निकाल

(घोषित दि. 08.03.2017 व्‍दारा श्री.सुहास एम.आळशी, सदस्‍य)

        तक्रारदाराने त्‍यांचे तक्रार अर्जात नमुद केलेले आहे की, तो जालना, ता जि. जालना येथील रहिवासी आहेत. गैरअर्जदाराने बांधकाम केलेल्‍या अपार्टमेंटमधील एक फ्लॅट तक्रारदारांनी घेतलेला आहे त्‍यामुळे तक्रारदार नं. 1 व 2 गैरअर्जदाराचे ग्राहक आहेत. गैरअर्जदाराने लक्ष्‍मीनारायणपुरा, मस्‍तगड जालना येथील न.भु.क्र. 9860/3 या मिळकतीवर अपार्टमेंट बांधलेले आहे. ही मिळकत कै.प्रकाश पिता संधीप्रकाश धुंडीराज आगटे याचे नावे होती. दि. 17/11/2012 रोजी दस्‍त क्र.जेएनजी -3-3811 नुसार, प्रकाश पिता संधीप्रकार धुंडीराज आगटे व गैरअर्जदार यांच्‍यामध्‍ये सदर मिळकतीचे डेव्‍हलपमेंट अॅग्रीमेंट झाले. त्‍यानुसार कै.प्रकाश पिता संधीप्रकाश धुडीराज आगटे यांनी सदर सदनिकेचे डेंव्‍हलपमेंटचे सर्व अधिकार दस्‍त क्र. जेएनजी-3-3812 नुसार  (पॉवर ऑफ अॅटॉर्नी) प्रतिवादी यांना प्रदान केलेले  आहेत.  गैरअर्जदाराच्‍या या मिळकतीवर प्रकाश रेसिडेंन्‍सी या नावाने सदनिकेचे बांधकाम सुरु झाले. सदर मिळकतीवर बांधकाम सुरु असताना गैरअर्जदारा तक्रारदारांना भेटला व अपार्टमेंटच्‍या सदनिकेचे लिटरेचर देवून तक्रारदारांना एक फ्लॅट विकत घेण्‍यास सुचविले व लिटरेचरमधील सर्व सुविधा वेळेत पुर्ण करण्‍याबाबत आश्‍वासन दिले. त्‍यामुळे तक्रारदार सदर सदनिकेमधील फ्लॅट नं.6, घेण्‍यास तयार झाला सदर फ्लॅटचे  क्षेत्रफळ 992 चौ.फुट आहे. सदर फ्लॅट खरेदीचा व्‍यवहार हा 23,00,000/- रु. मध्‍ये ठरला. त्‍यानंतर नोव्‍हेबर 2014 मध्‍ये तक्रारदाराने गैरअर्जदाराला 3,00,000/- रु. देवुन नोटराईज्ड इसार पावती करुन घेतली. सदर इसार पावतीमधील शेडयुल बी मध्‍ये सदर सदनिकेमध्‍ये व फ्लॅटमध्‍ये ज्‍या सुविधा देण्‍यात येणार आहेत त्‍याची माहिती दिलेली आहे.

      माहे जानेवारी 2015 मध्‍ये गैरअर्जदार तक्रारदारांना भेटला व सदनिकेचे काम पैशा अभावी संथ गतीने सुरु असल्‍याचे सांगितले. तक्रारदारांनी गैरअर्जदाराला उर्वरीत रक्‍कम द्यावी व  खरेदीखत करुन घ्‍यावे अशी विनंती गैरअर्जदाराने तक्रारदारांना केली. त्‍यावर विश्‍वास ठेवुन सदर फ्लॅटचे बांधकाम पुर्ण झालेले नसतानादेखील तक्रारदाराने गैरअर्जदाराला उर्वरीत रक्‍कम देऊन दस्‍त क्र. जेएनजी-327-2015 दि. 21 जानेवारी 2015 नुसार सदर फ्लॅटचे खरेदीखत नोंदवून घेतले.

      त्‍यानंतर तक्रारदार यांनी गैरअर्जदाराला भेटुन सदर फ्लॅटचे अपूर्ण बांधकाम त्‍वरीत पुर्ण करुन द्यावे व ताबा देवुन परिशिष्‍ट बी मध्‍ये नमुद केलेल्‍या सुविधा पुरविण्‍याची विनंती केली परंतु गैरअर्जदाराने त्‍याकडे दुर्लक्ष केले.

