श्री. अतुल दि. अळशी, मा. प्रभारी अध्‍यक्ष यांचे आदेशान्‍वये.

            तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांविरुध्‍द ग्राहक संरक्षण अधिनियम, 1986 च्‍या कलम 12 अन्‍वये प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केलेली असुन तक्रारकर्त्‍याचे कथन थोडक्‍यात येणेप्रमाणे...

1.          तक्रारकर्ता वरील पत्‍त्‍यावर रहात असुन तो एका खाजगी कंपनीत नोकरी करीत असल्‍याने त्‍याला कंपनीचे कामास्‍तव बाहेरगावी नेहमी जावे लागत असल्‍यामुळे त्‍याने श्री. जितेंद्र मारोतराव हिंगवे यांना विशेष मुखत्‍यार नेमुन त्‍याचे वतीने सही करुन प्रकरणात हजर राहण्‍याचे अधिकार सुपूर्द केले आहे. विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ही खाजगी भागीदारी संस्‍था आहे व संस्‍थेच्‍या वतीने विरुध्‍द पक्ष क्र.2,3 व 4 हे भुखंडाचा खरेदी विक्रीचा व्‍यवहार करुन भुखंड विकसीत करुन ग्राहकांना पुरविण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्‍याने राहण्‍याकरीता घर विकत घेण्‍याचा विचार केला होता व त्‍या शोधात असतांना त्‍याला विरुध्‍द पक्षांच्‍या योजनेची माहिती मिळाली. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र.2 शी दि.01.01.2016 रोजी मौजा वेळाहरी, प.ह.नं.38, तह. नागपूर (ग्रामीण), जिल्‍हा-नागपूर येथील खसरा क्र.183 वरील संस्‍थेने पाडलेल्‍या ले-आऊटमधील भुखंड क्र.12 एकूण क्षेत्रफळ 1208.858 चौ.फूट रु.900/- प्रति चौ.फूट दराने एकूण किंमत रु.10,81,427/- ला खरेदी करण्‍याचा करारनामा केला.

2.          त्‍याच प्रमाणे विरुध्‍द पक्ष क्र.2 यांनी सांगितले की, ‘विक्रीपत्र नोंदणी अजून सुरु झाली नाही व सुरु झाल्‍यावर मी तुम्‍हाला कळवितो’ असे वेळोवेळी तक्रारकर्त्‍यास सांगून भुखंडाच्‍या विक्रीपत्राची वाढ करुन तक्रारकर्त्‍याकडून तक्रारीतील परिच्‍छेद क्र.8 मध्‍ये दर्शविलेल्‍या तपशिलानुसार दि.29.12.2015 ते 21.06.2018 रोजी पर्यंत रु.7,27,000/- घेतल्‍याचे नमुद करुन रु.2,25,000/- च्‍या पावत्‍या देण्‍यांस टाळाटाळ करीत असल्‍याचे निवेदन केले. त्‍यानंतर दि.20.07.2020 रोजी तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र.2 व 3 भेट घेऊन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची विनंती केली तेव्‍हा त्‍यांनी विक्रीपत्रास आवश्‍यक दस्‍तावेजांची पूर्तता करण्‍यांस दि.22.07.2020 रोजीचा रु.1,00,000/- चा धनादेश दिला व उर्वरीत रक्‍कम रु.2,54,427/- विक्रीपत्राचे वेळी देण्‍याची हमी दिली.

3.          त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांना वारंवार विचारणा केली आणि प्रत्‍यक्ष ठिकाणी जाऊन पाहणी केली. त्‍यावेळी विरुध्‍द पक्षांनी नियोजीत ठिकाण पाहून तक्रारकर्त्‍याला धक्‍काच बसला. तक्रारकर्त्‍याने ताबडतोब विरुध्‍द पक्षांचे ऑफीसमध्‍ये जाऊन ले-आऊटबाबत स्‍पष्‍टीकरण मागितले असता विरुध्‍द पक्षांनी कोणतेही संयुक्तिक कारण दिले नाही. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने अनेकदा विरुध्‍द पक्षांची प्रत्‍यक्ष भेट घेऊन चौकशी केली परंतु विरुध्‍द पक्षांनी कोणतेही समाधानकारक उत्‍तर दिलेले नाही व तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न देता ‘सौदा रद्द झाला असुन प्‍लॉट दुस-याला विकायचा आहे’ असे म्‍हणत रजिस्‍ट्री होत नाही, आम्‍ही दुस-याला प्‍लॉट विकून टाकू, ओरिजनल अग्रीमेंट जमा कर, तुझ्याकडे दोनच पर्याय आहे. पोलिसात व कोर्टात जावून काही फायदा नाही’ असे तक्रारकर्त्‍यास सांगितले. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने वकीलामार्फत दि.28.07.2020 रोजी कायदेशिर नोटीस पाठविली परंतु सदर नोटीस विरुध्‍द पक्षांनी स्विकारली नसल्‍याने परत आली, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने सदर्हू तक्रार मंचात दाखल केलेली आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या निवेदनाचे पृष्‍टयर्थ निशाणी क्र.2 वर 1 ते 22 दस्‍तावेज दाखल केलेली आहेत.

