| Final Order / Judgement | ::: नि का ल प ञ ::: (आयोगाचे निर्णयान्वये, सौ. कल्‍पना जांगडे (कुटे), मा. सदस्‍या,) (पारीत दिनांक ५/१/२०२३) - तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार विलंब माफीच्‍या अर्जासह ग्राहक संरक्षण कायदा, १९८६ चे अंतर्गत दाखल केली असून तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय खालिलप्रमाणे.
- तक्रारकर्ता हे चंद्रपूर येथील रहिवासी असून विरुध्‍द पक्ष यांचा परियोग बिल्‍डर्स अॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स या नावाने भुखंड विकसीत करण्‍याचा व इमारती बांधण्‍याचा व्‍यवसाय आहे. विरुध्‍द पक्ष यांनी रामनगर स्थित नझूल मोहल्‍ला खास चांदा रैय्यतवारी येथील सर्व्‍हे क्रमांक ३५/१, ३५/३, ३९/१ व ३९/३ यापैकी भुखंड क्रमांक १० ते १३ एकूण आराजी ५७८.६३ चौरस मीटर जागेवर ‘साई रेसिडन्‍सी‘ या नावाने १८ सदनिका असलेल्‍या इमारतीचे बांधकाम सुरु केले. तक्रारकर्त्‍याने दिनांक ११/५/२०१२ रोजी विरुध्‍द पक्षाकडून वर नमूद सर्व्‍हे क्रमांकावरील साई रेसिडन्‍सी मधील तिस-या मजल्‍यावर बांधकाम आराजी ७८.९६ चौरस मीटर (८५० चौरस फुट)असलेली सदनिका क्रमांक टीएफ १८ एकूण रक्कम रुपये १८,००,०००/-मध्‍ये खरेदी करण्‍याकरिता करारनामा केला. तक्रारकर्त्‍याने विसारापोटी विरुध्‍द पक्षास रुपये ३,००,०००/- नगदी दिले व उर्वरित रक्कम रुपये १५,००,०००/- स्‍टेट बॅंक ऑफ हैदाब्राद, चंद्रपूर यांचेकडून कर्ज घेऊन विरुध्‍द पक्षास दिले व त्‍या मोबदल्‍यापैकी विरुध्‍द पक्षाने दिनांक २९/०८/२०१२ रोजी सदनिका क्रमांक टीएफ १६ चे विक्रीपञ तक्रारकर्त्‍यास करुन दिले. व्‍यवहार करतांना नगर परिषद चंद्रपूर ने दिनांक ७/१२/२००९ रोजी मंजूर बांधकाम परवानगी क्रमांक १०१ चा मंजूर नकाशाची नक्‍कल प्रत दाखविली व एक प्रत दिली. विरुध्‍द पक्षाने सदनिकेचा ताबा देतांना खोलीची मोजणी करुन दिली नाही. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षास उपरोक्‍त सदनिकेचे विक्रीपञ करुन दिल्‍यापासून नगर परिषद, चंद्रपूर यांनी मंजूर केलेल्‍या नकाशाची व बांधकाम पूर्णत्‍वाच्‍या प्रमाणपञाची मागणी केली असता विरुध्‍द पक्षाने काही ना काही कारण सांगून देण्‍यास टाळाटाळ केली. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने चंद्रपूर शहर महानगरपालिका, चंद्रपूर चे कार्यालयात जाऊन चौकशी केली असता १२ सदनिका असलेला नकाशा नगर परिषदेने मंजूर केल्‍याचे समजले. परंतु विरुध्‍द पक्षाने नकाशात फेरबदल करुन १८ सदनिकेचा खोटा नकाशा तयार करुन त्‍यावर १२ सदनिकेच्‍या नकाशाला मंजूर करतेवेळी निष्‍पादित केलेल्‍या आदेशाचे शिक्‍याची झेरॉक्‍स करुन १८ सदनिकेच्‍या नकाशावर वापर केला व तक्रारकर्त्‍याची दिशाभूल करुन त्‍याला तिस-या माळ्यावर असलेली सदनिका विकली. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास बांधकाम मंजूरी नसलेली सदनिका बांधकाम मंजूरी आहे असे भासवून विक्री केली. विरुध्‍द पक्षाने २०१३ मध्‍ये आक्रीटेक्‍टला हाताशी धरुन तक्रारकर्त्‍याची खोटी सही करुन तयार झालेल्‍या इमारतीची बाब लपवून महानगरपालिका कडून ऑक्‍टोबर २०१३ मध्‍ये महानगरपालिका चंद्रपूर कडून १ बेडरुम असलेल्‍या १८ सदनिकेचा नवीन नकाशा मंजूर करुन घेतला. विरुध्‍द पक्षाने १ बेडरुम, हॉल किचन असलेला मंजूरीचा नकाशा बांधकाम पूर्ण झाल्‍यानंतर व विक्रीपञ करुन दिल्‍यानंतर मंजूर करुन घेतला. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे लाभात व कब्‍ज्‍यात दिलेल्‍या सदनिकेच्‍या टायटल मध्‍ये बाधा निर्माण झाली आहे. विरुध्‍द पक्षाने मंजूर नकाशापेक्षा वेगळे बांधकाम करुन सदनिका विकून तक्रारकर्त्‍याप्रती अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दिनांक १/१२/२०१४ रोजी अधिवक्‍त्‍यामार्फत विरुध्‍द पक्षाला नोटीस पाठवून टायटल मधील उणीवा दूर करुन बांधकाम मंजूर नकाशा व चंद्रपूर शहर महानगरपालिकाने जारी केलेले पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपञ देण्‍याची मागणी केली परंतु विरुध्‍द पक्ष यांनी नोटीस घेण्‍यास नकार दिल्‍याने ती परत आली. