Dated the 07 Apr 2015

न्‍यायनिर्णय        

           द्वारा- सौ.माधुरी विश्‍वरुपे...................मा.सदस्‍या.        

1.    तक्रारदार ही नोंदणीकृत गृहनिर्माण संस्‍था आहे.  सामनेवाले नं.3 हे अरिहंत टॉवर इमारतीचे जमिन मालक असुन सामनेवाले नं.1 व 2 विकासक आहेत.  सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी इमारतीचे बांधकाम केले व सदनिकाधारकांना कराराप्रमाणे सदनिकेची विक्री केली, तक्रारदार सोसायटीने प्रस्‍तुत तक्रार, सामनेवाले यांनी सदनिकाधारकांना करारानुसार सोई व सुविधा न दिल्‍याबाबत तसेच भोगवटा प्रमाणपत्र, हस्‍तांतरणपत्र व आवश्‍यक कागदपत्रे न देऊन कायदेशीर बाबींची पुर्तता केली नसल्‍याबाबत दाखल केली आहे   तसेच 8 व्‍या मजल्‍यावरील बेकायदेशीर बांधकामामुळे पाण्‍याच्‍या टाकीकडे जाणारा रस्‍ता बंद झाल्‍या बाबत तक्रारीमध्‍ये नमुद केले आहे. 

2.    सामनेवाले यांनी सदनिकाधारकांकडून दोन लीफ्ट करीता खर्चाची रक्‍कम घेतली असुन अदयापपर्यंत दुसरी लीफ्ट बसवली नाही,  सामनेवाले यांनी नाहरकत प्रमाणपत्र (फायर बाबतचे), पीडब्‍लयुडी सर्टिफीकेट लीफ्ट करीता, प्रतिबंधक यंत्रणा, वॉटर फील्‍टरेशन प्‍लँट वगैरे करारानुसार देय असुनही सदरच्‍या सुविधा दिल्‍या नाहीत.  त्‍याचप्रमाणे इमारतीच्‍या प्रवेशव्‍दाराचे गेट बसविले नाही, भुमापन नकाशातील चतुःसिमेनुसार कंपाऊंड वॉलचे बांधकाम केले नाही, पार्कींगसाठी बेसमेंटची पुर्ण जागा दिली नाही, वगैरे बाबींकरीता तक्रारदार सोसायटीने प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली आहे. 

3.    सामनेवाले नं.1 व 2 यांना जाहिर प्रगटनाव्‍दारे नोटीसची बजावणी केली असुनही गैरहजर आहेत. 

4.    सामनेवाले नं.3 यांचे लेखी म्‍हणण्‍यानुसार सामनेवाले सदर इमारतीच्‍या जमिनीचे मालक आहेत.  तक्रारदार सोसायटी सन-1999 साली स्‍थापन झाली आहे.  सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी सन-1992 साली सामनेवाले नं.3 यांना लेखी पत्र देऊन बेसमेंटमधील 2000 चौरसफुट सर्व सोईने युक्‍त जागा देण्‍याचे कबुल केले होते.  परंतु प्रत्‍यक्षात मात्र 970 चौरसफुट जागा दिलेली आहे.  सामनेवाले नं.3 यांनी सदर बेसमेंटची जागा विक्री केली असुन तक्रारदार सोसायटीचा सदर जागेशी संबंध नाही.  सदर बेसमेंट सामनेवाले नं.3 यांचे ताब्‍यात असतांना सोसायटीच्‍या लोकांनी त्रास दिल्‍यामुळे त्‍यांचे विरुध्‍द पोलीस स्‍टेशनमध्‍ये तक्रार केली होती.  त्‍यामुळे तक्रारदार सोसायटीने सामनेवाले नं.3 यांना प्रस्‍तुत तक्रारीत समाविष्‍ट केले आहे. 

5.    तक्रारदार यांची तक्रार, दाखल कागदपत्रे, शपथपत्र, तसेच लेखी  युक्‍तीवाद, सामनेवाले नं.3 यांची लेखी कैफीयत, कागदपत्रे, शपथपत्र तसेच तक्रारदार व सामनेवाले नं.3 यांचा तोंडी युक्‍तीवाद विचारात घेता खालील प्रमाणे मुद्दे स्‍पष्‍ट होतात.

