श्रीमती रोहीणी कुंडले, अध्‍यक्षा यांचे आदेशांन्‍वये.
-आदेश-
(पारित दिनांक : 04.10.2012)
1. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये सदर तक्रार दाखल केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याचे वकिलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प. विरुध्‍द एकतर्फी आदेश दि.02.03.2012 व 29.03.2012 रोजी पारित करण्‍यात आलेला आहे.
2. तक्रारकर्ते क्र. 1 ते 4 यांनी संयुक्‍तपणे वि.प.क्र. 1 व 2 कडून कराराप्रमाणे प्‍लॉट मिळण्‍यासाठी तक्रार दाखल केलेली आहे. खरेदी केलेल्‍या भुखंडाचा तपशिल खालीलप्रमाणे.
मौजा-रहाडी, ख.क्र. 120, 121, 132, 136, 140 व 141, प.ह.क्र.64, प्‍लॉट क्र. 91 व 104, आराजी 9863.1 चौ.फु. चा आणि प्‍लॉट क्र. 89.
3. सदर प्‍लॉटबद्दलचा करार दि.21.06.2007 रोजी स्‍टँपपेपरवर तक्रारकर्ता क्र. 1, 2 व 3 यांनी 27.03.2007 रोजी व तक्रारकर्ता क्र. 4 सोबत करण्‍यात आला. भुखंडाचा विकास व त्‍यासाठी लागणा-या सरकारी परवानग्‍या इ. प्रक्रिया लवकरच पार पाडण्‍याचा विश्‍वास वि.प.नी तक्रारकर्त्‍यांना दिला. वि.प.नी असेही आश्‍वासन दिले की, जर आवश्‍यक ना हरकत व परवानगी मिळण्‍यास उशिर झाल्‍यास साध्‍या स्‍टॅम्‍प पेपरवर असलेले करारपत्र नोटराईज्‍ड करुन संबंधित प्‍लॉटचा ताबा तक्रारकर्त्‍यांना देण्‍यात येईल. परंतू आजपर्यंत तो दिला नाही. तक्रारकर्ते बाहेरगावचे राहिवासी आहेत. भुखंडाच्‍या विकासाचे काम कुठपर्यंत आहे हे पाहण्‍यासाठी वारंवार त्‍यांना नागपूरला यावे लागले. अजूनही ते विकसित केले नाहीत.आवश्‍यक कागदपत्रे प्राप्‍त केली नाहीत. सर्व कामे प्रलंबित आहेत. वादातील भूखंड हे शेत जमिनीचा भाग आहे. त्‍याबद्दल जमिन अकृषक करुन घेण्‍याची व त्‍यानंतर नगर रचना विभागाकडून परवानगी आणण्‍याची जबाबदारी वि.प.ची आहे. तक्रारकर्त्‍यांनी मार्च 2010 मध्‍ये वि.प.ना पून्‍हा विचारले असता दि.13.12.2010 पूर्वी सर्व प्रक्रिया व विकासाचे काम पूर्ण होईल असे सांगितले. विकास शुल्‍क खरेदीच्‍यावेळी तक्रारकर्त्‍यांना वहन करावयाचे होते तक्रारकर्ते म्‍हणतात. वारंवार विनंती करुनही वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी विकासाची कोणतीही कामे केली नाही. फक्‍त रेषा आखून ठेवलेल्‍या आहेत. तक्रारकर्त्‍यांनी मोठी रक्‍कम भूखंड खरेदीसाठी गुंतविली आहे. तक्रारकर्त्‍यांसारखे एक ग्राहक हरीषकुमार वरयानी यांनी ताबा व खरेदीखत करुन देण्‍याचा आग्रह धरला असता, त्‍याला देऊ केलेला प्‍लॉट वि.प. यांनी पून्‍हा परत घेण्‍याची तयारी दर्शविली. हरीषला रु.4,74,055/- चा चेक दिला. हा चेक वटला नाही. याबद्दल फौजदारी प्रकरण कलम 138 अन्‍वये आग्रा येथील न्‍यायालयात हरीषने दाखल केले आहे. यावरील घटनेवरुन वि.