-3-

      गैरअर्जदाराने तक्रारदारांना प्ररिशिष्‍ट बी नुसार  ज्‍या प्रकारच्‍या टाईल्‍स लावून देण्‍याचे कबुल केले त्‍या लावुन न देता साध्‍या टाईल्‍स लावुन दिल्‍या. व्‍हेंटीलेशनची सुविधा कबुल केल्‍यानुसार दिली नाही, इलेक्‍ट्रीक अर्थीगचे काम फ्लॅटमध्‍ये केले नाही, छतावर पाण्‍याची टाकी लावुन देण्‍याचे कबुल केले परंतु लावुन दिली नाही. सदर इमारतीला कॉमन लिफ्ट लावून देण्‍याचे कबुल केले ती देखील लावुन दिली नाही.  सार्वजनिक दिव्‍याची सुविधा पुरविली नाही, कम्‍पाऊंड वॉलचे उत्‍तरेकडील बांधकाम  अर्धवट आहे. सोलर सिस्‍टीम बसविली नाही, सार्वजनिक मिनरल वॉटरची सुविधा दिली नाही, दोन बोअरवेल कबुल केल्‍या मात्र प्रत्‍यक्षात एकच केली, इमारतीतील सांडपाण्‍याची व्‍यवस्‍था योग्‍य पध्‍दतीने केली नाही, तसेच बांधकामाचा दर्जा निकृष्‍ट आहे.

      वरील प्रकारच्‍या सुविधा शेडयुल बी मध्‍ये नमुद करुनही त्‍या गैरअर्जदाराने न पुरविल्‍यामुळे तक्रारदाराला अनेक त्रासांना सामोरे जावे लागत आहे. या सर्व सुविधाचे खर्चापोटी तक्रारदाराने 9,79,000/- रु. मानसिक त्रासाची नुकसान भरपाई व तक्रारखर्च रु. 10,000/-ची मागणी केलेली आहे.

      तक्रारदारांनी सदर प्रकरणात शपथपत्र, प्रकाश रेसिडेंन्‍सी (सिध्‍दी कंन्‍स्‍ट्रक्‍शन डेव्‍हलपर्स ) यांचे माहितीपत्रक,अॅग्रीमेंट टु सेल, मालमत्‍ता पत्रकाची झेरॉक्‍सप्रत (क्र 9856), खरेदीखताची झेरॉक्‍सप्रत (शेडयुल बी सह, बांधकाम परवाना, नकाशा, संधीप्रकाश धुंडीराज आगटे यांचे मृत्‍यु प्रमाणपत्र, पॉवर ऑफ अॅटॉर्नी, डीड ऑफ कन्‍फरमेशन,‍ डिड ऑफ डिक्‍लेरेशन, डेव्‍हलपमेंट अॅग्रीमेंट काही कोटेशन्‍स ई. दस्‍त दाखल केलेले आहेत.        

      गैरअर्जदार यांनी नि.क्र.9 वर त्‍यांचा जबाब नोंदविला. त्‍याचे जबाबात व युक्‍तीवादात तक्रारदार ग्राहक असल्‍याचे अमान्‍य केले.  तक्रारदार व गैरअर्जदार यांच्‍यात नोंदणीकृत खरेदीखताचा व्‍यवहार झाला हे मान्‍य केले आहे. तक्रारदार यांचे खरेदीखतावर सिध्‍दी कंन्‍स्‍ट्रक्‍शन म्‍हणुन गैरअर्जदाराची नोंद आहे त्‍यावर श्रीमती सुलभा आगटे, श्री.आखिल आगटे, व निखिल आगटे यांच्‍यासुध्‍दा सहया आहेत. त्‍यांना प्रकरणात आवश्‍यक प्रतिवादी पक्ष म्‍हणुन समाविष्‍ट करणे आवश्‍यक पण त्‍यांना प्रतिवादी म्‍हणुन सामील केले नाही. सदनिकेचा विकसक म्‍हणुन जी कामे गैरअर्जदार याने करणे आवश्‍यक होती ती त्‍यांनी केली व काही कामे पुर्ण होणे बाकी आहेत परंतु इतर फ्लॅटधारकांनी एकत्रिक निधी जमा केल्‍यावर ती कामे करण्‍यास गैरअर्जदार तयार आहे. जी कामे तक्रारदार पुर्ण करुन मागत आहे ती सार्वजनिक स्‍वरुपाची असल्‍याने ती तक्रारदारास वैयक्‍तीक स्‍वरुपात पुर्ण करुन मागण्‍याचा अधिकार नाही, इतर फ्लॅटधारकांनी खरेदी रकमेवरील व्‍हॅट, सर्व्‍हीस टॅक्‍स, अतिरिक्‍त देण्‍याचे कबुल करुनही तो दिला नाही, तक्रारदाराकडे रक्‍कम बाकी आहे, जे आश्‍वासन दिले होते ते पुर्ण केलेले आहे. सार्वजनिक विद्युत मिटर व आर्थिंगची व्‍यवस्‍था पुर्ण नाही पण त्‍याबाबत कार्यालयात कार्यवाही सुरु आहे. लिफ्टसाठी आवश्‍यक असलेले बांधकाम पुर्ण केलेले आहे परंतु थ्री फेज मिटर उपलब्‍ध न झाल्‍याने लिफ्ट

