Maharashtra

Satara

CC/15/98

shirikant sukhdev palsakar - Complainant(s)

Versus

shri ravindar sureshchndr shaha - Opp.Party(s)

shetti

27 Nov 2015

ORDER

सातारा जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच यांचेसमोर

उपस्थिती -  मा.सौ.सविता भोसले,अध्‍यक्षा

          मा.श्री.श्रीकांत कुंभार,सदस्‍य

                   मा.सौ.सुरेखा हजारे, सदस्‍या.            

             

                तक्रार अर्ज क्र. 98/2015.

                                                                                                         तक्रार दाखल दि.08-05-2015.

                                                                                                         तक्रार निकाली दि.27-11-2015. 

श्री. श्रीकांत सुखदेवराव पळसकर,

रा.सि.स.नं.218, 219, 224, 225

गुरुप्रसाद अपार्टमेंट, लोणंद

ता. खंडाळा, जि. सातारा.                         ‍ ...  तक्रारदार.  

         विरुध्‍द

श्री. रविंद्र सुरेशचंद्र शहा,

रा. लोणंद, ता. खंडाळा, जि. सातारा.                ....  जाबदार.

                              तक्रारदारातर्फे –अँड.व्‍ही.आय.शेट्टी.

                              जाबदार– एकतर्फा.                                                   

न्‍यायनिर्णय

(सदर न्‍यायनिर्णय मा.सौ.सविता भोसले, अध्‍यक्षा यानी पारित केला)

                                                                                     

1.  तक्रारदाराने प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 12 नुसार दाखल केला आहे.  तक्रारअर्जातील थोडक्‍यात मजकूर पुढीलप्रमाणे-

