| Final Order / Judgement | आदेश मा. सदस्‍य, श्री. सुभाष रा. आजने यांच्‍या आदेशान्‍वये – - तक्रारकर्त्याने ग्राहक संरक्षण कायद्याच्‍या कलम 35(1) अंतर्गत दाखल केली असून त्‍यात असे नमूद केले की, विरुद्ध पक्ष क्रमांक 1-A व 1-B यांचा श्री. ओम हाऊसिंग एजेन्‍सी आणि डेव्हलपर्स या नावाने जमीन खरेदी करतात आणि त्‍याचे विकसन करून त्‍यावर ले-आऊट पाडून भूखंड विक्रीचा व्यवसाय करतो. तक्रारकर्त्याने विरुद्ध पक्षाच्‍या मौजा-पांढुर्णा, पटवारी हल्का नंबर 33-अ, खसरा क्रमांक 84/1 तह. कामठी, जिल्हा नागपूर या शेत जमिनीत पाडलेल्या ले-आउट मधील प्लॉट क्रमांक 80, 81, 82 एकूण क्षेत्रफळ 6000 चौरस फूट, एकूण रुपये 17,10,000/- मध्ये विकत घेण्याकरिता दि.05.12.2011 रोजी रुपये 11,000/- देऊन तीन भूखंड बुक केले आणि दिनांक 01.01.2012 रोजी तक्रारकर्त्याकडून रुपये 150/- स्‍वीकारुन तक्रारकर्त्याला सभासद बनविले. तसेच दि.01.01.2012 रोजी बयाणा पत्र केला आणि बयाणा रक्कम म्‍हणून रुपये 1,11,000/- विरुध्‍द पक्षाने स्‍वीकारले होते व उर्वरित रक्कम रुपये 15,99,000/- प्रतिमहा रुपये 30,000/- प्रमाणे एकूण 30 मासिक हप्त्यात तक्रारकर्त्याने अदा करावयाचे ठरले होते. तसेच विरुध्‍द पक्ष शासनाच्‍या नियमाप्रमाणे NATP झाल्यानंतर प्लॉटची विक्री पत्र करून देण्यात येईल असे बयाणा पत्रात नमूद करण्यात आले होते. तक्रारकर्त्याने विरुद्ध पक्षाला दिनांक 03.05.2012 ते दिनांक 04.02.2015 या कालावधीत धनादेशाद्वारे व नगदी स्वरूपात एकूण रक्कम रुपये 12,17,000/- अदा केले होते, परंतु विरुद्ध पक्षाने तक्रारकर्त्याला रुपये 2,00,000/- व रुपये 2,26,000/- नगदी प्राप्त झाल्‍याबाबतच्‍या रक्‍कमेच्‍या पावत्‍या दिल्‍या नाही. परंतु विरुद्ध पक्षाने तक्रारकर्त्याला दिलेल्‍या दिनांक 13.08.2019 रोजीच्‍या कब्जा पत्रात रुपये 15,00,000 मिळाल्याचे नमूद केलेले आहे.
- तक्रारकर्त्याने पुढे नमूद केले की, विरुद्ध पक्षाने भूखंड खरेदीच्‍या नोंदणी वेळी भूखंड क्रमांक 80, 81, 82 हे हायवे रोडला लागू असल्याचे सांगितले होते व त्यासंबंधीची कागदपत्रे सुद्धा दाखविली होती. तक्रारकर्त्याने विरुद्ध पक्षाला प्लॉटचे विक्री पत्र करारनामा करून देण्याबाबत वारंवार पाठपुरावा केल्‍यानंतर विरुद्ध पक्षाने तक्रारकर्त्याला दिनांक 13.08.2019 ला भूखंडाचे कब्जा पत्र करून दिले. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्याला कब्जा पत्र करून देण्याच्‍या वेळी दाखविण्यात आलेली शेत जमीन ही वेगळी असल्याचे आढळले व सदरची बाब विरुद्ध पक्षाने स्वतः कबूल केलेली आहे. विरुध्‍द पक्षाने कब्जा पत्राचे वेळी दाखविण्यात आलेला भूखंड हायवेला लागून नसल्यामुळे व ते आतील भागात असल्यामुळे भूखंडाच्‍या किंमतीत घसरण करून तक्रारकर्त्याने दिनांक 01.01.2012 ला एकूण रुपये17,10,000/- इतक्या रकमेत घसरण करून कब्जा पत्रा मध्ये तीनही प्लॉटची किंमत रुपये 15,00,000/- दाखविण्यात आली. विरुद्ध पक्षाने तीनही भूखंडाचे विक्रीपत्र कब्जा पत्र तारखेपासून सहा महिन्याच्या आत करुन देण्याचे नमूद केले आहे. तसेच विक्रीपत्राच्‍या पूर्वी ले-आऊटचे विकसन करून देण्याचे कबूल केले आणि जर या कालावधीत विक्री पत्र करून न दिल्यास उपरोक्त ठरलेल्या किंमतीमधून रुपये 25/- प्रति चौरस फूटा प्रमाणे रक्कम कमी करून विक्रीपत्र करून देण्याचे कब्जा पत्रात नमूद करण्यात आले आहे.