-4-

 बसविणे शक्‍य झाले नाही. इतर सदनिका धारकांकडुन रु. 15 लक्ष येणे बाकी आहे, विकासक सर्व सुविधा पुर्ण करण्‍याचा प्रयत्‍न करीत आहे, असे नमुद करुन तक्रारदारांचा अर्ज फेटाळण्‍याची मागणी केली आहे. गैरअर्जदाराने नि.क्र.13 वर पुराव्‍याचे शपथपत्र दाखल केले असुन नि.क्र. 15 वर लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला आहे.  

          तक्रारदाराची तक्रार, युक्‍तीवाद, दाखल दस्‍तऐवज, गैरअर्जदार यांनी दाखल केलेला जबाब, युक्‍तीवाद दाखल दस्‍त याचा विचार केला असता न्‍यायनिर्णयासाठी खालील मुददे उपस्थित होतात.

          मुददे                                            उत्‍तर

1) तक्रारदार हा गैरअर्जदार यांचा                               होय.

   ग्राहक आहे काय?

2) गैरअर्जदाराने तक्रारदारास सेवा

   देण्‍यास कसुर केला आहे काय?                              होय.                                

3) आदेश काय?                                       अंति‍म आदेशाप्रमाणे.        

                         कारणमीमांसा

मुद्दा क्र.ः- 1    तक्रारदार यांनी गैरअर्जदार यांचेकडून सिध्‍दी कन्‍सट्रक्‍शन (गैरअर्जदार) यांच्‍याकडुन जालना येथील न.भु.क्र. 9860/3 या मिळकतीवर बांधलेल्‍या सदनिकेतील फ्लॅट क्र. 6

23,00,000/- रु. मध्‍ये दस्‍त क्र. जेएनजी-327-2015 दि. 21 जानेवारी 2015 नुसार विकत घेतला याबाबत तक्रारदार व गैरअर्जदार यांच्‍यामध्‍ये वाद नाही. गैरअर्जदाराने लेखी जबाबामध्‍ये तक्रारदार हा केवळ त्‍यांचा ग्राहक नाही अशी हरकत घेतली आहे. दि. 17/11/2012 रोजी कै.प्रकाश आगटे व सिध्‍दी कंस्‍ट्रक्‍शन यांच्‍यामध्‍ये अॅग्रमेंट झाला. त्‍यातील परिच्‍छेद 4 नुसार That owner will deliver the physical possession of the property under development to the Developers. After demolition of the old structure and further the developer will be entitled to enter upon the said property for erection of new construction at his own cost, risk and responsibility. तसेच डेव्‍हलपमेंट अॅग्रीमेंटमधील परिच्‍छेद 7 नुसार That the developers can dispose of their proportionate portion to the purchasers at any price on any terms and condition that may be agreed upon by the developers with the purchasers.  Without any

-5-

consent of the owner, but if required the owner hereby undertakes to join with the developers for signing and executing the required documents to sale and the sale deed or any such deed and thereby confer absolute title in favor of the proposed purchasers असा खुलासा होतो.