    तक्रारदार हे लोणंद, ता.खंडाळा, जि.सातारा येथील कायमस्‍वरुपी रहिवाशी आहेत. जाबदार यांचा मिळकती विकसीत करुन संकुलाची निर्मीती करणेचा व्‍यवसाय करतात.  जाबदाराने मौजे लोणंद येथील 218,219,224 व 225 या मिळकती जाबदाराचे मालकी हक्‍क कब्‍जे वहिवाटीच्‍या आहेत.  या मिळकतीच्‍या एकूण चटई क्षेत्रावर “गुरुप्रसाद अपार्टमेंट” नामक व्‍यापारी व रहिवाशी संकुलाची निर्मीती केलेली आहे. जाबदार स्‍वतःच गुरुप्रसाद अपार्टमेंटचे प्रमोटर व डेव्‍हलपर आहेत.  तक्रारदार यास जाबदाराने गुरुप्रसाद अपार्टमेंटमधील तळ मजल्‍यावरील सदनिका क्र. 1, क्षेत्र 460 चौ.फू. ही सदनिका तारीख 31/7/2007 रोजीचे खरेदीपत्राने रक्‍कम रु.6,00,000/- (रुपये सहा लाख  हजार मात्र) या मोबदल्‍यात ओनरशीप तत्‍वावर दिलेली आहे.  तेव्‍हापासूनच सदर सदनिका ही तक्रारदाराचे ताब्‍यात आहे.  जाबदार यांनी गुरुप्रसाद अपार्टमेंट या इमारतीच्‍या आराखडयाची रितसर मंजूरी घेतली आहे. तथापी, ही इमारत सि.स.नंबर 218,219,224 व 225 या मिळकतीच्‍या क्षेत्राच्‍या परस्‍परात सामीलीकरण करुन घेतलेले नव्‍हते व नाही या कारणासाठी  वर नमूद  सिटी सर्व्‍हे नंबरच्‍या रेकॉर्डसदरी गुरुप्रसाद अपार्टमेंट या नावाची नोंद होत नाही. पर्यायाने तक्रारदाराच्‍या सदनिकेची व तक्रारदाराची स्‍वतःची मालकी अशी नोंद मिळकतीच्‍या रेकॉर्ड सदरी होत नाही.  नगरभूमापन कार्यालय, लोणंद यांनी हिच बाब ‘गुरुप्रसाद’ अपार्टमेंट मधील एका सदनिकाधारकास लेखी उत्‍तराने कळविली आहे.  म्‍हणजेच तक्रारदाराला जाबदार यांचेकडून त्‍यांच्‍या सदनिकेचा परिपूर्ण असा मालकी हक्‍क आजही प्रत्‍यक्षात मिळालेला नाही.  तक्रारदारास (absolute ownership) आज‍ही प्राप्‍त झालेली नाही.  त्‍यामुळे तक्रारदारास absolute ownership या तरतूदीप्रमाणे स्‍वतःच्‍या सदनिकेबाबत right to use, right to posses, right to consume or destroy, right to dispose off or transfer by sale, by gift, by exchange, by mortgage and right to hold his flat for himself along with right to exclude others from its use.  अशाप्रकारचे सर्व हक्‍क अधिकार प्राप्‍त होणे अभिप्रेत आहेत.  असे सर्व हक्‍क अधिकार अर्जदारांना प्राप्‍त झाले तरच अर्जदारांना त्‍यांच्‍या सदनिकेची परिपूर्ण मालकी कायद्याने प्राप्‍त होणार नाही.  परंतू प्रस्‍तुत तक्रारदार यांस जाबदार यांचेकडून असा परिपूर्ण मालकी हक्‍क प्राप्‍त झालेला नाही तो मालकी हक्‍क परिपूर्ण करुन देणेसाठीचे सेवेमध्‍ये जाबदाराने कमतरता राखली आहे.  तक्रारदारांना त्‍यांचे न्‍याय हक्‍क व अधिकारासह अनुषंगीक देय परिपूर्ण सेवेपासून जाबदार यांनी वंचीत ठेवले आहे. तक्रारदाराला प्रस्‍तुत सदनिकेचा मालक या नात्‍याने कायदेशीर पध्‍दतीचा उपभोग घेत येत नाही.  गुरुप्रसाद अपार्टमेंटच्‍या नावाची नोंद सिटी सर्व्‍हे रेकॉर्डसदरी झालेली नाही.  कारण जाबदाराने सि.स.नं.218,219,224,225 या मिळकतीचे एकत्रीकरण करुन घेतलेले नाही.  तक्रारदार यांना जाबदाराने महाराष्‍ट्र ओनरशिप अँक्‍ट कलम 10 प्रमाणे संकुलाची सोसायटी अथवा असोसिएशन स्‍थापन करुन दिलेले नाही.  तसेच संकुलाचे डिड ऑफ डिक्‍लरेशनही जाबदाराने करुन दिलेले नाही. जाबदाराने प्रत्‍येक सदनिकाधारकास त्‍यांचे वैयक्तिक असे सदनिकेचे खरेदीपत्र करुन दिलेले आहे.  सबब आता गुरुप्रसाद अपार्टमेंट या इमारतींसह चटईक्षेत्र हे सोसायटीचे नावे पुन्‍हा वर्ग करता येणार नाही.  अशापरिस्थितीत जाबदार यांचेवर महाराष्‍ट्र ओनरशिप अँक्‍ट, कलम 10 नुसार गुरुप्रसाद अपार्टमेंटचे डिड ऑफ डिक्‍लरेशनसह असोसिएशनची स्‍थापना करुन देणेचे बंधन होते व आहे.  प्रस्‍तुत जबाबदारी जाबदाराला टाळता येणार नाही,  गुरुप्रसाद अपार्टमेंटमधील कॉमन विजमीटर आजही जाबदार यांचे नावावर आहे.  सदरील वीज मीटर हा गुरुप्रसाद अपार्टमेंटचे नावाने करुन देणेची जबाबदारी जाबदाराची आहे.  तसेच जाबदाराने सुमारे दीडवर्षापूर्वी ओरनशीपच्‍या मंजूर आराखडयात दर्शविलेल्‍या व व्‍यापारी गाळा क्र. 3 च्‍या मागे असणा-या कॉमन पार्कींग व एरियापैकी कांही जागा ही दुकानगाळा क्र. 3 मध्‍ये परस्‍पर वाढवून दिली आहे.  त्‍यामध्‍ये अपार्टमेंटच्‍या सेप्‍टीक टँकचा कांही भाग येतो आहे.  याप्रमाणे जाबदाराने मंजूर आराखडयाच्‍या बाहेर जाऊन प्रत्‍यक्ष  जागेवर फेरबदल केले आहेत. त्‍यासाठी जाबदाराने तमाम सदनिकाधारकांची परवानगी/संमती घेतलेली नाही. अशाप्रकारे जाबदाराने तक्रारदाराला सदनिकेची absolute ownership प्राप्‍त होणेकरीता करावयाच्‍या कायदेशीर बाबींची पूर्तता व परिपूर्ण सेवा मिळावी अशी तक्रारदाराने मागणी व विनंती करुनही प्रत्‍येकवेळी जाबदार हे लोणंद शहरात ओनरशिप अँक्‍ट लागू नाही म्‍हणून मी काही करु शकत नाही असे सांगून टाळाटाळ करत आहेत.  अशाप्रकारे जाबदाराने तक्रारदार यांना सदोष सेवा पुरविली आहे.  सबब तक्रारदाराने प्रस्‍तुत जाबदार यांनी तक्रारदारास दिलेले सेवेतील त्रुटी दूर करुन द्यावी, नुकसानभरपाई मिळणेसाठी प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज मे मंचात दाखल केला आहे.  

