श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार वि.प.ने गाळ्याचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने झालेल्या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का.चे कलम 35 (i) अन्‍वये दाखल केलेली आहे. वि.प. हा बांधकाम व्‍यवसायी असून तो सदनिका आणि गाळे बांधून त्‍यांचा विक्री व्‍यवसाय करतो.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार अशी आहे की, त्याने वि.प.च्या मौजा-मौदा, प.ह.क्र. 73, सर्वे क्र. 66 वरील 200 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 14-अ वर बांधण्‍यात येणा-या योजनेमधील गाळा रु.10,00,000/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याकरीता रु.3,00,000/- दि.14.07.2016 वि.प.ला देऊन विक्रीचा करारनामा केला. पुढे दि.30.10.2016 रोजी तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.2,00,000/- दिले आणि त्‍याची नोंद वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावर केली. वि.प.ने दि.13.07.2017 पर्यंत बांधकाम पूर्ण करुन गाळ्याचा ताबा आणि विक्रीपत्र करुन द्यायचे कबुल केले होते. वि.प.ने नियोजित कालावधीत बांधकाम सुरु करण्‍यास आणि पूर्ण करण्‍यास असमर्थ ठरला व ठरल्‍याप्रमाणे गाळा बांधून त्‍याचा ताबा व नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ ठरल्‍याने त्याला तक्रारकर्त्‍याने दिलेली रक्कम परत करण्‍याशिवाय पर्याय उरला नाही. म्‍हणून वि.प.ने तक्रारकर्त्याला रक्कम परत करण्‍याकरीता रु.1,00,000/- चे दोन धनादेश दिले. सदर धनादेश वटण्‍याकरीता टाकले असता वि.प.या खात्‍यात पर्याप्‍त रक्कम नसल्‍याने ते वटविल्‍या गेले नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर नोटीस बजावली. वि.प.ने सदर तक्रारीची दखल घेतली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.कडून रु.5,00,000/- व्याजासह मिळावे, योग्‍य व परिस्थितीनुरुप लाभ मिळावे अशी मागणी केलेली आहे.
3. वि.प. यांना आयोगाचा नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर त्‍यांना आयोगाने लेखी उत्‍तर दाखल करण्‍याकरीता पूरेशी संधी दिल्‍यावरही वि.प.ने लेखी उत्‍तर दाखल न केल्‍याने आयोगाने त्‍याचे लेखी उत्‍तराशिवाय कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.
4. सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद आयोगाने त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीमध्‍ये दाखल दस्‍तऐवज यांचे आयोगाने अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – वि.प.ने तक्रारकर्त्याला रु.5,00,000/- अग्रीम घेतल्‍यावर मौजा-मौदा, ता.मौदा, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 73, सर्वे क्र. 66 वरील 200 चौ.फु.चा भुखंड क्र. A-14 वर बांधण्‍यात येणा-या योजनेमधील गाळा रु.10,00,000/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याकरीता दि.14.07.2016 ला विक्रीचा करारनामा केला. वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे वेळेस रु.3,00,000/- आणि नंतर रु.2,00,000/- तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेले आहे. या मोबदल्‍यात वि.प. तक्रारकर्त्याला संपूर्ण बांधकाम केलेला गाळा विकणार होता. तक्रारकर्त्याला गाळा क्र. A-14 आवंटित केल्‍याचे सदर दस्‍तऐवजावर नमूद केले आहे. त्‍यावर वि.प.ची स्‍वाक्षरी आहे. यावरुन वि.प. व तक्रारकर्ता यांच्‍यामध्‍ये गाळा विक्रीसंबंधी व्‍यवहार झाला होता हे स्पष्ट होते आणि म्‍हणून वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 - वि.प.ने गाळ्याबाबत रक्कम सन 2016 मध्‍ये स्विकारलेली आहे आणि त्‍यानंतर त्‍यांची बांधकाम योजना अंमलात येत नसल्‍याने त्याने तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्कम रु.5,00,000/- परत करण्‍याकरीता तक्रारकर्त्याला दोन धनादेश प्रत्‍येकी रु.1,00,000/- रकमेचे दि.05.06.2017 आणि 05.02.2019 रोजीचे दिलेले आहे. परंतू सदर धनादेश वटविण्‍याकरीता टाकले असता ते अपूरा निधी असल्याने परत आलेले आहे. त्‍यामुळे वादातील गाळ्याबाबत दिलेली रक्कम किंवा गाळा तक्रारकर्त्याला मिळालेला नाही. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्याला गाळयाचे बांधकाम करुन ताबा दिलेला नाही आयोगासमोर तक्रार दाखल करेपर्यंत वि.प.ने रक्‍कमसुध्‍दा परत केलेली नाही, त्‍यामुळे सदर तक्रारीचे कारण अखंड सुरु आहे आणि म्‍हणून सदर तक्रार मुदतीत असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेला निवाडा “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC). निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने बांधकाम योजना पूर्णत्‍वास आली नाहीतर तक्रारकर्त्याला त्‍याचेकडून स्विकारलेली संपूर्ण रक्कम ही व्याजासह परत करणे क्रमप्राप्त होते. परंतू विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद अटींनुसार उशिरा रक्कम भरणा-या ग्राहकांकडून 10 टक्‍के सरचार्ज घेईल किंवा डिफॉल्‍टर सदस्‍यास बयाना रक्कम कापून उव्ररित रक्कम 9 महिन्‍यानंतर परत करेल असे नमूद केले आहे. परंतू वि.