श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, वि.प. मे. विश्‍वभारती हाऊसिंग एजेंसी या नावाने भुखंड व घर विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.
2. तक्रारकर्ता हा उपरोक्‍त पत्‍यावर राहत असून भारतीय रेल्‍वेत नोकरीला आहे. तक्रारकर्त्याला वि.प.च्‍या एजेंटकडून अशी माहिती मिळाली की, त्‍यांची मौजा नारी येथे मासिक हप्‍त्‍याने भुखंड विक्रीची योजना सुरु आहे. तक्रारकर्त्याला नागपूर येथे स्‍वतःचे घर पाहिजे असल्‍याने वि.प.च्‍या सदर मौजा नारी, ख.क्र.21/2, प.ह.क्र.11, येथील योजनेत भुखंड क्र. 60, आराजी 1200 चौ.फु. रु.1,20,000/- मध्‍ये नोंदविला. त्‍यानुसार वि.प.ने तक्रारकर्त्याला दि.04.06.2006 रोजी विक्रीचा करारनामा करुन दिला. वि.प.ने सदर करारनाम्‍याची मुदत डिसेंबर, 2014 पर्यंत वाढवून तक्रारकर्त्याला असे आश्‍वासन दिले होते की, ना.सु.प्र.कडून लेआऊट मंजूर झाल्‍यावर भुखंड सिमांकीत करुन विक्रीपत्र करुन देण्‍यात येईल. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम रु.1,20,000/- अदा केली असून वि.प.ने त्‍याकरीता तक्रारकर्त्‍यास पावत्‍यादेखील दिलेल्‍या आहेत. वि.प.ने तक्रारकर्त्याला जानेवारी 2015 पर्यंत भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आश्‍वासन देऊनही तसेच विक्रीपत्र करुन देण्‍यासाठी वारंवार विनंती केल्‍यावरही विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक केलेली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.12.07.2016 ला कायदेशीर नोटीस पाठविली. सदर नोटीस प्राप्‍त होऊनही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास विक्रीकरीता आवश्‍यक कागदपत्र पुरविले नाही. तसेच भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल केली असून वि.प.ने भुखंड नियमित करुन तसेच सिमांकन तथा मोजणी करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे, तसेच नुकसान भरपाईची रक्‍कम रु.3,00,000/- व तक्रारीचा खर्च रु.50,000/- वि.प.ने द्यावे असा आदेश होण्‍याची मागणी केली आहे.
3. वि.प.ने नि.क्र.9 वर त्‍याचे लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीला विरोध केला आहे. वि.प.ने त्‍याचे लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही मुदतबाह्य आहे असा प्राथमिक आक्षेप घेतला आहे. वि.प.ने ही बाब मान्य केली आहे की, तक्रारकर्त्याने त्‍यांच्‍या मौजा नारी येथील लेआऊटमध्‍ये भुखंड क्र. 60 नोंदणीकृत केला होता. वि.प.ने पुढे असे नमूद केले आहे की, सदर भुखंडाची नोंदणी करीत असतांना तक्रारकर्त्याने मोबदल्‍याची रक्‍कम 04.06.2009 पर्यंत देण्‍याचे मान्य केले होते. परंतू तक्रारकर्त्याने नियमितपणे भुखंडाच्‍या मोबदल्‍याचे हप्‍ते भरले नाही. त्‍याचप्रमाणे नोंदणी करतांना सदर भुखंड हा अकृषक झाला नव्‍हता. तसेच ना.सु.प्र.कडून सदर लेआऊटला मंजूरी मिळाली नव्‍हती. तक्रारकर्त्याने भुखंडाचे हप्‍ते नियमितपणे भरले नसल्‍याने तक्रारकर्ता हा सदर भुखंडाच्‍या मालकी हक्‍कास पात्र नाही. तक्रारकर्त्याने दि.04.06.2006 पासून भुखंडाच्‍या विक्रीपत्राची व ताब्‍याची मागणी केलेली नाही, त्यामुळे सदर तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे असे वि.प.ने त्याच्या लेखी उत्‍तरात नमूद केले आहे.
4. तक्रारकर्त्याने त्‍याचे तक्रारीचे पुष्‍टयर्थ पाच कागदपत्रे दाखल केली असून त्‍यात करारनाम्‍याची प्रत, पावत्‍या, नोटीस, पोचपावती इ. चा समावेश आहे.