- तक्रारकर्त्याने पुढे नमूद केले की, विरुद्ध पक्षाने सदर शेतजमिनीचे विकसन केले नाही आणि तक्रारकर्त्याकडून सन 2012 ते डिसेंबर 2014 या कालावधीत भूखंड विक्री पोटी रक्कम स्वीकारून उपरोक्त शेत जमीन डिसेंबर 2014 मध्ये खरेदी केली आहे. विरुद्ध पक्षाने तक्रारकर्त्याला भूखंडाचे विक्री पत्र करून न दिल्यामुळे तक्रारकर्त्याने वकिलामार्फत विरुद्ध पक्षाला दिनांक 15.03.2021 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठविली. सदरची नोटीस प्राप्त होऊन ही विरुध्‍द पक्षाने त्‍याची दखल न घेतल्‍यामुळे तक्रारकर्त्याने प्रस्‍तुत तक्रार आयोगा समक्ष दाखल करुन खालीलप्रमाणे मागणी केली.
1 विरुद्ध पक्षाला निर्देश देण्यात यावे की, विरुद्ध पक्षाने भूखंडाचे विकसन करून तक्रारकर्त्याला भूखंडाचे कायदेशीर विक्रीपत्र करून द्यावे. 2 विरुद्ध पक्षाला भूखंडाचे विक्री पत्र करून देणे शक्य नसल्यास तक्रारकर्त्याला रुपये 12,17,000/- द.सा.द.शे. 18% दराने व्याजासह रक्कम परत करावी. 3. मानसिक व शारीरिक त्रासाकरिता व तक्रारीचा खर्च ही द्यावा. - विरुद्ध पक्ष क्रमांक 1-A व 1-B यांना आयोगा मार्फत पाठविण्‍यात आलेली नोटीस प्राप्त होऊन ही विरुद्ध पक्ष क्रमांक 1-A व 1-B आयोगा समक्ष हजर झाले नाही. त्‍यामुळे आयोगाने दिनांक 26.11.2021 रोजी विरुद्ध पक्ष क्रमांक 1-A व 1-B यांच्‍या विरुद्ध प्रकरण एकतर्फी चालविण्याचा आदेश पारित करण्यात आला.
- तक्रारकर्त्‍यानी तक्रारी सोबत दाखल केलेले दस्तऐवज, तोंडी युक्तिवाद ऐकल्यावर आयोगाने निकाली कामी खालील मुद्दे विचारार्थ घेतले.
1 तक्रारकर्ता विरुद्ध पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय 2 विरुद्ध पक्षाने तक्रारकर्त्याला दोषपूर्ण सेवा दिली काय ? होय 3 विरुद्ध पक्षाने अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब केला काय? होय 4 आदेश? अंतिम आदेशानुसार कारणमीमांसा - मुद्दा क्रमांक 1 ते 3 बाबत - तक्रारकर्त्याने विरुद्ध पक्षाच्‍या मौजा- पांढुर्णा, खसरा क्रमांक 84/1, पटवारी हल्का नंबर 33-अ, तह. कामठी, जि. नागपूर येथील ले-आउट मधील प्लॉट क्रमांक 80, 81, 82 एकूण क्षेत्रफळ 6000 चौरस फूट, एकूण रुपये 17,10,000/- मध्ये विकत घेण्याचा बयाणा पत्र दिनांक 01.01.2012 रोजी केला असल्याचे नि.क्रं. 2(2) वर दाखल दस्‍तावेजावरुन दिसून येते. यावरुन तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक असल्याचे स्‍पष्‍ट होते. विरुद्ध पक्षाला तक्रारकर्त्याकडून दिनांक 03.05.2012 ते दिनांक 04.02.2015 या कालावधीत रक्कम रुपये 15,00,000/- प्राप्त झाले असल्याचे नि.क्रं. 2(14) वर दाखल कब्जा पत्रावरुन दिसून येते. अशा प्रकारे विरुध्‍द पक्षाला तक्रारकर्त्याकडून संपूर्ण रक्कम प्राप्त होऊन विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे सदरच्‍या भूखंडाचे कायदेशीर विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही, ही विरुध्‍द पक्षाच्‍या सेवेतील त्रुटी असल्याचे स्‍पष्‍ट होते. तसेच विरुद्ध पक्षाने तक्रारकर्त्याला सदर भूखंड क्रमांक 80, 81, 82 हे हायवे रोडला लागून असल्याचे सांगितले व त्यासंबंधीची कागदपत्रे दाखविली होती. तक्रारकर्त्याने विरुद्ध पक्षाला भूखंडाचे विक्री पत्र करून देण्याबाबत अनेक वेळा विनंती केल्‍यानंतर दिनांक 13.08.2019 ला भूखंडाचे कब्जा पत्र करून दिले आणि कब्जा पत्राचे वेळी दाखविण्यात आलेले भूखंड हे हायवेला लागून नसल्यामुळे व सदरचे तीन ही भूखंड हे आतील भागात असल्यामुळे भूखंडांच्‍या किंमतीत घसरण करून कब्जा पत्रा मध्ये तीन ही भूखंडांची किंमत रुपये 15,00,000/- दाखविण्यात आलेली आहे. तसेच विरुद्ध पक्षाने तीन ही भूखंडांचे विक्री पत्र हे कब्जा