::निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- सौ.चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या.)
(पारीत दिनांक– 19 जानेवारी, 2018)
01. उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांनी अतिरिक्‍त ग्राहक मंच, नागपूर समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली दाखल केलेल्‍या तक्रारी हया जरी स्‍वतंत्ररित्‍या वेगवेगळया दाखल केलेल्‍या असल्‍या, तरी नमुद तक्रारींमधील विरुध्‍दपक्ष हे एकच आहेत आणि तपशिलाचा थोडाफार भाग वगळता, ज्‍या कायदे विषयक तरतुदींचे आधारे हया तक्रारी निकाली निघणार आहेत, त्‍या कायदे विषयक तरतुदी सुध्‍दा नमुद तक्रारींमध्‍ये एक सारख्‍याच आहेत आणि म्‍हणून आम्‍ही नमुद तक्रारीं मध्‍ये एकत्रितरित्‍या निकाल पारीत करीत आहोत. नमुद तक्रारी या विरुध्‍दपक्ष मिरा विहार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स, नागपूर-440022 तर्फे मालक प्रतिक सागर डंभारे याचे विरुध्‍द असून नमुद तक्रारदारानीं प्रस्‍तावित म्‍हसेपठार, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर भूमापन क्रं-10 ते क्रं-12 येथील ले आऊट मधील आरक्षीत केलेल्‍या भूखंडांचे विक्रीपत्र विरुध्‍दपक्षानीं नोंदवून दिले नाही या कारणास्‍तव दाखल केलेल्‍या आहेत.
02. तक्रारदारांचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
विरुध्‍दपक्ष प्रतिक सागर डंभारे हा मिरा विहार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स, नागपूर-440022 या संस्‍थेचे नावाने भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करीत असून त्‍याने त्‍याचे मालकीच्‍या मौजा म्‍हसेपठार, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर भूमापन क्रं-10 ते क्रं-12 येथील प्रस्‍तावित मिरा विहार या ले आऊट मधील भूखंड विक्रीची योजना सुरु केली. विरुध्‍दपक्षाने प्रस्‍तावित ले आऊटचा नकाशा सुध्‍दा बनविला. उपरोक्‍त नमुद तिन्‍ही तक्रारदारांनी त्‍या नुसार विरुध्‍दपक्षाचे प्रस्‍तावित ले आऊट मधील भूखंड खरेदी करण्‍यासाठी आरक्षीत केलेत त्‍याचा तपशिल परिशिष्‍ट- अ मध्‍ये दर्शविल्‍या नुसार खालील प्रमाणे-
परिशिष्‍ट-अ
अक्रं | ग्राहक तक्रार क्रमांक | तक्रारकर्त्‍याचे नाव | भूखंड आरक्षीत/बयाना पत्र केल्‍याचा दिनांक | भूखंड क्रंमाक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ व भूखंडाचा दर प्रतीचौरसफूट | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | दाखल पावत्‍यां वरुन भूखंडापोटी वेळोवेळी अदा केलेली एकूण रक्‍कम | शेवटची किस्‍त अदा केल्‍याचा दिनांक |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
01 | CC/17/137 | श्री हरिश्‍चंद्र रतनलाल राठोड | 02/05/2007 आरक्षीत दिनांक | 120 | 1748 Sq.Ft. 60/-Rs.Per Sq.Ft. | 1,04,880/- | 94,464/- | 31/10/08 |
02 | CC/17/138 | श्री मुरलीधर हिरालाल राठोड, | 26/09/2007 बयानापत्राचा दिनांक | 59 | 1865 Sq.Ft. 70/- Rs. Per Sq.Ft. | 1,30,550/- | 97,480/- | 13/04/10 |
03 | CC/17/139 | श्री मधुकर पुंडलीक कांबळे | 14/11/2007 बयानापत्राचा दिनांक | 76 | 1499 Sq.Ft. 70/- Rs. Per Sq.Ft. | 1,04,930/- | 1,01,000/- | 31/10/08 |
04 | CC/17/186 | सौ.प्रभा रविंद्र जनबोधकर | 13/09/2007 आरक्षीत दिनांक | 77 | 1499 Sq.Ft. 70/- Rs.Per Sq.Ft. | 1,04,930/- | 1,00,000/- | 06/05/09 |
