण किम्‍मत संबधित ग्राहकाने देणे सर्वसाधारण व्‍यवहारात अभिप्रेत नाही तसेच जो पर्यंत विरुध्‍दपक्ष करारा प्रमाणे भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून देत नाही तो पर्यंत तक्रारीचे कारण हे सतत घडणारे असते, त्‍याला मुदतीची बाधा येत नाही अशा प्रकारचे अनेक निकालपत्र मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयानीं पारीत केलेले आहेत.
08. प्रस्‍तुत ग्राहक तक्रार क्रं-CC/15/151 मधील तक्रारकर्ता श्री सुरेश नंदलाल शाह यांनी दाखल केलेल्‍या बयानापत्र/इसारपत्राच्‍या प्रतीवरुन भूखंड क्रं-76 आणि क्रं-77 प्रत्‍येकी क्षेत्रफळ 9683 चौरसफूट आणि भूखंड क्रं-78 क्षेत्रफळ 13233 चौरसफूट या प्रमाणे तिन भूखंडांचे एकूण क्षेत्रफळ 32,599 चौरसफूट खरेदी करण्‍याचा विरुध्‍दपक्षाशी करार केला होता असे दिसून येते.
या ठिकाणी विशेषत्‍वाने नमुद करणे गरजेचे आहे की, अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक मंचा समोर प्रस्‍तुत तक्रार क्रं-CC/15/151 मधील तक्रारकर्ता श्री सुरेश नंदलाल शाह यांचे व्‍यतिरिक्‍त त्‍यांचे कुटूंबातील अन्‍य सदस्‍यानी सुध्‍दा याच ग्राहक मंचा समक्ष याच विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द तक्रार दाखल केलेली असून त्‍यानुसार ग्राहक तक्रार क्रं-CC/15/142 मधील तक्रारकर्ता चंद्रमा प्रसाद शाह आहेत.
ग्राहक तक्रार क्रं- CC/15/142 मधील मधील तक्रारकर्ता चंद्रमा प्रसाद शाह यांनी दाखल केलेल्‍या बयानापत्र/इसारपत्रा वरुन त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाचे ले-आऊट मधील भूखंड क्रं-79 क्षेत्रफळ-13,879 चौरसफूट आणि व भूखंड क्रं-80 व 81 क्षेत्रफळ प्रत्‍येकी 9683 चौरसफूट या प्रमाणे एकूण 03 भूखंडे एकूण क्षेत्रफळ-33,245 चौरसफूट खरेदी करण्‍याचा करार विरुध्‍दपक्षाशी केला असल्‍याचे दिसून येते.
उपरोक्‍त नमुद दोन्‍ही तक्रारीं मधील तक्रारदारांनी जरी अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष वेगवेगळया अशा 02 तक्रारी स्‍वतंत्ररित्‍या दाखल केलेल्‍या असल्‍या तरी हे सर्व तक्रारदार एकच कुटूंबातील सदस्‍य असून तक्रारीं मधील नमुद त्‍यांचे राहण्‍याचे निवासस्‍थानाचा पत्‍ता सुध्‍दा एकच आहे. असे दिसून येते की, एकाच कुटूंबातील सदस्‍यांनी वेगवेगळे भूखंड आप-आपल्‍या नावाने विकत घेण्‍याचे सौद्दे विरुध्‍दपक्षाशी केलेले आहेत. या दोन्‍ही तक्रारदारांनी मिळून एकूण 06 भूखंड एकूण 06 भूखंडांचे क्षेत्रफळ 65,844 चौरसफूट विकत घेण्‍याचे करार विरुध्‍दपक्षाशी केलेले आहेत. भूखंडांचे एवढया मोठया क्षेत्रफळा वरुन असे दिसून येते की, एकाच कुटूंबातील उभय तक्रारदारानीं भूखंड खरेदी बाबत केलेले व्‍यवहार हे त्‍यांच्‍या वैयक्तिक राहण्‍यासाठी किंवा वापरासाठी केलेले नसून त्‍या भूखंडांची पुर्नविक्री करुन नफा कमाविण्‍याचे उद्देश्‍याने केल्‍याचे दिसत असून ते भूखंड खरेदीचे व्‍यवहार हे व्‍यवसायिक कारणासाठी केलेले आहेत आणि जेंव्‍हा एखाद्दा व्‍यवहार हा व्‍यवसायिक कारणासाठी करण्‍यात येत असेल आणि त्‍या व्‍यवहारा मध्‍ये जर काही वाद उपस्थित होत असेल तर अशा व्‍यवसायिक व्‍यवहाराचा वाद हा ग्राहक संरक्षण कायद्दातील तरतुदी प्रमाणे ग्राहक मंचा समक्ष चालू शकत नाही, अशा व्‍यवसायिक व्‍यवहारा मधील व्‍यक्‍ती ही ग्राहक होत नाही, म्‍हणून केवळ या एकमेव कारणास्‍तव ही तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे.
09. तक्रारकर्त्‍याचे वकीलांनी आपल्‍या तक्रारीच्‍या पुष्‍टयर्थ खालील नमुद मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाच्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवली-
“SHIVAJI GRUHA NIRMAN SAHAKARI SANSTHA MARYADIT-VERSUS- HARISH SETHI” –III (2017) CPJ-38 (NC)
परंतु ज्‍यासाठी तक्रारकर्त्‍या तर्फे या निवाडयाचा आधार घेण्‍यात आला तो मुद्दा आमच्‍या समोर उपस्थित होत नाही. तक्रारकर्त्‍याची जरी फसवणूक झाली आहे, तरी त्‍याला ग्राहक मंचा समक्ष दाद मागता येणार नाही कारण त्‍याने भूखंडे खरेदी बाबत जो व्‍यवहार केला तो व्‍यवसायिक स्‍वरुपाचा असल्‍याने तक्रारकर्ता हा ग्राहक संरक्षण कायद्दा-1986 चे तरतुदी प्रमाणे “ग्राहक” ठरत नाही. त्‍यामुळे उपरोक्‍त नमुद कारणास्‍तव तक्रारीतील अन्‍य कोणत्‍याही विवादीत मुद्दानां स्‍पर्श न करता, आम्‍ही केवळ याच कारणास्‍तव तक्रार खारीज करीत असून प्रकरणात खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-
::आदेश::
(1) तक्रारकर्ता सुरेश नंदलाल शाह यांची, विरुध्‍दपक्ष मे.गृहलक्ष्‍मी कंस्‍ट्रक्‍शन एवं लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स, नागपूर तर्फे प्रोप्रायटर श्री सुरेश कोंडबाजी बुरेवार याचे विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात येते.
(2) खर्चा बद्दल कोणतेही आदेश नाहीत.
(3) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध
करुन देण्‍यात याव्‍यात.