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दिनांक २/०३/२०१५ रोजी ग्राहक तक्रार क्रमांक २६/२०१५ दाखल केली परंतु ती तक्रार मुदतबाह्य आहे म्‍हणून अस्‍वीकृत केली आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत कलम २४ (अ) अन्‍वयेचा सुध्‍दा अर्ज दाखल केला आहे. सबब तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांचे विरुध्‍द आयोगासमक्ष तक्रार दाखल करुन त्‍यामध्‍ये अशी मागणी केली आहे की, विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास सदनिका असलेल्‍या इमारतीचे पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपञ चंद्रपूर महानगरपालिका यांचेकडून प्राप्‍त करुन द्यावे. सदनिकेचे मालकी हक्‍कामधील कमतरता दुर करुन द्यावी. विरुध्‍द पक्षास असे प्रमाणपञ मिळणे अशक्‍य असल्‍यास विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास सदनिकेची किंमत रुपये १८,००,०००/-, पंजीकरणाचा खर्च रुपये १,०८,०००/- व रुपये ७५,०००/- नुकसान भरपाई अशी रक्कम पर्यायी स्‍वरुपी द्यावी तसेच तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारीरिक व मानसिक ञासापोटी नुकसान भरपाई रक्कम रुपये १०,०००/- व तक्रारीचा खर्च रुपये ५,०००/- देण्‍याचे आदेशीत व्‍हावे अशी प्रार्थना केली आहे.
- तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाखल करुन विरुध्‍द पक्ष यांना नोटीस काढण्‍यात आली. विरुध्‍द पक्ष आयोगासमक्ष उपस्थित होऊन त्‍यांनी आपले लेखी उत्‍तर दाखल करुन त्‍यामध्‍ये विरुध्‍द पक्षाचे मौजा खास नझुल मोहल्‍ला चांदा रय्यतवारी येथील सर्व्‍हे क्रमांक ३५/१, ३५/३, ३९/१ व ३९/३ यापैकी भुखंड क्रमांक १० ते १३ एकूण आराजी ५७८.६३ चौरस मीटर जागेवर ‘साई रेसिडन्‍सी‘ या नावाने सदनिका असलेली इमारत बांधली. त्‍यामधील तिस-या मजल्‍यावरील सदनिका क्रमांक टीएफ १८ चे विक्रीपञ करुन तक्रारकर्त्‍यास देण्‍याचा दिनांक ११/०५/२०१२ रोजी तक्रारकर्त्‍यास करारनामा करुन दिला. या बाबी मान्‍य केल्‍या असून पुढे आपले विशेष कथनामध्‍ये नमूद केले की, तक्रारकर्त्‍यास सदनिका खरेदी करतेवेळी बांधकामाबाबतची तपशिलवार माहिती दिली होती. बांधकाम पूर्णकरुन मुदतीत विक्री करुन दिली. तक्रारकर्ता हे सदनिकेचे बांधकाम चालू असतांना बांधकाम व्‍यवस्थितपणे होत आहे की नाही हे बघण्‍याकरिता साईटवर भेट देत होते आणि पूर्ण समाधान झाल्‍यानंतरच तक्रारकर्त्‍याने दिनांक २९/०८/२०१२ रोजी विक्रीपञ करुन घेतले. तक्रारकर्त्‍याचे मागणीनुसारच त्‍याला सदनिका क्रमांक टी.एफ.- १६ चे विक्रीपञ करुन दिले. विरुध्‍द पक्ष यांनी कोणतेही बेकायदेशीर बांधकाम केलेले नाही. ‘साई रेसिडेन्‍सी’ चे बांधकाम हे महानगरपालिका चे मंजूरीनुसारच केलेले आहे व बांधकाम चालू असतांना महानगरपालिका कडून कामाची पाहणी केली जाते. बांधकाम करतांना जे काही बदल केल्‍या गेले ते तक्रारकर्त्‍याचे संमतीनेच केलेले आहे. तक्रारकर्त्‍याने स्‍टेट बॅंक ऑफ हैद्राबाद कडून कर्ज घेतले तसेच इतर सदनिका धारकांनी सुध्‍दा वेगवेगळ्या बॅंकेकडून कर्ज घेतलेले आहे. तक्रारकर्त्‍याने दिनांक २९/०८/२०१२ पूर्वीच सदनिकेचा ताबा घेतलेला आहे. माञ तक्रारकर्त्‍याने २ ते ३ वर्षानंतर तक्रार दाखल केली आहे. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेली तक्रार खोटी असून विरुध्‍द पक्षास ञास देण्‍याचा हेतूने दाखल केलेली आहे. सबब सदर तक्रार खर्चासह खारीज होण्‍यास पाञ आहे.
तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष यांचेविरुध्‍द आयोगासमक्ष ग्राहक तक्रार क्रमांक २६/१५ दाखल केली होती. आयोगाने दिनांक १८/४/२०१५ रोजी तक्रार मुदतबाह्य आहे या कारणास्‍तव अस्‍वीकृत केली. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष यांचेविरुध्‍द आयोगासमक्ष विलंब माफीचा अर्ज क्रमांक १/२०१५ सह ग्राहक तक्रार क्रमांक १०२/२०१५ दाखल केली होती. आयोगाने दिनांक ३/७/२०१५ रोजी विलंब माफीचा अर्ज सुध्‍दा खारीज केला त्‍यामुळे ग्राहक तक्रार क्रमांक १०२/२०१५ सुध्‍दा खारीज झाली. पहिली तक्रार पूर्वीच मुदतबाह्य या कारणास्‍तव आयोगाने खारीज केल्‍याने दुसरी तक्रार त्‍याच कारणाकरिता दाखल करता येत नाही असे कारण देऊन खारीज केली. परंतु या आदेशाविरुध्‍द तक्रारकर्ता यांनी मा. राज्‍य आयोग, परिक्रमा खंडपीठ नागपूर यांचे समक्ष अपील क्रमांक A/15/417 दाखल केली. अपील प्रकरणात दिनांक ३१/८/२०१८ रोजी आदेश पारित करुन त्‍यांनी आयोगाचा आदेश निरस्‍त/बाजुला करुन तक्रारकर्त्‍याची पहिली तक्रार मुदतीच्‍या मुद्दयावर दाखल (admission) करण्‍याचे वेळेस खारीज केली असेल तर ग्राहक संरक्षण कायदा मध्‍ये दुसरी तक्रार दाखल करण्‍यास अडथळा नाही, असे कारण देऊन तक्रारकर्त्‍यास तक्रार दाखल करता येत असल्‍याने या आयोगाकडे परत पाठवून प्रस्‍तुत प्रकरण गुणदोषावर निकाली काढण्‍याचे निर्देश दिले. विरुध्‍द पक्ष यांनी संबंधीत विभागाच्‍या सक्षम अधिका-याकडून तक्रारकर्त्‍यास बांधकाम पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपञ न दिल्‍याने तक्रार दाखल करण्‍यास सततचे कारण घडत असल्‍याने तक्रारकर्त्‍याची प्रस्‍तुत तक्रार मुदतीत आहे. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाखल करुन उभयपक्षांना नोटीस काढण्‍यात आली. - तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेली तक्रार, दस्‍तावेज, शपथपञ, तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेली तक्रार, दस्‍तावेज व शपथपञातील मजकुरालाच तक्रारकर्त्‍याचा लेखी युक्तिवाद समजण्‍यात यावा अशी पुरसीस, विरुध्‍द पक्षाचे लेखी उत्‍तर, दस्‍तावेज, शपथपञ, लेखी युक्तिवाद तसेच उभयपक्षांचा तोंडी युक्तिवाद आणि परस्‍परविराधी कथनावरुन खालिल मुद्दे आयोगाच्‍या विचारार्थ घेण्‍यात आले त्‍याबाबतची कारणमीमांसा आणि निष्‍कर्ष पुढीलप्रमाणे.