2.   तक्रारदाराने प्रस्‍तुत कामी जाबदार यांनी सेवेमध्‍ये केलेली कमतरता दूर करुन द्यावी, इतर सर्व सेवासुविधा तक्रारदाराला पुरवाव्‍यात, जाबदारकडून लोणंद येथील सि.सं.नं.218, 219, 224 व 225 या इमारतीचे चटई क्षेत्रावर गुरुप्रसाद अपार्टमेंट ही इमारत बांधलेली असलेने या सर्व स.नं.च्‍या मिळकतींचे एकत्रीकरण करुन त्‍यास सक्षम अधिका-यांची मंजूरी घेऊन द्यावी, जाबदाराने प्रत्‍यक्ष जागेवर ‘गुरुकृपा’ अपार्टमेंटच्‍या मंजूर आराखडयाप्रमाणेच बांधकाम व कॉमन एरियाची सुविधा द्यावी, जाबदाराने तक्रारदार यांना बांधकाम पूर्णत्‍वाचा दाखला मिळवून द्यावा, जाबदाराने सिटी सर्व्‍हे मिळकतपत्रीकेसदरी ‘गुरुकृपा’ अपार्टमेंटचे डिड ऑफ डिक्‍लरेशन जाबदाराने करुन द्यावे, तसेच असोसिएशन स्‍थापना करुन द्यावी, अर्जाचे खर्चापोटी जाबदारांकडून तक्रारदाराला रक्‍कम रु.20,000/- मिळावेत तर मानसिक त्रासापोटी रु.20,000/- जाबदाराकडून मिळावे अशी विनंती तक्रारदाराने याकामी केली आहे.

3.   तक्रारदाराने प्रस्‍तुत कामी नि. 2 कडे प्रतिज्ञापत्र, नि. 5 चे कागदयादीसोबत नि. 5/1 ते नि. 5/8 कडे अनुक्रमे ‘गुरुप्रसाद’ अपार्टमेंट इमारतीचा मंजूर आराखडा, तक्रारदाराचे सदनिकेचे खरेदीपत्र, सदनिकेचा ग्रामपंचायत 8 अ चा उतारा नगरभूमापन कार्यालयाकडील पत्र, बांधकाम पूर्णत्‍वाबाबतचे ग्रामपंचायतीचे पत्र भूमी अभिलेख यांना माहितीच्‍या अधिकाराखाली दिलेला अर्ज, भूमी अभिलेख यांनी दिलेले उत्‍तर, तक्रार अर्ज 18/12 चे निकालाची प्रत, नि. 9 कडे तक्रारदाराचे पुराव्‍याचे शपथपत्र, नि.10/1 सेप्‍टी टँक उपसणेसाठी दिलेला अर्ज, नि.10/2 कडे सेप्‍टी टँक उपसणेस येत नसलेबाबत पत्र, नि. 11 कडे लेखी युक्‍तीवाद, व मे. वरिष्‍ठ न्‍यायालयांचे न्‍यायनिवाडे वगैरे कागदपत्रे तक्रारदाराने याकामी दाखल केली आहेत

4.  प्रस्‍तुत कामी जाबदार यांना नोटीस लागू होवूनही जाबदार याकामी मे मंचात हजर राहीले नाहीत व तक्रार अर्जातील तक्रारदाराचे कथन खोडून काढणेसाठी म्‍हणणेही जाबदाराने दाखल केलेले नाही. सबब जाबदार यांचेविरुध्‍द नि. 1 वर एकतर्फा आदेश पारीत झालेला आहे.  जाबदाराने तक्रारदाराचे तक्रार अर्जातील कोणतेही कथन खोडून काढलेले नाही किंवा याकामी कोणतेही आक्षेप जाबदाराने नोंदविलेले नाहीत.

5.  वर नमूद तक्रारदाराने दाखल केले सर्व कागदपत्रांचे काळजीपूर्वक अवलोकन करुन मे. मंचाने प्रस्‍तुत तक्रार अर्जाच्‍या निराकरणार्थ पुढील मुद्दयांचा विचार केला.

अ.क्र.               मुद्दा                       उत्‍तर

1. तक्रारदार हे जाबदारांचे ग्राहक  आहेत काय?                होय.

2. तक्रार अर्ज मुदतीत आहे काय ?                          होय.