            मुद्दे                                       निष्‍कर्ष

अ. सामनेवाले नं.1 ते 3 यांनी मोफा कायदयातील तरतुदीनुसार

   कायदेशीर बाबींची पुर्तता न करुन त्रुटीची सेवा दिल्‍याची बाब

   तक्रारदारांनी सिध्‍द केली आहे काय ?......................................................होय.

ब. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी सदनिका क्रमांक-901 प 902

   चे बेकायदेशीर बांधकाम करुन पाण्‍याच्‍या टाकीकडे

   जाण्‍याचा मार्गात अडथळा निर्माण केल्‍याची बाब

   तक्रारदार यांनी सिध्‍द केली आहे काय ?.................................................नाही.

क. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी इमारतीचे अपुर्ण बांधकाम करुन

   त्रुटीची सेवा दिल्‍याची बाब तक्रारदार यांनी सिध्‍द केली आहे

   काय ?...............................................................................................नाही.

ड. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी Basement  “ कॉमन एरिया ”

   मध्‍ये समाविष्‍ट असुनही बेकायदेशीररित्‍या सामनेवाले नं.3

   यांच्‍या ताब्‍यात देऊन मोफा कायदयाचे उल्‍लंघन केल्‍याची

   बाब तक्रारदार यांनी सिध्‍द केली आहे काय ?.....................................निकालाप्रमाणे.

इ. तक्रारदार नुकसानभरपाई मिळण्‍यास पात्र आहेत काय ?.होय. (सामनेवाले नं.1 व 2 कडून)

ई. अंतिम आदेश ?............................................................................निकालाप्रमाणे.

6.कारण मिमांसा

7.    तक्रारदार संस्‍थेने प्रस्‍तुतची तक्रार सामनेवाले यांनी करारातील अटी व शर्तींचे उल्‍लंघन तसेच मोफा कायदयातील तरतुदींचे पालन न केल्‍याबाबत केली आहे.  सदनिका विक्री करार ता.04 फेब्रुवारी-1992 मधील कलम-12 मध्‍ये कायदेशीर बाबींची पुर्तता करण्‍याबाबत नमुद केले आहे.  तक्रारदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी सदनिकांची विक्री केल्‍यानंतर सोसायटी निर्माण करुन स्‍थापन केली नाही.  सदनिकाधारकांनी एकत्र येऊन ता.03.03.1999 रोजी तक्रारदार संस्‍था निर्माण करुन पंजिकृत केली.  सोसायटीची नोंदणी झाल्‍यानंतर मोफा कायदयातील कलम-11 अन्‍वये विकासकाने इमारतीसह भुखंडाचे हस्‍तांतरण तक्रारदार संस्‍थेच्‍या हक्‍कात करुन देणे बंधनकारक आहे.  सामनेवाले यांनी ठराविक मुदतीत हस्‍तांतरण न करुन मोफा कायदयातील तरतुदींचे उल्‍लंघन केले आहे.  सदर तरतुदींचे उल्‍लंघन सातत्‍याने चालु आहे.  (Continuous Cause of Action) तक्रारदार संस्‍थेने वकीलामार्फत नोटीस पाठवुनही सामनेवाले यांनी या संदर्भात कोणतीही कार्यवाही केली नाही.  सामनेवाले नं.1 ते 3 यांची सदरची कृती सेवेतील त्रुटी आहे.  सामनेवाले नं.1 ते 3 यांनी तक्रारदार संस्‍थेच्‍या हक्‍कात कायदेशीर बाबींची पुर्तता करणे बंधनकारक आहे असे मंचाचे मत आहे.  सबब मुद्दा क्रमांक-5 अ चे उत्‍तर होकारार्थी देत आहोत.

