श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. श्री साई श्रध्‍दा प्‍लॉट व जमीन खरेदी विक्री सेवा केंद्र या नावाने जमीन खरेदी करुन ती विकसित करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून त्‍यावरील प्‍लॉट्स विक्रीचा व्‍यवसाय व बांधकामाचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या  मौजा-वांजरा, ता.जि.नागपूर येथील शेत.क्र. 117/3 व 118, प.ह.क्र. 17 या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 194 व 195 एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु. एकूण किंमत रु.36,000/- असलेला दि.14.04.2002 रोजीच्‍या बयाना पत्रांन्‍वये रु.5,000/- बयाना देऊन विकत घेण्‍याचे ठरविले. दि.14.04.2002 पासून 25.07.2005 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण रु.32,400/- दिले. वि.प.ने तशा पावत्‍या आणि पासबूकवर नोंदसुध्‍दा केलेली आहे. उर्वरित रक्‍कम विक्रीपत्राचेवेळेस देण्‍याचे बयानापत्रात नमूद असल्याप्रमाणे द्यावयाचे होते.  तक्रारकत्‍याने वि.प.ला भुखंडाचे विक्रीपत्र, ताबा आणि भुखंडा संदर्भातील दस्‍तऐवज यांची मागणी केली असता वि.प.ने टाळाटाळ केली.  म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा त्‍याच भागामध्‍ये समान क्षेत्रफळाच्‍या अन्‍य भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे, ताबा मिळावा आणि भुखंडा संदर्भातील दस्‍तऐवज नुकसान भरपार्इ मिळावी किंवा आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडाची किंमत मिळावी, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणी वि.प.वर नोटीस बजावली असता वि.प.ने त्‍यांचे लेखी उत्‍तर दाखल केले आणि वि.प. हा मुळ शेत मालक यांचा पॉवर ऑफ अटर्नी होल्‍डर आहे, त्‍यांना प्रस्‍तुत प्रकरणात प्रतीपक्ष केलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने दि.13.04.2002 चा जो दस्‍तऐवज दाखल केलेला आहे, त्‍यामध्‍ये नितीन धोटे, मनोहर सोनटक्‍के, जगदीश गजभिए, श्रीराम तिडके, रवि घोडमारे हे भागीदार असून त्‍यांनी सन 2002 मध्‍ये सदर जमिन विकसित करण्‍याकरीता करारनामा केला होता. त्‍यांचेकडून विक्रीपत्र करुन न मिळाल्‍याने त्‍यांनाही प्रस्‍तुत प्रकरणात प्रतीपक्ष केले नाही. पावत्‍या आणि हप्‍ता पुस्तिकेवर वि.प.च्‍या स्‍वाक्ष-या नाहीत. 14.04.2002 पासून तीन वर्षाचे आत रक्‍कम न दिल्‍याने बयानापत्र अवैध ठरले आहे. तक्रार ही मुदतबाह्य झालेली आहे. अशाप्रकारचे आक्षेप वि.प.ने घेतलेली आहे. वि.प.ने पावत्‍या, दिलेली रक्‍कम, जमिन विक्री आणि खरेदी सेवा केंद्र वि.प.ची फर्म असल्‍याबाबतच्‍या बाबी नाकारल्‍या आहेत. 2005 पासून 2018 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्राकरीता दावा का केला नाही असा प्रश्‍न उपस्थित केला आहे.  तसेच सदर तक्रार दाखल करण्‍यास कुठलेही कारण नाही असे नमूद करुन तक्रारकर्त्‍याची संपूर्ण तक्रार नाकारुन ती खारीज करण्‍याची मागणी केली आहे.

4.               प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.     

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष – 

5.               मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-वांजरा, ता.जि.नागपूर येथील शेत.क्र. 117/3 व 118, प.ह.क्र. 17 या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 194 व 195 एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु. एकूण किंमत रु.36,000/- दि.14.04.2002 रोजीच्‍या बयाना पत्रांन्‍वये रु.5,000/- बयाना देऊन खरेदी केल्‍याचे दाखल दस्‍तऐवज पृ.क्र. 9 वरुन दिसून येते. वि.प.ने बयानापत्रामध्‍ये जिल्‍हाधिकारी परवानगीचा खर्च हा भुखंड खरेदी करणा-यास द्यावा लागेल असे नमूद केले आहे. यावरुन असे दिसून येते की, वि.प.च्‍या शेत जमिनीवरील लेआऊट मधील भुखंड हा कृषक होता व अविकसित होता. वि.प. तक्रारकर्त्‍याकडून अकृषक खर्च घेऊन तो भुखंड अकृषक करुन देण्‍याची सेवा देणार होता. तसेच दाखल नकाशानुसार लेआऊट विकास करण्याची वि.प.ची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो आणि म्‍हणून वि.प.चा हा भुखंड खरेदी विक्रीचा व्‍यवहार होता हा आक्षेप फेटाळण्‍यात येतो. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नों‍दविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने बयाना पत्रानुसार तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रक्‍कम स्वीकारलेली आहे. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा बयानात्रानुसार विक्रीपत्र त्‍यांनी करुन न दिल्‍यास वि.प.ने नुकसान भरपाई देण्‍याचे कबुल केले आहे मात्र तसे वि.प.ने काही केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप निरर्थक ठरतो. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला बयाना म्‍हणून आणि नंतर हप्‍तेवारीने रक्‍कम दिलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्‍कम दिल्‍यावर वि.प.ने  लेआऊटचा विकास केला नाही, अकृषक परवानगी घेतली नाही आणि नगर रचना विभागाकडून आवश्‍यक मंजूरी व प्रस्‍तावित नकाशा मंजूर करुन घेतल्‍याचे दिसून येत नाही. बयाना पत्राचे प्रतीनुसार आणि दाखल पावत्‍यांनुसार रु.31,800/- दिल्‍याचे दिसून येते आणि त्‍यावर वि.प.ची आणि त्‍यांचेकडे कार्यरत असलेल्‍या व्‍यक्‍तींची स्‍वाक्षरी आहे. सदर लेआऊटची जाहिरात पाहिली असता वि.प.ने ग्राहकाला आकर्षक जाहिरातीद्वारे प्रलोभन देऊन त्‍याच्‍याकडून रकमा उकळलेल्‍या आहेत. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,  बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