3. जाबदार यांनी तक्रारदाराला सदोष सेवा पुरविली आहे काय?     होय.

4. अंतिम आदेश?                                   खालील आदेशात

                                                  नमूद केलेप्रमाणे

विवेचन-

6.    वर नमूद मुद्दा क्र.1 व 2 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत. कारण- तक्रारदाराने जाबदाराकडून सि.स.नं.218,219,224 व 225 या मिळकतीवर बांधलेल्‍या ‘गुरुप्रसाद’ अपार्टमेंटमधील तळ मजल्‍यावरील सदनिका क्र. 1  क्षेत्र 460 फूट ही सदनिका दि.31/7/2007 रोजीच्‍या खरेदीपत्राने रक्‍कम रु.6,00,000/- ला खरेदी घेतली आहे ही बाब तक्रारदाराने दाखल केले कागदपत्रांवरुन स्‍पष्‍ट होते.  तसेच प्रस्‍तुत कामी जाबदाराने हजर होऊन तक्रार अर्जातील कोणतेही कथन खोडून काढलेले नाही.  सबब तक्रारदार हे जाबदाराचे ग्राहक आहेत हे निर्विवादपणे स्‍पष्‍ट होते.  सबब आम्‍ही मुद्दा क्र. 1 चे उत्‍तर होकारार्थी दिले आहे.

7.   वर नमूद मुद्दा क्र. 2 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत.  कारण- तक्रारदाराचे सदर ‘गुरुकृपा’ अपार्टमेंटची व सदनिकेची नोंद सि.स. रेकॉर्डच्‍या मिळकत पत्रिकेवर सि.स.नं.218,219,224,225 यांचे एकत्रीकरण जाबदाराने करुन न घेतलेने सि.स. रेकॉर्ड सदरी प्रस्‍तुत अपार्टमेंटची नोंद होत नाही.  तसेच इतर सर्व आवश्‍यक त्‍या कायदेशीर बाबी जाबदाराने पूर्ण केलेल्‍या नाहीत.  त्‍यामुळे तक्रारदाराला आजही absolute ownership प्राप्‍त झाली नाही.  सबब महाराष्‍ट्र ओनरशीप अँक्‍टप्रमाणे असणारे कोणतेही अधिकारी तक्रारदारला प्राप्‍त झालेले नाहीत.  जाबदार यांनी अद्याप सदनिकाधारकांची सोसायटी स्‍थापन करुन दिलेली नाही.  डिड ऑफ डिक्‍लरेशन करुन दिलेले नाही, इमारतीचे बांधकाम पूर्णत्‍वाचा दाखला मिळवून दिलेला नाही.  तसेच प्रस्‍तुत मिळकतीचा मालकी हक्‍क सोसायटीकडे वर्ग करणेसाठी अथवा नमूद सि.नं.218,219,224 व 225 यांचे एकत्रीकरणासाठी तक्रारदाराने कोणतेही प्रयत्‍न केलेले नाहीत.  तसेच पूर्तता केलेली नाही.  जाबदाराने प्रस्‍तुत तक्रार अर्जातील कोणतेही कथन खोडून काढलेले नाही.  सबब प्रस्‍तुत कामी तक्रार अर्जास Continuous cause of action असलेने तक्रार अर्ज मुदतीत आहे हे स्‍पष्‍ट होते.  सबब मुद्दा क्र. 2 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत.

8.    वर नमूद मुद्दा क्र. 3 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत.  कारण- तक्रारदाराने जाबदार यांचेकडून ‘गुरुप्रसाद’ अपार्टमेंट मधील तळमजल्‍यावरील सदनिका क्र. 1 क्षेत्र 460 चौ.फूट ही सदनिका खूषखरेदी घेतली असून प्रस्‍तुत जाबदार यांनी सि.स.नं.218,219,224,225 या मिळकतीवर प्रस्‍तुत अपार्टमेंटची इमारत बांधलेली असून सदर सि.स.नं. 218, 219, 224 व 225 या मिळकतीचे एकत्रीकरण जाबदाराने करुन घेतले नसलेमुळे सदर ‘गुरुप्रसाद’ अपार्टमेंटच्‍या नावाची व तक्रारदाराचे सदनिकेची नोंद सि.स. रेकॉर्ड सदरी होऊ शकत नाही.  त्‍यामुळे तक्रारदाराला प्रस्‍तुत सदनिकेची absolute ownership प्राप्‍त न झालेने सदर सदनिकेबाबत कोणतेही व्‍यवहार करता येत नाहीत.  तसेच जाबदाराने सदर अपार्टमेंटचे डिड ऑफ डिक्‍लरेशन करुन न देणे तसेच सदनिकाधारकांची सोसायटी स्‍थापन करुन देणे, बांधकाम पूर्णत्‍वाचा दाखला मिळवून देणे, ही सर्व जबाबदारी जाबदार यांची असतानाही जाबदाराने याबाबत कोणतीही पूर्तता केलेली नाही.  तसेच तक्रार अर्जातील सदर कथन खोडून काढण्‍यासाठी जाबदार याकामी हजर नाहीत.  सबब जाबदार यांनी तक्रारदाराचे तक्रार अर्जातील कोणतेही कथन खोडून काढलेले नाही.  सबब तक्रार अर्जात कथन केलेप्रमाणे जाबदार यांना तक्रारदाराना सदोष सेवा पुरविली आहे हे निर्विवाद सिध्‍द होत आहे.  त्‍यामुळे आम्‍ही मुद्दा क्र. 3 चे उत्‍तर होकारार्थी दिलेले आहे.