अक्रं | ग्राहक तक्रार क्रमांक | तक्रारकर्त्‍याचे नाव | भूखंड आरक्षीत/बयाना पत्र केल्‍याचा दिनांक | भूखंड क्रंमाक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ व भूखंडाचा दर प्रतीचौरसफूट | भूखंडाची एकूण किम्‍मत | दाखल पावत्‍यां वरुन भूखंडापोटी वेळोवेळी अदा केलेली एकूण रक्‍कम | शेवटची किस्‍त अदा केल्‍याचा दिनांक |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
05 | CC/17/187 | सौ.सुजाता भागवतकुमार मेश्राम तर्फे-आममुखत्‍यार- सौ.सविता श्रीहरी पाटील | 11/08/2007 आरक्षीत दिनांक | 43 | 2665.46 Sq.Ft. 70/- Rs.Per Sq.Ft. | 1,86,620/- | 1,30,000/- | 27/01/11 |
06 | CC/17/188 | सौ.सविता श्रीहरी पाटील | 10/09/2007 आरक्षीत दिनांक | 78 | 1499 Sq.Ft. 70/- Rs.Per Sq.Ft. | 1,04,930/- | 94,000/- | 20/10/10 |
टिप- (1) ग्राहक तक्रार क्रं-CC/17/137 मध्‍ये तक्रारीत तक्रारकर्ता श्री हरीश्‍चंद्र राठोड यांनी भूखंडा पोटी एकूण रुपये-1,04,228/- जमा केल्‍याचे नमुद केले असले तरी प्रत्‍यक्ष्‍य दाखल पावत्‍यां वरुन एकूण जमा रकमेचा हिशोब हा रुपये-94,464/- एवढा येत असल्‍याने तेवढीच रक्‍कम मंचा तर्फे हिशोबात धरण्‍यात येते. (2) ग्राहक तक्रार क्रं-CC/17/187 मध्‍ये तक्रारीत तक्रारकर्ती सौ.सुजाता मेश्राम यांनी भूखंडा पोटी एकूण रुपये-1,50,000/- जमा केल्‍याचे नमुद केले असले तरी प्रत्‍यक्ष्‍य दाखल पावत्‍यां वरुन एकूण जमा रकमेचा हिशोब हा रुपये-1,30,000/- एवढा येत असल्‍याने तेवढीच रक्‍कम मंचा तर्फे हिशोबात धरण्‍यात येते. |
तक्रारदारांनी पुढे असे नमुद केले की, त्‍यांनी उपरोक्‍त नमुद परिशिष्‍ट अ मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्षा कडे भूखंड आरक्षीत करुन वेळोवेळी रक्‍कमा भरुन पावत्‍या प्राप्‍त केल्‍यात तर काही तक्रारदारांचे नावे विरुध्‍दपक्षाने बयानापत्र सुध्‍दा नोंदवून दिले. बयानापत्राचे दिनांका पासून 24 महिन्‍याची किस्‍त भरण्‍याची मुदत देण्‍यात आली. तक्रारदारांनी वेळोवेळी भूखंडाच्‍या रकमा विरुध्‍दपक्षाला अदा केल्‍यात व पावत्‍या प्राप्‍त केल्‍यात, उर्वरीत रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली असता विरुध्‍दपक्षाने अकृषक मंजूरी प्राप्‍त व्‍हावयाची असल्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍याचे सांगितले, ती मंजूरी प्राप्‍त झाल्‍या नंतर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षाने आश्‍वासन दिले. परंतु वेळोवेळी मागणी करुनही विरुध्‍दपक्षाने भूखंडाचे निवासी भूखंडात परावर्तन केले नाही आणि शेवटी तुमच्‍या कडून जी कारवाई करायची ती करुन घ्‍या अशी भाषा वापरली. विरुध्‍दपक्षास वेळोवेळी रक्‍कम अदा करुनही तक्रारदार भूखंड विक्री पासून वंचित राहिलेत त्‍यामुळे त्‍यांना शारिरीक व मानसिक त्रास सहन करावा लागत आहे. विरुध्‍दपक्षा कडून भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळणे शक्‍य नाही अशी तक्रारदारांची खात्री पटल्‍या नंतर त्‍यांनी शेवटी अतिरिक्‍त ग्राहक मंच, नागपूर येथे प्रस्‍तुत तक्रारी दाखल केल्‍यात.
सबब या तक्रारीं व्‍दारे तक्रारदारांनी खालील प्रमाणे विनंती केली आहे की-
(1) विरुध्‍दपक्षाचे मालकीचे मौजे म्‍हसेपठार, तालुका उमरेड, जिल्‍हा नागपूर येथील शेत सर्व्‍हे क्रं-10 ते 12 मधील प्रस्‍तावित ले आऊट ले आऊट बाबत एन.ए./टी.पी.मंजूरी प्राप्‍त करुन तक्रारदारानीं आरक्षीत केलेल्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र त्‍यांच्‍या-त्‍यांच्‍या नावे नोंदवून देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे.