5. तक्रारकर्त्याने त्‍याचे प्रतिउत्‍तर नि.क्र. 10 वर दाखल केले आहे. वि.प.ने नि.क्र. 11 वर त्‍यांचा लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला आहे. उभय पक्षांच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. अभिलेखावरील दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
6. वि.प.ने त्‍याचे लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप घेतला आहे. तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्‍या बयानापत्राचे अवलोकन केले असता प्‍लॉट विक्रीची मुदत 04.06.2009 पर्यंत होती. परंतू अभिलेखावर दाखल पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्याने वि.प.ला 04.06.2006 पासून 18.01.2014 पर्यंत वेळोवेळी भुखंडाच्‍या हप्‍त्‍याची रक्‍कम दिलेली आहे. त्‍याचप्रमाणे सदर रक्‍कम स्विकारुन वि.प.ने त्‍याबाबतच्‍या पावत्‍याही तक्रारकर्त्याला दिलेल्‍या आहे. वि.प.ने त्‍यचे लेखी उत्‍तरात असेही नमूद केले आहे की, सदर भुखंड हा ना.सु.प्र.कडून मंजूर झालेला नाही व अकृषकही करण्‍यात आलेला नाही. वि.प.ने स्‍वतः मुदतीनंतर तक्रारकर्त्याकडून रक्‍कम स्विकारली असून तक्रारकर्त्याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ही 27.09.2016 रोजी दाखल केलेली आहे. वि.प.ने तक्रार दाखल करेपर्यंत भुखंडाच्‍या मोबदल्‍याची रक्‍कम संपूर्ण स्विकारली असून तक्रारीस कारण सतत घडत आहे. त्यामुळे वि.प.चा तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप निरस्‍त ठरतो.
7. तक्रारकर्त्याने अभिलेखावर भुखंडाची रक्‍कम अदा केल्‍याच्‍या पावत्‍या दाखल केलेल्‍या आहेत. सदर पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, तक्ररकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम अदा केलेली आहे. असे असतांनाही वि.प.ने तक्रारकर्त्याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिेले नाही व त्‍याला भुखंडाच्‍या मालकी हक्‍कापासून वंचित ठेवले आहे. वि.प.ने त्याच्या लेखी उत्‍तरात असे म्‍हटले आहे की, भुखंड नोंद‍णीच्‍या वेळेस भुखंडाचे लेआऊटला ना.सु.प्र.ची मंजूरी प्राप्‍त झाली नव्‍हती. तसेच सदर भुखंड हा अकृषक करण्‍यात आलेला नव्‍हता. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याला रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडांच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. वि.प.ने रक्‍कम स्विकारुनही तक्रारकर्त्याला ती परत करण्याचे नाकारुन अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केलेला आहे. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब असल्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
8. तक्रारकर्त्याने तक्रारीमध्‍ये मागणी करतांना बयाना पत्रात नमूद असलेल्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची किंवा त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम परत मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे. तक्रारीमध्‍ये दाखल पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्याने वि.प.ला एकूण रु.1,20,000/- दिल्‍याचे सदर प्रतीवरुन दिसून येते. मंचाचे मते वि.प.च्‍या तक्रारीत नमूद अभिन्‍यासाला जर संपूर्ण शासकीय कार्यालयाच्‍या परवानग्‍या आणि नकाशाला मंजूरी असेल तर विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच अभिन्‍यास हा मंजूर आहे किंवा नाही याबाबतचे कुठलेही दस्तऐवज वि.प.ने व तक्रारकर्त्याने दाखल केलेले नाही. त्यामुळे विक्रीपत्राचा आदेश करणे न्यायोचित होणार नाही असे मंचाचे मत आहे. मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्‍याने अदा केलेली रु.1,20,000/- रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित व वैध ठरतील.
9. तक्रारकर्त्याकडून रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न देता वि.प.ने फसवणूक केल्‍याने त्‍याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. त्यासाठी तक्रारकर्त्याने रु.3,00,000/- नुकसान भरपाईची मागणी केल्याचे दिसते पण त्याच्या समर्थनार्थ कुठलाही मान्य करण्यायोग्य पुरावा अथवा कथन केले नाही. त्यामुळे सदर मागणी अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे. वि.प.ने कायदेशीर नोटीसच्‍या उत्‍तराला प्रतिसाद न दिल्‍याने त्‍याला मंचासमोर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता मानसिक व शारिरीक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई व कार्यवाहीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
10. दाखल दस्‍तऐवजांवरुन व उपरोक्‍त निष्‍कर्षाच्‍या अनुषंगाने मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी रु.1,20,000/- ही रक्‍कम दि.18.01.2014 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजसह परत करावी.
2) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला मानसिक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाईदाखल रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून एक महिन्‍याचे आत करावी. आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प.ने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई (Punitive Damages) रुपये 25/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत.
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
