श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.क्र. 1 ते 5 (वि.प.क्र. 2 ते 5 मृतक श्री भिमराव धनराज डहाके यांचे वारस) श्री संत गमाजी महाराज बिल्‍डर्स अॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍यांनी मृतक श्री भिमराव धनराज डहाके आणि वि.प.क्र. 1 यांचे मालकीची आणि ताब्‍यात असलेले मौजा-संगम, प.ह.क्र. 50, ख.क्र. 99/5, ग्रामपंचायत वानाडोंगरी, ता.हिंगणा, जि. नागपूर येथेील लेआऊटमधील 1625 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 18 हा रु.1,62,500/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे ठरवून रु.40,000/- अग्रीम दि.09.01.2006 रोजी रोख स्‍वरुपात देऊन विक्रीचा करारनामा उभय पक्षात झाला. उर्वरित रक्‍कम ही विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍याचे ठरले. सन 2010 मध्‍ये लेआऊटच्‍या नकाशामध्‍ये दुरुस्‍ती होऊन भुखंड क्र. 18 चे क्षेत्रफळामध्‍ये आणि किंमतीमध्‍ये कपात होऊन क्षेत्रफळ 1515 चौ.फु. व किंमत रु.1,51,500/- करण्‍यात आली. उभय पक्षांना सदर बाब मान्‍य होती. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.09.01.2006 पासून 25.10.2008 पर्यंत वि.प.ला रु.1,00,000/- दिले. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दि.22.067.2010 रोजी नोटराईज कब्‍जापत्र करुन दिले आणि सदर भुखंडाचा ताबा तक्रारकर्त्‍याकडे आहे. सदर कब्‍जापत्रानुसार उर्वरित रक्‍कम ही विक्रीपत्र नोंदणी करतांना द्यावयाची होती. तक्रारकर्त्‍याच्‍या मते वि.प. त्‍याला कब्‍जापत्रानुसार आणि ताब्‍यानुसार विक्रीपत्र करुन देण्‍यास बाध्‍य आहे. तक्रारकर्त्‍याने उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून मागितले असता त्‍यांनी टाळाटाळ केली, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस बजावली. परंतू वि.प.ने नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे, मानसिक, आर्थिक नुकसानाबाबत भरपाई द्यावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 5 यांचेवर बजावण्‍यात आली असता वि.प.क्र. 1 आयोगासमोर हजर झाले, परंतू तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल न केल्याने आयोगाने त्‍यांचे लेखी उत्‍तराशिवाय कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. वि.प.क्र. 2 ते 5 यांनी सदर तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले.

4.               वि.प.क्र. 2 ते 5 यांनी आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये करार आणि दिलेली रक्‍कम या बाबी अभिलेखाचा भाग म्‍हणून मान्‍य केले आहे आणि विरोधाभासी अभिकथन हे अमान्‍य केले आहे. पुढे आपल्‍या विशेष कथनात तक्रारकर्त्‍याने ज्‍या दि.09.01.2006 च्‍या करारानुसार तक्रार दाखल केली आहे, त्‍यामध्‍ये कराराचे पालन हे दि.01.11.2006 रोजीपर्यंत ठरलेले आहे. परंतू तक्रारकर्त्‍याने तेथून दोन वर्षाचे आत तक्रार दाखल केलेली नसल्‍याने ती मुदतबाह्य आहे. तक्रारकर्त्‍याने 13 वर्षानंतर तक्रार दाखल केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने विलंब माफीचा अर्ज केलेला नाही आणि उशिराने तक्रार दाखल करण्‍याचे समर्थनीय कारण दिलेले नाही. तसेच वि.प.क्र. 2 ते 5 चे वडिलांनी तक्रारकर्त्‍याला दि.22.07.2010 रोजी विवादित भुखंडाचा ताबा दिलेला असल्‍याने तेथून दोन वर्षाचे आत तक्रार दाखल केलेली नाही. तक्रारकर्त्‍याने कधीही तो उर्वरित रक्‍कम रु.51,500/- द्यावयास तयार असल्‍याचे दर्शविले नाही. कायदेशीर नोटीसमध्‍येसुध्‍दा उर्वरित रक्‍कम देण्‍याची तयारी त्‍याने दर्शविली नाही. जमिनीच्‍या सन 2006 पासून ब-याच किमती वाढलेल्‍या असून तक्रारकर्त्‍याला नविन बाजारभावाप्रमाणे त्‍याचे मुल्‍य देणे आवश्‍यक आहे. वि.प.क्र. 2 ते 5 त्‍याला समझोत्‍याच शर्तीप्रमाणे  विक्रीपत्र करुन देतील. वि.प.क्र. 1 यामध्‍ये समाविष्‍ट राहणार नाही. तक्रारकर्ता हा स्‍वतः विक्रीपत्राकरीता आणि समझोत्‍याकरीता तयारी करेल असे वि.प.क्र. 2 ते 5 ने नमूद केले आहे. सदर तक्रार ही उपरोक्‍त विशेष कथनानुसार गुणवत्‍तेवर चालविण्‍यायोग्‍य नसल्‍याने ती खर्चासह खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.क्र. 2 ते 5 ने केलेली आहे.