पत्र तारखेपासून सहा महिन्याच्या आत विकासकांकडून पत्र प्राप्त करून देण्याचे कबूल केले होते. परंतु विरुद्ध पक्षाने तक्रारकर्त्याला भूखंडाचे कायदेशीर विक्री पत्र करून दिले नाही, अशा प्रकारे विरुध्‍द पक्षाने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला असल्याचे दिसून येते. तसेच विरुध्‍द पक्षाने मिळकतीचे विकसन करुन भूखंड तयार करण्‍याचे वचन दिलेले आहे आणि त्‍यासाठी प्रस्‍तावित ले-आऊटबाबतचा नकाशा तक्रारकर्त्याला दिलेला आहे. म्‍हणून मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या .M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयाप्रमाणे विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्याला सदरच्‍या ले-आऊटचे /भूखंडाचे विकसन करुन तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे तीन ही भूखंडांचे कायदेशीर विक्रीपत्र करुन देणे आवश्‍यक आहे, असे आयोगाचे मत आहे
सबब खालील प्रमाणे अंतिम आदेश पारित. अंतिम आदेश क. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर. ख. विरुद्ध पक्षाला निर्देश देण्यात येते की, त्‍यांनी वैयक्‍तीक अथवा संयुक्तरित्या तक्रारकर्त्याला मौजा- पांढुर्णा, खसरा क्रमांक 84/1, पटवारी हल्का नंबर 33-अ, तह. कामठी, जिल्हा नागपूर या शेत जमिनीवर पाडलेल्या लेआउट मधील प्लॉट/भूखंड क्रमांक 80, 81, 82 एकूण क्षेत्रफळ 6000 चौरस फुटाचे कायदेशीर विक्रीपत्र करून द्यावे व विक्री पत्राकरिता येणारा खर्च तक्रारकर्त्याने सोसावा. ग. विरुद्ध पक्षाला भूखंड क्रमांक 80, 81, 82 चे कायदेशीर विक्रीपत्र करून देणे शक्य नसल्यास विरुद्ध पक्षाने तक्रारकर्त्याकडून भूखंडांच्‍या विक्री पोटी स्वीकारलेली रक्कम रुपये 15,00,000/- आणि त्‍यावर दि. 04.02.2015 पासून ते प्रत्‍यक्ष रक्कम अदायगी पर्यंत द.सा.द.शे.18% दराने व्याजासह रक्कम तक्रारकर्त्याला अदा करावी. तसेच तक्रारकर्त्याला विरुद्ध पक्षाकडून संपूर्ण आदेशित रक्कम प्राप्त झाल्यानंतर तक्रारकर्त्याने मुळ कब्जा पत्र विरुद्ध पक्षाला परत करावे. किंवा ग.(1) उपरोक्त भूखंडांचे कायदेशीररित्‍या किंवा तांत्रिक दृष्‍टया विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्य नसल्यास किंवा अडचण असल्‍यास विरुध्‍द पक्षाने 6000 चौ.फु. इतके क्षेत्रफळ असलेल्‍या भूखंडांसाठी मौजा- पांढुर्णा, खसरा क्रमांक 84/1, पटवारी हल्का नंबर 33-अ, तह. कामठी, जिल्हा नागपूर या मिळकतीच्‍या झोन मधील अथवा वादातीत भूखंडापासून सर्वात जवळ असलेल्‍या इतर झोन मध्ये 6000 चौ.फुटाच्‍या अकृषक भूखंडाकरिता शासकीय दराने आदेशाच्‍या दिनांकाच्‍या रोजी असलेली किंमत तक्रारकर्त्याला आदेशाच्‍या दिनांकापासून एक महिन्याच्या आंत द्यावी आणि सदरहू रक्कम एक महिन्याच्या आत न दिल्यास त्‍या रक्‍कमेवर आदेशाच्‍या दिनांकापासून द.सा.द.शे. 9 टक्‍के दराने व्‍याज रक्‍कमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावे. घ. विरुध्‍द पक्षाने अंतिम आदेशातील पर्याय क्रं. ग आणि ग(1) या पर्यायांपैकी जी रक्कम जास्‍त असेल ती रक्कम तक्रारकर्त्याला द्यावी. ड. विरुद्ध पक्षाने वैयक्तिक अथवा संयुक्तरित्या तक्रारकर्त्याला शारीरिक, मानसिक त्रासाकरिता रुपये 50,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 30,000/- द्यावे. च. वरील आदेशाची पूर्तता आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍याच्‍या तारखेपासून 30 दिवसाच्‍या आंत विरुध्‍द पक्षाने वैयक्तिक अथवा संयुक्तरित्या करावी. छ. उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निःशुल्‍क द्यावी. ज. तक्रारकर्त्याला प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ फाईल परत करावी. | |