8.    सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी इमारतीतील सदनिका क्रमांक-901 व 902 यांचे बेकायदेशीररित्‍या बांधकाम करुन पाण्‍याच्‍या टाकीकडे जाण्‍याच्‍या रस्‍त्‍यामध्‍ये अडथळा निर्माण केल्‍याची बाब तक्रारदारांनी पुराव्‍यानिशी सिध्‍द केली नाही.  तक्रारदार संस्‍थेने या संदर्भातील फोटोग्राफस किंवा इंजिनिअरचा तज्ञ अहवाल दाखल केलेला नाही, तसेच सदर मागणी मुदत बाहय असल्‍यामुळे मान्‍य करता येत नाही असे मंचाचे मत आहे.  सबब मुद्दा क्रमांक-5 ब चे उत्‍तर नकारार्थी देत आहोत.

9.    तक्रारदार संस्‍थेच्‍या इमारतीतील सदनिकाधारकांनी सदनिकेचे ताबा घेतल्‍यानंतर सन-1999 साली तक्रारदार सोसायटीची स्‍थापना झाली आहे.  त्‍यानंतर तक्रारदार सोसायटी यांनी सामनेवाले नं.1 व 2 यांना ता.05.04.1999 रोजी अपुर्ण बांधकामा संदर्भात पत्र पाठवले आहे.  यानुसार तक्रारदार सोसायटीने प्रस्‍तुतची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदयातील तरतुदीनुसार दोन वर्षाच्‍या कालावधीत दाखल करणे आवश्‍यक होते.  तक्रारदारांची सदर मागणी मुदतबाहय असल्‍यामुळे मान्‍य करता येत नाही.  सबब मुद्दा क्रमांक-5 क चे उत्‍तर नकारार्थी देत आहोत.

10.   सामनेवाले नं.3 यांचे म्‍हणण्‍यानुसार सदर बेसमेंट मधील 970 चौरसफुट जागा सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी सन-1992 साली पत्रान्‍वये त्‍यांना दिली असुन सामनेवाले नं.3 यांनी सदर बेसमेंट मिळकतीची विक्री केली आहे.  सामनेवाले नं.3 यांनी यासंदर्भात ता.09.05.2012 रोजीचा विक्री करार दाखल केला आहे.  सदर इमारतीतील बेसमेंटची जागा किती होती ?  तसेच सामनेवाले नं.3 यांना सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी बेसमेंट कोणत्‍या आधारे दिला ?  यासंदर्भातील सर्व बाबी पुराव्‍यानिशी सिध्‍द होणे आवश्‍यक आहे.  प्रस्‍तुतची तक्रार समरी आहे, यासंदर्भातील बाबी सिध्‍द होण्‍यासाठी सखोल पुरावा घेण्‍याची आवश्‍यकता आहे.  या कारणास्‍तव तक्रारदार संस्‍थेने यासंदर्भात दिवाणी न्‍यायालयात दाद मागणे उचित होईल असे मंचाचे मत आहे.  सबब मुददा क्रमांक-ड चे उत्‍तर वरीलप्रमाणे देत आहोत. 

11.   तक्रारदार संस्‍थेला सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी इमारती संदर्भातील कायदेशीर बाबींची पुर्तता म्‍हणजेच सोसायटी नोंदणी, भोगवटा प्रमाणपत्र हस्‍तांतरणपत्र तसेच फायर एनओसी, इमारतीची मुळ कागदपत्रे, लीफ्ट संदर्भातील पीडब्‍ल्‍युडी चे प्रमाणपत्र वगैरे कागदपत्रे विहीत मुदतीत न मिळाल्‍यामुळे बराच खर्च करावा लागला.  प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल करावी लागली.  तसेच सामनेवाले यांनी नळाची जोडणी योग्‍य रितीने घेतली नाही, पाण्‍याचे फील्‍टरेशन केले

नाही, अग्निप्रतिबंधक व जीवसंरक्षक उपाय योजना केली नाही, इलेक्‍ट्रीक Ear thing  केली नाही.  बेसमेंटच्‍या खुला ताबा, सोसायटीचे ऑफीस करीता जागा मिळाली नाही.  त्‍यामुळे सदनिकाधारकांची खुप गैरसोय झाली.  सबब सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी तक्रारदार संस्‍थेला रु.5,00,000/- (अक्षरी रुपये पाच लाख) नुकसानभरपाई, तसेच तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार) देणे योग्‍य आहे असे आमचे मत आहे.  सबब मुद्दा क्रमांक-5 इ चे उत्‍तर होकारार्थी देत आहोत.