      गैरअर्जदार व कै.प्रकाश आगटे यांचेतील अॅग्रीमेंटमधील वरील शर्तीचा विचार केला असता कै.प्रकाश आगटे यांनी सदर अॅग्रीमेंटनुसार संपूर्ण अधिकार व जबाबदारी ही नोंदणीकृत दस्‍तानुसार सिध्‍दी कंन्‍स्‍ट्रक्‍शन (गैरअर्जदार) यांना दिलेले आहेत केवळ ओनर या त्‍यांच्‍या हक्‍कामुळे नगर परिषदेचा बांधकाम परवाना त्‍याचे नावे आहे. परंतु फ्लॅटधारकांशी व्‍यवहार करणे, दर ठरविणे, बांधकाम पुर्ण करणे, शेडयुन बी नुसार सोयी व सुविधा उपलब्‍ध करुन देणे, कायदेशीर प्रसंगाना सामोरे जाणे, या सर्व अटी, शर्ती व जबाबदारी पुर्ण करण्‍याचे बंधन गैरअर्जदारावर कै. प्रकाश आगटे यांनी अॅग्रीमेंटनुसार निश्चित केलेल्‍या आहेत व त्‍याला गैरअर्जदार यांनी मंजुरी दिलेली आहे.  गैरअर्जदार हे एक व्‍यवसायीक आहेत व त्‍याचे नावे सिध्‍दी कंन्‍स्‍ट्रक्‍शन या नावाने मुंबई दुकान व संस्‍था या नावाने लायसन प्राप्‍त आहे. त्‍यामुळे ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 2(1) (डी) (2) नुसार तक्रारदार हा गैरअर्जदार यांचा ग्राहक आहे. ज्‍या ग्राहकांकडुन रक्‍कम घेवुन व त्‍यांना अॅग्रीमेंट व खरेदीखत गैरअर्जदाराने करुन दिलेले आहे त्‍यांना सेवा पुरविण्‍याचे कर्तव्‍य गैरअर्जदार यांचे आहे, ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम  2(1) (ओ) नुसार service means of any description which is made available to potential (users and includes, but not limited to, the provision of ) facilities’ in connection with banking, financing insurance, transport, processing, supply of electrical or other energy, board of lodging or both, (housing construction) entertainment, amusement of the purveying of news or other information, but does not include the rendering of any service free of charge or under a contract of personal service. त्‍यामुळे गैरअर्जदार याने तक्रारदाराला ठरल्‍याप्रमाणे चांगली सेवा पुरविणे हे त्‍याचे कर्तव्‍य होते व आहे. करिता मुद्दा क्र. 1 चे उत्‍तर होकारार्थी देत आहोत.

मुद्दा क्र.ः- 2    तक्रारदार व गैरअर्जदार यांचा सदर फ्लॅटचे खरेदीबाबत कोणताही वाद नाही. गैरअर्जदाराचे म्‍हणण्‍यानुसार खरेदी खतावर सिध्‍दी कंन्‍स्‍ट्रक्‍शन म्‍हणुन गैरअर्जदाराची नोंद आहे परंतु त्‍यावर श्रीमती सुलभा आगटे, श्री.आखिल आगटे, व निखिल आगटे यांच्‍या खरेदीखतावर सहया आहेत. त्‍यांना प्रकरणात आवश्‍यक पक्ष म्‍हणुन समाविष्‍ट केले नाही, अशी हरकत गैरअर्जदाराने घेतली आहे. लक्ष्‍मीनारायणपुरा, मस्‍तगड जालना येथील न.भु.क्र. 9860/3 ही मिळकत कै.प्रकाश पिता संधीप्रकाश धुडीराज आगटे याचे नावे होती. दि. 17/11/2012 रोजी दस्‍त क्र.जेएनजी -3-3811 नुसार, प्रकाश पिता संधीप्रकार धुंडीराज आगटे व गैरअर्जदार

-6-

 यांच्‍यामध्‍ये सदर सदनिकेचे डेव्‍हलपमेंट अॅग्रीमेंट झाले. त्‍यानुसार कै.प्रकाश पिता संधीप्रकाश धुंडीराज आगटे यांनी सदर सदनिकेचे डेंव्‍हलपमेंटचे सर्व अधिकार दस्‍त क्र. जेएनजी-3-3812

नुसार  (पॉवर ऑफ अॅटॉर्नी) गैरअर्जदार यांना प्रदान केलेले  आहेत. सदर डेव्‍हलपमेंट अॅग्रीमेंट मधील परिच्‍छेद क्र. 4 नुसार सदनिका बाधंकाम करुन विकसनाची संपूर्ण जबाबदारी गैरअर्जदारावर टाकण्‍यात आली आहे व मिळकतीबाबत इतर अधिकार देखील प्रदान करण्‍यात आलेले आहे. डेव्‍हलपमेंट अॅग्रीमेंट मधील कलम 15 नुसार In the even of any litigation arising between the developer and contractor or technical experts, skilled or unskilled labours or with any other person in relation to the development of the said property the owner shall not be held responsible therefore. त्‍यामुळे सदनिका बांधकामाची व विकसनाची संपूर्ण जबाबदारी गैरअर्जदारावर निश्चित होत असल्‍यामुळे  श्रीमती सुलभा आगटे, श्री.आखिल आगटे, व निखिल आगटे यांना सदर प्रकरणात पार्टी करण्‍याची गरज नाही.