प.च्‍या घटनेवरुन वि.प.च्‍या हेतूबद्दल तक्रारकर्त्‍यांना शंका आली. त्‍यांनी पून्‍हा चौकशी केली असता शेत जमिन अकृषक झाल्‍याचे समजले. पण इतर कारवाई अजूनही पूर्ण केलेली नाही. तरीही तक्रारकर्त्‍यांना वि.प.ला भूखंड खरेदी करुन देण्‍याबाबत विनंती केली. वि.प.नी अजूनही खरेदी करुन दिली नाही. तक्रारकर्ते वारंवार बाहेरगावावरुन नागपूरला येऊ शकत नाही. वि.प.ला भुखंडाची पूर्ण किंमत अदा करण्‍यात आली आहे. मार्च 2011 मध्‍ये वि.प.ला नोटीस देऊन खरेदी खत करुन देण्‍याची मागणी करण्‍यात आली. त्‍याला प्रतिसाद न मिळाल्‍याने मंचात तक्रार दाखल आहे. वर्तमान पत्रात प्रसिध्‍द झालेल्‍या नोटीसची दखल घेत वि.प.क्र.1 यांनी विकास शुल्‍क (Development charges) भरण्‍याबद्दल तक्रारकर्त्‍यांना सांगितले. पण त्‍यासाठी कोणतेही कागदपत्र/हिशोब दिला नाही. तो तक्रारकर्त्‍यांनी मागितला असता आधी रक्‍कम भरा असे सांगण्‍यात आले. वेळीच खरेदी करुन न दिल्‍याने आता तक्रारकर्त्‍यांवर वाढलेल्‍या सरकारी दराने खरेदी करण्‍याचा भूर्दंड विनाकारण बसेल.
4. तक्रारकर्त्‍याची प्रार्थना खालीलप्रमाणे-
1) खरेदी खत करुन देण्‍याचा वि.प.ना आदेश द्यावा.
2) ले-आऊटमध्‍ये रस्‍ते, विज, पाणी, नाल्‍या इ. कामे पूर्ण करण्‍याचा आदेश द्यावा.
3) वाढलेल्‍या भुखंडाच्‍या कींमती लक्षात घेऊन 20 पट नुकसान भरपाई बाजारभावाप्रमाणे (रु.750/- ते रु.1,000/-) देण्‍याचा आदेश द्यावा.
4) वाढलेली स्‍टॅम्‍प ड्युटी वि.प.ने वहन करण्‍याचा आदेश द्यावा.
5) तक्रार खर्च रु.1,000/- मिळावा.
5) शारिरीक, मानसिक आणि आर्थिक त्रासाची नुकसान भरपाई रु.50,000/- मिळावी.
5. भूखंड नागपूर परिक्षेत्रात असल्‍याने व त्‍याबद्दलचा करार नागपूर येथे झाल्‍याने या मंचाच्‍या अधिकार क्षेत्रात तक्रारीस कारण घडले. ते सतत सुरु आहे. कारण अजूनही कराराप्रमाणे खरेदी करुन दिलेली नाही. त्‍यामुळे मुदतीचा प्रश्‍न येत नाही.
6. खरेदी आणि विकास शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम 20 पटीने 18% व्‍याजाने परत कण्‍याचा आदेश वि.प.ना द्यावा व त्‍याबद्दल नुकसान भरपाई म्‍हणून प्रत्‍येकी रु.2,00,000/- देण्‍याचा आदेश द्यावा. तक्रारीसोबत एकूण 13 दस्‍तऐवज जोडलेले आहेत. त्‍यात इसार पत्र, रक्‍कम भरल्‍याच्‍या पावत्‍या, नोटीस, नकाशा इ. चा समावेश आहे. वि.प. यांना प्रकरणात एकतर्फी घोषित केले आहेत. त्‍यांचे उत्‍तर रेकॉर्डवर Nonest असल्‍याने विचारात घेता येत नाही. तक्राकर्त्‍याची तक्रार, दस्‍तऐवज व युक्‍तीवादाच्‍या आधारे या तक्रारीवर निर्णय देण्‍यात येतो.