प. जर डिफॉल्‍टर असेल तर त्‍याच्‍याकरीता काय अटी राहील ही बाब कोठेही नमूद करण्‍यात आलेली नाही. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. प्रस्तुत तक्रार ही वि.प.ने नियोजित कालावधीत बांधकाम योजना सुरु केली नाही रकमा स्विकारुनसुध्‍दा बांधकामात कुठलीही प्रगती न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालयाने पुढील प्रकरणात ग्राहकास फ्लॅटचा/गाळयाचा ताबा मिळण्यासाठी अनिर्बंधित काळासाठी वाट पाहण्यास भाग पडले जाऊ शकत नाही व ग्राहक त्याने दिलेली रक्कम नुकसान भरपाईसह परत मिळण्यास पात्र असल्याचे स्पष्ट निरीक्षणे नोंदविली आहेत. सादर निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
Fortune Infrastructure & Anr. v. Trevor D’Lima & Ors, 3 (2018) 5 SCC 442, Judgment dt 12.03.2018
15. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract.
9. वि.प.ने आयोगासमोर येऊनसुध्‍दा त्‍याची बांधकाम योजना पूर्णत्‍वास आलेली आहे असे कथन केलेले नाही किंवा तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही. तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्या कथनावरुन वि.प. बांधकाम योजना पूर्ण करु शकत नाही असे दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्याला दिलेली रक्कम परत करण्‍याकरीता त्याने धनादेश दिल्‍याचे दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्याला त्याने दिलेली रक्कम ही दंडात्मक व्याजासह परत करण्‍याचा आदेश देणे न्यायोचित होईल असे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने इतक्‍या मोठया कालावधीपासून सदर रक्कम स्‍वतःजवळ ठेवून त्‍याचा उपभोग तो घेत असल्याने देय रकमेवर दंडात्मक व्याज मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी खालील निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षण जरी भूखंडासंबंधी असले तरी प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
“Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.”
In a Scheme known as "Karpuripuram Scheme" plots were allotted, monies collected. However thereafter the scheme was cancelled. In some of the mattes we have seen that the District Forum has recorded that the authority could give no explanation as to why the Scheme was cancelled. Before us some sort of explanation is sought to be given. In our view, irrespective of whether there was genuine reason to cancel or not, the monies must be returned with interest at the rate of 18%. We say so because it is clear that even if the body has not already floated another scheme on the same land it is clear that the body is going to derive great profit from this land and therefore compensating the allottee with interest at 18% per annum is just and fair.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला उर्वरित रक्कम रु.5,00,000/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित व वैध राहील.
10. वि.प.ने अवलंबलेल्या अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे व सेवेतील त्रुटीमुळे तक्रारकर्त्याला त्रस्‍त होऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्याला मानसिक आणि शारिरीक त्रास सहन करावा लागला. आयोगासमोर उपस्थित होऊन दाद मागावी लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च मिळण्यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.
11. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन व दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
(1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजुर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला रु.5,00,000/- ही रक्कम दि.30.10.2016 पासून तर रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्याजासह परत करावी.
(2) वि.प.ने तक्रारकर्त्यास झालेल्या आर्थिक, शारिरीक व मानसिक त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई रु.50,000/- द्यावेत.
(3) वि.प.ने तक्रारकर्त्यास तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावेत.
(4) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.
(5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