      गैरअर्जदार याने सदर प्रकरणामध्‍ये थ्री फेज मिटरला डिले होत असल्‍याबाबतचे एकुण 7 फ्लॅटधारकांचे दि. 23/11/2016 चे पत्र दिले आहे. यावरुन एकुण 8 फ्लॅटधारकांनी गैरअर्जदाराकडुन फ्लॅट खरेदी केले आहेत व त्‍याला सर्व फ्लॅटधारकांकडुन फ्लॅट विक्रीची रक्‍कम मिळाली आहे. त्‍यामुळे गैरअर्जदाराने शेडयुल बी मध्‍ये नमुद केलेल्‍या सर्व सुविधा उपलब्‍ध करुन देणे हे त्‍याचे कर्तव्‍य होते व आहे.

      गैरअर्जदाराने केलेल्‍या अॅग्रीमेंट टु सेलनुसार सदर सदनिकेचे बांधकाम 6 महिन्‍याचे आत पुर्ण करुन देण्‍याचे आश्‍वासन दिलेले आहे. प्ररिशिष्‍ट बी नुसार लिफ्टची सुविधा, कंम्‍पाऊंड वॉल, सोलर, एम.एस.मेश, वॉटर टॅंक 2000 लि, वीज मिटर (कॉमन) अर्थिक वर्क,आर.ओ. सिस्‍टीम, टाईल्‍स, बोअर वेल, ही कामेसुध्‍दा मुदतीत पुर्ण करण्‍याचे कबुल केली होते. सदर कामांचे तक्रारदाराने कोटेशन्‍स दाखल केली आहेत. त्‍यानुसार ती कामे पुर्ण करण्‍याकरीता एकुण 9,79,720/- रुपयांचा खर्च अपेक्षित आहे.  ती कामे पुर्ण करुन घेण्‍याचा तक्रारदाराला हक्‍क आहे व  ती पुर्ण न झाल्‍याने तक्रारदार मंचामध्‍ये दाद मागण्‍यास आला आहे.

      गैरअर्जदाराने वरील नमुद कामापैकी सोलर सिस्‍टीमचे काम व इतर लहानसहान कामे पुर्ण केले आहे व लिफ्टचे कोटेशन बोलावले असल्‍याचे दिसते. गैरअर्जदार यांनी लिफ्ट करिता थ्री फेज मिटरबाबत वीज मंडळाकडे अर्ज केल्‍याचे सांगितले आहे. परंतु या सर्व बाबीवर जी कार्यवाही करण्‍यात आली ती तक्रारदाराने सदर तक्रार मंचामध्‍ये दाखल केल्‍यानंतर केलेली आहे.गैरअर्जदार  यांनी पुर्ण पैसे घेवूनही तक्रारदाराला आश्‍वासन दिलेल्‍या सेवा वेळेमध्‍ये न पुरवून ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या कलम 2(1)(जी) नुसार सेवा देण्‍यास कसूर केली आहे.

-7-

      मुद्दा क्र. 2 चे उत्‍तर होकारार्थी देऊन आम्‍ही मुद्दा क्र. 3 नुसार खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत.  

आदेश

1) तक्रारदाराची तक्रार अंशतः मंजुर करण्‍यात येते.

      2) गैरअर्जदार यांनी शेडयुल बी नुसार सदनिकेला लिफ्ट, वॉल कंम्‍पाऊंड,

   (उर्वरीत एक बाजुची) सार्वजनिक मिटर, 2 री बोअरवेल, जाळी, व इतर थकित    

   फिनिशिंगची कामे कोणतेही कारण न देता या आदेशचे दिनांकापासुन 60 दिवसाचे  

   आत करुन द्यावी.

      3) गैरअर्जदार यांनी तक्रारदाराला नुकसान भरपाईपोटी रु. 10,000/- (दहा हजार रुपये)

        द्यावे व तक्रारीचा खर्च रु. 5000/- (पाच हजार रुपये) या आदेशचे दिनांकापासुन  

         60/-दिवसात द्यावे या आदेशाप्रमाणे पुर्तता न केल्‍यास सदर रकमेवर द.सा.द.शे 9

         टक्‍के व्‍याज ही कार्यवाही दाखल झाली त्‍या तारखेपासुन देय राहिल.

श्रीमती एम.एम.चितलांगे          श्री. सुहास एम.आळशी          श्री. के.एन.तुंगार

       सदस्‍या                        सदस्‍य                   अध्‍यक्ष

                    जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, जालना