   सबब प्रस्‍तुत कामी जाबदार यांनी तक्रारदाराला सदोष सेवा पुरविली असलेने तक्रार अर्जात नमूद केलेप्रमाणे तक्रारदाराला जाबदाराने दिलेली सेवात्रुटी दूर करुन देणे न्‍यायोचीत होणार आहे असे या मे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

9.   सबब प्रस्‍तुत कामी आम्‍ही खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करत आहोत.   

आदेश

1. तक्रारदाराचा तक्रारअर्ज खर्चासह अंशतः मंजूर करणेत येतो.

2. जाबदार यांनी  त्‍यांची मिळकत सर्व्‍हे नं. 218,219,224,225 या मिळकतींचे

   एकत्रीकरण लवकरात लवकर करुन घ्‍यावे त्‍यासाठी लागणारी सर्व कायदेशीर

   प्रक्रीया जाबदाराने पूर्ण करावी.

3. वर नमूद मिळकतींचे एकत्रीकरण झालेनंतर जाबदाराने गुरुप्रसाद अपार्टमेंटच्‍या

   नावाची व तक्रारदाराने खरेदी केले सदनिकेच्‍या नावाची नोंद सिटीसर्व्‍हे

   रेकॉर्ड सदरी करुन द्यावी व प्रस्‍तुत बाबींसाठी लागणारी कायदेशीर पूर्तता

   जाबदाराने करावी.

4. जाबदाराने गुरुप्रसाद अपार्टमेंटच्‍या मंजूर आराखडयाप्रमाणेचे बांधकाम व कॉमन 

   सुविधांची पूर्तता करावी.

5.  जाबदराने तक्रारदाराला सक्षम अधिका-यांकडून बांधकाम पूर्णत्‍वाचा दाखला

    मिळवून द्यावा.

6.  जाबदाराने सि.सर्व्‍हे मिळकत पत्रिकेसदरी गुरुप्रसाद अपार्टमेंटच्‍या नावाची नोंद

    करुन द्यावी.

7.  जाबदाराने गुरुप्रसाद अपार्टमेंटचे डिड ऑफ डिक्‍लरेशनसह असोसिएशनची

    स्‍थापना करुन द्यावी.

8.  जाबदाराने तक्रारदाराला झाले मानसिक व शारीरिक त्रासापोटी रक्‍कम

   रु.10,000/- (रुपये दहा हजार मात्र) तक्रारदारास अदा करावेत.

9.  जाबदाराने तक्रारदारास अर्जाचा खर्च म्‍हणून रक्‍कम रु.5,000/- (रुपये पाच

   हजार मात्र) अदा करावेत.

10. वरील सर्व आदेशांची पूर्तता जाबदाराने आदेश पारीत झाले तारखेपासून 45

   दिवसात करावी.

11. विहीत मुदतीत आदेशाचे पालन जाबदार यांनी न केलेस तक्रारदार

   यांना जाबदारांविरुध्‍द ग्राहक संरक्षण कायदा कलम 25 व 27 प्रमाणे कारवाई

   करणेची मुभा राहील.

 

12. सदर न्‍यायनिर्णयाच्‍या सत्‍यप्रती उभय पक्षकाराना विनामूल्‍य पाठवणेत याव्‍यात.

13. सदर न्‍यायनिर्णय खुल्‍या मंचात जाहीर करणेत आला.

 

ठिकाण- सातारा.

दि. 27-11-2015.

 

         (सौ.सुरेखा हजारे)  (श्री.श्रीकांत कुंभार)   (सौ.सविता भोसले)

      सदस्‍या          सदस्‍य           अध्‍यक्षा

      जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, सातारा.