(2) विरुध्‍दपक्षाने भूखंडापोटी तक्रारदारां कडून मोबदला रक्‍कम स्विकारली परंतु भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे मोबदला रकमेवर भूखंड आरक्षीत दिनांका पासून वार्षिक्‍-15% दराने व्‍याज तक्रारदारांना देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे.
(3) तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रुपये-1,00,000/- आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-25,000/- प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
03. विरुध्‍दपक्षाचे नावाने ग्राहक तक्रार क्रं- CC/17/137 ते CC/17/139 या तक्रारीं मध्‍ये दैनिक भास्‍कर दिनांक-09/09/2017 आणि ग्राहक तक्रार क्रं-CC/17/186 ते CC/17/188 या तक्रारीं मध्‍ये दैनिक भास्‍कर दिनांक-18/11/2017 रोजी जाहिर नोटीस प्रसिध्‍द करण्‍यात आली परंतु अशी जाहिर नोटीस ग्राहक मंचा तर्फे वृत्‍तपत्रातून प्रकाशित होऊनही तो मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्‍याने आपले लेखी निवेदनही दाखल केले नाही म्‍हणून विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द उपरोक्‍त नमुद प्रकरणां मध्‍ये तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचे आदेश दिनांक-22/12/2017 रोजी अतिरिक्‍त ग्राहक मंचाने प्रकरण निहाय पारीत केलेत.
04. उपरोक्‍त नमुद तक्रारीं मध्‍ये तक्रारदारां तर्फे वकील श्री पंधरे यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. विरुध्‍दपक्षा तर्फे मौखीक युक्‍तीवादाचे वेळी कोणीही उपस्थित नव्‍हते, त्‍याचे विरुध्‍द प्रकरणां मध्‍ये अगोदरच एकतर्फी आदेश पारीत करण्‍यात आलेला होता. तक्रारदारांची तक्रार, प्रतिज्ञालेख, भूखंडाच्‍या रकमा विरुध्‍दपक्षाला दिल्‍या बाबत विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमित दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रती आणि मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचा निवाडा यांचे अवलोकन करण्‍यात आले, यावरुन अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा तर्फे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येतो-
::निष्‍कर्ष::
05. तक्रारदारांच्‍या तक्रारी सत्‍यापनावर दाखल आहेत. विरुध्‍दपक्षाचे नावे अतिरिक्‍त ग्राहक मंच, नागपूर मार्फतीने दैनिक भास्‍कर वृत्‍तपत्रातून जाहिर नोटीस प्रकाशित करुनही विरुध्‍दपक्ष हा अतिरिक्‍त मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्‍याने आपले लेखी निवेदनही दाखल केलेले नाही वा तक्रारदारांनी तक्रारीतून त्‍याचे विरुध्‍द केलेले आरोप खोडून काढलेले नाहीत.
06. या उलट, तक्रारदारांनी तक्रारनिहाय त्‍यांचे कथनाचे पुराव्‍यार्थ स्‍वतःचे प्रतिज्ञालेख, विरुध्‍दपक्षा तर्फे प्रस्‍तावित ले आऊटचा नकाशा, विरुध्‍दपक्ष मिराविहार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स नागपूर तर्फे तक्रारदारांच्‍या नावे निर्गमित पावत्‍यांच्‍या प्रती पुराव्‍या दाखल सादर केलेल्‍या आहेत.
07. तक्रारदारांच्‍या तक्रारी या मुदतीत आहेत, या संदर्भात हे ग्राहक मंच पुढील मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाच्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे-
“Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).
सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.