4.          तक्रारकर्त्‍याने दि.23.09.2020 रोजी विरुध्‍द पक्षाविरुध्‍द विवादीत भुखंडाचे  हस्‍तांतरणाबाबत कोणत्‍याही तिस-या व्‍यक्तीसोबत व्‍यवहार करण्‍यांस प्रतिबंधीत करण्‍याबाबत एकतर्फी तात्‍पुरता मनाई हुकूमाचा आदेश करण्‍याचा विनंती अर्ज सादर केला. सदर अर्ज मंजूर करुन आयोगाने दि.17.12.2020 रोजी विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी वादातील भुखंड क्र.12 संबंधी कुठलाही त्रयस्‍थ पक्षाशी हितसंबंध निर्माण करु नये असा आदेश पारीत केला.

5.          तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर मंचामार्फत विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 ला नोटीस पाठविली असता सदरची नोटीस दि.16.10.2020 रोजी तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पावत्‍या व पोष्‍टाच्‍या अहवालावरुन स्‍पष्‍ट होते. सदर नोटीस मिळूनही विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 हजर न झाल्‍याने त्‍यांचे विरुध्‍द दि.26.12.2020 रोजी प्रकरण ‘एकतर्फी’ चालविण्‍याचा आदेश निशाणी क्र.1 वर आयोगाने पारीत केला.

6.          सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा वकीलांमार्फत तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला तसेच आयोगाने अभिलेखावर दाखल दस्‍तावेजांचे अवलोकन केले असता आयोग खालील निष्‍कर्षाप्रत पोहचले.

7.          तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष क्र. 2 शी दि.01.01.2016 रोजी मौजा वेळाहरी, प.ह.नं.38, तह. नागपूर (ग्रामीण), जिल्‍हा-नागपूर येथील खसरा क्र.183 वरील संस्‍थेने पाडलेल्‍या ले-आऊटमधील भुखंड क्र.12 एकूण क्षेत्रफळ 1208.858 चौ.फूट रु.900/- प्रति चौ.फूट दराने एकूण किंमत रु.10,81,427/- ला खरेदी करण्‍याचा करारनामा केला होता ही बाब तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावरुन स्‍पष्‍ट होते. तसेच तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांना भुखंडाचे एकूण रु.7,02,000/- भुखंडाचे किमतीपोटी वेळोवेळी दिले होते हे तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या विक्रीचा करारनामा व पावत्‍यांवरुन स्‍पष्‍ट होते. म्‍हणजेच तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षांचा ‘ग्राहक’ आहे हे स्‍पष्‍ट होते. विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊन भुखंड क्र.12 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन दिले नाही. तसेच विरुध्‍द पक्षांना कायदेशिर नोटीस दि.28.07.2020 रोजी पाठविली त्‍यासही विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी काहीही प्रतिसाद दिला नाही. यावरुन आयोगाच्‍या मते विरुध्‍द पक्षाने आखलेल्‍या ले-आऊटला त्‍याने कुठल्‍याही संबंधित विभागाची परवानगी न घेता अनधिकृतपणे ले-आऊट आखून त्‍यातील भुखंड ग्राहकांना विकलेले आहे. विरुध्‍द पक्षाने  ले-आऊटला कुठलीही परवानगी न मिळविता आणि ले-आऊटचा नकाशा मंजूर करुन न घेता अनधिकृतपणे भुखंड विक्रीस काढल्‍याचे दिसून येते. आयोगाने मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात बांधकाम व्‍यावसायिकाने संबंधीत विभागाकडून परवानगी मिळण्‍याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवुन व्‍यवहार करणे व त्‍यांचेकडून पैसे घेणे म्‍ळणजे अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्‍याचे स्‍पष्‍ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.   

 “Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

सबब विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊनही पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही, ही विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 ची कृती सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

8.          तक्रारकर्त्‍याने वि.प. ला रक्कम रु. 7,02,000/- दिल्याचे दाखल दस्‍तावेजांवरुन स्‍पष्‍ट होते. विवादीत भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यासाठी आवश्‍यक मंजूरी मिळाल्‍याबाबत कुठलाही दस्‍तावेज आयोगासमोर दाखल केलेला नाही त्‍यामुळे विकीपत्राचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता दिसते त्यामुळे विकीपत्राचे आदेश न देता पर्यायी आदेश देणे उचित व कायदेशीर असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

      “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्‍कम रु.7,02,000/- दिल्याचे दिसते. विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2015 ते 2018 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने रु.7,02,000/- दिल्‍याचे दाखल पावतींचे प्रतींवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.7,02,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.          विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या वैधानिक हक्‍कापासून वंचित ठेवले त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाच्‍या अश्‍या वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मा‍नसिक तसेच आर्थीक त्रास सहन करावा लागला व तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारीरिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई मिळण्‍यांस पात्र आहे. सबब आयोग खालिल प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.

                        - // अंतिम आदेश // -

1.    तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यांत येते. 

2.    विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांना  आदेश देण्‍यांत येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍या-कडून भुखंड

      क्र.12 करीता घेतलेली रक्‍कम रु.7,02,000/- दि.15.04.2018 पासुन प्रत्‍यक्ष

      अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह पर्यंत परत करावी.

3.    विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक त्रासापोटी

      रु.25,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु.15,000/- अदा करावा.

4.    विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 ने वरील आदेशाचे पालन वैयक्तिक अथवा संयुक्‍तरित्‍या

      आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासुन 45 दिवसात करावी.

5.    उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निशुल्‍क द्यावी.

6.    तक्रारकर्त्‍याला प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ फाईल परत करावी.