7. चारही तक्रारकर्त्‍यांनी तक्रारीत नमूद केल्‍याप्रमाणे अकृषक भुखंडाची किंमत करारात ठरल्‍याप्रमाणे पूर्णपणे अदा केल्‍याचे त्‍यांनी दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांवरुन सिध्‍द होते, म्‍हणून चारही तक्राकर्ते भुखंड खरेदी करुन मिळण्‍यास अथवा भरलेली किंमत परत मिळण्‍यास पात्र ठरतात असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे. भुखंडाचा तपशिल खालीलप्रमाणे.
1) ब्रिजलाल वासुदेव बागचंदानी/सौ.प्रियंका ब्रि. बागचंदानी
मौजा-रहाडी, ता.मौदा, जि. नागपूर, प.ह.क्र.64, ख.क्र.120, 121, 132, 136, 140 व 141, शेत जागा क्र. 91, एकूण क्षेत्रफळ 9863.1, एकूण किंमत रु.1,16,197/-.
2) सुरेश जयराम लौंगानी
मौजा-रहाडी, ता.मौदा, जि. नागपूर, प.ह.क्र.64, ख.क्र.120, 121, 132, 136, 140 व 141, शेत जागा क्र. 89, एकूण क्षेत्रफळ 9683.1, एकूण किंमत रु.1,16,197/-
3) घनश्‍यामजी एस. सजनानी
मौजा-रहाडी, ता.मौदा, जि. नागपूर, प.ह.क्र.64, ख.क्र.120, 121, 132, 136, 140 व 141, शेत जागा क्र. 4 व 5, अनुक्रमे एकूण क्षेत्रफळ 11296.9, 9198.1, एकूण किंमत रु.2,45,950/-.
तक्रारकर्त्‍यांनी दाखल केलेले इसार पत्र तपासले असता त्‍यात नमूद आहे की, किमती व्‍यतिरिक्‍त रजिस्‍ट्रीला लागणारा संपूर्ण खर्च खरेदी करण्‍या-यास द्यावा लागेल व शासनाचा जो काही विकास शुल्‍क येईल तो तुम्‍हास द्यावा लागेल. त्‍याचप्रमाणे कॉर्पोरेशन टॅक्‍स, नगर परीषदेचा टॅक्‍स वायदा पण द्यावा लागेल. यावरुन असे निष्‍पन्‍न होते की, अनुषंगीक इतर खर्च देण्‍यास तक्रारकर्ते बाध्‍य ठरतात.
8. तक्रारीच्‍या पृष्‍ठ क्र. 6 (मराठी भाषांतर) वर तक्रारकर्ते म्‍हणतात ‘गैरअर्जदारांनी तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकिलांना दि.29.06.2011 ला पत्र पाठवून असे कळविले की, गैरअर्जदार हे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास तयार आहेत. पण तक्रारकर्ते गैरअर्जदारांना भेटले असता गैरअर्जदारांनी पून्‍हा तक्रारकर्त्‍याकडे पैशाची मागणी केली व गैरअर्जदारांनी असेही सांगितले की, विक्रीपत्राकीता लागणारे कागदपत्र तयार होत आहेत. तक्रारकर्ते पून्‍हा काही दिवस थांबले, पण गैरअर्जदारांनी विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थता दर्शविली.
9. उपरोक्‍त लिखाणावरुन हे सिध्‍द होते की, वि.प. विक्री करुन देण्‍यास तयार आहेत. पण तक्रारकर्त्‍यांनीच त्‍यांना विकास आकार व इतर खर्च दिलेला नाही. उपरोक्‍त लिखाणातील ‘पून्‍हा’ या दोन वेळा आलेल्‍या शब्‍दावरुन हे सिध्‍द होते असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे.