08. विरुध्‍दपक्ष विहार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स, नागपूर तर्फे प्रतिक सागर डंभारे याने तक्रारदार व ईतरानां भूखंड विकत घेण्‍या बद्दल प्रवृत्‍त केले आणि त्‍यांचे कडून पैसे स्विकारुन त्‍यांची फसवणूक केली हे स्‍पष्‍ट दिसून येते. विरुध्‍दपक्षाचे प्रस्‍तावित मौजे म्‍हसेपठार, तहसिल उमरेड, जिल्‍हा नागपूर या ले आऊटची सद्दस्थिती काय आहे या बाबतचे कोणतेही दस्‍तऐवज अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केलेले नाहीत, त्‍या ले आऊटला अकृषक मंजूरी तसेच नगररचना विभागा कडून ले आऊटच्‍या नकाशाला मंजूरी मिळाली किंवा नाही हे दस्‍तऐवजा अभावी समजून येत नाही. सर्वच तक्रारदारांनी भूखंडाच्‍या संपूर्ण किमती पैकी बहुतांश रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाला दिलेली आहे व थोडया फार रकमा त्‍यांना भूखंडाच्‍या किमतीपोटी विरुध्‍दपक्षास देणे आहेत, त्‍यामुळे तक्रारदार हे भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम देऊन एन.ए./टी.पी.मंजूरी प्राप्‍त भूखंडाचे विक्रीपत्र विरुध्‍दपक्षा कडून नोंदवून मिळण्‍यास पात्र आहेत. विक्रीपत्र नोंदणीसाठी लागणा-या मुद्रांकशुल्‍क आणि नोंदणी फी चा खर्च तक्रारदारांनी सहन करावा. तसेच शासनमान्‍य देय विकासशुल्‍काची रकमेचा खर्च त्‍या त्‍या तक्रारदारानीं सहन करावा. काही कायदेशीर तांत्रिक कारणास्‍तव जर विरुध्‍दपक्ष हा भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारदारांचे नावे नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असल्‍यास त्‍याच परिस्थितीत परिशिष्‍ट अ मधील अक्रं-08 मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार तक्रारदारांनी वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाकडे भूखंडापोटी जमा केलेली एकूण रक्‍कम, अक्रं-09 मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचे दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षा कडून परत मिळण्‍यास तक्रारदार हे पात्र आहेत. या शिवाय तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रुपये-10,000/- आणि तक्रारखर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षा कडून मिळण्‍यास पात्र आहेत.
09. वरील सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन, आम्‍ही, नमुद तक्रारीं मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-
::आदेश::
(1) उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांच्‍या तक्रारी, विरुध्‍दपक्ष मिरा विहार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स, त्रिमुर्ती नगर, नागपूर-440022 या संस्‍थे तर्फे मालक/चालक प्रतिक सागर डंभारे याचे विरुध्‍द खालील प्रमाणे अंशतः मंजूर करण्‍यात येतात.
(2) विरुध्‍दपक्षाला आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारां कडून परिशिष्‍ट –अ मधील अक्रं-07 मध्‍ये नमुद केलेली भूखंडाची एकूण किम्‍मत पैकी अक्रं-08 मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार भूखंडापोटी प्रत्‍यक्ष्‍य दिलेली रक्‍कम वजा जाता उर्वरीत भूखंडापोटी घेणे असलेली रक्‍कम त्‍या-त्‍या तक्रारदारा कडून स्विकारुन त्‍यांचे-त्‍यांचे भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून द्दावे. विक्रीपत्र नोंदणीसाठी लागणा-या मुद्रांकशुल्‍क आणि नोंदणी फी चा खर्च त्‍या-त्‍या तक्रारदारांनी सहन करावा. तसेच शासनमान्‍य देय विकासशुल्‍काची रकमेचा खर्च त्‍या त्‍या तक्रारदारानीं सहन करावा.
(03) काही कायदेशीर तांत्रिक कारणास्‍तव जर विरुध्‍दपक्ष हा भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारदारांचे नावे नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असल्‍यास त्‍याच परिस्थितीत परिशिष्‍ट अ मधील अक्रं-08 मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार तक्रारदारांनी वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाकडे भूखंडापोटी जमा केलेली प्रत्‍यक्ष्‍य एकूण रक्‍कम, अक्रं-09 मध्‍ये नमुद केल्‍या नुसार शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचे दिनांका पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाने त्‍या-त्‍या तक्रारदारास परत करावी.
(4) तक्रारदारांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल प्रत्‍येकी रुपये-10,000/- (अक्षरी प्रत्‍येकी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये-5,000/-(अक्षरी प्रत्‍येकी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने उपरोक्‍त नमुद तक्रारदारांना द्दावेत.
(5) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष मिरा विहार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स, त्रिमुर्ती नगर, नागपूर-440022 या संस्‍थे तर्फे मालक/चालक प्रतिक सागर डंभारे याने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
(6) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती सर्व पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात. निकालपत्राची मूळ प्रत ग्राहक तक्रार क्रं-CC/17/137 मध्‍ये लावण्‍यात यावी आणि अन्‍य ग्राहक तक्रारी मध्‍ये निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती लावण्‍यात याव्‍यात.