 “Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

वि.प.ने सन 2002 पासून सन 2006 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊनही पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

8.               बयाना पत्राप्रमाणे विकासाची कामे करण्‍याची जबाबदारी वि.प. यांची असल्‍याचे नमूद आहे. परंतू प्रत्‍यक्षात वि.प.ने ही कामे सन 2002 पासून रक्‍कम प्राप्‍त केल्‍यावर तक्रार दाखल करेपर्यंत केलेली नाहीत. तक्रारकर्त्‍याने आपले म्‍हणणे दस्‍तऐवजासह सादर केलेले आहे. अशाप्रकारे वि.प.ने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याकरीता किंवा दिलेली रक्‍कम परत मागण्‍याकरीता कायदेशीर नोटीसची बजावणी केलेली आहे. भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याबाबत किंवा रक्‍कम परत करण्‍याबाबत वि.प.ने कुठलीही पावले उचलल्‍याचे दिसून येत नाही. ही वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटी असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने विवादित जमिनीचे जे मुळ मालक आहेत, त्‍यांना प्रतिपक्ष केले नसल्‍याने, तसेच वि.प.ही एक भागीदारी फर्म असल्‍याने त्‍यांच्‍या सर्व भागीदारांना प्रतिपक्ष केले नसल्‍याने तक्रार खारिज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल बयानापत्र व पावत्‍या जे की, वि.प.ने निर्गमित केले आहे त्‍यांचे अवलोकन केले असता वि.प.च्‍या शिर्षकामध्‍ये कोठेही ती एक भागीदारी फर्म असल्‍याचे नमूद नाही किंवा पावतींवरही वि.प. ही एक भागीदारी फर्म आहे किंवा मुळ शेत मालकांचे वि.प. पॉवर ऑफ अटर्नी या नात्‍याने स्‍वाक्षरी करीत असल्‍याचे नमूद नाही. वि.प., श्री जगदीश शिवाजी गजभिये यांनी बयाणापत्रा मध्ये त्याचे मालकीचे शेतामधील प्लॉट विकण्याचा सौदा पक्का केल्याचे स्पष्टपणे नमूद केले. वि.प.ने बयानापत्राप्रमाणे 3 वर्षाचा कालावधी विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍याकरीता दिला होता असे नमूद करुन तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचे म्‍हटले आहे. आयोगाने तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता त्‍यामध्‍ये वि.प.ने त्‍यांना लेआऊट मंजूर झाले व विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता बोलाविले असल्‍याचे एकही दस्‍तऐवज दिसून येत नाही आणि वि.प.ने असे कुठलेही पत्र/नोटीस/सुचनापत्र दाखल केलेले नाही. वि.प.ने सदर दोन्‍ही बाबी दस्‍तऐवज दाखल करुन सिध्‍द केलेल्‍या नसल्‍याने आयोग वि.प.चा सदर आक्षेप फेटाळून लावित आहे.

10.              मुद्दा क्र. 4 –  तक्रारकर्त्‍याने विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याची मागणी केलेली आहे. तसेच उर्वरित रक्‍कम देण्‍याची तयारी तक्रारकर्त्‍याने दर्शविली आहे. उभय पक्षांनी सदर जमीन ही कुणाच्‍या नावावर आहे, लेआऊट मंजूर आहे कींवा नाही, वि.प.ने लेआऊटची जमीन अकृषक केली किंवा नाही, भुखंड विकसित केला किंवा नाही या सर्वांबाबत कुठलीही माहिती पुरविली नाही. वि.प.ने एकूण सर्व तक्रारीतील बाबी नाकारलेल्‍या आहेत. अशावेळेस विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2002 ते 2006 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने रु.36,000/- पैकी रु.32,400/- रक्‍कम (90%) दिल्‍याचे दाखल पासबूकचे प्रतीवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.32,400/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (90%) मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

11.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2002 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

12.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (90%) मूल्य  तक्रारकर्त्‍याला द्यावे.  

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.32,400/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.12.03.2006 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.