10. तक्रारीच्‍या (इंग्रजी पृष्‍ठ क्र. 9 मध्‍ये परिच्‍छेद 18 मध्‍ये नमूद आहे की, “That the complainants submits that the opponents did not respond to the legal notice in March 2011, however on having gone through the notice in the newspapers published on 3rd June 2011, the opponents no. 1 replies the said notice and called upon the complainants to deposit the development charges without supplying the copies of the documents called for and also quantifying the amounts. It is submitted that on receipt of the said reply notice filed as Annexure VII to the complaint, the complainants contacted the opponents and requested the opponent to show the documents and/or supply the copies regarding the clearances obtained and also the status of the development, to which the opponent called upon the complainants to deposit an amount of development first and thereafter the property would be developed which was totally uncalled for. The complainants assured that they would pay the development charges as and when the layout is developed and are ready to pay the same as and when directed by this Hon’ble Forum.”
यावरुन हे सिध्‍द होते की, तक्रारकर्त्‍यांनी विकास आकार दिला नाही. तो दिल्‍याशिवाय विकास होऊ शकत नाही अशी भूमिका वि.प.नी घेतली आहे.
11. करारामध्‍ये विकास आकार व इतर अनुषंगिक खर्च देण्‍याची जबाबदारी तक्रारकर्त्‍याची आहे. तक्रारकर्त्‍यांनी तक्रारीत मान्‍य केले आहे की, वि.प.नी अकृषक परवानगी प्राप्‍त केली आहे. शासकीय परवानग्‍या आणि ना हरकत प्राप्‍त करण्‍यास विलंब होत असेल तर त्‍यात वि.प.च्‍या सेवेत त्रुटी आहे असे म्‍हणता येणार नाही.
उपरोक्‍त विवेचनावरुन प्राप्‍त परिस्थितीमध्‍ये हे मंच खालीलप्रमाणे आदेश देते.
-आदेश-
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) वि.प.नी तक्रारकर्त्‍यांना कराराप्रमाणे विकास आकार व इतर नमूद खर्च किती भरावयाचा आहे याचा तपशिल व संबंधित कागदपत्रे आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत द्यावेत. तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.कडे करारानुसार विकास आकार व इतर नमूद अनुषंगिक खर्च त्‍यांना वि.प.कडून विकास आकार, इतर खर्चाचा तपशिल व कागदपत्रे मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत भरावा.
3) तक्रारकर्त्‍यांनी आदेश क्र. 2 चे पालन केल्‍यावर 30 दिवसाचे आत वि.प.नी तक्रारकर्त्‍यांना खरेदी खत करुन द्यावे किंवा ते शक्‍य नसल्‍यास चारही तक्रारकर्त्‍यांना त्‍यांनी भरलेली रक्‍कम रक्‍कम भरल्‍याच्‍या तारखेपासून रक्‍कम अदा होईपर्यंत 18% व्‍याजाने परत करावी.
4) तक्रारकर्त्‍याची शारिरीक व मानसिक त्रासाची नुकसान भरपाईची मागणी मंचाला प्राप्‍त परिस्थितीत अवास्‍तव वाटते, म्‍हणून मंच ती नामंजूर करते.
5) तक्रारीचा खर्च रु.5,000/- वि.प.नी चारही तक्रारकर्त्‍यांना एकत्रितपणे द्यावा. (तक्रार संयुक्‍त आहे.)
6) दोन्‍ही वि.प.ची जबाबदारी संयुक्‍त व वेगवेगळी दोन्‍ही स्‍वरुपाची राहील.
7) वि.प. एकतर्फी असल्‍याने या आदेशाची प्रत रजिस्‍टर्ड पोस्‍टाने त्‍यांना प्रबंधकांनी त्‍वरित पाठवावी.