कारणमीमांसा - तक्रारकर्त्‍याने, विरुध्‍द पक्ष यांचेकडून दिनांक २७/०८/२०१२ रोजी ‘मौजा चांदा रय्यतवारी येथील सर्व्‍हे क्रमांक ३५/१, ३५/३, ३९/१ व ३९/३ यापैकी भुखंड क्रमांक १० ते १३ एकूण आराजी ५७८.६३ चौरस मीटर जागेवर बांधलेल्‍या ‘साई रेसिडेन्‍सी’ ईमारत मधील अविभक्‍त हिस्‍सा आराजी ३० चौरस मीटर जागा आणि याच जागेवरील तिस-या मजल्‍यावरील फ्लॅट क्रमांक टी.एफ. १६, बांधकाम एरिया ८५० चौरस फुट मालकी हक्‍कासह एकूण रक्कम रुपये १८,००,०००/- ला खरेदी केला. त्‍याकरिता तक्रारकर्त्‍याने रुपये १५,००,०००/- चे बॅंक ऑफ हैद्राबाद, चंद्रपूर यांचेकडून कर्ज घेतले व उर्वरित रक्कम रुपये ३,००,०००/- विरुध्‍द पक्षास रोख दिले. तक्रारकर्त्‍याने सदनिका खरेदी केल्‍याचे विक्रीपञ प्रकरणात दाखल केले आहे. यावरुन तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे, ही बाब निर्वीवाद आहे. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास उपरोक्‍त सर्व्‍हे क्रमांक वरील साई रेसिडेन्‍सी इमारतीमधील सदनिका क्रमांक टि.एफ.१६ चे दिनांक २७/८/२०१२ रोजी पंजीबध्‍द विक्रीपञ करुन ताबा दिला हे विक्रीपञावरुन स्‍पष्‍ट होते. परंतु विरुध्‍द पक्षाने ‘साई रसिडेन्‍सी’ चे बांधकाम पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपञ तक्रारकर्त्‍यास मागणी केल्‍यावरही दिले नाही तसेच प्रकरणात सुध्‍दा दाखल केलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने बांधकाम पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपञाची मागणी केल्‍यावरही विरुध्‍द पक्षाने न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने दिनांक १/१२/२०१४ रोजी अधिवक्‍ता श्री अभय कुल्‍लरवार यांचे मार्फत नोटीस पाठवून मागणी केली परंतु विरुध्‍द पक्षाने नोटीस घेण्‍यास नकार दिला. सदर नोटीस, पोस्‍टाची पावती आणि परत आलेला लिफाफा तक्रारकर्त्‍याने प्रकरणात दाखल केले आहे. तक्रारकर्त्‍यास ‘साई रेसिडेन्‍सी’ चे बांधकाम आरंभ व पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपञ मंजूर नकाशासह देणे हे विरुध्‍द पक्षाचे कर्तव्‍य असून ते देणे अनिवार्य आहे. तक्रारकर्त्‍यास उपरोक्‍त सदनिकेच्‍या मालकी हक्‍काची संबंधीत विभागाकडे नोंदणी करण्‍याकरिता सदर दस्‍तावेज आवश्‍यक आहे. तक्रारकर्त्‍याने ‘साई रेसिडेन्‍सी’ मधील उपरोक्‍त सदनिका खरेदी करण्‍याकरिताची पूर्ण मोबदला रक्कम रुपये १८,००,०००/- विरुध्‍द पक्षास देऊनही त्‍यांनी बांधकाम पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपञ तक्रारकर्त्‍यास दिले नाही व ते विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास न देऊन तक्रारकर्त्‍याप्रती न्‍युनतापूर्ण सेवा दिल्‍याचे सिध्‍द होते, या निष्‍कर्षाप्रत आयोग आले आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षाकडून सक्षम अधिकारी (competent authority) यांचेकडून ‘साई रेसिडेन्‍सी’ च्‍या बांधकाम पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपञ तसेच तक्रारकर्त्‍यास प्रमाणपञ न दिल्‍याने त्‍याला झालेल्‍या शारीरिक व मानसिक ञासापोटी नुकसान भरपाई रक्कम आणि तक्रार खर्च मिळण्‍यास पाञ आहे. सबब आयोग खालिलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
अंतिम आदेश - तक्रारकर्त्‍याची तक्रार क्र. १०२/२०१५ अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
- विरुध्‍द पक्षाने संबंधीत विभागाच्‍या सक्षम अधिका-याकडून (competent authority) तक्रारकर्त्‍यास त्‍याची सदनिका असलेली इमारत ‘साई रेसिन्‍डेसी’ च्‍या बांधकाम पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपञ द्यावे.
- विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारीरिक व मानसिक ञासापोटी नुकसान भरपाई रक्कम रुपये २५,०००/- व तक्रार खर्च रुपये १०,०००/- अदा करावे.
- उभयपक्षांना आदेशाच्‍या प्रती विनामुल्‍य देण्‍यात यावेत.
| |