5.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचे वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प.क्र. 1 ते 5 आणि त्‍यांचे वकील गैरहजर. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

6.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-संगम खैरी, प.ह.क्र. 50, ख.क्र. 99/5, ग्रामपंचायत वानाडोंगरी, ता.हिंगणा, जि. नागपूर लेआऊटमधील 1625 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 18 विकत घेण्‍याचा करारनामा दि.09.01.2006 रोजी करण्‍यात आलेला आहे आणि या करारनाम्‍याचे परिच्‍छेद क्र. 4 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याला अकृषीक, विद्युत, पाणी, रस्‍ते विकास इ. खर्च वि.प.ला द्यावे लागतील असे नमूद आहे. यावरुन तक्रारकर्त्‍याकडून सदर खर्च आकारुन वि.प. भुखंडाचा विकास करुन देणार असल्‍याचे दिसून येते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.क्र. 1 ते 5 द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 ते 5 यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 2 – दि.22.07.2010 रोजी तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ने कब्‍जापत्र करुन दिलेले आहे. सदर कब्‍जापत्रामध्‍ये वि.प.ने असे नमूद केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्राचे प्रसंगी उर्वरित रक्‍कम रु.51,500/- देऊन विक्रीपत्र करुन घ्‍यावे. त्‍याकरीता वि.प. जेव्‍हा विक्रीसंबंधी शासनाच्‍या नियमाप्रमाणे संपूर्ण दस्तऐवज पूर्ण करतील आणि त्‍याबाबत तक्रारकर्त्‍याला लेखी सुचना देतील तेव्‍हाच वि.प. विक्रीपत्र लावून देतील असे नमूद आहे. त्‍यामुळे वि.प.क्र. 2 ते 5 यांनी तक्रारकर्त्‍याने उर्वरित रक्‍कम रु.51,500/- दिली नाही आणि करारनामा व कब्‍जापत्र झाल्‍यावर दोन वर्षांचा कालावधी उलटून गेल्‍यावर सदर तक्रार दाखल केलेली असल्‍याने ती मुदतबाह्य असल्‍याचा जो आक्षेप घेतला आहे तो फेटाळण्‍यात येतो. कारण वि.प.ने विक्रीपत्रास आवश्‍यक असणारे दस्‍तऐवज तयार केल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याला तशी लेखी सुचना देणे आवश्‍यक होते. परंतू तक्रारकर्त्‍याला लेखी सुचना देऊन विक्रीपत्राकरीता अवगत न केल्‍याने वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्‍याचे आणि त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही मुदतबाह्य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Saroj  Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC))”. सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

8.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दि.22.07.2010 कब्‍जापत्राची प्रत दाखल केलेली आहे, त्‍यामध्‍ये वि.प.ने त्‍यांचेकडून भुखंडाच्‍या विक्रीपत्राकरीता आवश्‍यक कागदपत्रे तयार झाल्‍यानंतर ते तक्रारकर्त्‍याला लेखी युचना देतील आणि मग विक्रीपत्राची नोंदणी करण्‍यात येईल असे नमूद आहे. परंतू कब्‍जापत्र सन 2010 मध्‍ये केल्‍यापासून तर आयोगासमोर तक्रार दाखल करेपर्यंत वि.प.ने कधीही तक्रारकर्त्‍याला लेखी सुचना किंवा पत्र देऊन उर्वरित रक्‍कम घेउन येण्‍यास आणि विक्रीपत्र करण्‍याकरीता बोलाविलेले नाही. उलटपक्षी, तक्रारकर्त्‍याने कायदेशीर नोटीस पाठविला असता वि.प.क्र. 1 ने न स्विकारता परत केलेला आहे आणि वि.प.क्र. 2 ते 5 ने मात्र त्‍यास नकारार्थी उत्‍तर पाठविले आहे. कब्‍जापत्रात स्‍पष्‍टपणे लिहिले असतांना वि.प.क्र. 1 ते 5 ने त्‍या अटी नाकारणे ही ग्राहकांना द्यावयाच्‍या सेवेतील त्रुटी असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