12.   उपरोक्‍त चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षावरुन खालील प्रमाणे आदेश करण्‍यात येतो.

13.   “ या मंचातील कार्यभार पाहता व इतर प्रशासकीय कारणांमुळे यापुर्वी ही तक्रार निकाली काढता येऊ शकली नाही ”.

                            - आदेश -

1. तक्रार क्रमांक-419/2010 अंशतः मंजुर करण्‍यात येते.

2. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी करारानुसार सोसायटीची नोंदणी केली नाही, भोगवटा प्रमाणपत्र

   न देऊन त्रुटीची सेवा दिली असे जाहिर करण्‍यात येते.

3. सामनेवाले नं.1 ते 3 यांनी तक्रारदार संस्‍थेच्‍या लाभात भुखंडाचे हस्‍तांतरण केले नाही. 

  सामनेवाले यांची सदरची कृती सेवेतील त्रुटी आहे असे जाहिर करण्‍यात येते.

4. सामनेवाले नं.1 व 2 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारदार संस्‍थेस नुकसान

  भरपाई पोटी रक्‍कम रु.5,00,000/- (अक्षरी रुपये पाच लाख मात्र) तसेच तक्रार खर्चापोटी

   रक्‍कम रु.10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार मात्र) ता.23.05.2015 पावेतो दयावेत.  तसे

   न केल्‍यास ता.24.05.2015 पासुन संपुर्ण रक्‍कमा अदा होईपर्यंत दरसाल दर शेकडा 6  

   टक्‍के व्‍याज दराने दयाव्‍यात.

5. सामनेवाले नं.1 व 2 यांनी भोगवटा प्रमाणपत्र तसेच इमारती संदर्भातील आवश्‍यक मुळ

   कागदपत्रे तक्रारदारांना आदेशाच्‍या तारखेपासुन 45 दिवसात दयावीत.  तसे न केल्‍यास

   ता.24.05.2015 पासुन प्रति महिना तक्रारदार हे रक्‍कम रु.10,000/- (अक्षरी रुपये दहा

   हजार)  मिळण्‍यास पात्र राहतील.

6. सामनेवाले नं.1 ते 3 यांनी संयुक्‍तीकरित्‍या मौ.मांजरेकरवाडी ता.जि.ठाणे येथील टिका

   नंबर-23, सिटी सर्व्‍हे नंबर-80 या मिळकतीतील 638 चौरस मिटर क्षेत्रफळाचे हस्‍तांतरण

   पत्र तक्रारदार संस्‍थेच्‍या लाभात/हक्‍कात आदेश मिळाल्‍यापासुन 45 दिवसात म्‍हणजेच

   ता.23.05.2015 पर्यंत करुन दयावे.  तसे न केल्‍यास ता.24.05.2015 पासुन रक्‍कम

   रु.10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार) प्रमाणे प्रतिमहिना मिळण्‍यास तक्रारदार संस्‍था पात्र

   राहिल.

7. तक्रारदार सोसायटीने संयुक्‍तीक सोयी व सुविधा (Common Amenities) बाबत सामनेवाले

   यांचे विरुध्‍द केलेली मागणी मुदतबाहय असल्‍यामुळे फेटाळण्‍यात येते.

8. तक्रारदार संस्‍थेने “बेसमेंट” या संदर्भातील तक्रार मुदतीच्‍या आधीन राहुन योग्‍य त्‍या

   न्‍यायालयात दाखल करावी.

9. आदेशाची पुर्ती केल्‍याबद्दल / न केल्‍याबद्दल उभयपक्षांनी ता.23.05.2015 रोजी शपथपत्र

       मंचामध्‍ये दाखल करावे.

10. आदेशाच्‍या प्रती उभयपक्षकारांना विनामुल्‍य व विनाविलंब पोस्‍टाने पाठविण्‍यात याव्‍यात.

ता.07.04.2015

जरवा/