9.               तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे प्रतिउत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने दि.21.12.2007 रोजी गैरकृषी आदेश प्राप्‍त केलेले आहेत आणि त्‍याची प्रत अभिलेखावर दाखल केलेली आहे. तसेच लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.क्र. 2 ते 5 ने भुखंडाच्‍या किमती या सद्य स्थितीत वाढलेल्‍या असल्‍याने उर्वरित रक्‍कम ही व्‍याजासह मागितली आहे. आयोगाचे मते वि.प.चे लेआऊट हे सन 2007 मध्‍ये गैरकृषी करण्‍यात आले होते आणि तेव्‍हाच नगर रचना विभागाकडून लेआऊट मंजूर करण्‍यात आले होते तर वि.प.ने त्‍याला लेखी सुचना देऊन विक्रीपत्र नोंदणीकरीता का बोलाविले नाही. वि.प.ने इतर व्‍यक्‍तींना सन 2007 मध्‍ये विक्रीपत्र करुन दिल्‍याचे तक्रारकर्त्‍याने नमूद केले आहे. सदर बाब वि.प.ने नाकारलेली नाही. यावरुन असे दिसून येते की, वि.प.क्र. 1 ते 5 यांनी हेतूपूरस्‍सरपणे तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन घेण्‍याकरीता बोलाविले नाही आणि त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्‍यावर बाजारभाव वाढले म्‍हणून व्‍याजाची मागणी वि.प. करीत आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे दिसून येते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.   

10.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्ता उर्वरित रक्‍कम देण्‍यास तयार असतांनाही वि.प.ने कधीही त्‍याला विक्रीपत्राकरीता बोलाविले असल्‍याचे दस्‍तऐवजांवरुन दिसून येत नाही. कब्‍जापत्रामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याच्‍या भुखंडाचे क्षेत्रफळ आणि किंमत कमी करण्‍यात आलेली आहे. रु.1,62,500/- वरुन किंमत ही रु.1,51,500/- करण्‍यात आलेली आहे. कब्‍जापत्रामध्‍ये स्‍वतः वि.प.ने रु.1,00,000/- (जवळपास 66%) रक्कम स्विकारल्‍याचे नमूद केले आहे. म्‍हणजेच वि.प.ला उर्वरित रक्‍कम रु.51,500/- देणे आहे. दस्‍तऐवज क्र. 3 वरील नकाशावरुन लेआऊटचा नकाशा दि.21.03.2007 रोजी नगर रचना विभागाने मंजूर केल्‍याचे दिसून येते. यावरुन तक्रारकर्ता विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्यास पात्र असल्‍याचे स्पष्ट होते. तक्रारकर्त्याच्या मागणीनुसार वि.प.ने भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याचा आदेश पारित करणे न्‍यायोचित होईल असे मंचाचे मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. सद्य स्थितीत भुखंडाच्‍या किंमती बघता ब-याच पटीने वाढलेल्‍या आहेत त्यामुळे वि.प.विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र काही तांत्रिक/कायदेशीर अडचणीमुळे करुन देण्‍यास असमर्थ असतील तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला विवादीत भुखंडांसाठी, एकूण क्षेत्रफळ 1515 चौ.फु, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे पर्यायी आदेश अथवा तक्रारकर्त्याने वि.प.कडे जमा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजाने परत करण्याचे आदेश न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              तक्रारकर्त्‍याला सन 2007 मध्‍ये विक्रीपत्र करुन देता आले असते वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2007 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला शारीरिक, मानसिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्त्‍याला आयोगासमोर येऊन दाद मागावी लागली. प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरीक त्रासाची भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

12.              सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.क्र. 1 ते 5 ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

                         - अं ति म आ दे श –

1)      तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 5 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याकडून उर्वरित रक्‍कम रु.51,500/- स्विकारुन त्‍याला मौजा-संगम खैरी, प.ह.क्र. 50, ख.क्र. 99/5, ग्रामपंचायत वानाडोंगरी, ता.हिंगणा, जि. नागपूर लेआऊटमधील 1515 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र.18 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सोसावा.

अ)   कायदेशीर अथवा तांत्रिक अडचणींमुळे वरील आदेशाचे पालन शक्य नसल्यास वि.प.क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1515 चौ.फु) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 66 % रक्कम (तक्रारकर्त्‍याने प्रत्यक्ष दिलेल्या रक्कमेच्या प्रमाणात) द्यावी.

किंवा

ब) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.1,00,000/- ही रक्‍कम शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.25.10.2008 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह द्यावे.

वरील दोन्ही (अ / ब) पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2)       वि.प. क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 5 ने संयुक्तपणे किंवा पृथकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 90 दिवसाचे आत करावी.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.